Kaupallinen yhteistyö

Ensimmäisen oman asunnon ostaminen on aina iso päätös ja jännittävä prosessi, johon liittyy tunteiden lisäksi paljon tiedon hankintaa sekä taloudellisten asioiden hoitamista. Tässä oppaassa annetaan ensiasunnon ostamista harkitsevalle käytännön ohjeita mm. rahoitukseen, asunnon valintaan ja itse kaupan tekoon liittyen. 

Advertisement

Kun oman asunnon ostaminen tulee ajankohtaiseksi, voit kääntyä Aktian asiantuntijoiden puoleen jo alkumetreillä. Tähän oppaaseen on myös tiivistetty tietoa kaikesta siitä, mitä asunnon ostamisessa tulee huomioida ja mihin kannattaa varautua. Juuri sinun tilanteeseesi liittyviä neuvoja ja lisätietoa saat Aktiasta.

1. Ostaisinko oman asunnon?

Oman asunnon ostaminen on hyvä vaihtoehto vuokralla asumiselle etenkin asuntolainojen korkojen ollessa alhaalla. Joudut maksamaan asumisesta joka tapauksessa, joten lyhentäessäsi asuntolainaa säästät itsellesi, kun taas vuokralla asuessasi rahat menevät vuokranantajallesi.

Erilaisissa elämäntilanteissa pankin kanssa voi sopia myös asuntolainan joustoista, mm. lyhennysvapaista kuukausista, kun taas vuokraa sinun tulee maksaa saman suuruisena joka kuukausi. Voit vähentää osan oman asuntolainan koroista verotuksessasi ja oma asunto on samalla myös sijoituskohde, jonka arvo saattaa nousta vuosien aikana.

Olet ensiasunnon ostaja, jos olet 18-39 vuotias, etkä ole ennen omistanut asunnosta tai kiinteistöstä 50 prosenttia tai enemmän. Ostaessasi asunnon tai kiinteistön omaan asuinkäyttöösi ja muuttaessasi siihen 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, olet vapautettu varainsiirtoverosta, joka on 2 prosenttia asunnon ja 4 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta.  Voit siis säästää jopa tuhansia euroja.

Omaan asuntoon säästäminen on hyvä aloittaa ajoissa. Yksi kätevä vaihtoehto rahoittaa ensimmäisen kodin hankinta on ASP-säästäminen. Kun 10 prosenttia ostettavan asunnon arvosta on säästetty, pankki myöntää ASP-lainan. Valtion luomassa ASP-järjestelmässä on tavallista edullisemmat lainaehdot ja vakuudeksi käy ostettava asunto tai valtion takaus.

ASP-laina muodostuu korkotukilainasta ja tarvittaessa lisälainasta. Korkotuetun lainan enimmäismäärät ovat paikkakuntakuntaisia:

  • Helsingissä enintään 180 000€
  • Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla enintään 145 000€
  • Muualla Suomessa enintään 115 000€

Saat Aktiasta lisätietoa ASP-lainasta ja -säästämisestä.

2. Miten pääsen alkuun oman asunnon ostossa?

Kun ensiasunnon ostaminen tulee ajankohtaiseksi, saat Aktiasta avun moneen kysymykseesi. Siksi sinun kannattaa olla pankkiisi yhteydessä jo heti alusta saakka. 

Kuinka paljon lainaa kannattaa ottaa?

Kun päätös oman asunnon ostamisesta on tehty, mieti tarkkaan omat odotuksesi ja tarpeesi  asumiselle. Kartoita asumistyyppi, asunnon sijainti ja koko, alueen palvelut, asunnon ja alueen mahdollinen arvon muutos jne. Harkitse myös oletko valmis tekemään remonttia tulevaan kotiisi.

Omat säästösi, tulot ja menot sekä asumiseen liittyvät kulut kannattaa selvittää yhdessä pankin kanssa, jotta saat realistisen käsityksen siitä, minkä hintaluokan asuntoa voit etsiä juuri tällä hetkellä. Aktia auttaa sinua selvittämään minkä suuruisia asumiskustannuksia pystyt kuukausittain maksamaan, niin että sinulle jää rahaa toteuttaa myös muita itsellesi tärkeitä asioita. Hyvä nyrkkisääntö on, että lainanhoitokulut kuukaudessa saisivat olla korkeintaan 45 prosenttia nettotuloista.

Aktian lainalaskurilla kokeilet helposti mikä olisi sopiva asuntolainan määrä. Vaihtele lainamääriä, laina-aikoja, korkoja ja kuukausieriä, jotta näet miten ne vaikuttaisivat tuleviin kuluihisi.

Lainalupaus

Hae pankistasi asuntolainaa jo ennen kuin lähdet asuntonäytöille etsimään sopivaa kotia. Näin voit olla varma siitä, että pankki myöntää sinulle haluamasi suuruisen asuntolainan ja oikean asunnon löydyttyä voit tehdä asunnosta tarjouksen saman tien. Voit hakea asuntolainaa täältä. Hakemuksen täyttämisen jälkeen Aktiasta soitetaan sinulle ja sovitte yhdessä tapaamisen, jossa sovitaan tarkemmat lainaehdot. 

Lainaneuvottelut

Lainaneuvottelussa käyt pankkisi kanssa läpi käytännön asioita kuten asuntolainan ehdot, lainan lyhennystapa, korko ja marginaali.

Varaudu neuvotteluun hyvissä ajoin ottamalla mukaasi pankkiin todistus tuloistasi (palkkakuitti, tiliotteet viimeisimpien kuukausien ajalta, jos tilisi on toisessa pankissa). Aktia auttaa sinua tekemään laskelman menoistasi (asumismenot, ruokakulut, vakuutukset, vaatehankinnat, harrastukset ja muut säännölliset menot). Sen lisäksi, että tällaisen laskelman tekeminen on hyödyllistä sinulle itsellesi ja auttaa sinua pysymään kartalla omista tuloistasi ja menoistasi, pystyy pankki näiden tietojen avulla räätälöimään lainan tilanteeseesi sopivaksi. Asuntoon säästämäsi varat on hyvä myös tarkistaa.

Lainakeskustelun aikana sinulle tehdään taloussuunnitelma, joka havainnollistaa oman taloutesi kokonaisuutena.  Asuntolainan lisäksi tässä yhteydessä huomioidaan tarvitsemasi lainaturva sekä säästämisen mahdollisuus lainaa lyhentäessä.

Lue täältä lisää erilaisista lainamuodoista, koroista, lyhennystavoista, marginaaleista, vakuuksista ja takauksista. 

Katso täältä lisätietoa, miten haet asuntolainaa vapaa-ajan asuntoon tai sijoitusasuntoon.

3. Kun oikea asunto löytyy

Saatuasi kirjallisen rahoitusehdotuksen pankistasi voit käydä asuntonäytöissä jo tosi tarkoituksella. Vertaile myytävinä olevien asuntojen tietoja (mm. sijainti ja alueen palvelut, asunnon koko ja kunto, myyntihinta, neliöhinta, vastike).

Kun löydät mieluisen kohteen, perehdy myytävän asunnon tietoihin jo etukäteen. Pyydä välittäjältä/myyjältä alla mainitut dokumentit ja tutustu niihin huolellisesti ennen näyttöä: 

  • Asunnon pohjapiirros
  • Isännöitsijän todistus
  • Yhtiöjärjestys
  • PTS (taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma)
  • Energiatodistus
  • Taloyhtiön viimeinen tilinpäätös, tulos- ja taselaskelmat

Varsinkin pienet asunnot myydään usein hyvinkin nopeasti, joten ostajalle ei jää pitkää harkinta-aikaa.

Asunnon kunnon lisäksi on tärkeää tietää missä kunnossa taloyhtiö on. Onko suuret ja kalliit remontit tehty (mm. putkiremontti, julkisivuremontti) ja mitä remontteja on suunnitteilla? Hoidetaanko taloyhtiötä aktiivisesti? Sijaitseeko kiinteistö omalla tontilla vai vuokratontilla?

4. Ostotarjous ja kaupanteko

Kun olet saanut lainalupauksen pankista ja se oikea asunto on löytynyt, pääset tekemään ostotarjouksen. Ostotarjous tehdään ottamalla yhteyttä välittäjään (tai myyjään, jos hän myy asuntoa itse) ja kertomalla, että haluat tehdä asunnosta tarjouksen. Saat välittäjältä tarjouslomakkeen täytettäväksi.

Ostotarjouksessa on tärkeää, että siinä tulevat selkeästi ilmi maksuehdot, asunnon vapautumiseen ja omistukseen siirtoon liittyvät tiedot sekä tarjouksen voimassaoloaika. Ostotarjous voi myös olla ehdollinen, sen voi rajata koskemaan esimerkiksi tilannetta, jossa kuntokartoituksessa ei tule ilmi mitään ostopäätökseen vaikuttavaa tietoa.

On hyvä tietää, että ostotarjous on aina sitova. Ostotarjouksessa määritellään myös tarvitaanko vakuudeksi käsirahaa sekä liittyykö sopimukseen sopimussakkoja. Jos ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen myyjä tai ostaja kieltäytyykin tekemästä kauppaa, tulee kieltäytyneen osapuolen maksaa hyvityksenä sopimussakko tai menettää maksettu käsiraha.

Välittäjä toimittaa myyjälle täytetyn ja allekirjoitetun ostotarjouksen. Myyjä hyväksyy sen, hylkää sen tai tekee vastatarjouksen. Tarjouskierroksia jatketaan, kunnes saavutetaan molempia osapuolia tyydyttävä lopputulos.

Kun kumpikin osapuoli on hyväksynyt ostotarjouksen, ryhdytään kaupantekoon. Kaupantekotilaisuus järjestetään yleensä ostajan pankissa, sillä osakekirjat jäävät pankille lainan pantiksi. Läsnä ovat myyjä, ostaja, mahdollisesti kiinteistövälittäjä sekä pankin edustaja. Tilaisuudessa käydään läpi kauppakirja ja allekirjoitetaan se, maksetaan ostettavan asunnon kauppahinta ja siirretään asunto-osakkeet uudelle omistajalle. Varsinaisen kaupantekotilaisuuden jälkeen vuorossa on ostettujen osakkeiden rekisteröinti. Tästä vastaa isännöitsijä. Kiinteistö (esimerkiksi omakotitalo) kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Tutustu täällä asuntokaupan termeihin. 

Lisää tietoa löytyy Asunnon osto-oppaasta.

Aktia auttaa sinua mielellään ensiasuntosi hankinnan kaikissa eri vaiheissa. Katso täältä yhteystiedot.

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.