Sijoitus poikimaan – Asuntosijoittajan opas

Asuntosijoittaminen on tuottava ja turvallinen sijoitusmuoto. Ennen sijoitusasunnon hankkimista on hyvä pohtia, mistä ja millaisen asunnon haluaa hankkia sekä selvittää talousasiat tarkkaan ja suunnitella, millaista tuottoa toivoo asunnosta. Asuntosijoittajan oppaan lukemalla teet viisaan sijoituspäätöksen ja saat käytännön vinkkejä asuntosijoittamisen aloittamiseen.

Sijoitusasunnon ostamisen suunnittelu

Miksi asunto on hyvä sijoitus?

Asuntosijoittaminen Suomessa on pitkällä tähtäimellä hyvin tuottava ja yksi turvallisimmista sijoitusmuodoista. Esimerkiksi osakesijoittamiseen verrattuna asuntosijoittamisen tuotto on vakaampaa ja riskittömämpää, sillä sijoitusasunnon tuotto ei ole sidottu osinkoihin tai kurssikehitykseen.

Mistä sijoitusasunnon tuotto muodostuu?

Asuntosijoittajan tuoton lähteitä on kaksi:

  1. asunnosta saatava vuokratuotto
  2. arvonnousu

Arvonnousun toteutuminen riippuu paljon asunnon sijainnista ja alueen yleisestä kehityksestä, joten vuokratuotto on yleensä varmempi tuoton lähde. Vuokratuotto tarkoittaa asunnosta saatavaa säännöllistä kassavirtaa: parhaimmillaan pitkäaikainen vuokralainen voi taata vuosikymmenienkin kuukausittaisen vuokratulon.

Asuntosijoittamista suunnitellessa on hyvä miettiä, millaista vuokratuottoa toivoo sijoitusasunnosta saavansa. Tuoton laskemiseksi tulisi selvittää asunnosta vuosittain saatavan vuokran määrä sekä asuntoon suoraan kohdistuvat kulut. Sijoitusasunnon tuotto vaihtelee yleensä 3–10 prosentin välillä. Esimerkiksi Pellervon Taloustutkimuksen vuoden 2017 tuottotutkimuksen mukaan yksiöiden keskimääräinen vuokratuotto ennen veroja on reilu 4 prosenttia vuosille 2017–2021.

Mikäli otat sijoitusasunnon hankkimista varten lainaa, ota huomioon tuottolaskelmassa myös lainanhoitokustannukset. Käytännössä asunnosta saatavan vuokran tulisi riittää kattamaan asunnon kulut sekä lainanlyhennys korkoineen – parhaassa tapauksessa rahaa jää ylikin.

Tuottolaskelmalla hahmotat, kuinka suuri summa sijoitusasuntoon on kannattavaa sijoittaa. Vuosituottoprosentin laskemiseen on monia malleja, mutta Suomen Vuokranantajat ry suosittelee seuraavaa laskentakaavaa:

 

Hyvän sijoitusasunnon löytäminen

Sijoitusasunnon etsimiseen kannattaa panostaa ja tutustua huolella halutun alueen hintatasoon. Vielä jokunen vuosi sitten asuntokauppa ja sen myötä asuntojen myynti-ilmoitusten määrä hiljeni kesälomien ja joulun aikana. Trendi on tasoittunut viime vuosina, ja nykyisin sopivia kohteita voi tulla myyntiin myös lomakausina. Asuntotarjontaa kannattaakin tarkkailla myös kesälomien aikana. Yksityisillä myyjillä on lomilla aikaa järjestää näyttöjä, ja toisaalta sijoitusasuntoa etsivän on helppoa käydä tutustumassa kohteisiin kiireettömästi.

Seuraamalla Oikotieltä halutun asuinalueen myynti-ilmoituksia saa helposti käsityksen siitä, mikä on hyväksyttävä hinta tietyn kokoisesta asunnosta. On tärkeää, että tiedät alueen yleisen hintatason, jotta et maksa sijoitusasunnosta ylihintaa. Jos sijoitusasunnosta tavoittelee tuottoa arvonnousun kautta, saa sijoitukselleen parhaan tuoton ostamalla markkinoiden yleistä tasoa edullisemman kohteen. Eri alueiden asuntojen toteutuneita kauppahintoja viimeisen 12 kuukauden ajalta voi tarkastella asuntojen.hintatiedot.fi:stä.

Oikotien kohdehaun kautta pystyt asettamaan kätevän hakuvahdin, jonka avulla saat ilmoitukset hakukriteereihisi sopivista asunnoista automaattisesti.

 

Kannattaako asunto ostaa välittäjältä vai yksityiseltä myyjältä?

Asunnon omistaja tuntee asuntonsa parhaiten ja osaa kertoa sinulle tarkkaan asunnon ominaisuuksista, asuinalueesta ja taloyhtiöstä. Lopullinen vastuu asunnon myynnistä ja myynnin yhteydessä annetuista tiedoista kuuluukin asunnon omistajalle.

Myös kiinteistönvälittäjää velvoittaa selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Kun ostat asunnon kiinteistönvälittäjältä, sinua suojaa myös kuluttajansuojalaki. Asunto kannattaa ostaa alueella toimivalta kiinteistönvälittäjältä, joka on hyvässä maineessa ja tunnettu.

 

Millainen on tuottava sijoitusasunto?

Lyhyesti:

  • Tuotto on varminta pienille asunnoille, jotka sijaitsevat muuttovoittopaikkakunnilla, joilla on useita oppilaitoksia ja suuria teollisia työnantajia.
  • Hyvällä paikalla sijaitsevalle vuokra-asunnolle on aina ottajia, myös asunnon myyntivaiheessa.

Asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja, joten valitse sijoituskohde ja kaupunki huolellisesti. Kasvukeskuksissa väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, ja etenkin opiskelijakaupungeissa vuokra-asunnoille on aina tarvetta. Keskustan asunnoissa arvo säilyy ja yleensä poikkeuksetta kasvaa vuosien mittaan.

Asuntoja voi löytää edullisempaan hintaan keskusta-alueiden ulkopuolelta. Tällöin on erityisen tärkeää selvittää kyseisen asuinalueen erityispiirteet. Löytyykö alueelta tarvittavat palvelut? Onko sieltä hyvät kulkuyhteydet keskustaan ja oppilaitoksiin?

Edullistakaan asuntoa ei kannata ostaa, jos alueella ei ole vetovoimatekijöitä houkuttelemassa potentiaalisia vuokralaisia. Etenkin pienemmillä paikkakunnilla tai laitakaupungilla voi olla vaikeampaa löytää sijoitusasuntoon vuokralaista ja tyhjien kuukausien riski kasvaa. Taantuvalla alueella myös asunnon arvo voi laskea.

Sijainnin lisäksi myös sijoitusasunnon koolla on suuri vaikutus sijoitusasunnon tuottoon. Pienet asunnot, eli yksiöt ja kaksiot, ovat yleensä kaikista tuottavimpia sijoituskohteita. Suuriin perheasuntoihin verrattuna niihin on helpompi löytää vuokralaisia. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 20–29 neliön kerrostaloasunnoissa asuvista asuntokunnista peräti 86 prosenttia asui vuokralla, kun taas suuremmista, 70–79 neliön asunnoista vain 39 prosenttia oli vuokralla. Myös pienestä asunnosta maksettava hoitovastike on pienempi, sillä se määräytyy neliömäärän mukaan.

Asunnon koon lisäksi myös nämä seikat on hyvä huomioida:

  • Ylimmistä kerroksista maksetaan aina eniten
  • Jos asunto on ensimmäisessä kerroksessa, ikkunat eivät mielellään saisi olla kadun tasolla
  • Sisäpihan asunnot ovat yleensä rauhallisempia ja halutumpia
  • Onko kadulla kova meteli, liikennöivätkö julkiset kulkuneuvot suoraan ikkunan alla?

Opiskelijakaupunkien pieniin yksiöihin sijoittaminen onkin hyvin suosittu sijoitusstrategia. Seurauksena tästä yksiöiden hinnat ovat nousseet joillain alueilla ja laadukkaat kohteet menevät nopeasti kaupaksi. Asuntosijoittajan kannattaakin toimia ripeästi, kun omat kriteerit ja toivotun tuottoprosentin takaava kohde löytyy. Etenkin ensimmäisen sijoitusasunnon ostajalle pieni yksiö on melko matalariskinen valinta.

Oikotien kohdehaun kautta pystyt asettamaan kätevän hakuvahdin, jonka avulla saat ilmoitukset hakukriteereihisi sopivista asunnoista automaattisesti.

 

Kartoita taloyhtiön tilanne

Kartoita asunnon lisäksi tarkkaan myös taloyhtiön kunto ja taloudellinen tilanne. Ota ainakin seuraavat kolme asiaa huomioon.

1. Tehdyt ja tulevat remontit

Selvitä taloyhtiön korjaussuunnitelmasta, onko taloyhtiössä suunnitteilla remontteja lähitulevaisuudessa. Tyypillisesti kalleimpia remontteja ovat linjasaneeraus ja julkisivuremontti. Mahdollisesta remontista aiheutuvat kustannukset kannattaa aina laskea kalleimman vaihtoehdon mukaan ja punnita tarkkaan, haluaako sijoittaa saneerauskohteeseen.

Jos esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä on mahdollista remontoida asuntoa, voi remontti nostaa asunnon vuokrattavuutta ja siitä pyydettävän vuokran tasoa. Jos harkitset saneerauskohteen ostoa, tee laskelma siitä, kuinka pitkällä aikavälillä remontti maksaa itsensä takaisin. Remontin vaikutus sijoituskohteeseen on aina arvioitava tapauskohtaisesti. Mikäli vasta aloittelet asuntosijoittamista, pidä järki ja varovaisuus päässä.

 

2. Vertaile hoitovastiketta

Varmista, että hoitovastike on kohtuullinen. Alueen keskiarvoa korkeampi hoitovastike on sijoittajalle huono asia, sillä asunnosta saatava vuokratuotto jää alhaisemmaksi. Erikoisen alhainen hoitovastike taas voi kieliä siitä, että taloyhtiön hoitokulut on painettu keinotekoisesti alas, tai tärkeitä ylläpitokorjauksia on jätetty tekemättä.

Vertaa hoitovastiketta vastaavanlaisten asuntojen vastikkeisiin samalla alueella. Pystyt helposti vertailemaan hoitovastikkeita Oikotiellä selaamalla saman alueen kohteiden myynti-ilmoituksia.

 

3. Taloyhtiön talouden tunnusmerkit

Tilinpäätös ja talousarvio kertovat taloyhtiön talouden tilasta, joten niihin tulee tutustua huolella sijoitusasuntoa hankittaessa. Hälytysmerkki taloustilanteesta on esimerkiksi tuntuvasti miinuksella oleva hoitovastikejäämä.

Hoitovastikejäämä kuvaa sitä, kuinka taloyhtiön vuoden aikana keräämät vuokratulot, hoitovastikkeet, käyttökorvaukset sekä muut tuotot ovat riittäneet juokseviin kuluihin ja maksuihin. Jos hoitojäämä on jatkuvasti tuntuvasti miinuksella eikä taloyhtiöllä ole rahavaroja taseessa, voidaan hoitovastiketta joutua tulevaisuudessa nostamaan, mikä tietysti syö asuntosijoittajan vuokratuottoa.

Esimerkiksi liiketiloista saatava vuokratulo taas voi vaikuttaa taloyhtiön taloustilanteeseen positiivisesti: vuokratulot tyypillisesti laskevat osakkailta kerättäviä hoitovastikkeita ja käyttökorvauksia.

Lue analyytikon täsmävinkit taloyhtiön tilinpäätöksen tulkitsemiseen.

 

Tutustu myös näihin asiakirjoihin:

Isännöitsijän todistus

Isännöitsijän todistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha.

Hallituksen toimintakertomus

Toimintakertomus esittelee perustiedot taloyhtiöstä, sen hallinosta sekä kiinteistön ja rakennusten hallintaperusteesta. Siinä käsitellään myös olennaiset tilikauden tapahtumat, kuten remontit tai tulevat sellaiset, suuremmat vahingot ja esimerkiksi mahdolliset oikeudenkäynnit.

PTS

Pitkän tähtäimen suunnitelma kertoo taloyhtiön kunnossapidon toimenpiteistä ja korjaussuunnitelmista tuleville vuosille. PTS:n aikajänne on yleensä vähintään 10 vuotta.

 

Mitä tulee ottaa huomioon asunnon kunnosta?

Pintaremontoitava vai muuttovalmis kohde?

Pohdi, haluatko ostaa asunnon mahdollisimman hyvässä kunnossa, vai remontoida sen itse. Pieni pintaremontti parantaa sijoitusasunnon viihtyvyyttä ja voi oikeuttaa korkeamman vuokrahinnan pyytämiseen. Hyvässä kunnossa olevaan, pinnoiltaan neutraaliin asuntoon on myös helpompi löytää vuokralaisia. Pienenkin asunnon remontoimiseen menee yllättävän paljon aikaa, joten sijoitusasuntoa etsiessä kannattaa harkita, haluaako omaa aikaa ja rahaa käyttää remonttiin.

Mahdollinen remontti pitääkin suunnitella kustannukset tarkasti laskien. Etenkin keittiön tai kylpyhuoneen uudistaminen tulee kalliiksi. Laske siis, kuinka nopeasti remontti maksaa itsensä takaisin kohonneena vuokratulona ennen toimiin ryhtymistä. Jos remontti nostaa olennaisesti asunnon arvoa, nousee toki sen vakuusarvokin. Materiaaleja kalliimpaa remonttiprojektissa on työ, joten toimeen ryhtyessä kannattaa tehdä mahdollisimman paljon itse.

Asunnon toimivuutta kannattaa ajatella tulevan vuokralaisen kannalta: onko asunnon pohjaratkaisu käytännöllinen ja toimiva, eikä turhia hukkaneliöitä ole? Mahtuuko kylpyhuoneeseen pesukone ja keittiöön ruokapöytä? Onko asunnossa tarpeeksi säilytystilaa?

Poimi vinkit helppoon pintaremonttiin Oikotien blogista.

 

Tarvitseeko asunnossa teettää kosteuskartoitus?

Jos epäilet kosteusvauriota, voit keskustella asunnon välittäjän tai sen yksityisen myyjän kanssa ja teetättää kosteusmittauksen. Kustannukset jaetaan yleensä asunnon myyjän ja mahdollisen ostajan kanssa.

 


Talousasiat kuntoon ennen sijoitusasunnon ostamista

Parhaat sijoituskohteet menevät nopeasti kaupaksi. Varaudu siis tekemällä huolellinen taustatutkimus talousasioista ja jättämällä lainahakemus ajoissa. Kun lainalupaus on saatu, voi ostopäätöksen tehdä nopeasti sopivan sijoitusasunnon löytyessä.

Sijoitusasunnon lainaneuvottelut

Oma talous kuntoon ennen pankkiin marssimista

Ostajan oman talouden on luonnollisesti oltava kunnossa, kun haetaan asuntolainaa sijoitusasunnon ostoa varten. Pankit tarkastavat lainanhakijan tulot ja menot sekä myös varallisuuden ja velat. Maksuhäiriömerkinnät ja puuttuvat luottotiedot ovat este sijoitusasuntolainan saamiselle. Pankit vaativat omarahaosuutta lainan myöntääkseen, joten sinulla tulisi olla omaa rahaa tai vakuuksia. Vakuutena voi toimia esimerkiksi oma asuntosi.

 

Tee tarkka suunnitelma sijoitusasunnon kuluista

Pankit suhtautuvat lainanhakijaan luottavaisemmin, jos hänellä on esittää realistinen suunnitelma – toisin sanoen sijoitusstrategia – sijoitusasunnosta ja sen muodostamista tuotoista. Taustatöitä kannattaa tehdä ennen lainaneuvotteluja. Valmistaudu perustelemaan lainaneuvotteluissa:

  • haetko tuottoja vuokratulojen vai arvonnousun kautta
  • miksi olet valinnut tietyn alueen sijoituskohteeksesi sekä
  • esittelemään mahdollisen tuottolaskelman.

Kilpailuta laina useammassa pankissa

Sijoitusasuntoa ostaessasi sinun kannattaa kilpailuttaa asuntolaina. Oman pankin lisäksi lainatarjous kannattaa hakea kahdesta tai kolmesta pankista. Eroja löytyy niin myönnetyn lainasumman, lainaehtojen kuin keskittämisetujenkin osalta. Täytä lainahakemuksia pankkien sivuilla ja sovi aikoja lainaneuvotteluihin. Panosta sopivan pankin etsimiseen, jotta saat asiantuntevan ja asuntosijoittamista ymmärtävän pankin tueksesi.

Tärkeimpiä vertailukohteita lainaneuvotteluissa ovat esimerkiksi lainan marginaali sekä laina-aika. Ota huomioon myös pankkien veloittamat oheiskulut, kuten lainan nostomaksu.

Lue lisää asuntolainan hakemisesta.

 

Mikä ihmeen velkavipu?

 Velkavipu tarkoittaa sitä, että osa sijoitusasunnon ostohinnasta rahoitetaan pankkilainalla. Pankit antavat ostettavalle asunnolle yleensä noin 70–80 % vakuusarvon. Saadaksesi lainaa esimerkiksi 100 000 euroa maksavaa sijoitusasuntoa varten, tarvitset omaa rahaa vain 20 000–30 000 euroa. Velkavipua hyödyntämällä voit saada omalle pääomallesi paremman tuoton – kunhan sijoitusasunnon tuottolaskelma on tarkkaan laskettu.

Asunnon ostaminen velkarahalla on kannattavaa ainoastaan, jos asunnosta saatava vuokratulo on lainasta maksettavaa korkoa suurempi.

Ideaalitilanteessa vuokratuotto kattaa asunnon kulut ja lainanlyhennyksen. Jos vuokratuotto jostain syystä tyrehtyy, joutuu sijoittaja maksamaan lyhennykset itse. Velkavipua tuleekin hyödyntää asuntosijoittamisessa harkiten.

 

Verotuksen ABC sijoitusasunnon ostajalle

1. Varainsiirtovero maksetaan sijoitusasunnon ostamisen jälkeen

Varainsiirtoveron määrä on asunto-osakkeiden kohdalla 2 % velattomasta myyntihinnasta. Velaton myyntihinta on asunnon myyntihinta plus mahdollinen yhtiölainaosuus. Veron tarkan määrän laskeminen on ostajan vastuulla, ja maksu on suoritettava kahden kuukauden sisällä asunto-osakkeen ostamisesta.

Lue ohjeet varainsiirtoveron maksuun Verohallinnon sivuilta.


2. Vuokratulo on pääomaveron alaista tuloa

Sijoitusasunnosta saatu vuokratulo on pääomatuloa, ja se verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Vuokratulosta maksetaan 30 % veroa 30 000 euroon saakka, ja sen ylittävästä osuudesta maksetaan veroa 34 %.

Vero lasketaan nettovuokratulosta, jonka määrän saat vähentämällä vuokrasta vuokraustoiminnan kulut. Yleisiä kuluja ovat esimerkiksi:

  • hoitovastike
  • pääomavastike (rahoitusvastike), joka on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa
  • vuokralaisen hankitaan liittyvät kulut, kuten lehti-ilmoitukset tai vuokranvälittäjän palkkio

Tutustu Verohallinnon vuokratulon verotusohjeisiin.

 

3. Käytä verovähennykset hyväksi

 Vuokranantaja voi vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja asunnon vuokratuotosta. Kun kulut vähentää vuokratulon summasta, siitä maksettavan veron määrä pienenee. Verovähennysten jälkeen jäävää tuottoa verotetaan pääomaveroprosentin mukaisesti.

Kulut voi vähentää kokonaisuudessaan vain, jos asunto-osake on annettu vuokralle tulonhankkimistarkoituksessa. Jotta tulonhankkimistarkoitus täyttyisi, on asunnosta pyydettävä käypää vuokraa.

Käypä vuokra on kohtuullinen vuokran määrä, jota samalla paikkakunnalla yleisesti maksetaan saman tyyppisestä kohteesta. On hyvä ottaa huomioon, että jos asunnon vuokraa edullisesti, vaikka sukulaiselle, käypää vuokraa koskeva ehto ei täyty.

 

Kuusi vuokratulosta vähennettävää kulua:


1. Hoitovastike ja pääomavastike

Asunto-osakkeen vuokrattuasi vuokratulosta voi vähentää hoitovastikkeet, jotka maksat taloyhtiölle. Hoitovastikkeet voi vähentää niiltä kuukausilta, joilta saa vuokratuloa.

2. Remonttikulut

Kun remontoit vuokralla olevaa asuntoa, voit vähentää remonttikuluja vuokratuloista. Vähennysten käytöntöihin vaikuttaa se, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.

3. Irtaimen omaisuuden hankintamenojen vähentäminen

Jos sijoitusasuntoon on tarpeen hankkia uutta irtainta omaisuutta, kuten esimerkiksi säilytyskalusteita tai kodinkoneita, voi vuokranantaja vähentää hinnan vuokratulosta 25 prosentin vuosittaisina poistoina. Poiston voi tosin tehdä vain, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika ylittää 3 vuotta.

4. Vähennykset kalustetun asunnon vuokrauksesta

Kalustetusta yksiöstä tai huoneesta enintään 40 euroa kuukaudessa ja suuremmasta huoneistosta enintään 60 euroa kuukaudessa.

5. Sijoitusasunnon lainan korot voi vähentää pääomatulosta

Voit vähentää asuntoon liittyvän velan korot pääomatuloista tulonhankkimisvelan korkoina, kun annat omistamasi asunnon vuokralle. Myös lainan sivukulut, kuten toimituskulut voidaan vähentää.

6. Vuokraustoiminnan tappiot

Jos vuokraus on aiheuttanut enemmän kuluja kuin vuokratuloja, voit vähentää vuokraustoiminnan tappion muista mahdollisista pääomatuloista.

Lue Verohallinnon kattava ja ajantasainen tietopaketti vuokratulon vähennyksistä.


Sijoitusasunto poikimaan – toimenpiteet ostamisen jälkeen

Sijoitusasunnon vuokraamisessa on hyvä ottaa huomioon kolme asiaa:

  • luotettavan ja pitkäaikaisen vuokralaisen valinta
  • kattavan ja selkeän vuokrasopimuksen luominen ja
  • tarvittavat sijoitusasunnon arvoa suojaavat vakuutukset.

Sijoitusasunnon vuokraus

Pitkäaikaisen vuokralaisen löytyessä sijoitusasunto tuottaa tasaisia kuukausituloja parhaimmillaan vuosikymmeniä. Ennen sijoitusasunnon vuokraamista on kuitenkin hyvä perehtyä

  1. Vuokranantajan velvollisuuksiin Oikotien vuokranantajan oppaasta
  2. Suomen vuokranantajien hyvä vuokratapa -listaukseen
  3. Vuokralaisen oikeuksiin ja velvollisuuksiin Oikotien sivuilta.

Vuokranantajan velvollisuudet

Asunnon vuokraamisen perustus on huolella laadittu vuokrasopimus. Kirjallinen vuokrasopimus kuuluu hyvään vuokratapaan ja suojaa kaikkia osapuolia ehdottomasti paremmin kuin suullinen sopimus.

Vuokrasopimuksen pitää olla yksiselitteinen ja selkeä.

Vuokrasopimusta solmiessa on molempien sopijapuolien edun mukaista tehdä kuntokartoitus asunnossa ja sen hallintaan liittyvissä tiloissa, kuten kellarikomerossa. Tarkastuksen tulokset kannattaa dokumentoida. Kuntotarkastus tehdään myös vuokralaisen lähtiessä, jotta on selvää, mitkä jäljet ovat hänen vastuullaan.

Vuokrasopimuksessa on hyvä sopia ainakin

  • vuokrasuhteen tyypistä (määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva)
  • sopimuksen irtisanomisesta
  • vakuudesta
  • asunnon muista kuluista, kuten vesimaksusta
  • muista hallittavista tiloista, kuten kellari- tai vinttikomerosta
  • kotivakuutuksesta ja
  • vuokrankorotusperusteesta

Myös tulevista suurista remonteista on syytä kertoa vuokralaiselle. Vuokralaisen kanssa voi lisäksi alkukartoituksessa sopia kirjallisesti kunnostustoimenpiteistä, jotka joko vuokranantaja tai vuokralainen hoitaa materiaalien hinnan korvaamista vastaan.

Lataa vuokrasopimuksen pohja Oikotien sivuilta tai käytä Oikotien sopimuskonetta ja luo sopimuksesi suoraan verkkoon.

 

7 vinkkiä onnistuneeseen vuokrasuhteeseen:

1. Vuokravakuus
1–3 kuukauden vuokraa vastaava vuokravakuus turvaa vuokranmaksua ja varmistaa, että huoneistoa hoidetaan huolellisesti. Sen käyttötavat on hyvä kirjata vuokrasopimukseen.

2. Vuokralaisen hallintaoikeus
Vuokralaisen hallitsemaan asuntoon ei saa mennä erikseen etukäteen ilmoittamatta.

3. Remontit
Jos remontoit vuokra-asuntoa, ilmoita siitä etukäteen ja tarjoa vuokranalennusta, jos remontti on asukasta häiritsevä.

4. Häiriöt
Vuokrasopimuksen voi lain mukaan irtisanoa tai jopa purkaa, jos vuokralainen viettää jatkuvasti naapureita häiritsevää elämää. Häiritsevästä elämästä voidaan puhua, jos koira haukkuu päivittäin useita tunteja tai yöaikaan pidetään melua.

5. Irtisanominen
Lakisääteinen irtisanomisaika alle vuoden kestäneestä vuokrasuhteesta on kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa kuusi kuukautta. Vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen yhden kuukauden irtisanomisajalla.

6. Muuttopäivä
Muuttopäivä on sopimuksen loppumispäivää seuraava arkipäivä. Jos sopimus loppuu perjantaina, muuttopäivä on maanantai.

7. Lähtötarkastus
Pieni kuluminen kuuluu asiaan, eikä parketin tai kaapistojen naarmuja tai taulunpaikkoja seinillä voi vähentää vakuudesta. Vakuudesta voi pidättää vain vuokralaisen laiminlyönnistä johtuvia siivous- tai korjaustarpeita vastaavan summan.

Lue kaikki vuokranantajan velvollisuuksista ja oikeuksista Oikotien vuokranantajan oppaasta.

 

Vuokralaisen vastuut

Hyvässä vuokrasuhteessa vuokranantaja huolehtii omasta osuudestaan ja samoin vuokralainen kantaa oman vastuunsa. Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet koskevat kaikkia vuokralla asujia. Ennen asunnon luovuttamista vuokralaista edellytetään maksamaan takuuvuokra joko vuokranantajan tilille tai erikseen perustettavalle takuuvuokratilille. Takuuvuokran on oltava erotettavissa vuokranantajan varoista koko vuokrasuhteen ajan.

Vuokralainen maksaa kuukausittain vuokraa vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä ja pitää asunnosta mahdollisimman hyvää huolta. Huolenpito tarkoittaa siivoamista sekä pinnoista ja laitteista huolehtimista. Lisäksi vuokralaisella on ilmoitusvelvollisuus asunnon kuntoon vaikuttavissa asioissa. Jos esimerkiksi keittiön putket tiputtavat vettä, on vuokralaisen ilmoitettava siitä viipymättä vuokranantajalle, jotta asia voidaan korjata.

Lue tarkemmin vuokralaisen vastuista Oikotien vuokralaisen oppaasta.

 

Vuokranantajan vakuutus tuo turvaa

Vuokrasopimukseen on hyvä kirjata ehto voimassa olevasta kotivakuutuksesta vastuuvakuusosineen. Kotivakuutuksen voimassaoloa voi seurata pyytämällä vuosittain kuitin kotivakuutuksen maksamisesta.

Vuokralaisen kotivakuutus kattaa useimmiten vain vuokralaisen oman irtaimiston, eikä taloyhtiön vakuutus korvaa kaikkea sijoitusasunnon arvoa laskevaa vahinkoa. Siksi vakuutusyhtiöt ovatkin heränneet tarjoamaan asuntosijoittajille nykyisin vuokranantajan vakuutusta. Se kattaa vuokranantajan kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita, kuten kiinteän sisustuksen, pinnat ja kodinkoneet.

Asunto on suuri sijoitus, eikä kaikkia vuokralaisen tuottamia vahinkoja voi ennaltaehkäistä. Vuokranantajan vakuutus kattaa myös tahalliset vahingonteot ja vuokralaisen huolimattomuudesta johtuneet vahingot. Jos talossa sattuu tulipalo, eikä asunnossa voi asua, vuokranantajan vakuutus korvaa puhdistus- ja hajunpoistokulut sekä vuokratulon menetyksen omavastuuosan jälkeen. Vakuutus on verovähennyskelpoinen ja korvaa myös riitatilanteiden oikeuskulut.

Kilpailuttamalla vakuutuksesi saat siitä suurimman hyödyn, sillä vakuutusten ehdoissa ja hinnoissa on eroja.

 

Sijoitusasunnon myynti

Asuntosijoittajan kannattaa tarkkailla asuntomarkkinoiden tilannetta. Kun pohdit oikeaa aikaa sijoitusasunnon myyntiin, on hyvä seurata asuntokaupan vetämistä ja talouden trendejä. Kun talous kiristyy, ihmisten halu ottaa riskejä ja tehdä isoja investointeja vähentyy. Perussääntö kuitenkin on, että kaupunkien keskustoissa asuntojen hinnat nousevat vuodesta toiseen ja syrjäisemmillä alueilla taas hinnat saattavat pysyä hyvinkin samoina.

Asunnon hinnan määrittely on olennaisin asia asunnon myymisessä. Myös kiinteistönvälittäjän kanssa toimiessa auttaa, jos on itse tutustunut alueen ja oman taloyhtiön myyntien hintatasoon. Oikotien hintapalvelussa voit tutustua asuntojen myyntihintoihin.

Mitä kysytymmällä alueella asunto sijaitsee, sitä paremman hinnan siitä voi pyytää. Asunnon hinta on sijoitusajan aikana saattanut nousta asuntoon tai taloyhtiöön tehtyjen remonttien ansiosta. Alueen muutokset, kuten uusi juna- tai metroasema tai uudet palvelut, nostavat myös asunnon hintaa. Siksi alueen ja taloyhtiön suunnitelmista on hyvä olla tietoinen sijoitusasuntoa hankkiessaan.

 

Välittäjä vai myynti itse

Keskeisellä paikalla sijaitsevan helposti myytävän asunnon myynnin voi hoitaa itse. Se vaatii paperityötä ja parhaassa tapauksessa vain muutaman näytön. Jos haluat myydä asuntosi itse, Oikotien opas asunnon myyntiin tarjoaa kaikki tarvittavat tiedot.

Valitse välittäjä -palvelussa voit helposti kilpailuttaa sopivan kiinteistönvälittäjän. Sopimus on voimassa aina neljä kuukautta kerrallaan. Välittäjä laatii asunnosta esitteen, hoitaa asunnon esittelyn ja tekee kauppakirjat.

Jos päätät myydä asuntosi itse, tarvitset muutamia asiakirjoja, joilla voit antaa ostajaehdokkaalle olennaiset tiedot yhtiön tilasta, menneisyydestä ja tulevaisuudesta. Myyntiä varten tarvitset:

  • isännöitsijän todistuksen
  • yhtiöjärjestyksen
  • tilinpäätöksen
  • talousarvion
  • asunnon pohjapiirroksen
  • erikseen hankittavan energiatodistuksen sekä
  • mahdollisten muiden omistajien valtakirjat tai perukirjan.

Luovutusvoiton verotus

Sijoitusasunnon myynnistä saatava voitto on verollista tuloa. Jos asunnon myyntihinta on korkeampi kuin asunnon hankintahinta sekä mahdolliset peruskorjaus- ja myyntikustannukset, syntyy verotettavaa luovutusvoittoa. Luovutusvoitosta maksetaan veroa pääomatuloveroprosentin mukaan 30 % 30 000 euroon saakka ja 34 %, jos pääomatulojen määrä ylittää 30 000 euroa saman kalenterivuoden aikana. Luovutusvoiton verotuksen voi välttää, jos on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta.

Verotuksesta saat lisätietoa Verohallinnon sivuilta.

Asunnon voi myydä myös vuokrattuna. Silloin vuokrasopimus on annettava myyntitilaisuudessa uudelle omistajalle ja samalla huolehdittava vuokravakuuden siirtämisestä.

Kaikki Oikotien kattavat oppaat niin asunnon ostamisesta, vuokraamisesta kuin myymisestäkin löydät täältä: Oikotien asumisen oppaat.

Lähteet:

Pellervon Taloustutkimus PTT

Tilastokeskus

www.finlex.fi

www.vuokranantajat.fi

www.sijoittaja.fi

www.asuntosalkunrakentaja.fi

www.kiinteistolehti.fi

www.isannointiliitto.fi

www.kiinteistoliitto.fi

www.sijoitusasunnot.com

www.yit.fi

www.vero.fi