Kaksi ehkä yleisintä kysymystä mitä yksityiset sijoittajat ovat minulta viime aikoina asuntosijoittamisesta kysyneet ovat: kannattaako sijoitusasunnon ostaminen tällä hetkellä ja minkälaista tuottoa sijoitusasunnoista saa?

Asuntosijoituksen tuotto jakaantuu käytännössä kahteen osaan: sijoituksesta saatavaan nettovuokratuottoon, sekä asunnon arvonnousuun tai arvonlaskuun. Keskityn tässä kirjoituksessa vuokratuottoon, sillä asunnon tuleva arvonnousu on mielestäni ”ylimääräinen hyvä” minkä asuntosijoittaja mahdollisesti saa, mutta minkä varaan yksityisen asuntosijoittajan ei mielestäni kannata omaa asuntosijoitustaan rakentaa. Vuokratuotto on asuntosijoittajalle erityisen tärkeä etenkin silloin, jos sijoittaja hyödyntää sijoituksessaan velkavipua. Velkavivulla asuntosijoittajan on mahdollista nostaa omalle pääomalle saatavaa tuottoaan merkittävästi, mutta tällöin myös sijoitukseen liittyvä riski luonnollisesti kasvaa.

Minkälaista vuokratuottoa asuntosijoituksista tällä hetkellä sitten saa ja mikä on hyvä vuokratuotto? Määrittelen vuokratuoton tässä Suomen Vuokranantajat ry:n käyttämällä kaavalla ilman remonttivelka-oletusta eli seuraavasti: (kuukausivuokra-vastike) x 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Tilastokeskuksen tilastoista on mahdollista laskea ulos tällä kaavalla määritelty tämänhetkinen asuntosijoitusten keskimääräinen vuokratuotto hyödyntämällä keskimääräisiä asuntojen neliöhintoja, keskimääräisiä neliövuokria sekä keskimääräisiä tilastoituja hoitovastikkeita. Keskityn tässä tarkastelussa pelkästään vapaarahoitteisiin asunto-osakeyhtiömuotoisiin vanhoihin kerrostaloyksiöihin ja kaksioihin, sillä nämä ovat tyypillisiä yksityisten asuntosijoittajan vaihtoehtoja asuntosijoitukseksi. Viimeisempien Q3’16 tilastojen perusteella Suomessa kerrostaloyksiöiden keskimääräinen vuokratuotto on tällä hetkellä 4,5 % ja kaksioiden 4,3 %. Pääkaupunkiseudulla vastaavat vuokratuotot ovat 3,9 % ja 3,7 %.

Lähde: Tilastokeskus
Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on pysynyt vakaana viimeiset 6 vuotta

Vanhojen kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden vuokratuotto on pysynyt koko Suomea koskevissa tilastoissa yllättävän vakaana viimeisen 6 vuoden aikana. Yksiöiden vuokratuotto on vaihdellut 4,3-4,5 %:n välillä ja kaksioiden 4,0-4,3 %:n välillä. Tämä johtuu arviomme mukaan siitä, että kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden hoitokulut, vuokrat ja nimelliset neliöhinnat ovat kaikki nousseet viimeisen 6 vuoden aikana lähes samassa suhteessa. Vuokratuoton näkökulmasta asuntosijoittaminen on siis tällä hetkellä yhtä kannattavaa, kuin 6 vuotta sitten.

Lähde: Tilastokeskus
Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on hyödyllinen vertailutyökalu

Vuokratuotto on käyttökelpoinen työkalu sijoittajalle erityisesti eri asuntosijoitusvaihtoehtojen vertailua varten sekä yksittäisen asuntosijoituksen järkevyyttä arvioitaessa. Lisäksi sijoittaja voi hyödyntää vuokratuottoa esimerkiksi arvioidessaan sitä, mitä tarjouskaupassa myytävänä olevasta asunnosta kannattaa enintään maksaa. Mikäli myytävänä olevan yksiön odotettu kuukausivuokra on esimerkiksi 700 euroa, hoitovastike on 100 euroa kuukaudessa, asunnossa ei ole remonttivelkaa ja oma vuokratuottotavoite on tämänhetkinen markkinakeskiarvo 4,5 %, niin asunnosta voi tarjota enintään (700 - 100) x 12 / (4,5 %) = 160 000 euroa varainsiirtoverot huomioiden.

Vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden tunnusluku

Sijoittajien on hyvä muistaa, että vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden mittari ja se ei usein kerro asuntosijoituksen toteutunutta vuotuista kokonaistuottoa. Vuokratuotto kuvaa tuottoa vain sen hetkisillä oletetuilla vuokratasoilla ja hoitovastiketasoilla, mitkä saattavat muuttua ajan myötä. Lisäksi tässä tarkastelussa asuntoon liittyvä remonttivelka jätettiin kokonaan huomioimatta, mikä ei ole realistista. Sijoittajan tulisi vuokratuottoa laskettaessa ottaa huomioon asunnon remonttitarpeet, erityisesti mahdolliset koko taloyhtiötä koskevat peruskorjaustarpeet ja lisätä näiden odotettu kustannus laskentakaavassa asunnon velattomaan kauppahintaan. Edelleen tunnusluku olettaa, että asunto saadaan pidettyä vuokralla 12 kuukautta vuodessa, mikä ei välttämättä ole realistista. Vuokratuotto ei myöskään ota huomioon mahdollisia asuntosijoitukseen liittyviä rahoituskuluja, tuottoon liittyviä pääomatuloveroja tai asunnon mahdollista arvonnousua tai -laskua. Suoraa asuntosijoitusta arvioitaessa suosittelen sijoittajia laskemaan vuokratuoton lisäksi erityisesti kokonaistuoton omalle pääomalle ja sijoituksen kassavirran sekä miettimään hyvin tarkkaan mistä kaupungista ja millä sijainnilla sijoitusasuntonsa ostaa.

 

Lähde: https://www.inderes.fi/minkalaista-vuokratuottoa-asunnoista-saa-talla-he...

Inderes edistää suomalaisen pääomamarkkinan toimintaa toimimalla informaatiolinkkinä yritysten ja sijoittajien välillä sekä löytämällä sijoittajille parhaat sijoituskohteet. Olemme yksi Helsingin suurimpia osakeanalyytikkotiimejä 12 asiantuntijan voimin. Lue lisää osoitteesta: Inderes.fi

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.