Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet käytännönläheisesti

Tässä artikkelissa käsitellään pääpiirteissään asuinhuoneiston vuokralaisen oikeuksia ja velvollisuuksia. Artikkeli on jaettu kolmeen osaan: vuokrasuhteen alussa, asumisen aikana ja vuokrasuhteen päättyessä.

VUOKRASUHTEEN ALUSSA

Vuokrasopimus

Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja huolellisesti. Hyvin laadittu vuokrasopimus takaa parhaiten sekä vuokranantajan että vuokralaisen edut.

Hyvän vuokrasopimuksen perusedellytyksenä on se, että sopimuksessa noudatetaan lakia ja hyvää vuokratapaa.  On tärkeää myös varmistua siitä, että molemmat osapuolet ovat ymmärtäneet sopimusehtojen sisällön samalla tavalla.

Hyvä vuokrasopimus on tehty kirjallisesti ja on myös selkeä sekä yksiselitteinen. Laaja sopimusvapauden vuoksi vuokranantaja ja vuokralainen voivat melko vapaasti sopia vuokrasopimuksen ehdoista. Vuokranantajan on kuitenkin oltava tietoinen myös lain pakottavista säännöksistä eli niistä asioista, joista ei voida sopia toisin edes vuokrasopimuksessa. Myös vuokralaisen kannattaa tutustua lain pakottaviin säädöksiin, jotta hän huomaa ehdotetussa vuokrasopimuksessa mahdollisesti oleva lainvastaiset ehdot.

Vuokrasopimus voidaan tehdä joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassaolevana. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy aina vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy joko sopimuksen irtisanomiseen tai purkuun.

Vuokran määrä

Vapaarahoitteisen asuinhuoneiston vuokra määräytyy sen mukaan, mitä vuokranantaja ja vuokralainen sopivat. Vuokra ei kuitenkaan saa ilman hyväksyttävää syytä olennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevista, vuokra-arvoltaan ja käyttötarkoitukseltaan samanveroisista huoneistoista perittyjä käypiä vuokria.

Vuokravakuus

Vuokravakuus on vuokranmaksun tai muun vuokrasuhteeseen liittyvän velvoitteen takaamiseksi annettu vakuus. Vuokravakuutta kutsutaan yleensä myös takuuvuokraksi tai vuokratakuuksi. Yleensä vuokravakuus on sovitun suuruinen rahasumma, korkeintaan kolmen (3) kuukauden vuokraa vastaava määrä.

Vuokravakuus on vuokralaisen omaisuutta, joka on vuokranantajan hallinnassa. Vuokranantajan on säilytettävä vakuus vuokrasuhteen ajan siten, että se on erotettavissa vuokranantajan muusta omaisuudesta. Vuokrasuhteen päätyttyä vakuus on palautettava täysimääräisenä viivytyksettä ellei perusteita koko vakuuden tai sen osan pidättämiselle ole.

Alkukatselmus

Ennen vuokrasuhteen alkamista on hyvä sopia alkukatselmuksen tekemisestä vuokrahuoneistossa yhdessä vuokranantajan kanssa. On aina parempi, jos katselmuksessa otetaan riittävä määrä valokuvia, joista voidaan myöhemmin kiistatta todeta katselmuksen aikainen tilanne. Erityisen tärkeää tämä on silloin, jos huoneistossa on katselmushetkellä jokin havaittava epäkohta. Sekä vuokralaisen että vuokranantajan on hyvä saada valokuvat säilytettäväksi tulevaa loppukatselmusta varten.

Avaimet

Vuokrasopimus tehdään yleensä niin, että vuokravakuuden maksupäivä on ennen avainten luovutusta. Kun vuokravakuus on maksettu vuokranantaja luovuttaa asunnon avaimet kuittausta vastaan.

Vakuutukset

Yleensä vuokrasopimuksessa on ehto siitä, että vuokralaisella tulee koko vuokrasuhteen ajan olla voimassaoleva kotivakuutus, joka sisältää myös vastuuvakuutuksen. Kotivakuutuksella vuokralainen vakuuttaa huoneistossa olevan omaisuutensa ja hallussaan olevan toisen henkilön omaisuuden mm. vesi- ja palovahinkojen varalta. Vastuuvakuutuksesta puolestaan korvataan esimerkiksi vuokranantajan tai taloyhtiön omaisuudelle aiheutuneet vahingot.

ASUMISEN AIKANA

Asunnon kunnossapito

Siitä, että asunto on kunnossa vuokrasuhteen alkaessa ja myös vuokrasuhteen aikana vastaa vuokranantaja. Näin on asianlaita myös asunnon normaalin kulumisen suhteen. Vuokralaisen on hoidettava vuokraamaansa asuntoa huolellisesti. Vuokralaisen on korvattava kaikki vahingot, jotka hän aiheuttaa huolimattomuudellaan tai tahallisesti asunnolle. Vuokralaisella on vastuu myös asunnossa olleiden henkilöiden, kuten esimerkiksi vieraidensa aiheuttamista vahingoista edellyttäen, että näillä on ollut vuokralaisen lupa olla asunnossa.

Normaalilla kulumisella tarkoitetaan huoneistossa vähitellen ajan myötä tapahtuvaa kulumista, kuten lattia- ja seinäpintojen ikääntymistä ilman minkään materiaalin käsittelemistä tai kohtelemista väärällä tavalla. Normaalia kulumista tapahtuu, asuipa huoneistossa sitten vuokranantaja itse tai hänen vuokralaisensa. Vuokralainen ei vastaa asunnon normaalista kulumisesta ellei toisin ole nimenomaisesti sovittu.

Jos vuokralainen havaitsee asunnossa vikoja tai puutteita, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle, hänen on ilmoitettava näistä viipymättä vuokranantajalle. Muussa tapauksessa vuokralainen saattaa joutua osaltaan vastaamaan vahingosta.

Remontit

Jos vuokralainen haluaa tehdä asunnossa muutos- tai korjaustöitä, hänellä pitää olla siihen vuokranantajan lupa. Tällaisia luvanvaraisia töitä ovat mm. maalaus, tapetointi ja kiinteiden kalusteiden vaihtaminen tai uusien kalusteiden asentaminen. Jos vuokralainen saa luvan tehdä huoneistossa muutos- tai korjaustöitä, on tätä ennen sovittava kirjallisesti remontin sisällöstä. Vuokralaisen tulee antaa vuokranantajalle mahdollisuus tulla tarkastamaan tehtyjä muutos- tai korjaustöitä.

Jos vuokralainen on vuokranantajan luvalla suorittanut huoneiston arvoa kohottavia muutos- tai korjaustöitä, on vuokranantajan korvattava ne niin kuin on sovittu. Jos korvaamisesta ei ole ennalta sovittu, on vuokralaisella oikeus kohtuulliseen korvaukseen huoneiston arvoa olennaisesti kohottavista muutos- ja korjaustöistä.

Vuokran korotukset

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on vuokranantajan ja vuokralaisen välillä sovittu. Vuokrasuhteen aikana saatetaan kuitenkin huomata, ettei vuokra vastaa enää käypää vuokratasoa. Vuokranantaja ei voi kuitenkaan päättää vuokran korottamisesta yksipuolisesti. Lähtökohtaisesti vuokran korottamisen on perustuttava vuokrasopimuksessa olevaan vuokrankorotusehtoon, jossa on mainittu korottamisen peruste sekä korottamisen voimaantulopäivä.

Mikäli sopimuksessa ei ole mainittu vuokran korottamisesta, voidaan tehdä niin sanottu tasokorotus. Tällöin edellytyksenä on, että asunnon vuokra on jäänyt jälkeen alueen yleisestä vuokratasosta. Vuokrankorotusneuvottelut on aloitettava vähintään kuusi kuukautta ennen aiottua korotusta.

Vuokranalennukset

Mikäli asuntoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut sovitussa tai lain edellyttämässä kunnossa, vuokralaisella on oikeus saada joko vuokraa alennetuksi tai kokonaan vapautus vuokran maksamisesta. Tästä tulee aina sopia vuokranantajan kanssa. Vuokralainen ei saa itse päättää vuokranalennuksesta tai jättää koko vuokraa maksamatta, vaikka omasta mielestään olisikin oikeutettu vuokranalennukseen.

Lemmikit asunnossa

Lemmikkieläinten pitäminen huoneistossa on yleensä sallittu. Lemmikkien pitäminen huoneista voidaan kuitenkin myös vuokrasopimuksessa kieltää. Vuokrasopimuksessa voidaan myös määritellä niin, että lemmikin ottaminen huoneistoon edellyttää erillistä vuokranantajan lupaa.

VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYESSÄ

Vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen

Vuokrasuhde voidaan päättää pääasiassa vain kolmella tavalla. Sopimus joko irtisanotaan, puretaan tai tehdään yhteinen sopimus vuokrasopimuksen päättämisestä. On siis erotettava toisistaan sopimuksen irtisanominen ja purkaminen. Lähtökohtaisesti vain toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa. Määräaikainen vuokrasopimus sen sijaan sitoo lähtökohtaisesti sopimuksessa mainitun määräajan loppuun. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista vain laissa säädetyin edellytyksin.

Irtisanomisella tarkoitetaan sitä, että ennen sopimuksen päättymistä sopimus on vielä voimassa tietynpituisen irtisanomisajan. Sopimusta ei siten voida irtisanoa päättymään välittömästi, vaan sopimus on entisin ehdoin voimassa vielä koko irtisanomisajan. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisella on irtisanomisaikana oikeus käyttää huoneistoa, mutta myös velvollisuus maksaa vuokraa. Vuokranantaja tarvitsee irtisanomiselleen aina hyvän tavan mukaisen irtisanomisperusteen. Tällaisiksi katsotaan esimerkiksi asunnon myynti tai ottaminen omaan käyttöön. Vuokralaisen ei pääsääntöisesti tarvitse esittää mitään perustetta irtisanomiselleen.

Jos vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta, mikäli vuokrasopimus on ollut voimassa alle vuoden ja kuusi (6) kuukautta, jos sopimus on ollut voimassa vuoden tai enemmän. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on aina 1 (yksi) kuukausi.

Purkamisella tarkoitetaan puolestaan sitä, että sopimus saadaan päättymään välittömästi. Purkuperusteet on tyhjentävästi lueteltu laissa. Purku ei näin ollen ole mahdollinen millään muilla perusteilla kuin niillä, jotka laissa on mainittu.

Jos tarve vaatii ja molemmat osapuolet niin haluavat, vuokrasopimus voidaan päättää myös yhteisellä sopimuksella. Sopimus vuokrasuhteen päättämisestä on syytä tehdä kirjallisesti.

Loppukatselmus

Vuokralaisen on hoidettava asuntoa huolellisesti. Tällaista on asunnon säännöllinen siivoaminen sekä puhtaanapito. Vuokralaisen vastuulla on esimerkiksi ikkunoiden pesu, pakastimen sulatus sekä kylpyhuoneen lattiakaivon puhdistaminen. Mikäli asunnon säännöllisestä perussiivouksesta on huolehdittu vuokrasuhteen aikana, ei tällaisia siivoustoimenpiteitä tarvitse välttämättä tehdä vuokrasuhteen päättyessä. Vuokrasuhteen päättyessä esimerkiksi pinnat tulee kuitenkin pyyhkiä ja pesualtaat sekä wc-istuin pestä.

Kun vuokralainen on tyhjentänyt ja siivonnut asunnon, on loppukatselmuksen aika. Se tehdään usein avainten luovutuksen yhteydessä. Loppukatselmuksessa vuokranantaja ja vuokralainen käyvät huolellisesti asunnon läpi ja toteavat mahdolliset siivous- ja korjaustarpeet. Korjaustarpeiden arvioinnissa alkukatselmuksen yhteydessä otetut hyvät kuvat ovat suureksi avuksi ja helpottavat sekä vuokralaisen että vuokranantajan tilannetta.

Mikäli lopputarkastuksessa havaitaan vuokralaisen vastuulle kuuluvien jälkien korjaamista, vuokravakuudesta voidaan pidättää myös ne kohtuulliset kulut, jotka vuokranantajalle tästä aiheutuvat. Vuokralainen ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, esimerkiksi pienehköistä naarmuista tai kolhuista.

Mikäli perusteita vakuuden käyttämiseen ei ole, on vakuus palautettava täysimääräisenä viivytyksettä, kun vuokrasuhde on päättynyt, huoneisto ja siihen liittyvät tilat siivottu, huoneiston avaimet luovutettu ja huoneistossa tehty lopputarkastus.

Avainten luovutus

Kun vuokrasuhde päättyy, vuokralaisen on palautettava kaikki hallussaan olevat huoneiston avaimet vuokranantajalle. Avainten palautus tehdään kuittausta vastaan. Mikäli vuokralainen jättää osan avaimista palauttamatta, saa vuokranantaja teettää puuttuvien tilalle uudet avaimet vuokralaisen kustannuksella.

 

Lähteet: vuokranantajat.fi ja vuokralaiset.fi sekä huoneenvuokralaki

Tutustu myös Vuokranantajan oppaaseen.