Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet
Vuokranantajalla on monia oikeuksia sekä velvollisuuksia, jotka perustuvat sekä lakeihin että hyvään vuokratapaan. Oppaasta löydät helposti tiedot omistamasi asunnon turvalliseen ulosvuokraukseen, kuten ohjeet vuokrasopimuksen laatimiseen sekä neuvoja vuokrattavan asunnon remonteista, avainten hallinnasta ja verotuksesta. Saat myös konkreettisia vinkkejä kannattavan ja luotettavan vuokrasuhteen luomiseen. Opas auttaa sinua niin aloittaessasi vuokrasuhdetta kuin ongelmatilanteissakin. Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet on avattu käytännönläheisesti myös täällä.
Oikotien asiakkaana voit lisäpalveluna ottaa tueksesi asunnon vuokrauksen ja asuntokaupan lakimiehen avuksesi vaikka kuukausimaksulla. Näin vältyt isoimmilta murheilta jo ennakkoon. Lue lisää palveluista.
Opas pohjautuu Suomen Vuokranantajien, Vuokralaiset ry:n, Kiinteistöliiton ja Raklin laatimaan Hyvä vuokratapa -julkaisuun.
Vuokrasuhteen alkaessa
Vuokralainen – Muista vuokrasuhteen alkaessa:
- Etsi tarpeisiisi sopiva vuokra-asunto luotettavalta vuokranantajalta
- Käy asunnon näytössä ja jätä yhteystietosi, jos asunto ja vuokraehdot vastaavat toiveitasi ja tarpeitasi. Jos sinut valitaan vuokralaiseksi, sinuun ollaan yhteydessä.
- Allekirjoittakaa selkeä ja perusteellinen vuokrasopimus
- Maksa vuokravakuus sopimuksen mukaisesti
- Ota asuntoon tarvittavat vakuutukset
- Tehkää alkukatselmus asuntoon vuokranantajan kanssa
- Sovi avainten luovutuksesta
- Muuta uuteen vuokra-asuntoosi sovittuna päivänä
Miten löydän vuokrattavan huoneiston?
Nettipalveluista kattava näkymä tarjontaan
Asunnon etsintä on hyvä aloittaa nettipalveluista, kuten Oikotieltä, jotka antavat kattavan näkyvän alueen asuntotilanteeseen, asuntojen kirjoon ja hintatasoon. Vuokra-asuntoja tarjoavat niin säätiöt, kunnat kuin yksityiset vuokranantajatkin. Eri tarjoajien asuntoihin on hyvä tutustua huolellisesti. Kaupunkien omat asunnot esimerkiksi löytyvät kaupunkien omilta sivuilta.
Asuntotarjontaan vaikuttaa usein paitsi alue myös ajankohta. Esimerkiksi syksyllä vuokra-asunnot ovat kysyttyjä monella paikkakunnalla, kun opiskelijat etsivät asuntoja. Kysynnän ja tarjonnan laki vaikuttaa usein myös vuokratasoon. Asunnon etsintään onkin hyvä valmistautua kattavalla taustatyöllä ja hyvällä hakemuksella.
Mistä tunnistat luotettavan vuokranantajan?
Vuokranantajille on löydettävissä helposti neuvoja, miten tunnistaa luotettavat vuokralaiset, mutta harvemmin keskustellaan siitä, miten tunnistaa luotettava vuokranantaja. Hyvän vuokrasuhteen pohjana on molemminpuolinen luottamus, joten myös vuokralaisen on hyvä tietää, mitä kriteereitä vuokranantajan tulisi täyttää.
Vuokranantajan on ennen kaikkea kerrottava avoimesti kuka on sekä avattava vuokraustoimintansa tarkoitusta. Yhteydenpidon on sujuttava hyvin asuntonäytöstä sopimuksen solmimiseen ja aina vuokrasuhteen päättymiseen asti. Hyvä vuokranantaja on kiinnostunut vuokralaisesta vuokrasuhteeseen liittyen, kuten hänen raha- ja perhetilanteestaan, mutta ei urki tarpeettomasti vuokralaisen yksityiselämää. Vuokranantajalla on luottotietolain mukaan oikeus tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Luotettava vuokranantaja pitää kiinni sovituista asioista, reagoi nopeasti korjaustarpeisiin, on kiinnostunut asunnon kunnosta ja on valmis neuvottelemaan vuokalaisen kanssa tarpeen mukaan.
Vuokrasopimus ja vuokrasopimuspohja
Seuraavaksi käsitellään vuokrasopimuksen laatimista. Löydät vastaukset mm. seuraaviin kysymyksiin:
- Mitä vuokrasopimus sisältää?
- Miten määräaikainen ja toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus eroavat
- Millainen on hyvä vuokrasopimusmalli?
Vuokrasopimus ja sen tekeminen
Hyvään vuokratapaan kuuluu aina kirjallinen vuokrasopimus, jonka tulee olla selkeä ja yksiselitteinen. Osapuolina vuokrasopimuksessa ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Vuokranantajana voi olla yksityishenkilö tai esimerkiksi yritys, yhdistys tai säätiö. Vaikka suullinen vuokrasopimus on pätevä toistaiseksi voimassaolevana, on osapuolten vaikea jälkikäteen todentaa, mitä on sovittu suullisesti. Kirjallinen sopimus onkin aina paras vaihtoehto molemmille osapuolille.
Sopimus voidaan tehdä määräaikaisena tai toistaiseksi voimassaolevana. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä, kun toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy joko sopimuksen irtisanomiseen tai purkuun.
Vuokrasopimuksessa on lueteltava kaikki liitteet, jotka halutaan osaksi sopimusta. Liitteenä voi olla kuntotarkastuslomake ja esimerkiksi loppusiivousohje tai sopimus siitä, millaisia lemmikkejä huoneistossa saa pitää. Vuokranantajan kanta lemmikkien pitoon on hyvä selvittää hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Mikäli vuokrasopimusta halutaan myöhemmin muuttaa, on molempien osapuolien hyväksyttävä muutokset, jotka kirjataan sopimukseen. Vuokrasopimuksen voi tehdä vapaamuotoisesti tai käyttää valmiita lomakkeita, kuitenkin aina lakia noudattaen.
Vuokran määrä
Vuokra määräytyy vuokrasopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti. Vaikka vuokria ei ole tiukasti säännelty, ei sovittu vuokra saa ilman erityistä syytä ylittää olennaisesti samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten ja samaan tarkoitukseen käytettävien huoneistojen vuokraa. Vuokran määrää sopiessa on syytä sopia samalla kirjallisesti muista maksuista kuten veden käyttömaksusta ja esimerkiksi mahdollisista sauna- ja autopaikkamaksuista. Vuokrankorotuksista ja niiden perusteista on aina myös syytä sopia vuokrasopimuksessa kirjallisesti.
Vuokravakuus
Vuokravakuus annetaan vuokranmaksun ja muiden velvoitteiden takaamiseksi ja sitä kutsutaankin yleensä takuuvuokraksi tai vuokratakuuksi. Vuokravakuuden määrä on sovittavissa, mutta yleisen käytännön mukaan määrä vastaa 1–3 kuukauden vuokraa. Takuuvuokra toimii vakuutena siitä, että vuokralainen hoitaa huoneistoa ja muita vuokralaisen velvollisuuksiaan sopimuksen mukaisesti. Vakuus maksetaan vuokranantajalle sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ennen huoneiston ja avainten luovutusta.
Vuokravakuus on vuokralaisen omaisuutta, jota vuokranantaja säilyttää. Vuokranantajan on kyettävä erottamaan vuokravakuus muusta omaisuudestaan, ja vakuus on palautettava vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä viipymättä, jos perusteita sen pidättämiselle ei ole. Rahavakuudelle kertyvästä korosta tulee sopia vuokrasuhteen alussa. Vuokravakuudesta on hyvä olla myös vuokrasopimuksessa ehto, jonka mukaan vakuus annetaan kaikkien sopimuksesta johtuvien velvoitteiden täyttämisen turvaamiseksi.
Vakuutukset
Kotivakuutus on vuokralaisen sekä vuokranantajan etu. Yleensä luotettava vuokranantaja edellyttääkin vuokralaiselta oikeusturvan ja vastuuvakuutuksen sisältävän kotivakuutuksen ottamista. Asumiskustannuksiin sisältyvä vakuutus parantaa asumisen turvallisuutta ja korvaa myös irtaimistovahingot, joita taloyhtiön tai vuokranantajan vakuutus ei korvaa. Kotivakuutus on osa asumiskustannuksia.
Kotivakuutus vakuuttaa huoneistossa olevan omaisuuden, sekä vuokralaisen omistaman että hänen hallussaan olevan toisen henkilön omaisuuden, muun muassa vesi- ja palovahinkojen varalta. Vastuuvakuutus taas korvaa esimerkiksi vuokranantajan tai taloyhtiön omaisuudelle aiheutuneet vahingot. Oikeusturva puolestaan korvaa siinä tilanteessa, että vuokralainen joutuu turvautumaan riitatilanteessa ulkopuoliseen apuun, kuten asianajajaan.
Muutto
Katselmus
Huoneistoon on hyvä sopia alkukatselmus ennen vuokrasuhteen alkamista tai viimeistään huoneiston luovutuksen yhteydessä. Katselmuksessa vuokralainen ja vuokranantaja tekevät yhdessä kuntotarkastuksen, jossa kirjataan ylös kaikki mahdolliset havainnot asunnon kunnosta. Usein edellisen vuokrasuhteen päättyessä tehty kuntotarkastus toimii myös alkavassa vuokrasuhteessa kuntotarkastuksen lähtökohtana. Katselmuksesta tehdään muistio, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat. Muistio säilytetään vuokrasuhteen ajan ja siihen palataan vuokrasuhteen päättyessä loppukatselmuksessa.
Huoneiston ja avainten luovutus
Vuokranantajan tulee luovuttaa vuokralaiselle huoneisto vuokrasuhteen alkamispäivänä, ellei vuokrasopimuksessa toisin sovita, tyhjänä ja siivottuna. Jos huoneiston luovuttaminen viivästyy, on vuokranantajan korvattava viivästymisestä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Vuokralaisen on saatava vuokranantajaltaan avaimet asuntoon kuittausta vastaan. Avainten lukumäärässä huomioidaan hyvän tavan mukaan asukkaiden määrä. Hyvä määrä on vähintään kolme avainta huoneistoa kohden tai yksi avain asukasta kohden sekä vara-avain. On vuokranantajan vastuu huolehtia vuokrahuoneiston turvallisuudesta avainten ja lukitusten osalta. Vuokralainen taas on velvollinen korvaamaan uusien avainten teettämisen hävinneiden tilalle. Vuokralaista voidaan vaatia myös korvaamaan avainten uudelleensarjoittamisesta aiheutuneet kustannukset, jos katoamisesta johtuen on vaara, että avaimet joutuvat vääriin käsiin tai ulkopuolinen voi päätellä, mihin ne kuuluvat. Avaimissa ei tulekaan pitää kiinni mitään tietoja huoneistosta tai avainten omistajasta katoamisen varalta.
Vuokrasuhteen aikana
Muista vuokrasuhteen aikana
- Pidä vuokra-asunnosta hyvää huolta
- Jos havaitset huoneistossa vikoja, ilmoita niistä viipymättä vuokranantajalle
- Pyydä aina lupa vuokranantajalta muutos- ja korjaustöihin
- Tee kirjalliset sopimukset ali- ja jälleenvuokraustilanteissa
- Tarkista, että vuokrankorotukset ovat vuokrasopimuksen mukaiset
Huoneiston käyttö vuokra-aikana
Vuokralaisella on oikeus käyttää vuokra-asuntoa perheensä kotina. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuokralaisella on oikeus käyttää asuntoa puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Huoneistoa saa käyttää vuokralaisen kanssa myös lähisukulaiset ja puolison lähisukulaiset, jos käytöstä ei aiheudu haittaa.
Huoneiston hoito ja kunnossapito
Vuokralaisen on hoidettava vuokraamaansa asuntoa sekä siinä olevia laitteita ja kalusteita huolellisesti asumisensa aikana. Huolellinen hoito sisältää myös asunnon säännöllisen siivoamisen, mutta vuokranantaja ei voi edellyttää tarkkaa siivousaikataulua ilman erillistä sopimusta.
Normaali asumisesta johtuva kuluminen kuuluu vuokranantajan vastuulle, ellei toisin sovita. Normaalia kulumista tapahtuu, asuipa huoneistossa sitten vuokranantaja itse tai hänen vuokralaisensa. Normaalilla kulumisella tarkoitetaan huoneistossa vähitellen tapahtuvaa kulumista, kuten lattia- ja seinäpintojen ikääntymistä ilman materiaalien käsittelemistä tai kohtelemista väärällä tavalla.
Jos vuokralainen havaitsee asunnossa vikaa, joka voi mahdollisesti aiheuttaa vahinkoa, on vuokralaisen velvollisuus ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin viipymättä vahingon estämiseksi – yleensä tämä tarkoittaa ilmoitusta vuokranantajalle, taloyhtiölle tai viranomaiselle. Vuokralaisen velvollisuus on myös ilmoittaa kirjallisesti vuokranantajalle huoneistossa ilmenevistä muista vioista ja puutteista. Vuokranantajan puolestaan on ryhdyttävä korjaustoimenpiteisiin kohtuullisessa ajassa ilmoituksen tekemisestä tai viipymättä, jos havaittu puute olennaisesti haittaa huoneiston käyttöä.
Vuokralaisen on itse korvattava kaikki vahingot, jotka hän aiheuttaa huolimattomuudellaan tai tahallisesti huoneistolle. Vuokralaisella on vastuu myös asunnossa olleiden henkilöiden, kuten esimerkiksi vieraidensa aiheuttamista vahingoista edellyttäen, että näillä on ollut vuokralaisen lupa olla asunnossa. Lähtökohtaisesti äkilliset vauriot kuuluvat vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuuden piiriin, kun taas hitaasti ajan myötä syntyvät vahingot katsotaan tavanomaiseksi kulumiseksi.
Jos asunnossa on laitteita tai kalusteita, jotka vaativat erityistä hoitoa, tulee niistä sopia selkeästi sopimusta tehtäessä. Esimerkiksi jos työtaso vaatii säännöllistä öljykäsittelyä, on siitä sovittava erikseen.
Lemmikkieläimet huoneistossa
Vuokranantajan kanta lemmikkien pitoon on hyvä tarkistaa hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, mielellään jo asuntonäytön yhteydessä. Jos vuokranantaja haluaa kieltää lemmikkien pitämisen vuokra-asunnossa, on tämä merkittävä vuokrasopimukseen. Tällöin asunnolle lemmikeistä aiheutuneita jälkiä tai niistä johtuvia vahinkoja ei pidetä asunnon tavanomaisena kulumisena.
Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole kielletty lemmikkien pitoa, katsotaan niiden pito sallituksi. Tällöin vuokranantaja myös hyväksyy lemmikeistä johtuvat kulumat, kuten lattiapintojen tietynlaisen kulumisen, tavanomaisena asunnon kulumisena. Lemmikkien puremajäljet kiinteissä kalusteissa tai kynnenjäljet esimerkiksi seinissä eivät kuitenkaan ole tavanomaista kulumista, vaikka lemmikit olisivat sallittuja. Jälkien korvaamisesta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset ovat näin vuokralaisen vastuulla.
Jos lemmikkieläimiä haluaa hankkia vuokrasuhteen aikana, voi tästä sopia vuokranantajan kanssa. Tällöin, kuten alkuperäistä vuokrasopimustakin tehdessäkin, on hyvä sopia selkeästi ja kirjallisesti siitä, millaisen lemmikin tai lemmikkien pitämiseen on lupa.
Lemmikin pitäminen asunnossa lemmikkikiellosta huolimatta rikkoo vuokrasopimuksen ehtoja. Jos vuokralainen jatkuvasti rikkoo vuokrasopimuksessa mainittua lemmikkikieltoa, voi tämä oikeuttaa vuokranantajan irtisanomaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Vuokranantajalla on kuitenkin tällaisessa tilanteessa oltava näyttöä siitä, että huoneistossa pidetään jatkuvasti lemmikkieläimiä. Vastaavassa tilanteessa määräaikaisen vuokrasopimuksen kohdalla sopimus saatettaisiin purkaa.
Huoneiston remontit
Vuokranantajan ja asunto-osakeyhtiön tekemät remontit
Vuokranantajalla on oikeus suorittaa muutos- ja korjaustöitä vuokraamassaan huoneistossa, mutta remonteista on aina ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti lainmukaisia tai sovittuja aikoja noudattaen. Lain mukaan kiireelliset työt voidaan suorittaa heti. Ei-kiireelliset korjaukset, joista ei aiheudu olennaista haittaa tai häiriötä vuokralaiselle, voidaan suorittaa 14 päivän ilmoitusajan jälkeen.
Laajemmista korjaustöistä on ilmoitettava vuokralaiselle lain mukaan vähintään kuusi kuukautta ennen töiden aloittamista. Ilmoituksessa tulee mainita ainakin yhteyshenkilö, remontin laajuus, aloitusajankohta ja arvioitu kesto. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään korjaustöiden aloitusajankohtaan 14 päivän kuluessa laajan korjaustyön ilmoituksesta. Ilmoitusvelvollisuus koskee kuitenkin ainoastaan vuokranantajan itsensä tekemiä ja teettämiä töitä. Mikäli taloyhtiö, joka ei ole suoraan vuokranantaja tekee korjaustöitä, näistä ei ole vastaavaa ilmoitusvelvollisuutta, eikä vuokralaisella ole myöskään edellä mainittua purkuoikeutta.
Puutteellisessa kunnossa olevasta tai vain osittain käytössä olevasta huoneistosta on lain mukaan tarjottava vuokralaiselle kohtuullinen vuokranalennus remontin ajalta, paitsi jos vuokralainen on itse aiheuttanut vahingon asunnolle. Annettavan alennuksen määrään vaikuttaa erityisesti haitan määrä, mutta oikeus vuokranalennukseen on olemassa riippumatta siitä, onko remontin suorittanut vuokranantaja vai asunto-osakeyhtiö.
Mikäli huoneisto on remontin aikana asumiskelvoton ja vuokralainen joutuu muuttamaan remontin ajaksi pois huoneistosta, vuokralainen ei ole velvollinen maksamaan vuokraa tuolta ajalta. Vuokralaisen on itse järjestettävä sijaisasunto, jos sellaista tarvitaan, mutta hyvän tavan mukaan vuokranantaja tarjoaa mahdollisuuksien mukaan toista asuntoa remontin ajaksi. Jos sijaisasuntoa tarjotaan, on vuokralaisella oikeus valita ottaako hän tarjotun asunnon. Sijaisasunnon vuokra tulee sopia selkeästi erikseen.
Hyvän tavan mukaan vuokranantajan on huolehdittava, että vuokralaiselle koituu mahdollisimman vähän haittaa remontista tiedottamalla vuokralaista selkeästi tulevista töistä sekä toimenpiteistä, joita vuokralaiselta vaaditaan. Jos vuokranantajan esittämät ehdotukset esimerkiksi vuokranalennuksista remontin aikana tuntuvat kohtuuttomilta, on vuokralaisen otettava yhteyttä vuokranantajaan ja neuvoteltava ehdoista. Vuokralaisella voi olla oikeus myös vahingonkorvauksiin remontin teettäjän tai tekijän huolimattomuudellaan aiheuttamista vahingoista, jos sellaisia tulee.
Vuokralaisen tekemät remontit
Vuokralainen tarvitsee aina muutos- ja korjaustöihin luvan vuokranantajalta. Muutos- ja korjaustöihin luetaan esimerkiksi tapetointi ja maalaus. Vuokranantajan kanssa on hyvä sopia kirjallisesti muutostöiden aikataulusta, laadusta ja mahdollisesta työn ja materiaalien korvaamisesta jo ennen töiden aloittamista. Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokralaisen tekemät muutos- ja korjaustyöt sovittuna ajankohtana. Vaikka muutostöiden korvauksesta ei olisi erikseen sovittu, on vuokralaisella oikeus kohtuulliseen korvaukseen, jos muutostyöt ovat kohottaneet olennaisesti huoneiston arvoa.
Ali- ja jälleenvuokraus
Vuokralaisella on oikeus alivuokrata enintään puolet huoneistostaan toiselle henkilölle ilman vuokranantajan lupaa, ellei siitä aiheudu huomattavaa haittaa vuokranantajalle. Tiloja voi alivuokrata vain toisen henkilön käyttöön, ei esimerkiksi yrityskäyttöön.
Alivuokralaisen vuokranantajana toimii päävuokralainen. Huoneiston varsinaisen vuokranantajan ja alivuokralaisen välille ei siis synny sopimussuhdetta, vaan päävuokralainen on vastuussa vuokranmaksusta sekä huoneiston hoidosta. Päävuokrasuhteen päättyessä myös alivuokrasuhde päättyy. Alivuokralaisen irtisanomisaika on vain 14 vuorokautta.
Jälleenvuokraus tarkoittaa, että vuokralainen vuokraa koko huoneiston eteenpäin, esimerkiksi ulkomailla työskentelyn tai muun poissaolon ajaksi. Asunnon eteenpäin vuokraava ensivuokralainen solmii tässä tapauksessa vuokrasopimuksen uuden asukkaan kanssa. Jälleenvuokralaisen ja asunnon varsinaisen vuokranantajan eli ensivuokranantajan välille ei järjestelyssä muodostu sopimussuhdetta. Jälleenvuokraukseen tarvitaan aina vuokranantajan lupa.
Jälleenvuokrauksesta on hyvä tehdä selkeä kirjallinen sopimus ensivuokranantajan ja ensivuokralaisen välille. Ensivuokralaisen velvollisuus on ilmoittaa jälleenvuokralaiselle ensivuokrasopimuksen ehdot sekä tiedot ensivuokranantajasta. Samoin hänen velvollisuutensa on välittää tiedot jälleenvuokralaisesta ensivuokranantajalle. Myös vuokrasuhteen muutoksista on ilmoitettava. On myös hyvä ottaa huomioon, että jälleenvuokralaisella on oikeus jatkaa hallitsemansa huoneiston vuokrasuhdetta tietyissä olosuhteissa, esimerkiksi jos ensivuokralainen irtisanoo tai purkaa ensivuokrasopimuksen.
Lyhytaikainen kotimajoitus
Vuokralainen voi käyttää asuntoaan lyhytaikaiseen kotimajoitukseen ilman erillistä vuokranantajan lupaa, kunhan vain alle puolet asunnosta on kotimajoituksen käytössä. Kotimajoituksella tarkoitetaan tilapäistä majoitusta, kuten sänkyä tai huonetta, jota yksityishenkilö satunnaisesti tarjoaa kotonaan maksua vastaan esimerkiksi vieraille kesätapahtumien aikaan. Koko asunnon luovuttamiseen tarvitaan aina vuokranantajan lupa.
Vuokranantajan oikeus käydä asunnossa
Vuokra-asunto on vuokralaisen koti, joten sekä lain että hyvän tavan mukaan vuokranantajan on aina sovittava mahdollisista käynneistä vuokralaisen kanssa, vaikka hänellä olisikin oma avain asuntoon. Lain mukaan vuokranantajalla ei ole oikeutta päästä vuokrahuoneistoon ilman erityistä syytä. Huoneiston kunnon ja hoidon valvonta kuitenkin oikeuttaa vuokranantajan käynnin huoneistossa sovittuna ajankohtana.
Vuokranantajan on tehtävä aina käynti-ilmoitus, jossa hän kertoo käynnin perusteen, arvion käynnin kestosta sekä antaa yhteystietonsa, jos ehdotettu aika ei sovikaan vuokralaiselle. Vuokralaisen vastuulla on huolehtia siitä, että asuntoon pääsee turvallisesti yleisavaimella sovittuna aikana, eli esimerkiksi lemmikit eivät saa aiheuttaa vaaraa käynnin aikana. Vuokralainen ei saa aiheettomasti estää tai vaikeuttaa huoneistoon pääsyä. Vuokranantajalla on myös oikeus sopia kohteen esittelystä uudelle vuokralaisehdokkaalle vuokralaisen kanssa sovittuna ajankohtana.
Vuokran tarkistaminen
Vuokrankorotuksista, niiden perusteista ja ajankohdasta on aina syytä sopia vuokrasopimuksessa. Vuokran tarkistamisesta voidaan vapaasti sopia toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintään kolmeksi vuodeksi tehdyissä määräaikaisissa vuokrasopimuksissa.
Vuokrantarkistusperuste ei saa olla vuokranantajan yksipuolisessa määräysvallassa. Peruste on voitava määritellä etukäteen ja se ei saa johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen. Käytännössä tämä tarkoittaa useimmiten euromääräistä, prosentuaalista tai esimerkiksi elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiin sidottua korotusta.
Jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vuokran tarkistamisesta, voidaan vuokraa tarkistaa osapuolten kesken sovitulla tasokorotuksella. Korotusta koskevat neuvottelut on aloitettava vähintään kuusi kuukautta ennen aiottua korotusta. Korotuksen on oltava kohtuullinen ja vuokran on korotuksen jälkeen vastattava asunnon vuokra-arvoa. Korotus ei saa ylittää 15 prosenttia, ellei vuokra-asuntoon ole tehty asunnon arvoa merkittävästi nostavia korjauksia. Korotuksesta on aina syytä tehdä kirjallinen sopimus. Jos sopimukseen ei päästä, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen noudattaen irtisanomisaikaa.
Vuokranantajan vaihtuminen
Jos vuokranantaja vaihtuu vuokrasuhteen aikana, esimerkiksi huoneiston myymisestä tai testamentin kautta uudelle omistajalle siirtymisestä johtuen, tämän ei yleensä vaikuta vuokralaisen asemaan. Tehdyn vuokrasopimuksen ehdot pätevät vuokranantajan vaihtuessa.
Mikäli uusi omistaja haluaisi irtisanoa vuokrasopimuksen, on irtisanomisessa noudatettava lain mukaisia irtisanomisaikoja. Vuokrasuhteen voi päättää ennenaikaisesti vain pakkohuutokauppatilanteessa, jolloin vuokralaisella on oikeus vahingonkorvauksiin vuokrasuhteen ennenaikaisen päättymisen johdosta.
Mistä apua ristiriitatilanteisiin?
Jos vuokrasuhteessa tai sen päättämisessä tulee vastaan ristiriitatilanteita, joihin vuokralainen ja vuokranantaja eivät löydä ratkaisua, voi vuokralainen kysyä neuvoa eri tahoilta tilanteen selvittämiseksi. Esimerkiksi Kuluttajaliitto ry neuvoo vuokralaisia asumiseen liittyvissä tilanteissa. Neuvontaa saa maksutta myös kunnallisilta kuluttajaneuvojilta, joiden yhteystiedot löytyvät kuluttajaviraston sivuilta. Myös Vuokralaiset ry tarjoaa maksullista neuvontaa kenelle tahansa ja maksutonta neuvontaa jäsenilleen.
Vuokrasuhteen päättyessä
Muista vuokrasuhteen päättyessä
- Jos haluat irtisanoa vuokrasopimuksen, tee kirjallinen irtisanomisilmoitus
- Sopikaa aika kirjallisen loppukatselmuksen tekemiseen
- Tee huolellinen loppusiivous, muuta pois sovittuna päivänä ja palauta avaimet
- Tarkista, että saat takaisin vuokravakuuden, jos perusteita sen pidättämiselle ei ole
Vuokrasuhteen irtisanominen
Vuokrasuhde päättyy vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai purkamiseen, määräaikaisen sopimuksen määräajan päättymiseen tai vuokrasopimuksen päättämiseen yhteisellä sopimuksella. Vain toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa, kun taas määräaikainen vuokrasopimus sitoo lähtökohtaisesti sopimuksessa mainitun määräajan loppuun. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista vain laissa säädetyin edellytyksin.
Vuokrasopimusta ei voi irtisanoa päättymään välittömästi, vaan sopimus on voimassa irtisanomisajan. Vuokralaisella on siis oikeus huoneiston käyttöön normaalia vuokraa vastaan irtisanomisaikana. Vuokranantajalla on oltava irtisanomiselle hyvän tavan mukainen irtisanomisperuste, kuten asunnon myynti tai asunnon ottaminen omaan käyttöön ja syy on ilmoitettava irtisanomisilmoituksessa. Vuokralaisen taas ei pääsääntöisesti tarvitse esittää perusteluita sopimuksen irtisanomiselle.
Kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, riippuu irtisanomisaika vuokrasuhteen kestosta. Irtisanomisaika on kolme kuukautta, kun vuokrasopimus on ollut voimassa alle vuoden ja kuusi kuukautta, kun sopimus on ollut voimassa vuoden tai enemmän. Vuokralaisen irtisanoessa irtisanomisaika on aina yksi kuukausi, huolimatta vuokrasuhteen kestosta.
Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä lukien, jonka aikana irtisanomisilmoitus on vastaanotettu. Osapuolet voivat kuitenkin sopia jo vuokrasopimuksessa, mistä ajankohdasta lukien irtisanomisaika lasketaan. Irtisanomisilmoitus on lain mukaan aina tehtävä kirjallisesti ja todisteellisesti esimerkiksi kuittausta vastaan.
Pääsääntö määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta on se, että sopimus sitoo kumpaakin osapuolta koko sopimuksen kestoajan. Määräaikainen sopimus päättyy ilman erillistä irtisanomista vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä. Määräaikainenkin sopimus voi kuitenkin päättyä ennen määräajan päättymistä, jos osapuolet keskenään niin sopivat. Myös tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen erityisellä perusteella, mutta yhteinen sopimus on aina tätä ratkaisua parempi.
Vuokrasuhteen purkaminen
Vuokrasopimus voidaan purkaa tilanteessa, jossa toinen osapuoli on tehnyt merkittävän sopimusrikkomuksen. Purkutilanteessa sopimus päättyy välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Laki määrittelee ehdot vuokrasopimuksen purkamiselle. Syitä purkamiseen ovat esimerkiksi vuokralaisen vuokranmaksun laiminlyönti useammalta kuukaudelta tai jos vuokralainen viettää niin sanottua häiritsevää elämää, eli esimerkiksi metelöi jatkuvasti naapureita häiriten keskellä yötä. Tavanomaisesta elämästä johtuvat äänet eivät ole syy vuokrasuhteen purkamiselle.
Vuokralaisen on saatava sopimuksen purkamisesta kirjallinen varoitus, jos sopimus puretaan sen takia, että vuokralainen käyttää huoneistoa muuhun kuin vuokrasopimuksessa sovittuun tarkoitukseen, viettää huoneistossa häiritsevää elämää, hoitaa vuokrahuoneistoa huonosti tai rikkoo järjestys- tai terveysmääräyksiä. Vuokrasopimusta ei saa purkaa, jos varoitukseen johtanut käyttäytyminen loppuu varoituksen jälkeen. Varoitusta ei tarvita purettaessa vuokrasopimus vuokran maksamatta jättämisen, luvattoman hallinnanluovutuksen tai vuokraoikeuden luvattoman siirron vuoksi.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaiselle tai hänen perheenjäsenilleen aiheutuu huoneistossa terveydellistä vaaraa, esimerkiksi jos asunnossa havaitaan vaarallisia homeitiöitä. Vuokralaisella on purkuoikeus myös silloin, jos hän menettää huoneiston hallinnan muusta kuin omasta syystään, esimerkiksi asunto-osakeyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa osakkeenomistajan laiminlyötyä vastikkeen maksun, eikä vuokralainen pääse sopimukseen asunto-osakeyhtiön kanssa uuden vuokrasopimuksen vuokran määrästä.
Purkutilanteessa vuokranantajalla on oikeus saada korvausta vuokralaiselta, mikäli vuokrasuhde on purettu vuokralaisesta johtuvasta syystä. Korvausta voidaan vaatia esimerkiksi saamatta jääneen vuokratulon perusteella. Jos purkaminen on johtunut vuokranantajasta, on vuokralaisella myös oikeus saada vuokranantajalta vahingonkorvausta, esimerkiksi muuttokustannusten perusteella.
Huoneiston luovutus
Muuttopäivä
Muuttopäivä on lain mukaan vuokrasopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä. Jos päättymispäivä olisi siis esimerkiksi perjantai, olisi muuttopäivä maanantai. Vuokralaisen on jätettävä muuttopäivänä puolet huoneistosta vuokranantajan käyttöön ja muuttopäivää seuraavana päivänä huoneiston on oltava tyhjä, siivottu ja kokonaan vuokranantajan hallintaan luovutettu. Myös muut vuokrasuhteen perusteella käytössä olevat tilat, kuten kellari tai varasto, on tyhjennettävä.
Loppukatselmus
Vuokrasuhteen päättyessä huoneistoon on hyvä sopia loppukatselmus. Katselmus suoritetaan, kun vuokralainen on tyhjentänyt ja siivonnut asunnon. Katselmuksessa vuokralainen ja vuokranantaja tekevät yhdessä kuntotarkastuksen, jossa tarkistetaan mahdolliset siivous- ja korjaustarpeet. Arvioinnissa käytetään apuna vuokrasuhteen alkaessa tehtyä alkukatselmusta. Jos vuokralaisen vastuulle todetaan kuuluvan toimenpiteitä, voidaan vuokravakuudesta pidättää kohtuulliset kulut, joita toimenpiteistä vuokranantajalle aiheutuu.
Avainten palauttaminen
Vuokrasuhteen päättyessä vuokralaisen tulee palauttaa vastaanottamansa määrä avaimia ja sekä mahdollisesti teetättämänsä lisäavaimet vuokranantajalle. Avaimet palautetaan kuittausta vastaan. Jos vuokralainen ei palauta kaikkia avaimia, on hän velvollinen maksamaan puuttuvien avaimien tilalle teetettävät avaimet.
Vakuuden palauttaminen
Jos vuokralaisen laiminlyönneistä aiheutuu kuluja vuokranantajalle, voidaan kohtuulliset kulut pidättää vuokravakuudesta. Vuokralainen ei kuitenkaan ole vastuussa tavallisesta asumisesta aiheutuvista kulumista, kuten pienehköistä naarmuista, kolhuista tai muista tavanomaisesta kulumisesta johtuvista korjauskustannuksista.
Syyt mahdollisiin vakuuden tai sen osien pidättämiseen todetaan loppukatselmuksessa. Vuokranantajan on aina ilmoitettava viivytyksettä vuokralaiselle kirjallisesti perusteet vakuuden tai sen osien pidättämiseen ja lähetettävä kirjallinen erittely syntyneistä kustannuksista.
Mikäli loppukatselmuksen perusteella ei ole syytä vakuuden käyttämiseen, on vakuus palautettava täysimääräisenä viivytyksettä, kun vuokrasuhde on päättynyt, huoneisto ja siihen liittyvät tilat siivottu ja huoneiston avaimet luovutettu. Myös erotus vakuudesta on palautettava viivytyksettä vuokralaiselle, jos osia siitä on pidätetty korjauskulujen vuoksi.