Kaupallinen yhteistyö

Alla on selitetty yleisimpiä asuntokauppaan liittyviä termejä. Artikkeli on tehty yhteistyössä Aktian kanssa. 

Advertisement

 

Asunto-osakeyhtiö 
Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö (eli taloyhtiö) on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Asunto-osakeyhtiössä osakkaat omistavat osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston tai osan hallintaan. Asunto-osakeyhtiönä voidaan hallinnoida mitä tahansa talotyyppiä, yleisimpien kerros- ja rivitalojen lisäksi myös esimerkiksi paritaloja tai omakotitaloja. 

 

Hoitolaina
Hoitolaina on taloyhtiön ottama pitkäaikainen laina, jolla toteutetaan asunto-osakeyhtiön jatkuvaan ylläpitoon liittyviä hankkeita, kuten esimerkiksi vuosikorjauksia. Hoitolainaa katetaan hoitovastikkeilla. 

 

Hoitovastike
Taloyhtiö perii osakkailta hoitovastikemaksua, jolla katetaan rakennuksen ylläpito, pienet ennakoimattomat korjaukset sekä juoksevat kulut. Hoitovastikkeen määrästä päättää vuosittain varsinainen yhtiökokous. 

 

Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus liitteineen on asunto-osakekaupan tärkein asiakirja. Se on asiakirja sekä taloyhtiön että osakehuoneiston tiedoista ja sen voi antaa yhtiön isännöitsijä tai poikkeustapauksissa hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä määrätään Valtioneuvoston asetuksella. Todistuksesta käy ilmi mm. osakkeen omistaja, yhtiön lainat ja osakkeen lainaosuudet, tiedot tehdyistä ja tulevista remonteista sekä tontin omistuksesta. Asuntokaupan yhteydessä todistuksen liitteinä ovat yhtiöjärjestys, tasekirja (edellinen täysi tilikausi), PTS, energiatodistus sekä mahdolliset kuntoraportit. 

 

Kauppahinta
Kaupanteossa maksettava kauppahinta, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvia lainaosuuksia. Kauppahinnasta käytetään myös termiä myyntihinta. 

 

Kauppakirja
Asunnon tai kiinteistön kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka tulee tehdä aina kirjallisena. Kauppakirjaan kirjataan molempien osapuolien tiedot, kaupan kohde yksityiskohtineen, kauppahinta ja sen maksamiseen liittyvät yksityiskohdat, omistusoikeuden siirtymisajankohta jne. Aiemmin tehdyssä ostotarjouksessa määritellään kauppakirjan keskeiset ehdot. 

 

Käsiraha
Ostaja voi maksaa ostotarjouksen vahvistamiseksi käsirahan, joka voi olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan toteutuessa käsiraha lasketaan kokonaan osaksi kauppahintaa. 

 

Lunastuslauseke, lunastusoikeus
Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat vapaasti siirrettävissä uudelle ostajalle, mutta Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukaan osakkeen vapaata siirtoa voidaan rajoittaa lunastuslausekkeella. Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, vanhoilla osakkailla tai yhtiöllä on halutessaan oikeus lunastaa yhtiön ulkopuoliselle taholle myydyt kaupan kohteena olevat osakkeet. Lunastuksen ehdot ovat samat kuin alkuperäisen kaupan ja lunastus tulee toimittaa yhtiöjärjestyksen mukaisesti. 

 

Myyntihinta 
Asuntokaupan kohteen hintapyyntö, joka sisältää rahassa maksettavan kauppahinnan. Ei sisällä mahdollisia kaupan kohteeseen kohdistuvia lainaosuuksia. Mahdollinen varainsiirtovero maksetaan myyntihinnan perusteella. Myyntihinnasta käytetään myös nimitystä kauppahinta. 

 

Myyntivoitto 
Myyntivoitto eli luovutusvoitto syntyy, kun asunto-osakeyhtiö tai kiinteistö myydään alkuperäistä hankintahintaa korkeampaan hintaan. 

 

Osake 
Osake on osuus osakeyhtiössä ja siitä todistukseksi annetaan asunto-osakkeen tapauksessa osakekirja. Osake tuottaa ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka mm. lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan liittyvät osakkeeseen. 

 

Osakekirja
Todistus osakkeen omistuksesta. Asunto-osakekirja on arvopaperi, jota tulee säilyttää huolellisesti.

 

Ostotarjous
Ostotarjous on ostajan tekemä yksipuolinen tahdonilmaisu kohteen myyjälle. Sopimuksen eli kaupan syntyminen edellyttää toisen osapuolen eli myyjän hyväksyvää vastausta ostotarjoukseen. Ostotarjous, suullinen tai kirjallinen, on aina sitova. Epäselvyyksien välttämiseksi ostotarjous suositellaan kuitenkin aina tehtävän kirjallisena. Tarjouksessa tulee määritellä kaikki ehdot: tarjouksen, voimassaoloaika, hinta, vapautuminen, purkavat ehdot, mahdolliset sopimussakot jne. 

 

PTS
PTS eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma määrittää taloyhtiön tai kiinteistön tulevaisuuden korjaustarpeet ja niiden arvioidut toteuttamisajankohdat. Kaikkien taloyhtiöiden hallitusten on asunto-osakeyhtiölain mukaan esitettävä kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. 

 

Rahoitusvastike
Rahoitusvastike eli pääomavastike on yhtiövastikkeen osa, jota taloyhtiö perii osakkailta. Rahoitusvastikkeella lyhennetään taloyhtiön ottamaa pitkäaikaista pääomalainaa. Osakas voi halutessaan maksaa pois oman lainaosuutensa, jolloin hän vapautuu maksamasta lainan hoitoon perittävää rahoitusvastiketta.

 

Sopimussakko
Sopimussakko on ennen sopimusta, yleensä jo ostotarjouksen yhteydessä, sovittu seuraamus siltä varalta, että jompikumpi sopimuksen osapuolista ei täytä sopimuksen mukaista velvoitettaan. Sopimussakkoa käytetään usein käsirahan sijasta.  

 

Taloyhtiö
Katso tarkemmat tiedot kohdasta asunto-osakeyhtiö.

 

Valtiontakaus
Jos lainansaajan omat vakuudet eivät riitä takaamaan koko lainaa, on asuntolainalle mahdollista saada valtiontakaus. Valtiontakaus voidaan myöntää yksityishenkilölle, joka ostaa asunnosta vähintään 50 % ja asunto on tulossa henkilön tai hänen perheensä vakituiseksi asunnoksi. Valtiontakausta ei tarvitse erikseen hakea vaan se myönnetään lainalle asuntolainapäätöksen yhteydessä. Sille ei myöskään ole tulo- tai varallisuusrajoja. Valtiontakauksen osuus on enintään 20 prosenttia omistusasuntolainasta (ASP-lainan osalta 25 %), kuitenkin enintään 50 000 euroa asuntoa kohden. 

 

Varainsiirtovero
Asunto-osakeyhtiön tai kiinteistön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta maksetaan varainsiirtoveroa (tunnettiin aiemmin leimaverona). Varainsiirtovero on maksettava oma-aloitteisesti ja sen maksaa yleensä ostaja. Vero on 2 prosenttia asunto-osakeyhtiön osakkaiden ja 4 prosenttia kiinteistöjen myyntihinnasta. 18-39 –vuotiaan ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.  

 

Velaton hinta
Velaton hinta kertoo ostajalle, minkä suuruinen asunnosta maksettava kokonaishinta on. Velaton hinta sisältää sekä myyjälle maksettavan kauppahinnan että mahdollisesti kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden. Riippuen kohteesta ostajalla voi olla mahdollisuus valita lyhentääkö hän yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeella vai maksaako oman osuutensa yhtiön lainasta kerralla pois. Samaa tarkoittavia termejä ovat velaton myyntihinta ja velaton kauppahinta.

 

Yhtiövastike
Yhtiövastike muodostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta. Se on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja. 
 

 

Ensiasunnon ostajan opas

Hyödyllistä tietoa: ASP-laina, korot, lyhennystavat, lainaturva ja korkokatto

Lisää tietoa löydät myös Asunnon osto-oppaasta.

 

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.