Taloyhtiön suuret hankkeet, kuten julkisivuremontti, LVI-saneeraus ja maalämpö kerrostaloon mietityttävät asuntokaupoilla. Mitä kerrostaloasunnon ostajan on hyvä tietää isoista korjaushankkeista?
Tyypillisiä suuria hankkeita taloyhtiöissä ovat julkisivuremontti, LVI-saneeraus ja maalämpö kerrostaloon. Käymme nyt läpi näitä kolmea hanketta ostajan näkökulmasta.
Asuntoa ostaessa huomiota ei pidä keskittää vain itse asunnon vaan myös asuinrakennuksen ja taloyhtiön muiden rakennusten kuntoon. Taloyhtiön dokumenteissa, ennen muuta isännöitsijäntodistuksessa, kerrotaan yhtiössä toteutetuista sekä tulossa ja suunnitteilla olevista korjaushankkeista. Asunnon ostajana näihin tietoihin on paneuduttava pieteetillä. Dokumenttia kannattaa katsoa myös sillä silmällä, onko tärkeät hankkeet toteutettu ajallaan vai onko niiden kanssa vitkuteltu, ja missä määrin kuntotutkimuksia- ja kartoituksia on suoritettu.
Moni asuntoa etsivä kaihtaa tulossa olevia suuria korjaushankkeita korkeiden kustannusten ja asumista haittaavan melun tai muun epämukavuuden takia. Toisaalta ajallaan tehdyt korjaukset parantavat asumisen mukavuutta ja lisäävät asunnon arvoa. Siksi tulollaan olevaa laajaakaan hanketta ei pidä koskaan nähdä pelkästään mörkönä vaan myös mahdollisuutena ja osoituksena siitä, että taloyhtiössä halutaan pitää huolta osakkaiden omaisuudesta.
Julkisivuremontti
Vastoin yleistä ajatusta julkisivuremontti ei aina viittaa täydelliseen julkisivun uusimiseen, jossa julkisivu vaihdetaan kokonaan uuteen eristeitä myöten. Yhtä lailla julkisivuremontti voi tarkoittaa kevyempää peruskorjausta, jossa kunnostetaan tai uusitaan rakenteita, maalataan pintoja ja korjataan pinnallisia vaurioita. Toisaalta julkisivuremontti voi koostua vain pienistä huoltotoimenpiteistä, kuten paikallisten vikojen korjaamisesta ja julkisivun perusteellisesta puhdistamisesta.
Asunnon ostajana kannattaakin selvittää tarkasti, millainen julkisivuremontti yhtiöön tosiasiassa on suunnitteilla.
Kevyen kunnostuksen hintalappu on luonnollisesti huomattavasti pienempi kuin kokonaisvaltaisen julkisivuremontin, ja samalla asumiseen hankkeen aikana kohdistuva haitta voi jäädä hyvinkin pieneksi. Toisaalta on hyvä pitää mielessä, että suppea korjaus ei pidennä rakenteiden käyttöikää yhtä paljon kuin perusteellinen julkisivuremontti; laajempi korjaushanke on kuitenkin ennemmin tai myöhemmin edessä.
Lue myös: Isännöitsijäntodistus asuntokaupassa
Maalämpö kerrostaloon
Lämmitys vie ison osan kerrostaloyhtiön budjetista. Myös lämmitysmuotojen ekologisuus puhuttaa. Taloyhtiöissä onkin viime vuosina kiinnostuttu mahdollisuudesta siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön. Siinä missä kerrostaloon saadaan kaukolämpöä siirtämällä sitä keskitetystä lämpökeskuksesta talon omaan lämmitysjärjestelmään, on maalämpö kiinteistön ikioma lämmitysmuoto. Maalämpöä kerrostaloon saadaan poraamalla yhtiön alueelle maalämpökaivoja sekä asentamalla maalämpöpumppu, jolla pystytään sähkön avulla pumppaamaan asukkaille sekä lämpöä viileillä säillä että viilennystä kesäkuumalla.
Asuntoa ostaessa kannattaa lukea tarkasti läpi yhtiön dokumentit ja selvittää, paljonko suunnitteilla tai työn alla olevasta kerrostalon maalämpöhankkeesta koituu kustannuksia kullekin osakkaalle ottaen huomioon yhtiölainan korot.
Varsinaisen maalämpöhankkeen kustannusten päälle tulee usein itse maksettavaksi oman asunnon viilentämistä varten tarvittava teknologia. Jos yhtiössä on jo käytössä maalämpö, kannattaa huomioida, että maalämpöpumppu on vaihdettava noin 15–20 vuoden välein.
Lisäksi on paikallaan varmistaa, pystyvätkö yhtiön maalämpökaivot tuottamaan riittävästi lämpöä kerrostalon asukkaiden tarpeisiin; jos järjestelmän mitoitus ontuu, joudutaan lämpöä tuottamaan lisäksi maalämpöpumpun sähkövastuksella, mikä voi koitua hyvin kalliiksi. Toisaalta myös liian järeä maalämpöjärjestelmä poikii turhia kustannuksia.
Koska järjestelmä on yhtiökohtainen, on lämpöpumpun kunnosta huolehtiminen yhtiön omalla vastuulla. Siksi ei ole huono idea asuntoa ostaessa tarkistaa, että lämpöpumpun tarkistukset ja mahdolliset huollot on yhtiössä hoidettu ajallaan.
Maalämpö kerrostaloon on investointi. Sen myötä saatavat taloudelliset hyödyt eivät siis näy heti, mutta voivat olla kullan arvoisia sen jälkeen kun hanketta varten nostettu laina on maksettu takaisin.
Lue myös: Andrei Koivumäki luksuslukaaleista: ”Usein kaikki revitään alas”
LVI-saneeraus
LVI-saneeraus lienee yksi asunnon ostajia eniten kauhistuttavista hankkeista. LVI-saneeraus-termillä viitataan lämmitys-, vesijohto- ja ilmastointitekniikkaan liittyviin saneerauksiin hyvin yleisesti. Kuten julkisivuremontti myös LVI-saneeraus voi kuitenkin käytännössä tarkoittaa montaa eri asiaa, sillä termit menevät varsinkin arkipuheessa helposti sekaisin. Asunnon ostajana kannattaakin käydä tarkasti läpi, mitä yhtiössä suunnitteilla tai tekeillä olevalla LVI-saneerauksella varsinaisesti tarkoitetaan.
LVI-saneerauksella tai putkiremontilla voidaan viitata laajamittaiseen korjaushankkeeseen, jossa vanhojen putkien tilalle vaihdetaan kokonaan uudet. Perinteisessä putkiremontissa asunnon pintoihin joudutaan kajoamaan, joten usein samalla uusitaan kaikki kerrostalon kylpyhuoneet.
Toisaalta LVI-saneeraus-termillä voidaan tarkoittaa huomattavasti pienempää remonttia, jossa vanhoille putkille tehdään suojakuori sukittamalla. Sukitus voidaan tehdä asunnon pintoja rikkomatta, ja silloin LVI-saneerauksen yhteydessä ei välttämättä tehdä kylpyhuoneremonttia.
Perinteisen putkiremontin ja sukittamisen menetelmiä voidaan myös yhdistellä. Lisäksi sukittamista on mahdollista tehdä osissa niin, ettei koko LVI-saneerausta tehdä kerralla. Viemärit ja käyttövesiputket voidaan remontoida eri aikaan – asuntoa ostaessa kannattaakin olla tarkkana sen kanssa, mitä kaikkea tarkalleen on saneerattu tai tullaan saneeraamaan.
Asunnon ostajana kannattaa laskea, että jos asunnon hinnassa maksaa viimeisen päälle remontoidusta kylpyhuoneesta, mutta kylpyhuone puretaan LVI-saneerauksen yhteydessä, menevätkö rahat hukkaan.
Se, kuinka laajamittainen LVI-saneeraus kerrostaloon tehdään vaikuttaa siihen, kuinka pitkäaikainen apu hankkeesta saadaan. Jos yhtiöön on suunnitteilla vain suppeita korjauksia, kannattaa asunnon ostajana varautua siihen, että laajamittaisempi saneeraus voi olla edessä melko piankin. Isompi, kalliimpi ja enemmän remontinaikaista asumista haittaava saneeraus taas voi mahdollistaa remonttivapaata asumista vuosikymmeniksi.
Lue myös: Varainsiirtoveron muutos