Uusi vuosi tuo mukanaan asuntomarkkinoille uudet ilmiöt, riskit ja näkymät. Viime kesän taloushuolien jälkeen asuntomarkkinoiden näkymät muuttuivat suotuisammiksi – ja uusi vuosikymmen on voitu aloittaa toiveikkain mielin.
Asuntomarkkinoiden suotuisat näkymät jatkuvat. Nousua on etenkin kasvukolmion päissä, kun hinnat kohoavat, kauppa käy ja rakentamista riittää.
- Korot ja kaupungistuminen määräävät asuntomarkkinoiden suunnan jatkossakin. Tyhjien asuntojen ongelma ei kosketa enää vain syrjäseutuja, vaan myös Helsingin ydinkeskustaa. Syyt ovat kuitenkin toiset. Maailman metropoleissa havaittu tyhjien asuntojen ilmiö näkyy nyt Helsingin ytimessä, jossa joka kolmas asunto on vailla vakituista asukasta. Haja-asutusalueilla asunnot ovat tyhjillään myynnin haastavuudesta johtuen, arvoalueilla syynä on myyntihalujen vähäisyys, pääekonomisti Juhana Brotherus Suomen Hypoteekkiyhdistyksestä sanoo.
Väestökehitys ja kaupungistuminen ravistelevat Suomea
Brotheruksen mukaan hitakset, puolihitakset, vuokratontti-into ja pilkuntarkka sääntely ovat vieneet Helsingin huomion tärkeimmältä – miten saadaan lisää uusia asuntoja, jotta hinnat ja vuokrat eivät karkaa käsistä.
- Tavallisen asunnonostajan täytyy huomioida taloyhtiön omistusrakenne ja varoa ylivelkaantumista kohteeseen, joka ei käy kaupaksi myös vaisummassa taloustilanteessa. Erot paljastuvat viimeistään kriisioloissa, Brotherus muistuttaa.
Suomalaiset nauttivat nyt erittäin edullisista omistusasuntolainoista uuden lainamaailman ansiosta. Talletuksien sijaan sijoittajat rahoittavat asuntolainat.
– Asuntolainat eivät mene helposti miinukselle Tanskan tapaan – ja Suomessa pankki ei voi muuttaa marginaalia yksipuolisella ilmoituksella. Velalliselle nollakorot tuovat suojaa vuosiksi, mutta työllisyys on tärkeintä, Brotherus sanoo.
Kaupunkien hintanousu hyytyy hieman, rakentamisen vihdoin tasoittaessa kehitystä. Vuokrapuolella kilpailu kasvaa ja uusia toimijoita tulee markkinoille.
Pääradalla kysyntää, Turussa tasaantuu
Helsingin hinnat hiipivät yhä ylöspäin, kun Espoo ja Vantaa ovat onnistuneet runsaalla rakentamisella pitämään hinnat ja vuokrat kurissa. Suurin kysyntä kohdistuu kantakaupunkiin ja parhaimpiin paikkoihin, minne tarjontaa täytyy saada lisää.
Turussa hinnat nousevat Helsinkiäkin nopeammin – asuntojen hinnat ovat olleet liki 5 % viime vuotta korkeammalla. Kauppamäärät ovat kuitenkin hiipuneet, mikä herättää huolia tulevasta kehityksestä ja indeksi on laskenut 120 pisteeseen.
Tampereella Hypo-indeksin pisteluku nousi 125 pisteeseen vilkkaan asuntokaupan voimalla. Nyt myös hinnat nytkähtivät ylöspäin, vaikka vuosikasvu jääkin Helsingille ja Turulle selvästi.
Korkoennustaminen helppoa
Asuntolainoista 96 prosenttia sidotaan euribor-korkoihin, jotka puolestaan seuraavat EKP:n korkopolitiikkaa. EKP talletuskorko on vajonnut -0,5 prosenttiin ja seuraava siirto on todennäköisemmin alas kuin ylös.
- Nousu näyttää kovin kaukaiselta. Moni miettii, kuinka pitkään nollakorot voivat jatkua. Japanissa korot valuivat nollan tuntumaan 25 vuotta sitten, eikä isompaa nousu ole sen koommin nähty. Kotitalouden kannattaa varautua yllätyksiin, mutta lähivuosille ilmeisin kehityskulku tulee olemaan nollassa olevat korot.
Tanskassa on nähty myös miinuksella olevia asuntolainoja.
- Eriarvoisuuden kantilta pulmallista on vuokra-asumisen yleistyminen pienituloisissa ja omistusasuminen suurituloisissa kiristyneen pankkisääntelyn vuoksi. Ylimitoitettuja toimia tulisi välttää, etenkin kun Suomessa tavallisten asuntolainojen kasvu ja luottohäiriöt ovat olemattomia. Ei ole eduksi, jos asumismuotojen erot repeävät ja vuokra-asumiselle tulee negatiivinen leima pakkovalinnan takia, suosiosta ei voi puhua.
Asuntomarkkinat nyt:
– Talous ja työllisyys sekä korot ja kaupungistuminen auttavat asuntomarkkinoita kasvukolmiossa.
– Tyhjien asuntojen arvoitus saapui maailman metropoleista Helsingin arvoalueille.
– Pysyvämmin pakkasella pysyvät korot pakottavat sijoittajat suuntaamaan kohti kiinteistöjä.
– Sääntely ja sijoittajat voivat vaarantaa vakaat asuntomarkkinat.
Mahdollisuudet:
- Kasvukaupunkien kantakaupungit laajenevat ja tiivistyvät – haluttuja asuntoja yhä useammalle.
- Syntyvyyden sukellus kääntyy ja työperäinen maahanmuutto kasvaa.
- Taloyhtiölainat pysyvät matalariskisenä kotitalousrahoituksena, ei sijoittajien spekulointina.
- Muuttamisesta rankaisevaa ja asuntomarkkinoita vääristävää varainsiirtoveroa viilataan.
- Euroopan keskuspankki saavuttaa hintavakauden – hinnat ja palkat ylös, velkataakka alas.
Riskit:
- Nousukauden suojissa keitto kiehuu hitaasti, talousmyrsky paljastaa ylilyönnit ja ylivelkaantuneet.
- Taloyhtiörahoitus tauolle: luottoluokittajat ja kv-sijoittajat kääntävät selän suomalaiselle mallille.
- Ylituotanto ja ylilyönnit säikäyttävät sääntelijät lisäämään kapuloita joka puolelle markkinoita.
- Helsinki keskittyy vuokratontteihin, hitaksiin ja lisäsääntelyyn – asuntotuotanto jää tavoitteista.
- Nousevat korot saapuvat etuajassa, eikä Suomen talous pysy kasvussa mukana.
Asiantuntija ja lähde:
Juhana Brotherus
Pääekonomisti
Suomen Hypoteekkiyhdistys
https://twitter.com/JuhanaBrotherus
Suomen Hypoteekkiyhdistys on Suomen vanhin valtakunnallinen ja yksityinen luottolaitos, perustettu 1860. Hypo-konserni on kaikista pankki- ja vakuutusyhtiöistä riippumaton, jäsentensä omistama keskinäinen yhtiö, joka toiminnassaan on erikoistunut asuntorahoitukseen. Konserniin kuuluu myös vuonna 2002 perustettu talletuspankki, Suomen AsuntoHypoPankki Oy.