Varo loma-aikoja hyödyntäviä verkkohuijareita. Lue lisää >
xwseycyracysafewe

Asunnon myyntiopas – myy kotisi hetkessä

Aiotpa myydä asuntosi itse tai välittäjää apuna käyttäen, olet molemmissa tapauksissa asunnon omistajana aina itse vastuussa kaupasta. Asunnon myyntioppaan lukemalla varmistat, että kotisi vaihtaa omistajaa nopeasti, lakipykäliä unohtamatta. Tutustu, miten asunnon myynti toimii vaihe vaiheelta.

Tulosta sivu

Myyntiin valmistautuminen

Asunnon myynti itse vai myyntitoimeksianto välittäjälle?

Kun myyt asuntosi, voit tehdä sen itse tai käyttää kiinteistönvälittäjää. Valtaosa suomalaisista luottaa kiinteistövälittäjään, mutta asuntokaupan voi hyvin hoitaa itsekin. Pienellä vaivannäöllä asunto-osakkeen myynti on suhteellisen yksinkertaista, mutta kiinteistön, kuten omakotitalon myynnissä tarvitaan enemmän asiakirjoja ja osaamista. Tästä oppaasta saat hyödyllisiä vinkkejä etenkin asunnon myymiseen itse.

Jos päätät käyttää kiinteistönvälittäjää, onnistuu kilpailuttaminen nopeasti Oikotien kautta; listaa myytävän asunnon perustiedot ja saat suoraan tarjouksia asuinalueesi välittäjiltä. Sopimus välitysliikkeen kanssa on voimassa neljä kuukautta kerrallaan ja tarvittaessa sitä voidaan jatkaa pidemmäksikin aikaa. Kiinteistövälittäjä laatii asunnosta esitteen, huolehtii asunnon esittelemisestä ostajaehdokkaille sekä hoitaa kaupan päättämiseen liittyvät seikat. Välitysliike perii sopimuksen mukaisen välityspalkkion silloin, kun välittäjä on saanut aikaan kaupan ostajan ja myyjän välille. Välittäjä myös huolehtii molempien osapuolten etujen valvomisesta kaupassa.


Tarvittavat asiakirjat

Kun myyt asuntoasi itse, tarvitset myynnin tueksi muutaman asiakirjan. Niiden avulla sekä keräät tarvittavat tiedot myynti-ilmoitukseen että tarjoat asuntonäytössä ostajalle mahdollisuuden tutustua tarkemmin myytävän kohteen taustoihin, nykytilanteeseen sekä tulevaisuuteen.

Pyydä nämä asiakirjat taloyhtiösi isännöitsijältä:

Isännöitsijäntodistus
Huoneiston numero ja pinta-ala, osakkeenomistaja, yhtiövastike, taloyhtiön rakennuksen tiedot, taloyhtiön tuotot ja menot, tehdyt ja tulossa olevat korjaukset.
Yhtiöjärjestys
Huoneiston koko ja käyttötarkoitus, huoneistoon oikeuttavien osakkeiden numerot, yhtiövastikeperuste, osakkeiden luovuttamista mahdollisesti koskevat rajoitukset ja mahdolliset kunnossapitoa koskevat määräykset.
Tilinpäätös
Tuloslaskelma, tase tilintarkastuskertomus ja mahdollinen toiminnantarkastuskertomus.
Talousarvio
Yhtiön tulot ja menot sekä tulossa olevat korjaukset ja hankinnat.
Pohjapiirros
Viivapiirros asunnosta mittakaavassa tai ”ei mittakaavassa”.

Lisäksi asunnolle on hankittava energiatodistus asiantuntijalta, jolla on lain vaatima pätevyys sen laadintaan. Energiatodistuksesta tulee käydä ilmi rakennuksen energiatehokkuusluokka, E-luku, todistuksen laatijan tiedot, voimassaoloaika, toteutunut energiankulutus sekä toimenpide-ehdotukset energiatehokkuuden parantamiseksi.

Huomioi myös, että mikäli et ole asunnon ainoa omistaja, tarvitset myyntiin toisten omistajien suostumukset sekä mahdollisesti myös valtakirjat, jos kyseessä ei ole samassa asunnossa asuva puolisosi. Perukirjaa tarvitaan, kun myyjänä on kuolinpesä.


Asunnon hinta-arvio

Asunnon myynnin yksi tärkeimmistä vaiheista on kodin arvon määrittäminen ja sopivan myyntihinnan asettaminen. Asuntomarkkinoilla vallitsee kysynnän ja tarjonnan laki, joka vaikuttaa ratkaisevasti asuntojen myyntihintoihin. Lisäksi hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa asunnon ikä, asunnon ja taloyhtiön kunto sekä asunnon sijainti.

Sopivaa myyntihintaa voit lähteä kartoittamaan tutustumalla oman alueesi asuntomarkkinoihin. Tutki esimerkiksi toteutuneita kauppa- ja neliöhintoja sekä tämänhetkisten myytävien kohteiden pyyntihintoja. Oikotien talosivuilta voit tarkistaa taloyhtiösi ilmoitushistorian sekä saat yleistä hintatietoa asuinalueestasi. Lisäksi kannattaa miettiä, miten asuinalueesi on kehittymässä tulevaisuudessa ja miltä asuntomarkkinoiden lähitulevaisuus näyttää. Pienellä tutkimustyöllä ja vaivannäöllä saat hyvää taustatietoa asuntosi arvon määritykseen.

Apua myyntihinnan kartoittamiseen voit kysyä myös kiinteistönvälittäjiltä, vaikka lopulta myisitkin asuntosi itse. Välittäjät tulevat mielellään arvioimaan kotisi hinnan. Suullisen arvion saat yleensä ilmaiseksi. Kirjallisista arvioista sen sijaan on usein tapana periä maksu. Arvio kannattaa pyytää esimerkiksi kolmelta välittäjiltä. Heiltä saat samalla tarjouksen myös asunnon myynnin kustannuksista, mikäli vielä mietit välittäjän palveluiden käyttöä

Takaisin ylös

Asunnon myyminen

Asunnon myyminen

Kun olet saanut paperit ojennukseen ja hinnan kohdilleen, on aika tehdä myynti-ilmoitus ja aloittaa asunnon tehokas markkinointi. Laita kotisi näyttökuntoon ja valmistaudu vastaanottamaan ostotarjouksia.

Myynti-ilmoituksen tekeminen

Myynti-ilmoitus kannattaa julkaista ainakin yhdellä asuntoilmoituksiin erikoistuneella verkkosivustolla. Oikotiellä ilmoituksen jättäminen on paitsi helppoa, myös kannattavaa –kiinnostuneita ostajia on sivustolla satojatuhansia viikoittain. Ilmoituksesi on kertamaksulla voimassa niin kauan, kunnes sopiva ostaja löytyy.

Myynti-ilmoituksen laatimiseen kannattaa käyttää aikaa, sillä hyvä ilmoitus innostaa potentiaalisia ostajia tutustumaan myytävään asuntoon tarkemmin. Kerro selkeästi, millainen asunto on ja miksi se kannattaa ostaa. Älä ylimyy, mutta älä ole myöskään liian vaatimaton.

Vinkit vetävään myynti-ilmoitukseen:

  1. Panosta otsikkoon ja tiivistä siihen asunnon vetonaula.
  2. Lisää ilmoitukseen laadukkaita kuvia ja muista pohjapiirros.
  3. Täytä kaikki oleelliset perustiedot asunnosta, remonteista ja taloyhtiöstä. Merkitse mm. asumiskustannukset, materiaalit, varusteet, lämmitys, hintatiedot sekä esittelyaika ja yhteystiedot.
  4. Mieti näkyvyyden lisäämistä korostuksella, joka nostaa ilmoituksesi esiin Oikotien hakutulossivulla ja hakuvahdeissa.
  5. Harkitse lisätehoa Helsingin Sanomien lehti-ilmoituksella. Saat muutamalla napin painalluksella muutettua verkkoilmoituksesi lehti-ilmoitukseksi.
Oikotieltä saat tukea asuntokauppaasi myös ilmoituksen jättämisen jälkeen. Käytössäsi on valmiita asianajotoimiston laatimia kauppakirja- ja tarjouspohjia, jotka helpottavat onnistuneiden kauppojen tekemistä. Ilmoituksellasi on myös takuu; jos päätät sittenkin antaa asuntosi ilmoitustakuuvälittäjän myytäväksi, ilmoituspalkkio palautetaan tilillesi.

Asunnon stailaus myyntikuntoon

Ensivaikutelma on ratkaiseva myös asuntoa myytäessä. Asunnon kevyellä stailauksella voit vauhdittaa kaupantekoa, sillä viihtyisään asuntoon on ostajan helpompi ihastua niin myynti-ilmoituksen valokuvissa kuin asuntonäytössäkin. Kiinnitä ostajien huomio asunnon parhaisiin puoliin, mutta jätä tilaa myös ostajan omalle mielikuvitukselle.

Kodin viihtyisyys lähtee siisteydestä, turhien tavaroiden karsimisesta ja valosta. Aloita tekemällä arkisiivousta paljon perusteellisempi suursiivous. Pyyhi pölyt kaikkialta, pese ikkunat ja tuuleta kunnolla. Karsi myös kaikki turha tavara sekä piilota henkilökohtaiset esineet, kuten perhevalokuvat ja piirustukset. Neutraali yleisilme auttaa ostajaa hahmottamaan asuntoa omana kotinaan.

Siivouksen jälkeen tarpeen voi olla myös huonekalujen uudelleenjärjestely sekä lisävalaistuksen hankkiminen, sillä avaruuden tuntu ja valoisuus ovat tärkeitä myyntivaltteja. Mieti, voisiko ylimääräisiä huonekaluja viedä varastoon sisustuksen selkeyttämiseksi. Valoa taas voit lisätä pöytä- ja lattiavalaisimilla sekä peileillä. Stailauksen viimeistelet vaaleilla tekstiileillä – pelkästään sohvatyynyjen vaihto voi tehdä ihmeitä asunnon raikkaudelle.


Asuntonäytön järjestäminen

Asuntonäyttö on myyntihinnan asettamisen ohella yksi onnistuneen kaupan kulmakivistä. Voit järjestää asuntonäytön joko avoimena näyttönä tai yksityisnäyttönä. Avoimessa näytössä pääset lyhyessä ajassa esittelemään asunnon monelle potentiaaliselle ostajalle samanaikaisesti, kun taas yksityisnäytössä on enemmän aikaa esittelylle ja kysymyksiin vastailulle.

Usein ensin järjestetään avoin näyttö, jonka jälkeen potentiaalisia ostajia saatetaan tavata vielä yksityisnäytössä, mikäli he haluavat nähdä asunnon uudestaan. Muista jokaisessa näytössä esitellä kaikki asunnon osat ja korostaa myyntivaltteja. Älä peittele mahdollisia vikoja, vaan vastaa kysymyksiin mahdollisimman rehellisesti. Myyjän vastuulla on kertoa ostajalle kaikki tarpeellinen tieto, mukaan lukien asunnon mahdolliset virheet ja puutteet.

Mikäli olet tehnyt myynti-ilmoituksen Oikotielle, voit tulostaa asuntonäyttöön valmiin näyttöesitteen, joka sisältää kaikki oleelliset tiedot asunnostasi. Lisäksi näytössä pitää olla esillä asunnon asiakirjat sekä tarjouspohjat mahdollisia ostotarjouksia varten. Oikotien valmiiden tarjouspohjien avulla saat ostajaehdokkaiden tarjoukset yhdenmukaisessa kirjallisessa muodossa.

Takaisin ylös

Asuntokaupan tekeminen

Asuntokaupan tekeminen

Kun olet saanut sopivan ostotarjouksen ja hyväksynyt sen, voit keskittyä kaupan viimeistelyyn sekä vero-ja ilmoitusvelvollisuuksista huolehtimiseen. Itse kauppa tehdään pankissa.

Ostotarjouksen hyväksyminen

Asunnon ostotarjouksen voi vastaanottaa suullisesti, mutta väärinkäsitysten välttämiseksi kirjallinen tarjous on suositellumpi tapa. Saatua tarjousta kannattaa tutkia rauhassa, mutta muista hyväksyä tai hylätä se voimassaoloaikana. Mikäli hyväksyt ostotarjouksen, mutta teet siihen muutoksia, kyseessä on tarjouksen hylkääminen ja uuden tarjouksen tekeminen eli vastatarjous. Tällöin aiempi tarjous ei enää sido ostajaa.

Tarkista ennen hyväksymistä, että ostotarjouslomakkeesta selviää, edellyttääkö tarjouksen hyväksyminen ostajalta käsirahan maksamista vai onko tarjouksessa vakiokorvaus. Käsiraha maksetaan tarjousta tehtäessä ja vakiokorvaus maksetaan ainoastaan, jos jompikumpi kaupan osapuolista rikkoo sopimusta. Käsiraha tai vakiokorvaus voivat maksimissaan olla 4 % asunnon kauppahinnasta.

Asunto-osakkeen kaupassa sopimus syntyy, kun myyjä antaa ostajalle hyväksyvän vastauksen tarjouksen määräaikaan mennessä. Ostajalla on oikeus vetäytyä tarjouksestaan ilman seuraamuksia, mikäli hän on saanut kaupan kohteesta puutteellista tai virheellistä tietoa ennen tarjouksen tekemistä. Mikäli ostokohde taas on kiinteistö, sitovan ostotarjouksen tekemisessä käytetään kaupanvahvistajaa, joka on mukana myös kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä.


Kaupanteon järjestäminen pankkiin

Tarjouksen hyväksymisen jälkeen valmistellaan varsinaiset asuntokaupat. Jos ostajalla on asuntolaina, tehdään kaupat yleensä hänen pankissaan. Pyydä ostajaa varaamaan aika pankista kaupantekoa varten. Ole myös yhteydessä omaan pankkiisi ja tiedota heitä myyntiaikeestasi. Asunto-osakkeen omistusasiakirjat, jotka tarvitaan kaupantekoon, ovat yleensä asuntolainan vakuutena ja pankkisi hallussa. Sovi pankin kanssa osakekirjan toimittamisesta kaupantekotilaisuuteen.

Ennen kaupantekotilaisuutta tulee myös huolehtia, että ostajalle toimitetaan etukäteen nähtäväksi kaikki kaupassa tarvittavat asiakirjat liitteineen. Aloita kauppakirjan laatimisesta ja varmista, että sisältö vastaa sitä, mitä ostajan kanssa on neuvoteltu. Muista kirjata kaikki mahdolliset asunnon puutteet, jotta voit tarvittaessa osoittaa ostajan olleen niistä tietoinen. Kauppakirjan laadinnan lisäksi isännöitsijältä pitää tarkistaa, että liitteisiin kuuluva isännöitsijätodistus on ajan tasalla.

Varsinainen asuntokauppa toteutuu, kun ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan pankissa. Kun tilisiirto ja asunto-osakkeiden siirto on pankin toimesta toteutettu, luovutetaan asunto-osakkeen omistusasiakirjat ostajalle. Asunnon avainten luovutus taas tapahtuu kauppakirjassa määriteltynä ajankohtana silloin, kun huoneiston hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Kaupanteon jälkeen prosessi viimeistellään toimittamalla asiakirjoista kopiot taloyhtiön isännöintitoimistoon, jotta ostaja rekisteröidään uutena asukkaana taloyhtiön kirjoihin.


Asunnon myyntivoiton verotus

Asunnon kaupasta saattaa syntyä verotettava luovutusvoitto, jos asunnon myyntihinta on suurempi kuin asunnon hankintahinta sekä mahdolliset peruskorjaus- ja myyntikustannukset. Veroa myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroprosentin mukaan eli 30 % tai 32 %, jos pääomatulojen yhteismäärä ylittää 40 000 euroa kalenterivuoden aikana. Veroa ei peritä ollenkaan, jos olet omistanut ja asunut myytävässä asunnossa yhtäjaksoisesti yli 2 vuotta. Lisätietoa verotuksesta saat Verohallinnon sivuilta.

Vuokralainen asunnossa

Jos myyt asunnon vuokrattuna, tulee sinun antaa alkuperäinen vuokrasopimus ostajalle kaupantekotilaisuudessa. Tämän lisäksi vuokran vakuudeksi maksettu vuokravakuus tulisi siirtää asunnon uudelle omistajalle. Uusi vuokranantaja on velvollinen noudattamaan irtisanomisaikaa, joka on joko kolme kuukautta tai kuusi kuukautta, jos sopimus on jatkunut pidempään kuin vuoden. Vuokralaisen osalta irtisanomisaika on korkeintaan yksi kuukausi. Irtisanomisaika lasketaan kalenterikuukauden viimeisestä päivästä.
Löydä inspiraatiota asumiseen