Myyjälle on tärkeää saada asunto kaupaksi hyvään hintaan kohtuullisella myyntiajalla. Ostajalle puolestaan on tärkeää löytää odotuksia vastaava uusi kohde ja saada rahoilleen vastinetta.
Kaupan kohteen myyntiin laittaminen, asiakirjojen tilaaminen, stailaus, myynti-ilmoittelu ja esittelyt, ostotarjous, myyntipäätös ynnä muut eri vaiheet ja lopuksi kaupantekotilaisuus muodostavat kokonaisuuden, josta käytetään nimitystä asuntokauppaprosessi. Kysyimme Jurinet Oy:n toimitusjohtajalta, OTM Markus Talviolta, mistä asioista asuntokaupoissa riidellään ‒ ja miksi.
Yleinen harhaluulo on, että tärkeimmät ehdot kauppakirjassa koskevat kauppahintaa ja sen maksamista. Raha kyllä liikkuu tililtä toisella pankissa. Aivan liian vähän kiinnitetään huomiota siihen, mitä sovituista ja ilmoitetusta asioista kirjataan kauppakirjaan. Kauppakirjassa värijauhe kyllä pysyy pitäen sovitut asiat esillä, mutta ihmisen muisti tuppaa ajan kulumisen myötä muuttumaan, välillä tarkoitushakuisestikin.
Paljon tärkeämpää kauppahinnan maksun lisäksi onkin sopia asunnon kuntoa koskevista asioista ja kohteen ominaisuuksista. Myös se, mitä tietoja ostajalle on annettu pitää kirjata kauppakirjaan. Erityisesti tämä koskee kiinteistön kauppoja. Asunto-osakkeen kauppa on yksinkertaisempaa, mutta myös osakekaupassa kauppakirjan merkitys on aliarvostettu.
Seuraavassa Markus Talvio esittää esimerkin, mistä ja miten kauppakirjassa pitäisi sopia asioista? Testaa osaisitko vastata?
Kaupan kohteessa, joka on vuonna 1976 rakennettu omakotitalo, on pidetty kuntotutkimus välitysliikkeen suosituksesta, josta laaditussa raportissa on todettu, että rakennuksessa on valesokkeli. Se on riskirakenne. Valesokkelissa ei ole havaittu vaurioita silmämääräisessä tarkastuksessa kuten ei missään muissakaan rakenteissa.
Kosteiden tilojen on kuitenkin todettu olevan tiensä päässä, mutta ostaja on ilmoittanut uusivansa kaikki pesutilat ja saunan mieleisekseen muutenkin.
Ostaja on siis tietoinen riskirakenteista ja siitä, että kosteat tilat vaativat remonttia, mitkä asiat on kirjattu selvyyden vuoksi välittäjän laatimaan kauppakirjaan. Kauppahinta oli 200.000 euroa. Kaikki ovat tyytyväisiä.
Kysymys: Onko myyjä velvollinen maksamaan ostajalle hinnanalennusta tai purkamaan kaupan, jos kolme vuotta kaupan jälkeen ostaja havaitsee, että valesokkeli onkin pahoin kosteusvaurioitunut ja rakennus vaatii täydellisen peruskorjauksen, jonka hinta on sokkelin korjauksen osalta 90.000 euroa?
Mitä vastaisit? KYLLÄ vai EI?
- KYLLÄ: Todennäköisesti myyjä joutuu maksamaan hinnanalennusta 60.000–70.000 euroa tai mahdollisesti purkamaan koko kaupan, jos ostaja sitä vaatii.
- EI: Myyjällä ei ole velvollisuutta maksaa ostajalle hinnanalennusta 90.000 euroa eikä myyjällä ole velvollisuutta purkaa kauppaa ja palauttaa kauppahinta 200.000 euroa.
Jos vastasit KYLLÄ, se on oikein. Jos vastasit EI, se on väärin.
Kyse on Talvion kokemuksen mukaan yhdestä tyypillisimmästä riitoja aiheuttavasta tilanteesta, koska kauppakirjassa asioista ei ole sovittu riittävällä tarkkuudella.
Jos myyjä haluaa sulkea pois vastuunsa kaupassa tällaisessa tilanteessa, on kauppakirjaan otettava kaiken muun lisäksi seuraava ehto:
”Ennen kauppaa tehdyssä silmämääräisessä kuntotarkastuksessa valesokkelissa ei havaittu vaurioita. Kuntotarkastusraportin mukaan ilman rakenneavauksia ei kuitenkaan voida poissulkea varmuudella mikrobi- ja muiden vaurioiden mahdollisuutta. Ostaja ja myyjä ymmärtävät, että riskin toteutuessa riskirakenne saattaa olla vaurioitunut. Kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet saattavat aiheuttaa esimerkiksi sisäilmaongelmia.
Myyjä ei ole virhevastuussa ostajalle, mikäli valesokkelissa kaupanteon jälkeen paljastuu kosteus- ja mikrobivaurioita, eikä tällaisten vaurioiden seurauksista. Riskin sokkelin vaurioitumisesta kantaa ostaja, mikä on huomioitu kauppahinnassa.”
‒ Tähän liittyy asuntokaupan dilemmaksi kutsumani asia, joka syntyy ostajan, myyjän ja välittäjän keskenään ristiriitaisista intresseistä. Jos kaikki asiat selvitellään huolellisesti ja kauppakirjan laatimisessa käytetään asiantuntijaa, ei kauppoja välttämättä synny. Myyjä haluaa myydä, ostaja haluaa ostaa ja välittäjä haluaa välittää. Dilemma muodostuu siitä kysymyksestä, että ostaisitko itse tämän omakotitalon 200.000 eurolla, jos kauppakirjassa olisi laatimani vastuunjakoehto? Minä en, toteaa Talvio.
‒ Siksi myyjäkään ei halua tällaista ehtoa kauppakirjaan, koska tällöin kukaan ei ostaisi hänen omakotitaloaan ja maksaisi siitä 200.000 euron käypää hintaa. Ostaja ei tietenkään suostu siihen, että myyjä ei olisi vastuussa lain mukaan vaurioista. Välittäjältä jäisi myös kauppa tekemättä ja palkkio saamatta, jos kauppaa ei synny, eli siksi välittäjäkään ei tällaista ehtoa kauppakirjaan esitä, hän jatkaa.
Tämän vuoksi vaikuttaa siltä, että kauppoja tehdään jatkossakin pääasiassa niin, että ostaja ja myyjä vain toivovat parasta.
‒ Minä en kuitenkaan suosittele kenelläkään koko omaisuutensa kiinni panemista kohteeseen, josta voi vain toivoa, että se olisi sellainen kuin luullaan, toteaa Talvio.
Valesokkelirakenteen kunto olisi ollut mahdollista esimerkkitapauksessa selvittää ennen kauppaa varsin pienin kustannuksin verrattuna siihen, mitä asunto- ja kiinteistönkauppariidat osapuolille maksavat. Sokkelin kunto olisi ollut mahdollista selvittää muutamilla rakenneavauksilla ja mikrobinäytteillä.
Talvio haluaakin muistuttaa, että koskaan ei saisi olla niin kiire, eikä koskaan saisi haluta mitään niin paljon, että olisi valmis ostamaan sen kuin sian säkissä. Etenkään kun siihen laittaa kiinni koko omaisuutensa tai ostaa sen velaksi. Yleensä näissä riitatilanteissa osapuolille jää vain velka.
Lisää aiheesta:
Kuuntele Onnistuneen asuntokaupan anatomia-podcast
Käytä asuntokaupassasi asiantuntijoita apunasi myös ennen kauppaa ja viimeistään kauppakirjan laatimisessa! Jos et tiedä miten, ota yhteyttä. Jurinet tietää. Se on kiinteistöjuristien työtä.
Jurinetin avulla asuntokaupat onnistuvat varmasti ja turvallisesti.