Valmistautuminen
Valmistaudu huolella myyntiin. Tämä onkin tärkein ja aikaa vievin asia, mutta huolellisuus palkitaan. Kaikki jäljempänä kerrotut seikat huolella tehtynä antavat luotettavan kuvan myyjästä. Tämä on tärkeää kun myyt itse.
Asiakirjojen tilaus
Ota ihan ensin yhteyttä isännöitsijään. Pyydä häneltä paperit asunnonmyyntiä varten. Tässä paketissa tulisi olla ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, yhtiön taloustiedot eli tasekirja ja tuloslaskelma, pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) eli kaikki korjaussuunnitelmat 5 vuodelle, korjaushistoria, energiatodistus sekä pohjakuva. Yhtiöllä voi olla muitakin asiaan vaikuttavia tietoja. Pohjakuva on tärkeä, mutta tämä on yleensä aika suttuinen. Pohjakuva olisikin hyvä siistiä ja piirtää ainakin suuntaa-antavasti puhtaaksi kuvakokoelmaan mukaan. Paperit maksavat yhtiöstä riippuen muutamasta kympistä reiluun sataseen. Tiedot eivät saisi olla yli 3 kk vanhoja.
Selonottovelvollisuus myyjällä
Yksityisellä myyjällä ei ole niin tarkkaa velvollisuutta ottaa selkoa asioista kuin kiinteistönvälittäjällä, mutta kannattaa olla tarkkana esimerkiksi asunnossa tehdyistä muutostöistä tai vaikkapa mahdollisesta vuokratontista jne. Kaikki asiat, eritoten asunnon virheet, jotka tiedät pitää kertoa ostajaehdokkaalle. (Asuntokauppalain 6. luku 11 § käytetyn asunnon virheistä.) Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus, mutta vain sellainen, jossa hän voi havaita virheet kulkemalla huoneistossa. Hänen pitää voida luottaa myyjän ilmoittamiin virheisiin asunnossa. Ei voi olettaa, että ostaja nostelee vaikkapa mattoja, siirtelee tauluja tai katselee taskulampulla sängyn alle. Etkä varmaankaan halua mitään jälkipuheita.
Yksityinen myyjä voi kuitenkin aloittaa omistamansa asunnon markkinoinnin heti kun haluaa. Yksityisellä myyjällä on oikeus testata asuntonsa kysyntää ennen varsinaista myyntipäätöstä. Tämä niin sanottu hiljainen myynti on mahdollista aloittaa vaikkapa Tulossa myyntiin -ilmoituksen laatimisella, jonka avulla voit testata asuntosi kysyntää ennakkoon ilmaiseksi.
Asunnon hinnoittelu
Tarkemmat ja yksityiskohtaiset toteutuneet kauppahinnat ovat vain kiinteistövälittäjien nähtävissä. Yksityisenä myyjänä voit katsella toteutuneita hintoja kaupunginosittain ARA:n (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) sivuilta. Mitä useampia samankokoisia asuntoja alueeltasi on myyty sen tarkemman käsityksen saat. Toiseksi voit katsella tietysti vastaavien asuntojen myyntihintoja netti-ilmoituksista, mutta ota huomioon, että nämä ovat hintapyyntöjä. On tavallista, että jonkin verran niissä on tinkimisvaraa. Hinnan asettelussa on oltava realisti. Ei ole hyvä pitää kohdetta kuukausikaupalla tarjolla. Ilmoitus asunnosta painuu yhä alemmas portaaleiden kohdelistauksessa ja voi alkaa epäilyttämään ostajaehdokkaita.
Toinen hyvä apuväline on tarkastella asuntojen vanhoja pyyntihintoja. Oikotie tarjoaa myynnissä olleiden asuntojen hintahistorian Talosivuilla. Ota huomioon, että nämä ovat hintapyyntöjä. On tavallista, että jonkin verran niissä on ollut tinkimisvaraa ja lopulliset kauppahinnat poikkevat pyyntihinnoista. Hinnan asettelussa on oltava realisti. Ei ole hyvä pitää kohdetta kuukausikaupalla tarjolla. Ilmoitus asunnosta painuu yhä alemmas portaaleiden kohdelistauksessa ja voi alkaa epäilyttämään ostajaehdokkaita. Jos kuitenkin alueellasi on pidemmät myyntiajat, voit ostaa helposti uutta lisänäkyvyyttä ilmoituksellesi ja saada se uudestaan jonon kärkeen ja lähtemään hakuvahteihin.
Stailaus
Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon kaikkea turhaa tavaraa. Esimerkiksi turhat koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Voitko laittaa tuoreita kukkia eteiseen tai muualle? Vie liikoja huonekalujakin pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu asunto vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä.
Kuvat
Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa. Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko asunnossa joitain tärkeitä yksityiskohtia, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa. Yleiset tilat tai huoneistoon kuuluva varastotila on myös hyvä kuvata ostajia varten. Voit säästää nämä kuvat näytölle. Oikotien kautta voit myös tilata ammattivalokuvaajan.
Markkinointi
Paras tapa löytää ostaja on laittaa ilmoitus asuntoportaaleihin. Tunnetuimmilla portaaleilla on erilaisia ilmoitusvaihtoehtoja. Voita aina aloittaa helposti ja riskittömästi hyödyntämällä ilmaista Tulossa myyntiin-ilmoitusta. Voit koska tahansa joko poistaa ilmoituksen, täydentää sitä tai muuttaa Myynti-ilmoitukseksi.
Kirjoita Myynti-ilmoitukseen tärkeimmät tiedot asunnosta. Katso mallia jonkin asiallisen välitysyrityksen ilmoituksista. Muista merkitä hinnaksi ns. velaton myyntihinta (=kauppahinta +mahdollinen yhtiövelka). On tärkeää kertoa ilmoituksessa mahdollisimman tarkasti ja rehellisesti asunnon ja yhtiön tiedot, jotta vältytään turhilta yhteydenotoilta tai esittelykerroilta. Tulevat korjaukset esimerkiksi on hyvä listata kaikki. Älä unohda vastikkeen suuruutta ja mahdollista rahoitusvastiketta. Yksi tärkeimmistä tiedoista on mahdollisen putkiremontin ajankohta ja tekotapa sekä sen tiedossa olevat tai arvioidut kulut asunnolle. Laita tarpeeksi kuvia, mutta älä liikaa. Hyvä määrä on 7 -12 kappaletta pohjakuva mukaan lukien. Tietysti asunnon koko vaikuttaa asiaan.
Asuntoilmoituksen laitto nettiin
Katso ohjeet Tulossa myyntiin -ilmoituksen laadintaan.
Katso Oikotien sivuilta ohjeet.
Asuntosi esittely ja neuvottelu
Esittely
Nyt asuntosi onkin siisti, selkeä ja raikas (tuuletettu). Eteinen on kutsuva. Pidä kaikki paperit esillä, jotta voitte tutkia niitä lähemmin ostajan kanssa. Ehkä olet kopioinut joitakin papereita mukaan annettavaksi jos ostaja niitä haluaa. Muista kertoa rehellisesti myös asunnon virheet, joista aiemmin on puhuttu. Anna ostajan rauhassa katsella välillä jos hän haluaa.
Neuvottelu
Jos sinulla on osakkeisiin kohdistuvaa lainaosuutta (velkaa asunnosta taloyhtiölle), on syytä puhua ostajaehdokkaiden kanssa koko ajan ns. velattomasta myyntihinnasta eli hinnasta, johon sisältyy tuo velkaosuutesi. Ostaja siis ymmärtää kokoajan miten suureen summaan hän sitoutuu. Asuntoon kohdistuva velka löytyy isännöitsijäntodistuksesta. Tieto velan määrästä tulee olla luonnollisesti tuore. Kaupantekohetkeä ennen olisi hyvä tarkistaa isännöitsijältä vielä tuo velanmäärä, jotta kauppahinta (raha, joka myyjälle tulee) olisi oikea ja velanmäärä myös, jonka ostaja ottaa vastattavakseen. Muista sopia/luonnostella heti ainakin seuraavat seikat ostajan kanssa, (tässä yksinkertaisimmillaan): Tarkasti yksilöity kohde, eriteltynä kauppahinta ja mahdollinen velanmäärä (yhdessä velaton myyntihinta), kaupantekoaika ja -paikka, asunnon hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista asuntoon kohdistuvista maksuista eli yhtiölainasta ja -vastikkeista ). Voitte myös miettiä mahdollisia korvauksia molemmille osapuolille sellaisessa tapauksessa, jossa myyjä viivästyy hallinnan luovutuksesta tai ostaja kieltäytyy kaupasta (ostajalla enintään 4% tarjotusta kauppahinnasta, ei siis velattomasta hinnasta). Entä haluatko käsirahaa ja suostuuko ostaja sitä antamaan?
Neuvotteluissa laadittu tarjous on kaupan tärkein dokumentti. Hyväksytty tarjous on sitova ja siitä otetaan tiedot kauppakirjaan.
Kauppakirja ja kaupat
Sovi ostajan kanssa kaupantekopaikka ja –aika. Kirjoita tai kirjoittakaa yhdessä ostajan kanssa asunnon kauppakirjaluonnos hyvissä ajoin. Kauppakirjaan on hyvä kirjata ainakin kaikki edellä sovitut asiat.
Olet varmasti keskustellut oman rahoitusneuvojasi kanssa (mikäli osakekirjat ovat pankissasi vakuutena), tulevasta kaupasta. Hän kertoo sinulle miten kaupat toteutetaan. Miten ja missä ajassa osakekirja siirtyy ja kuka toimittaa ja minne. Osakekirja tulee kaupantekohetkellä luovuttaa ostajalle. Koska usein ostaja nostaa asuntolainaa, on luonnollista tehdä kaupat hänen pankissaan. Osakekirja kun jää ostajan mahdollisen asuntolainan vakuudeksi hänen pankkiinsa.
Harkitsetko asunnon myyntiä? Testaa asuntosi kysyntää maksuttomasti ilmoittamalla ennakkoon.
Katso myös Oikotien ohjeet myyvän asuntoilmoituksen tekoon.
Myy itse -sivustolta löydät monipuolisesti tietoa ja vinkkejä asunnon myyntiin itse.
Teksti: Kirsti Järvi-Eskola, LKV, LVV, KiAT
Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi, Asuntojen.hintatiedot.fi