Millaiseksi asuntokauppavuosi 2024 tulee muotoutumaan? Onko tilanne asuntomarkkinoilla niin vakava kuin median otsikot antavat ymmärtää? Kysyimme asiaa Pasi Aallolta. Aalto on maailmanlaajuisen kiinteistönvälitysketju RE/MAX Suomen toimitusjohtaja ja Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hallituksen jäsen.
Viime vuosien kansainväliset kriisit ovat panneet talouden huojumaan, ja vaikutukset ovat luonnollisesti heijastuneet myös asuntomarkkinoille. Miltä tilanne asuntomarkkinoilla tällä hetkellä näyttää alan ammattilaisten silmin? Onko hurjille otsikoille katetta? Kysyimme maailmanlaajuisen kiinteistönvälitysketju RE/MAXin Suomen toimitusjohtajalta, Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hallituksen jäseneltä Pasi Aallolta, joka tuntee Suomen asuntomarkkinoiden tilanteen.
Hyödynnämme tässä artikkelissa Aallon haastattelun lisäksi RE/MAXin omille välittäjilleen vuodenvaihteen tienoilla teettämää kyselyä, jossa kiinteistönvälitysketju kartoitti välittäjien ajatuksia markkinoiden näkymistä. Kiinteistönvälittäjät tekevät päivittäistä työtään tiiviisti asiakkaiden kanssa, joten heillä on kaikkein konkreettisin tuntuma siihen, millaiset asiat asuntomarkkinassa huolestuttavat asunnon myyjiä, ostajia ja välittäjiä.
Hurjia otsikoita asuntomarkkinoiden ahdingosta
Vaikka asuntomarkkinoilla tilanne on ollut huono, on media Pasi Aallon mukaan maalannut asuntomarkkinoista todellisuutta synkempää kuvaa. – Ukrainan sodan alusta lähtien otsikot ovat olleet raflaavia, Aalto kertoo. Hän ymmärtää, että huomiota herättäviä otsikoita tarvitaan lukijoiden saamiseksi, mutta huomauttaa, että aina itse artikkeli ei vastaa otsikkoa saati todellista tilannetta markkinoilla. – Jos juttu on maksumuurin takana, moni lukee pelkän raflaavan otsikon.
Aalto on huomannut, että mediassa on myös toisteltu samaa sanomaa harhaanjohtavasti. – Jos kuukaudesta toiseen uutisoidaan, että hinnat ovat laskeneet 10 prosenttia, voi lukijalle syntyä käsitys, että hinnat ovat pudonneet vielä kuukausittain entisestään 10 prosenttia, vaikka pudotus olisi tapahtunut edelliseen vuoteen verrattuna.
Lue myös: 5 väitettä asuntomarkkinoista – Asuntokaupan ammattilaiset vastaavat
Asuntokaupan näkymät 2024 ovat edellisvuotta positiivisemmat
Välittäjien odotukset vuoden 2024 suhteen ovat varsin positiiviset verrattuna vuoteen 2023. Noin 80 prosenttia RE/MAXin omille välittäjilleen toteuttamaan kyselyyn vastanneista odottaa, että asuntokauppa piristyy selvästi vuoden 2024 aikana edellisvuoteen verrattuna. Välittäjien odotukset perustuvat markkinoilla vuoden 2023 lopulla nähtyihin piristymisen merkkeihin. – Marras–joulukuu oli vilkas varainsiirtoveron muutoksen takia, ja se loi optimistista fiilistä, Pasi Aalto kertoo.
Markkinatilanne näkyi vuonna 2023 välittäjien kukkarossa, mutta vuoden 2024 suhteen välittäjät ovat melko toiveikkaita. Kyselyssä noin 68 prosenttia välittäjistä arvioi myyntituloksensa kasvavan vuonna 2024 edellisvuoteen verrattuna. Noin 31 prosenttia kyselyyn vastanneista otaksui tuloksensa kasvavan 50–100 prosentilla ja noin 12 prosenttia arvioi vähintään tuplaavansa vuonna 2023 saavuttamansa myyntituloksen.
Aallon mukaan viimeisimmän kvartaalin aikana kauppamäärät ovat olleet vielä laskussa edellisen vuoden vastaavaan aikaan 14 prosenttia. – Laskua selittää muun muassa loppuvuoden varainsiirtoveromuutos, koska se aiheutti ”ryntäystä” markkinoilla – ja vastaavasti sitten hiljaisempaa alkuvuotta.
Tänä vuonna asunnon ostajat ovat kuitenkin lähteneet viime vuotta aktiivisemmin liikkeelle. Aallon mukaan välittäjät saavat enemmän kyselyitä asunnoista ja lisäksi näytöillä käy enemmän väkeä kuin vuonna 2023. – Liikkeellä on erityisesti oman asunnon ostajia, mutta myös sijoittajat ovat kiinnostuneet, koska hintataso on tavallista matalammalla, hän kertoo. Mistä piristyminen johtuu, siihen Aallolla ei ole yksiselitteistä vastausta. – Vaikutusta on myös kausivaihteluilla – kevät tyypillisesti vilkastuttaa kaupankäyntiä.
Samalla Aalto huomauttaa, että ei ole ennustaja. – Maailmassa tapahtuu koko ajan muutoksia, ja siksi myös talouden ammattilaisilla ovat menneet kaikki ennustukset pieleen. Tällä hetkellä asuntomarkkinoilla kuitenkin on vahva usko siihen, että vuoden 2024 aikana kauppa alkaa käydä ja hintataso nousta – kunhan mitään uutta katastrofia ei ilmaannu.
Lue lisää: Näin varainsiirtoveron muutos vaikutti asuntomarkkinaan
Asuntokaupoilla havaittavissa realismin sävyttämää toiveikkuutta
Moni tottui pandemia-aikana poikkeuksellisen vilkkaaseen kaupankäyntiin. Kilpailu oli niin kovaa, että asuntokaupoilla koettiin ennätyksellisen lyhyitä myyntiaikoja, ja lisäksi asunnosta saattoi saada reilusti pyyntihinnan ylittävän summan. Pasi Aalto muistuttaa, että ajanjakso oli poikkeuksellinen, eikä paluuta ole ainakaan lähiaikoina näköpiirissä.
Realistisempaa onkin pohtia, palataanko asuntomarkkinoilla koronapandemiaa edeltävään normaaliin vai totutaanko uuteen tilanteeseen, johon kuuluvat inflaatio ja korkojen heilahtelut. Noin puolet RE/MAXin välittäjilleen toteuttamaan kyselyyn vastanneista kertoi huomanneensa, että ostajat ja myyjät ovat sopeutumassa ”uuteen normaaliin”. Samalla kuitenkin noin 23 prosenttia vastaajista raportoi, ettei ole huomannut sopeutumisen merkkejä.
Asuntokaupan näkymät 2024 siis lupaavat hyvää, mutta realismia on, ettei pandemia-ajan markkinaan ole paluuta. Aalto kertoo, että markkinaa eniten rajoittava tekijä on korkotason nousu, koska se näkyy asuntolainan kuukausierän nousuna. Jotta ostaja pystyy maksamaan asumisensa, asunnon myyjän on tingittävä hinnasta. – Jos on nyt vaihtamassa asuntoa pienestä isompaan, tilanteesta saa hyötyä, Aalto vinkkaa.
Ostajien kannalta markkinatilanne on siksikin hyvä, että asuntoa voi päästä katsomaan useamman kerran ja ostopäätöstä ehtii punnita rauhassa. – Toisaalta houkuttavien kohteiden hinnat eivät ole välttämättä laskeneet lainkaan, Aalto kertoo.
– Joka tapauksessa markkina on pirteämpi ja asiakkaita on liikkeellä, osin hieman varovaisina, mutta toivotaan, että liikenne realisoituu kaupoiksi.
Lue myös: Isännöitsijäntodistus asuntokaupassa
Onko nyt oikea hetki myydä asunto? Entä ostaa?
Vuoden 2024 asuntomarkkinatilanteessa oman asunnon myyminen ennen uuden ostamista on monelle välttämätöntä. Myyjät pohtivat tällä hetkellä tarkasti, meneekö asunto kaupaksi riittävän nopeasti tai tarpeeksi hyvällä hinnalla. Ostajia mietityttävät asuntolainan koron nousu ja pankkien tiukentuneet lainaehdot. Koska sekä korot että raaka-aineiden hinnat ovat nousseet, ostajat kiinnittävät tällä hetkellä erityistä huomiota taloyhtiön taloudenpitoon ja korjaushankkeiden tilanteeseen. RE/MAXin välittäjilleen toteuttamassa kyselyssä esiin nousi lisäksi asuntokaupan osapuolten oma työllisyystilanne. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaupankäyntiä värittää yleinen huoli talouden tilanteesta.
Aalto kannustaa pohtimaan niin asunnon ostoa kuin myyntiäkin ennen kaikkea oman henkilökohtaisen taloustilanteen ja tarpeen kautta. Kysymykseen siitä, onko oikea aika ostaa tai myydä, löytyy vastaus kysymällä: Millainen asunnon ostamisen tai myymisen tarve on? Millainen taloudellinen tilanteeni on? Paljonko voin maksaa asumisesta? Paljonko asunnosta pitäisi saada, jotta myyminen on itselleni riittävän kannattavaa?
Jos hintataso huolestuttaa, Aalto kannustaa etsimään ammattitaitoisen ja aktiivisen välittäjän, joka on valmis markkinoimaan kohdetta ja tekemään töitä myymisen eteen. – Hyvä välittäjä osaa hinnoitella ja määritellä houkuttelevan hinnan asunnolle.
Lue myös: Asunnon ostotarjous
Millaiset asiat välittäjiä mietityttävät vuoden 2024 asuntomarkkinoilla?
RE/MAXin kyselyyn vastanneet välittäjät ajattelevat, että ammattitaito ja oma aktiivisuus kantavat vuoden 2024 markkinatilanteessa. – Olen huomannut, että samat ammattitaitoiset välittäjät porskuttavat markkinatilanteesta huolimatta. Heillä on kasvuasennetta, uteliaisuutta ja ratkaisukeskeisyyttä, Aalto kertoo.
Sen sijaan uudistumisen paikka on niillä välittäjillä, jotka yrittävät selvitä muuttuneesta markkinatilanteesta vanhoin konstein.