Asuntomarkkinoiden hämmentävät signaalit

Markkinoiden merkittävimmät puheenaiheet ovat tänä vuonna olleet voimakas alueellinen eriytyminen, uudistuotannon suuret yhtiölainat sekä uuden korkokaton ja korkojen nousun mahdolliset vaikutukset asuntokauppaan. Kokosimme yhteen olennaisimmat tilastot ja hyödyllisimmät linkit, jotta pysyt markkinoiden aallonharjalla ja tiedät, mitkä trendit kannattaa ottaa vakavasti.

Kaupan hidastuminen

Tilastokeskus julkaisi 31.7.2018 alkuvuoden asuntokauppatilastot. Vanhojen osakehuoneistojen kauppamäärät laahaavat kolmeen aiempaan vuoteen verrattuna selvästi perässä ja kesäkuussa näkyy huima pudotus.

Suuret mediat, kuten Yle ja HS, reagoivat ja kirjoittivat välittömästi kaupan hyytymisestä ja tilastojen aiheuttamasta hämmennyksestä. Kuluttajien luottamus talouteen ja asuntojen kysyntä verkkopalveluissa (Oikotie.fi) ovat hyvällä tasolla eikä kiinteistö- ja uudiskohdekauppakaan selitä näin mittavaa notkahdusta suurivolyymisessa osakekaupassa. Notkahdukseen on siis vaikuttanut jokin muu tekijä.

Helteinen heinäkuu saattaa olla kauppamäärissä kesäkuun kaltainen. Elo-, syys- ja lokakuu ovat ratkaisevia koko vuoden kannalta. Odotukset ovat toiveikkaat syksyn suhteen. Asunnon ostajille on kuitenkin suunnattu paljon epävarmuutta lisäävää uutisointia. Ostajan avoin ja asiallinen tiedottaminen markkinatilanteesta ja kohteen todellisesta riskitasosta myyjän ja rahoittajan toimesta olisi tervetullutta.

Yhtiölainat

Rakennuslehti kirjoitti jo viime syksynä uudiskohteiden yhtiölainojen huolestuttavasta kehityssuunnasta. Myös suuret mediat, kuten Iltasanomat ja YLE, nostivat asian esiin uudelleen maaliskuussa. Pelottelu ylivelkaantumisella hillitsee pragmaattisempia ostajia ja voi siten myös heijastua vanhojen asuntojen kauppaan. Tosiasiallisesti ainakin vastuulliset rahoituslaitokset ottavat yhtiölainaosuuden huomioon asiakkaan maksukykyä arvioitaessa ja luottopäätöstä tehdessä. Tällöin varsinaista ylivelkaantumista ei pitäisi tapahtua.

Lainakilpailu, nousevat korot ja lainakatto

Jo alkuvuodesta oli selvää, että vuotta 2018 värittää pankkien verinen kilpailu laina-asiakkaista. Marginaalit tippuvat jatkuvasti. Näin edullista asuntolainaa ei ole koskaan saanut – toukokuussa marginaali oli alimmillaan jo 0,25 % (Yle 11.5.).

Pankkien kampanjoiden myyntipuheissa mainittiin korkojen nousu, joka voi tapahtua aivan lähiaikoina. Pankkien tarjonnasta löytyvät ratkaisut maalattuihin uhkakuviin, kuten korkokatto ja korkoputki. Näistä kirjoittivat muun muassa Maaseudun Tulevaisuus ja Taloussanomat. Vaikuttaa jälleen siltä, että kuluttajien epävarmuus omasta maksukyvystä kyseenalaistetaan. Korot ovat kiistämättä nousemassa, mutta kukaan ei usko saati halua niiden räjähdysmäistä kasvua. Jälleen kerran luottopäätöstä tehdessä rahoituslaitoksen tulisi testata asiakkaan maksukyky vähintään 6 % korkotasolla.

Viimeisin hankaluus on vielä uusi lainakatto, jossa omarahoitusosuuden tulee olla 15 %. Muun muassa Helsingin Sanomat raportoi lainakatosta kesäkuussa. Lainakatolla tuskin on kuitenkaan mitään oikeaa vaikutusta kauppaan, sillä asetus ei koske ensiasunnonostajia ja pankeilla on valmiita vakuusrahastotuotteita puuttuvan vakuuden hankkimiseksi.

Alueellinen eriytyminen

Edellä mainitut asuntomarkkinan puheenaiheet eivät yksin pysty selittämään kaupan oleellista hidastumista. Rahoituslaitoksethan tarjoavat kaikkiin ongelmiin valmiit tuotteet ja ratkaisut. Talousuutisoinnin ja keskustelun aiheuttama epävarmuus yhdessä kiihtyvän kaupungistumisen aiheuttamien vaikutusten kanssa saattaa olla selittävä tekijä. Pullon kaula syntyykin kysynnän ja tarjonnan epätasapainosta.

Eriytymiskeskustelussa on keskitytty lähinnä puhumaan hinnoista. Se onkin ilmeinen puheenaihe, kun katsoo viime vuosien kehitystä. Jo pääkaupunkiseudun vertailu muuhun maahan todistaa ilmiön merkittävyyden. Kaavio on vielä dramaattisempi, jos siitä erotetaan muut kasvukeskukset ja maaseutu.

Kasvavien kaupunkien seutukunnatkaan eivät ole säästyneet eriytymiseltä, vaan sitä tapahtuu niiden sisällä yhtä lailla. Helsingin Kaupunginkanslia julkaisi toukokuun lopussa valaisevan raportin sisäisestä eriytymisestä.

Markkinataloudessa hinta seuraa kysyntää – onkin syytä ymmärtää, mistä kysynnän muutos johtuu. Muuttoliikkeen ja maahanmuuton seurauksena kysyntä kohdistuu pääosin kasvukeskuksiin. Monet myös muuttaisivat kasvukeskukseen, mutta vanhaa asuntoa ei saada kaupaksi (katso esimerkiksi YLE). Tätä kehitystä ei voi pysäyttää, mutta ilmiötä lieventäviä ratkaisuja tarvittaisiin. Aiheesta on keskusteltu paljon myös sosiaalisessa mediassa, erityisesti haluan nostaa esille johtavan muuttoliiketutkija Timo Aron Twitter-tilin viestiketjut. Asiasta kiinnostuneiden kannattaa myös uppoutua Tilastokeskuksen väestö- ja muuttoliiketilastoihin.

Kysyntä korkealla kaikesta huolimatta

Oikotiellä kävijämäärät ja ostajien yhteydenotot myyjiin ovat koko alkuvuoden olleet korkealla tasolla. Haasteita tuntuu olevan sopivien asuntojen löytymisessä. Asuntojen hinnat ovat nousseet, markkinointiajat ja kauppamäärät laskeneet. Näistä syistä hankinnassa ja kohdemarkkinoinnissa kannattaa yhä tarkemmin miettiä asuinalueiden markkinatilannetta ja ominaispiirteitä sekä ottaa huomioon kunnan sisäinen sekä kuntien välinen muuttoliike.

Hinnoittelussa myös kysynnän todentaminen myyjälle voi auttaa oikean hintapisteen löytymisessä. Ostajien epävarmuutta rauhoittaisi luotettava ja läpinäkyvä kauppahintatieto, realistinen asuntojen ja rakennusten tekninen kunto sekä hyvä perusymmärrys markkinan pitkäaikaisesta kehityksestä. Oikotiellä kehitämme yhdessä alan asiantuntijoiden kanssa ratkaisuja mainittuihin haasteisiin ja siten poistamaan asunnon vaihdon esteitä.

Lähteet:

Helsingin Sanomat: “Parhaat asiakkaat saavat asuntolainaa pian alle puolen prosentin marginaalilla, ennustaa Hypon Ari Pauna – lainatiskeillä odotetaan olevan vilkasta tänäkin vuonna

Iltasanomat: “Nyt kannattaa kilpailuttaa asuntolaina: ”Ensimmäinen 0,25 prosentin marginaali on nähty”

Helsingin Kaupunki: ”Keskustan lähellä asuntojen hinnat kasvaneet vuodessa yli neljä prosenttia – kauempana hinnat lähes ennallaan

Teksti: Mikko Ristimäki
Kuvat: Toimitus &  GettyImages