Uusi vuosikymmen tuo asuntomarkkinoille uudet ilmiöt, riskit ja näkymät.
Asuntomarkkinoiden suotuisat näkymät jatkuvat. Nousua on etenkin kasvukolmion päissä, kun hinnat kohoavat, kauppa käy ja rakentamista riittää.
– Korot ja kaupungistuminen määräävät asuntomarkkinoiden suunnan jatkossakin. Tyhjien asuntojen ongelma ei kosketa enää vain syrjäseutuja, vaan myös Helsingin ydinkeskustaa, pääekonomisti Juhana Brotherus Suomen Hypoteekkiyhdistyksestä sanoo.
Miksi näin?
Maailman metropoleissa havaittu tyhjien asuntojen ilmiö näkyy nyt Helsingin ytimessä, jossa joka kolmas asunto on vailla vakituista asukasta. Haja-asutusalueilla asunnot ovat tyhjillään myynnin vaikeuksista johtuen, arvoalueilla syynä on myyntihalujen vähäisyys.
Väestökehitys, kaupungistuminen ja suuren maailman haasteet
Kaupunkien hintanousu hyytyy hieman, rakentamisen vihdoin tasoittaessa kehitystä. Vuokrapuolella kilpailu lisääntyy ja uusia toimijoita tulee markkinoille.
Brotheruksen mukaan hitakset, puolihitakset, vuokratontti-into ja pilkuntarkka sääntely ovat vieneet Helsingin huomion tärkeimmältä – eli miten saadaan lisää haluttua kaupunkia ja uusia asuntoja, jotta hinnat ja vuokrat eivät karkaa käsistä.
Myös suuren maailman haasteet saapuvat Suomeen aina viiveellä ja ensimmäisenä ilmiöt näkyvät tyypillisesti Helsingissä. Nyt Lontoosta, New Yorkista ja Pariisista tuttu tyhjinä tai vajaakäytöllä pidettyjen arvoasuntojen dilemma on rantautunut meille.
– Osa asunnoista jää tyhjilleen remonttien, asunnonvaihtojen ja myynnissä olevien valmiiden asuntojen myötä. Enää Helsingin arvoalueilla tyhjien asuntojen määrää ei voi selittää vanhoilla syillä: Kluuvissa jo yli 40 % asunnoista on vailla vakinaista asukasta ja Kaartinkaupungissa liki joka kolmas asunto. Vastaavat luvut olivat alueilla vielä vuonna 2011 alle 20 prosenttia. Muutos on ollut raju, Juhana Brotherus summaa.
Kysyntä kasvussa pääradalla
Helsingin hinnat hiipivät edelleen ylöspäin, kun Espoo ja Vantaa ovat onnistuneet runsaalla rakentamisella pitämään hinnat ja vuokrat kurissa. Kovin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin ja parhaimpiin paikkoihin, jonne tarjontaa on saatava lisää.
– Turussa hinnat nousevat Helsinkiäkin nopeammin – asuntojen hinnat ovat olleet liki 5 % viime vuotta korkeammalla. Kauppamäärät ovat kuitenkin hiipuneet, mikä herättää huolia tulevasta kehityksestä ja indeksi on laskenut 120 pisteeseen, Brotherus sanoo.
Tampereella Hypo-indeksin pisteluku nousi 125 pisteeseen vilkkaan asuntokaupan voimalla. Nyt myös hinnat nytkähtivät ylöspäin, vaikka vuosikasvu jääkin Helsingille ja Turulle selvästi.
Asuntomarkkinat nyt:
– Talous ja työllisyys sekä korot ja kaupungistuminen auttavat asuntomarkkinoita kasvukolmiossa.
– Tyhjien asuntojen arvoitus saapui maailman metropoleista Helsingin arvoalueille.
– Pysyvämmin pakkasella pysyvät korot pakottavat sijoittajat suuntaamaan kohti kiinteistöjä.
– Sääntely ja sijoittajat voivat vaarantaa vakaat asuntomarkkinat.
– Helsinki jää omista ja yhteisistä asuntotuotantotavoitteista.
Mahdollisuudet:
- Kasvukaupunkien kantakaupungit laajenevat ja tiivistyvät – haluttuja asuntoja yhä useammalle.
- Syntyvyyden sukellus kääntyy ja työperäinen maahanmuutto kasvaa – väestöennusteet väärässä.
- Taloyhtiölainat pysyvät matalariskisenä kotitalousrahoituksena, ei sijoittajien spekulointina.
- Muuttamisesta rankaisevaa ja asuntomarkkinoita vääristävää varainsiirtoveroa viilataan.
- Euroopan keskuspankki saavuttaa hintavakauden – hinnat ja palkat ylös, velkataakka alas.
Riskit:
- Nousukauden suojissa keitto kiehuu hitaasti, talousmyrsky paljastaa ylilyönnit ja ylivelkaantuneet.
- Taloyhtiörahoitus tauolle: luottoluokittajat ja kv-sijoittajat kääntävät selän suomalaiselle mallille.
- Ylituotanto ja ylilyönnit säikäyttävät sääntelijät lisäämään kapuloita joka puolelle markkinoita.
- Helsinki keskittyy vuokratontteihin, hitaksiin ja lisäsääntelyyn – asuntotuotanto jää jälleen tavoitteista.
- Nousevat korot saapuvat etuajassa, eikä Suomen talous pysy kasvussa mukana.
Suomen Hypoteekkiyhdistys on Suomen vanhin valtakunnallinen ja yksityinen luottolaitos, perustettu 1860. Hypo-konserni on kaikista pankki- ja vakuutusyhtiöistä riippumaton, jäsentensä omistama keskinäinen yhtiö, joka toiminnassaan on erikoistunut asuntorahoitukseen. Konserniin kuuluu myös vuonna 2002 perustettu talletuspankki, Suomen AsuntoHypoPankki Oy.
Asiantuntija ja lähde:
Juhana Brotherus
Pääekonomisti
Suomen Hypoteekkiyhdistys