VALMISTAUTUMINEN

Valmistaudu huolella myyntiin. Tämä onkin tärkein ja aikaa vievin asia, mutta huolellisuus palkitaan. Kaikki jäljempänä kerrotut seikat huolella tehtynä antavat luotettavan kuvan myyjästä. Tämä on tärkeää kun myyt itse.

Asiakirjojen tilaus

Ota ihan ensin yhteyttä isännöitsijään. Pyydä häneltä paperit asunnonmyyntiä varten. Tässä paketissa tulisi olla ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, yhtiön taloustiedot eli tasekirja ja tuloslaskelma, pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) eli kaikki korjaussuunnitelmat 5 vuodelle, korjaushistoria, energiatodistus sekä pohjakuva. Yhtiöllä voi olla muitakin asiaan vaikuttavia tietoja. Pohjakuva on tärkeä, mutta tämä on yleensä aika suttuinen. Pohjakuva olisikin hyvä siistiä ja piirtää ainakin suuntaa-antavasti puhtaaksi kuvakokoelmaan mukaan. Paperit maksavat yhtiöstä riippuen muutamasta kympistä reiluun sataseen. Tiedot eivät saisi olla yli 3 kk vanhoja.

Selonottovelvollisuus myyjällä

Yksityisellä myyjällä ei ole niin tarkkaa velvollisuutta ottaa selkoa asioista kuin kiinteistönvälittäjällä, mutta kannattaa olla tarkkana esimerkiksi asunnossa tehdyistä muutostöistä tai vaikkapa mahdollisesta vuokratontista jne. Kaikki asiat, eritoten asunnon virheet, jotka tiedät pitää kertoa ostajaehdokkaalle. (Asuntokauppalain 6. luku 11 § käytetyn asunnon virheistä.) Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus, mutta vain sellainen, jossa hän voi havaita virheet kulkemalla huoneistossa. Hänen pitää voida luottaa myyjän ilmoittamiin virheisiin asunnossa. Ei voi olettaa, että ostaja nostelee vaikkapa mattoja, siirtelee tauluja tai katselee taskulampulla sängyn alle. Etkä varmaankaan halua mitään jälkipuheita.

Asunnon hinnoittelu

Tarkemmat ja yksityiskohtaiset toteutuneet kauppahinnat ovat vain kiinteistövälittäjien nähtävissä. Yksityisenä myyjänä voit katsella toteutuneita hintoja kaupunginosittain ARA:n (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) sivuilta http://asuntojen.hintatiedot.fi/ Mitä useampia samankokoisia asuntoja alueeltasi on myyty sen tarkemman käsityksen saat.  Toiseksi voit katsella tietysti vastaavien asuntojen myyntihintoja netti-ilmoituksista, mutta ota huomioon, että nämä ovat hintapyyntöjä. On tavallista, että jonkin verran niissä  on tinkimisvaraa. Hinnan asettelussa on oltava realisti. Ei ole hyvä pitää kohdetta kuukausikaupalla tarjolla. Ilmoitus asunnosta painuu yhä alemmas portaaleiden kohdelistauksessa ja voi alkaa epäilyttämään ostajaehdokkaita.

Stailaus

Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon kaikkea turhaa tavaraa. Esimerkiksi turhat koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Voitko laittaa tuoreita kukkia eteiseen tai muualle? Vie liikoja huonekalujakin pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu asunto vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä.

Kuvat

Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa.  Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko asunnossa joitain tärkeitä yksityiskohtia, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa.

Netti-ilmoitus

Kirjoita ilmoitukseen tärkeimmät tiedot asunnosta. Katso mallia jonkin asiallisen välitysyrityksen ilmoituksista. Muista merkitä hinnaksi ns. velaton myyntihinta (=kauppahinta +mahdollinen yhtiövelka). On tärkeää kertoa ilmoituksessa mahdollisimman tarkasti ja rehellisesti asunnon ja yhtiön tiedot, jotta vältytään turhilta yhteydenotoilta tai esittelykerroilta. Tulevat korjaukset esimerkiksi on hyvä listata kaikki. Älä unohda vastikkeen suuruutta ja mahdollista rahoitusvastiketta. Yksi tärkeimmistä tiedoista on mahdollisen putkiremontin ajankohta ja tekotapa sekä sen tiedossa olevat tai arvioidut kulut asunnolle. Laita tarpeeksi kuvia, mutta älä liikaa. Hyvä määrä on 7 -12 kappaletta pohjakuva mukaan lukien. Tietysti asunnon koko vaikuttaa asiaan.

Asuntoilmoituksen laitto nettiin

Katso Oikotien sivuilta ohjeet.

ASUNTOSI ESITTELY JA NEUVOTTELU

Esittely

Nyt asuntosi onkin siisti, selkeä ja raikas (tuuletettu). Eteinen on kutsuva. Pidä kaikki paperit esillä, jotta voitte tutkia niitä lähemmin ostajan kanssa. Ehkä olet kopioinut joitakin papereita mukaan annettavaksi jos ostaja niitä haluaa. Muista kertoa rehellisesti myös asunnon virheet, joista aiemmin on puhuttu. Anna ostajan rauhassa katsella välillä jos hän haluaa.

Neuvottelu

Jos sinulla on osakkeisiin kohdistuvaa lainaosuutta (velkaa asunnosta taloyhtiölle), on syytä puhua ostajaehdokkaiden kanssa koko ajan ns. velattomasta myyntihinnasta eli hinnasta, johon sisältyy tuo velkaosuutesi. Ostaja siis ymmärtää kokoajan miten suureen summaan hän sitoutuu. Asuntoon kohdistuva velka löytyy isännöitsijäntodistuksesta. Tieto velan määrästä tulee olla luonnollisesti tuore. Kaupantekohetkeä ennen olisi hyvä tarkistaa isännöitsijältä vielä tuo velanmäärä, jotta kauppahinta (raha, joka myyjälle tulee) olisi oikea ja velanmäärä myös, jonka ostaja ottaa vastattavakseen. Muista sopia/luonnostella heti ainakin seuraavat seikat ostajan kanssa, (tässä yksinkertaisimmillaan): Tarkasti yksilöity kohde, eriteltynä kauppahinta ja mahdollinen velanmäärä (yhdessä velaton myyntihinta), kaupantekoaika ja -paikka, asunnon hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista asuntoon kohdistuvista maksuista eli yhtiölainasta ja -vastikkeista ). Voitte myös miettiä mahdollisia korvauksia molemmille osapuolille sellaisessa tapauksessa, jossa myyjä viivästyy hallinnan luovutuksesta tai ostaja kieltäytyy kaupasta (ostajalla enintään 4% tarjotusta kauppahinnasta, ei siis velattomasta hinnasta). Entä haluatko käsirahaa ja suostuuko ostaja sitä antamaan?

KAUPPAKIRJA JA KAUPAT

Sovi ostajan kanssa kaupantekopaikka ja –aika. Kirjoita tai kirjoittakaa yhdessä ostajan kanssa asunnon kauppakirjaluonnos hyvissä ajoin. Kauppakirjaan on hyvä kirjata ainakin kaikki edellä sovitut asiat.

Olet varmasti keskustellut oman rahoitusneuvojasi kanssa (mikäli osakekirjat ovat pankissasi vakuutena), tulevasta kaupasta. Hän kertoo sinulle miten kaupat toteutetaan. Miten ja missä ajassa osakekirja siirtyy ja kuka toimittaa ja minne. Osakekirja tulee kaupantekohetkellä luovuttaa ostajalle. Koska usein ostaja nostaa asuntolainaa, on luonnollista tehdä kaupat hänen pankissaan. Osakekirja kun jää ostajan mahdollisen asuntolainan vakuudeksi hänen pankkiinsa. Jos kauppakirjan laadinta tuntuu vaikealta, voit pyytää pelkästään tähän välittäjän apua tai voit etsiä netistä kauppakirjamalleja tai –pohjia avuksesi.

 

Teksti: Kirsti Järvi-Eskola, LKV, LVV, KiAT

Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi, Asuntojen.hintatiedot.fi

Asunnon myynti kannattaa ajoittaa tarkasti ja huolella valmistautuen. Oikotien vuosien 2016–2017 tilastojen valossa alkukevät on paras aika laittaa asunto myyntiin, koska myyntiajat ovat silloin lyhyimmät. Mikäli asunnon myynti on siis ajankohtaista, aloita valmistautuminen jo nyt ja kotisi voi olla myyty ennen kesälomia.

 

Maalis-huhtikuussa myynti-ilmoitus erottuu edukseen

 

Oikotielle tulee myyntiin keskimäärin hieman yli 8500 asuntoa kuukaudessa ja niiden keskimääräinen myyntiaika on noin sata päivää. Asunnon myynnissä saattaa siis kestää helposti yli kolmekin kuukautta, mutta oikealla ajoituksella asunnon voi saada myytyä huomattavasti nopeammin. Vuonna 2016 suurin osa Oikotien myynti-ilmoituksista esimerkiksi julkaistiin toukokuussa. Lyhyin myyntiaika oli kuitenkin asunnoilla, jotka oli laitettu myyntiin maaliskuun puolivälin ja huhtikuun lopun välisenä aikana. Nämä alkukeväästä myyntiin ilmoitetut asunnot löysivät uuden omistajan keskimäärin 90 päivässä. Vastaavasti pisimmät myyntiajat olivat asunnoilla, jotka oli ilmoitettu myyntiin elokuun lopun ja syyskuun puolivälin aikana.

 

 

Tilastoja selittänee muun muassa se, että asunnon ostajan on keväällä mukavampaa vaihtaa asuntoa kuin syksyllä ja talvella – muuttaminen helpottuu säiden lämmettyä ja esimerkiksi koulujen lukukaudet lähestyvät loppuaan. Kun kauppakirjan allekirjoittaa keväällä, voi muuton ajoittaa perheen kesälomalle. Myös myyjälle kevät on mainio asunnon myynnin ajankohta, koska lisääntynyt valon määrä helpottaa myynti-ilmoituksen kuvien ottamista ja asuntojen pihat näyttävät heräilevässä kukkaloistossaan huomattavasti edustavammilta kuin talvella lumen peitossa. Loppuen lopuksi kodin hankinta on usein enemmän tunne- kuin järkiperäinen päätös. Aurinkoisena kevätpäivänä tunnelma asuntonäytössä on usein korkeammalla kuin räntäsateisena talvipäivänä.

 

Sijainti ja asuntotyyppi vaikuttavat myyntinopeuteen


Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä huomioida, että ilmoituksen julkaisuajankohdan lisäksi myyntiaikaan vaikuttavat myös asunnon sijainti ja asuntotyyppi. Oikotien vuoden 2017 tilastojen mukaan asunnot vaihtavat pääkaupunkiseudulla omistajaa nopeammin kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Kaikkien asuntotyyppien keskimääräisesti lyhyin myyntiaika on Helsingissä ja pisin Porissa. Rivitaloasunnot ja omakotitalot menevät nopeimmin kaupaksi Vantaalla ja hitaimmin Porissa. Vastaavasti kerrostaloasunnot liikkuvat nopeimmin Helsingissä ja niiden pisin myyntiaika on Porissa.  

 

Asuntojen myyntiajat talotyypeittäin ja kaupungeittain vuonna 2017:
 

 

Oman kaupungin ja talotyypin keskimääräinen myyntinopeus kannattaa huomioida esimerkiksi omistusasuntoa vaihtaessa. Vanhan kodin voi tällöin myydä kahden asunnon loukun välttääkseen joko etukäteen tai kun uusi asunto on löytynyt. Mikäli sinulla on jo uusi koti kiikarissa, voit jättää siitä ehdollisen tarjouksen. Tällöin asuntokauppa realisoituu vain, jos vanha kotisi myydään sovitussa ajassa. Jotta uusi koti ei mene sivu suun, kirjaa kauppakirjan ehtoihin selkeästi realistinen arvio vanhan kodin myyntinopeudelle.

Mitä aiemmin keväällä aloitat asuntosi myynnin, sitä suuremmalla todennäköisyydellä löydät kodillesi uuden omistajan jo ennen kesälomia!

 

Näin pääset alkuun asunnon myynnissä:

  1. Lue läpi Oikotien asunnon myyntiopas.
  2. Kartoita asuntomarkkinoiden tilannetta selaamalla asuinalueesi myynti-ilmoituksia.
  3. Pyydä kiinteistövälittäjä arviokäynnille.

 

Välityspalkkio on luonnollisesti asunnonostajalle tärkeä tekijä kiinteistönvälittäjää valitessa. Välittäjää ei kuitenkaan kannata valita pelkästään palkkion edullisuuden vuoksi. Sen sijaan kannattaa keskittyä etsimään hyvä välittäjä, joka pyrkii saamaan asunnostasi parhaan mahdollisen myyntihinnan. Mutta mistä hyvän välittäjän tunnistaa? Lue vinkit ja löydä oikea välittäjä asunnollesi!

 

Hyvällä välittäjällä on kattavasti tietoa asuntomarkkinoiden nykytilanteesta sekä laaja tietämys asuinalueestasi. Hän osaa perustella antamansa hinta-arvion sekä esitellä markkinointitoimenpiteet, joita asunnon myynnissä tullaan käyttämään. Yleensä välittäjän oma palkkio on tietty prosenttiosuus asunnon myyntihinnasta ja palkkion suuruus vaihtelee yhdestä neljään prosenttiin. Kalliiltakin kuulostava välittäjä voi osoittautua parhaaksi vaihtoehdoksi hyvien neuvottelutaitojensa, laajan ostajaverkostonsa sekä monipuolisten markkinointisuunnitelmiensa ansiosta.

 

Koulutus antaa kuvaa ammattitaidosta

 

Kiinteistönvälittäjiä vertaillessa myös koulutustaustaan kannattaa kiinnittää huomiota. Alalla toimivien välittäjien koulutustausta on kirjava – kuka tahansa voi myydä asuntoja myyntineuvottelijana, mutta laillistetuksi kiinteistönvälittäjäksi pääsee vain tutkinnon suoritettuaan. Vaikkei koulutus vielä takaakaan myyntitaitoja, on tutkinnon omaavalla välittäjällä hallussaan ainakin asunnon myynnin perusasiat, alan toimintatavat sekä lainsäädäntö. 

 

Yleisimmät alan tutkinnot ovat:

  • LKV – Laillistettu kiinteistönvälittäjä
    Henkilö on suorittanut Keskuskauppakamarin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. Tutkinto on edellytys välitysliikkeen tai välitysliikkeen toimipaikan johtajalle. Nimikkeen käyttöä valvovat Aluehallintovirastot. 

  • YKV – Ylempi kiinteistönvälittäjän tutkinto
    Syventää kokeneiden välittäjien osaamista ja antaa valmiuksia toimia alalla johtotehtävissä.

  • KED – Kiinteistöedustajan tutkinto
    Antaa suorittajalleen perusvalmiudet toimia kiinteistöedustajana kiinteistönvälitysliikkeessä ja alalla yleensä. 

  • KiAT – Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto
    Niin sanottu näyttötutkinto, jossa tutkinnon suorittajan osaaminen todetaan näyttötilaisuuksissa työpaikalla välitysliikkeessä. Tutkinnon suorittamiseen vaaditut taidot ja osaaminen hankitaan työssä oppimalla ja tutkintoon valmistavassa koulutuksessa. Tutkinto valmistaa myös LKV-tutkintoa varten.


Kilpailuta, kysy ja kutsu kylään

 

Välittäjän etsintä kannattaa aloittaa kilpailuttamisesta. Täytä Oikotien palveluun myytävän asunnon perustiedot ja saat automaattisesti tarjouksia naapurustosi pätevimmiltä välittäjiltä. Ennen lopullista valintaa välittäjiä kannattaa kutsua käymään asunnossasi. Vierailu ei vielä sido sinua mihinkään, vaan saat realistisia arvioita asunnon kunnosta ja mahdollisesta myyntihinnasta sekä ennakkotiedot välityspalkkion suuruudesta. Pystyt näin helpommin vertailemaan eri välittäjiä keskenään ja saat mahdollisesti paremman käsityksen siitä, kuka sopisi myymään asuntoasi. 

Mikäli välittäjän valinta tuntuu hankalalta, anna henkilön luonteen ja persoonan sinetöidä valintasi. On tärkeää, että tulet hyvin toimeen välittäjäsi kanssa ja teillä on yhteisymmärrys myytävästä asunnosta. Hyvä välittäjä on aidosti kiinnostunut tilanteestasi, kuuntelee ja kyselee, eikä vain pidä ulkoa harjoiteltua markkinointipuhetta.

 

Kysy välittäjältä ainakin nämä:

  1. Millainen koulutus välittäjällä on? Kuinka kauan hän on työskennellyt alalla?
  2. Millaisen myyntihinnan välittäjä arvioi asunnollesi? Mihin arvio perustuu?
  3. Tunteeko välittäjä asuinalueesi? Onko hän myynyt sieltä aiemmin asuntoja?
  4. Miten välittäjä aikoo markkinoida asuntoa? Aikooko hän ilmoittaa siitä esimerkiksi sanomalehdissä, välitysliikkeen verkkosivuilla tai muissa kanavissa? 
  5. Millainen ostajaverkosto välittäjällä on valmiina? Onko hänellä jo tiedossaan potentiaalisia ostajaehdokkaita?
  6. Onko välittäjä aktiivinen ja motivoitunut myymään asuntosi? Aikooko hän järjestää useita asuntonäyttöjä?

Päädytpä lopulta myymään asuntosi itse tai välittäjän avustuksella, katso parhaat vinkit asunnon myyntioppaastamme.