Olitpa ostamassa tai myymässä asuntoa, et voi välttyä taloyhtiön tilinpäätökseltä ja siihen liittyvältä toimintakertomukselta. Kokosimme tähän seikkoja, joihin taloyhtiön dokumenteissa kannattaa kiinnittää huomiota.
Sillä, miten taloyhtiö hoitaa asioitaan, on iso merkitys asuntokaupoilla – ostajaa kiinnostaa, millaiseen yhtiöön on muuttamassa tai sijoittamassa. Kun osaat tulkita yhtiön tilinpäätöstä, tiedät, mihin taloyhtiön rahat ovat kuluneet ja millainen yhtiön taloudellinen tilanne on. Käytännössä yhtiön rahat ovat osakkaiden rahoja, joten tilinpäätöksen ymmärtämisessä on kyse myös oman talouden hoitamisesta.
Tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta, taseesta ja liitetiedoista ja sitä täydentää lisäksi toimintakertomus. Tilinpäätöksestä näet, millainen yhtiön taloudellinen tilanne on ollut tilinpäätöksen teon hetkellä, mutta myös, miten tilanne on kehittynyt viimeisen vuoden aikana.
Toimintakertomus helpottaa tilinpäätöksen tulkitsemista
Toimintakertomus liittyy tiiviisti taloyhtiön tilinpäätökseen, vaikka ei olekaan varsinaisesti osa sitä. Eri taloyhtiöiden toimintakertomukset eroavat toisistaan paljonkin, mutta on tiettyjä perusasioita, jotka pysyvät.
Toimintakertomus tarjoaa sinulle tietoa taloyhtiön keskeisiin tapahtumiin, kuten korjaushankkeisiin, liittyen. Pääperiaate on, että toimintakertomuksesta löytyy sellaisia tietoja taloyhtiön toiminnasta, jotka eivät käy selvästi ilmi itse tilinpäätöksestä, mutta joita tarvitset voidaksesi arvioida yhtiön taloudellista tilannetta ja toimintaa.
Moni kokee toimintakertomuksen helpommin lähestyttävänä kuin tilinpäätöksen, koska siinä tilikauden tapahtumia avataan sanallisesti pelkkien lukujen sijaan.
Toimintakertomuksesta näet muun muassa tiedot talousarvion toteutumisesta ja selvityksen siihen liittyvistä olennaisista poikkeamista. Toimintakertomuksesta näet, mitä korjauksia talossa on tehty ja miten paljon niihin on käytetty rahaa sekä sen, millaisia korjaushankkeita yhtiössä on tulossa.
Voit katsoa toimintakertomuksesta esimerkiksi, onko yhtiössä kerätty liikaa tai liian vähän vastikkeita ja mihin vastikkeita on käytetty. Toimintakertomusta lukemalla pääset kärryille myös yhtiön lainoista.
Toimintakertomuksessa kerrotaan edellisen tilikauden tapahtumista ja arvioidaan tulevaa kehitystä. Talousarviovertailu paljastaa, onko tilikausi toteutunut isännöitsijän ja hallituksen talousarviossaan esittämällä tavalla. Vertaa siis tuloja ja kuluja yhtiökokouksen vahvistamaan talousarvioon ja edellisen tilikauden vastaaviin lukuihin. Toimintakertomuksen laskelmissa budjetoidut ja toteutuneet luvut esitetään rinnakkain, mikä helpottaa yhtiön taloudellisen tilanteen ymmärtämistä. Jos huomaat toimintakertomuksessa jonkin poikkeaman aiempaan, etsi sille selitys.
Tarkastele toimintakertomusta sekä budjetin ylittymisen että sen alittumisen kannalta. Taloyhtiön ei ole tarkoitus tehdä voittoa. Jos budjetti ylittyy, verottaja kiinnostuu. Hälytyskellojen pitäisi soida silloinkin, jos budjetti alittuu: se sillä se voi kieliä siitä, että taloyhtiön hallitus on jättänyt jotakin – esimerkiksi tärkeitä korjaustoimenpiteitä – tekemättä.
Vastikkeet kertovat, miten taloyhtiö käyttää rahaa
Taloyhtiö saa tuloja osakkailta kerättävistä vastikkeista, omistamiensa asuntojen vuokrista sekä käyttökorvauksista, joita ovat esimerkiksi saunan ja pesutuvan käytöstä kerättävät maksut.
Asuntokaupoilla sinun on tärkeää osata katsoa tilinpäätöksestä, mihin taloyhtiö on käyttänyt keräämiään rahoja. Yksi tärkeistä seikoista on vastikkeiden tarkastelu. Onko vastikkeen taso linjassa tehtyjen ja suunnitteilla olevien remonttien kanssa?
Yhtiölainaa maksetaan rahoitusvastikkeena
Kukin asunto saa oman osansa yhtiölainasta, jota taloyhtiö on ottanut esimerkiksi korjauksia varten. Yleensä osakkaan on mahdollista maksaa oma osuutensa yhtiölainasta pois kerralla, mutta se on harvoin kannattavaa.
Useimmat maksavatkin lainaa pois pienemmissä osissa rahoitusvastikkeena. Kuukausittain maksettava rahoitusvastike on lähtökohtaisesti kannattavampi tapa maksaa lainaa pois, koska useimmiten taloyhtiöiden ottamat lainat ovat ehdoiltaan parempia ja koroiltaan alhaisempia kuin pankkien henkilöasiakkailleen myöntämät lainat.
Mitä enemmän lainaa on maksettu, sitä korkeammaksi asunnon hinta saattaa nousta. Asunto voikin olla helpompi myydä, jos maksetun lainan osuus ei paina hinnassa liikaa.
Tuloslaskelma tietää, tuliko voittoa vai tappiota
Tuloslaskelmalta näet tilikaudelle kuuluvat tuotot ja kulut – sen, tuliko taloyhtiölle voittoa vai tappiota, ja miten tulos syntyi.
Yhtiön tavoitteena ei ole tehdä voittoa osakkeenomistajille, joten tuloslaskelman tietoja tulee tulkita siltä kannalta, miten rahoja on käytetty. Tappio ei ole välttämättä huono asia, jos yhtiössä on tehty tärkeitä korjauksia. Voitto puolestaan poikii yhteisöveroa maksettavaksi, ja sitä taloyhtiöt pyrkivät välttämään. Voikin sanoa, että virheitä on tehty, jos veroja päädytään maksamaan.
Tuloslaskelmalta näet erittelyn hoitokuluista sekä vertailun edelliseen tilikauteen. Katso, ovatko tuotot riittäneet kattamaan hoitokulut. Jos toteutuneet kulut eroavat tehdystä budjetista, lisätietoja asiasta pitäisi löytyä toimintakertomuksesta. Hyvä ohjenuora tilinpäätökseen liittyviä dokumentteja lukiessa kuuluu: jos löydät poikkeaman, etsi siihen selitys.
Tilinpäätökseen kuuluvan tuloslaskelman avulla pystyt siis seuraamaan sitä, miten taloyhtiön tulot ja menot ovat kehittyneet ja miten yhtiön tulos on tilikauden aikana muodostunut.
Tase kertoo taloyhtiön varallisuudesta ja siitä, miten varallisuus on rahoitettu
Tuloslaskelmasta näet taloyhtiön tilikauden aikaiset tuotot ja kulut, toimintakertomus selventää ja syventää tuloslaskelmalla esitettyjä tietoja ja tasetta tarkastelemalla näet, millaiset olivat varat, velat ja oma pääoma tilikauden viimeisenä päivänä.
Tase jakautuu kahteen osaan: vastaavaa-puolella näet taloyhtiön varallisuuden ja vastattavaa-puolella sen, miten tämä varallisuus on rahoitettu. Molempien puolien loppusummien on oltava tasan yhtä suuret.
Vastaavaa-puolella näet pysyvät vastattavat, joiden on tarkoitus tuottaa pysyvää, pitkäaikaista tuloa, sekä vaihtuvat vastaavat, jotka ovat taloyhtiön saamisia ja pankkitileillä olevia varoja.
Vastattavaa-puolella taas näet oman pääoman, joka sisältää osakkeenomistajien yhtiöön koko yhtiön historian aikana maksamat sijoitukset. Vieraan pääoman kohdalle puolestaan on merkitty yhtiön velat.
Liitetiedot täydentävät tilinpäätöstä
Usein tilinpäätökseen liitetään liitetietoja. Niitä tarkastelemalla löydät tietoa muun muassa tilinpäätöksen laatimisen periaatteista, olennaisista asioista joita on tapahtunut tilikauden jälkeen, poikkeuksellisista eristä, yhtiön pitkäaikaisista lainoista ja yhtiön henkilöstöstä.
Liitetietoja tarkastellessa olennaista on katsoa, että annetut tiedot ovat linjassa tuloslaskelmassa ja taseessa esitettyjen tietojen kanssa.
Harkitsetko asuntosi myyntiä? Julkaise myynti-ilmoitus Oikotiellä.