Ohjeita asuntokauppaan

Asuntokaupassa on samassa paketissa iso osa tunnetta ja elämisen laatua, taloutta, tekniikkaa ja pykäliä. Tässä tiivistelmässä saat lailliset pääkohdat asuntokauppasi onnistumiseksi.

Sisältö

Teenkö kaupat itse vai käytänkö kiinteistönvälittäjää?
Oletko myymässä?
Oletko ostamassa?
Asunto-osake
Asunto-osake, tarjous ja kauppa
Omakotitalo
Omakotitalo, tarjous ja kauppa
Asuntokaupan verotus
Mitä on tehtävä kaupan jälkeen?
Vuokra-asunto

1. Teenkö kaupat itse vai käytänkö kiinteistönvälittäjää?

Myisinkö itse vai käyttäisinkö kiinteistönvälittäjää, tätä moni pohtii. Suomessa tehdään vuosittain noin satatuhatta asuntokauppaa. Näistä yli 80 prosentissa on mukana kiinteistönvälittäjä ja määrä on kasvanut tasaisesti jo pitkään. Vaikka kauppakirjan tekeminen myyjältä ja ostajalta itseltään onnistuisikin, monet kyselevät lisätietoja helpommin välittäjältä ja siksi kaupanteko tuntuu mukavammalta ja varmemmalta välittäjän kautta. Silti kaupanteon koukeroista ei tavallisissa tapauksissa ole vaikea selvitä omin avuin, varsinkin jos on jo selvillä, kenelle myy tai mitä ostaa.

Jos kuluttaja käyttää kiinteistönvälittäjää, välityssopimus välitysliikkeen kanssa saa olla voimassa kerrallaan korkeintaan neljä kuukautta. Tarvittaessa sopimusta voidaan erikseen jatkaa pidemmäksikin ajaksi. Välitysliike perii sopimuksen mukaisen välityspalkkion silloin, kun välitysliike on saanut aikaan kaupan ostajan ja myyjän välillä. Vuokravälityksessä palkkio peritään vuokrasopimuksen syntyessä.

Välitysliike laatii asunnosta esitteen ja huolehtii asunnon esittelemisestä ostajaehdokkaille sekä selvittää kaupan osapuolille kaupan päättämiseen tarpeelliset seikat asunnosta. Välittäjä huolehtii myös molempien osapuolten etujen valvomisesta kaupassa. Jos myyt asunnon itse, voit myös itse hoitaa nämä asiat, kun sinulla on tarpeeksi tietoa asuntokaupasta.

2. Oletko myymässä?

Kun omistat asunnon yksin, voit päättää kaupasta itse. Jos omistaja on avioliitossa tai siihen rinnastettavassa rekisteröidyssä parisuhteessa ja asunto on tarkoitettu molempien puolisoiden yhteiseksi kodiksi, tarvitaan kauppaan puolison suostumus. Kun puolisot omistavat asunnon yhdessä, molemmat puolisot ovat myös yhdessä myyjinä.

Myös muissa tilanteissa, joissa asunnolla on useita omistajia, kaikki omistajat päättävät kaupasta. Näin esimerkiksi kuolinpesän kaikki osakkaat päättävät kaupasta yhdessä.

Kun joku kaupan osapuolista on vajaavaltainen, esimerkiksi alaikäinen, tarvitaan kauppaan maistraatin lupa.

3. Oletko ostamassa?

Asunnon ostamiseen ei tarvita lupia tai suostumuksia, lukuun ottamatta vajaavaltaista ostajaa. Vajaavaltaisen edunvalvoja tarvitsee kauppaan maistraatin luvan myös asuntoa ostettaessa. Ellei kaupassa ole mukana kiinteistönvälittäjää, asuntokaupan koukeroiden hallitseminen on myyjän ja ostajan omalla vastuulla. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei kuitenkaan vähennä tai lisää myyjän ja ostajan velvollisuuksia toisilleen.

4. Asunto-osake

Useimmat asunnot Suomessa ovat muodollisesti osa asunto-osakeyhtiötä. Tällaisen asunnon kauppa on itse asiassa osakekauppa, jossa kaupan kohteena on tietty asunto-osakeyhtiön osake tai osakeryhmä. Tämä yhtiöjärjestyksessä määritelty osakeryhmä antaa osakkeenomistajalle hallintaoikeuden nimettyyn asuntoon. Asunto voi olla myös erillinen rakennus, kuten omakotitalo Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista muodollisesti huoneistoaan, vaan pelkästään sen hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön tärkeimmät asiakirjat ovat isännöitsijäntodistus, taloyhtiön tilinpäätös ja yhtiöjärjestys sekä asunnon pohjapiirros. Asunnon omistaja tai kiinteistönvälittäjä hankkii asiakirjat taloyhtiön isännöitsijältä jo ennen asunnon markkinointia ostajille.

Isännöitsijäntodistukseen merkitään kaikki tärkeimmät asuntoa ja taloyhtiötä koskevat tiedot, kuten

  • huoneiston numero ja pinta-ala
  • osakkeenomistaja
  • yhtiövastike
  • taloyhtiön rakennuksen tiedot
  • taloyhtiön tuotot ja menot
  • tehdyt ja tulossa olevat korjaukset yhtiön rakennuksessa, sekä
  • tiedot asunnossa tehdyistä korjauksista, joista on yhtiölle ilmoitettu.

Tilinpäätös koostuu taloyhtiön tuloslaskelmasta, johon merkitään tulot ja menot, sekä taseesta, johon merkitään yhtiön varat ja velat. Tilinpäätösasiakirjoihin kuuluu myös tilintarkastuskertomus tai mahdollinen toiminnantarkastuskertomus.

Tilinpäätöksen lisäksi on hyvä tutustua taloyhtiön talousarvioon, josta käyvät ilmi mm. tulossa olevat yhtiön korjaukset ja hankinnat.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä käy ilmi mm. huoneiston koko ja käyttötarkoitus, huoneistoon oikeuttavien osakkeiden numerot, yhtiövastikeperuste ja mm. osakkeiden luovuttamista mahdollisesti koskevat rajoitukset, kuten vanhoille osakkeenomistajille annettu lunastusoikeus.

Asunto-osakkeen kaupassa on hyvä tarkistaa, että kaikki yhtiövastikkeet on maksettu, koska uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeista myös kaupantekokuukaudelta ja viideltä kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä uudelle osakkaalle.

Asunnon ja myös taloyhtiön kuntoon kannattaa tutustua huolellisesti ja usein on niin myyjälle, kuin ostajallekin turvallista teettää asunnosta kuntotarkastus.

5. Asunto-osake, tarjous ja kauppa

Asunto-osakkeen ostotarjous on vapaamuotoinen oikeustoimi, joka kannattaa tehdä huolellisesti, koska lopullinen kauppa tehdään tavallisesti tarjousvaiheessa sovittujen ehtojen mukaisesti.

Tarjouksen vakuudeksi voidaan maksaa käsiraha. Kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, ostaja menettää käsirahan, ellei tee sovittua kauppaa. Vastaavasti myyjä voi joutua korvaamaan saman summan ostajalle, ellei myyjä tee ostajan kanssa hyväksytyn tarjouksen mukaista kauppaa.

Käsirahan vaihtoehtona tarjouksessa käytetään usein sopimussakkoa eli vakiokorvausta, jossa tarjouksen tekijä ja myyjä sitoutuvat maksamaan ennalta määrätyn summan toiselle osapuolelle, elleivät tee sovittua kauppaa.

Tällaisen käsirahan ja vakiokorvauksen enimmäismäärä on neljä prosenttia kauppahinnasta.

Asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalaki (843/1994), jossa on omat säännökset rakentamisvaiheessa olevasta asunnosta, uuden asunnon kaupasta ja käytetyn asunnon kaupasta. Uuden, rakentamisvaiheessa olevan asunnon kauppakirjassa on mainittava asuntokauppalain vähimmäisehdot.

6. Omakotitalo

Omakotitalo on tavallisesti maapohjineen erillinen kiinteistö, mutta rakennus voi olla myös vuokratontilla. Kiinteistöstä tarvittavia asiakirjoja ovat lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisterin ote sekä rakennuksen piirustukset ja lupa-asiakirjat. Piirustukset ja lupa-asiakirjat saa kunnan rakennusvalvonnasta ja muut mainitut kiinteistöasiakirjat maanmittaustoimistosta, ammattilaiset hankkivat ne kiinteistötietojärjestelmästä Internetistä.

Lainhuutotodistuksesta käy ilmi kiinteistön omistaja sekä mahdollisesti vireillä oleva lainhuuto. Rasitustodistuksesta käyvät ilmi mm. kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja mahdollinen ulosmittaus. Kiinteistörekisterin otteesta ilmenevät mm. kiinteistöön kohdistuvat oikeudet ja velvoitteet ja pinta-ala.

Jos rakennus on vuokratontilla, tarpeellinen asiakirja on myös maanvuokrasopimus, josta käyvät ilmi mm. maa-alueen vuokra-aika, vuokran perusteet ja vuokraoikeuden siirtokelpoisuus.

Rakennuksen kuntoon ja tehtyihin korjauksiin kannattaa tutustua tarkasti. Usein on niin myyjälle, kuin ostajallekin turvallista teettää rakennuksesta kuntotarkastus.

7. Omakotitalo, tarjous ja kauppa

Omakotikiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, johon tarvitaan virallinen, julkinen kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistajan voi tilata kaupantekotilaisuuteen esimerkiksi maistraatista.

Kiinteistön ostotarjous tai sen hyväksyminen eivät sido osapuolia samalla tavalla, kuin asunto-osakkeen tarjous, siihen saakka kunnes kaupanvahvistaja on vahvistanut määrämuotoisen kauppakirjan tai esisopimuksen. Vaikka sopimusta kiinteistön kaupasta ei olisikaan tehty kaupanvahvistajan kanssa, on kaupasta kieltäytyvän korvattava toiselle osapuolelle kaupan valmistelemisesta aiheutuvat, todelliset kulut. Sopimus käsirahasta tai määrätystä sopimussakosta asunto-osakekaupan tapaan ei siis osapuolia sido.

Vuokramaalla olevan omakotitalon kaupassa voidaan sen sijaan käyttää esimerkiksi vakiokorvausta tarjouksen vakuutena.

Kiinteistön kauppaa säädellään maakaaressa (540/1995).

8. Asuntokaupan verotus

Asunnon ostajan on maksettava kauppahinnan mukaan määräytyvä varainsiirtovero.

Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on 2,0 % velattomasta hinnasta. Käytetyn asunnon kaupassa vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Jos kauppa on tehty kiinteistönvälittäjän välityksin, vero on maksettava kaupantekotilaisuudessa. Uuden asunnon kaupassa vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Omakotikiinteistön tai vuokramaalla olevan omakotitalon ja vuokraoikeuden kaupassa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta ja vero on maksettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos ostaja on kaupantekohetkellä vähintään 18- ja enintään 39-vuotias. Ostajan omistusosuus asunnosta on oltava vähintään puolet.

Asunnon kaupasta saattaa syntyä verotettava luovutusvoitto, jos asunnon myyntihinta on suurempi, kuin asunnon hankintahinta ja mahdolliset peruskorjaus-, ja myyntikustannukset. Veroa voitosta maksetaan pääomatuloveroprosentin mukaan.

Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos omistaja on ennen asunnon myyntiä käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

Asuntolainan korot ovat rajoitetusti vähennyskelpoisia. Ellei korkoja vähennetä pääomatuloista, asuntolainakorkojen perusteella saa tehdä alijäämähyvityksen ansiotulojen verosta. Alijäämähyvitys tarkoittaa käytännössä, että ansiotulojen verosta saa vähentää 30 % asuntolainan koroista ja ensiasunnossa kymmenen vuoden ajan 32 %. Vähennyksen määrä on verovelvolliselle enintään 1 400 euroa vuodessa. Perhekohtaisesti määrää korotetaan 400 eurolla yhdestä lapsesta ja toisella 400 eurolla, jos perheessä on useampia lapsia. Maksimivähennys perheelle on siis 3 600 euroa vuodessa.

9. Mitä on tehtävä kaupan jälkeen?

Asunto-osakkeen kaupan jälkeen on maksettava varainsiirtovero ja tehtävä varainsiirtoveroa varten ilmoitus verotoimistolle. Ilmoitus on tehtävä veron maksamiseen säädetyssä ajassa ja jos kaupassa oli mukana kiinteistönvälittäjä, välittäjä tekee ilmoituksen ostajan puolesta.

Taloyhtiölle pitää kaupan jälkeen ilmoittaa omistajanvaihdoksesta ja vastikemaksuvelvollisuuden siirtymisestä ostajalle. Varainsiirtoveron maksamisen jälkeen ostaja merkitään asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon omistajaksi ja tätä varten toimitetaan isännöitsijälle kauppakirja ja selvitys veron maksamisesta.

Kiinteistön kaupan jälkeen ostajan on haettava kaupalle lainhuuto. Lainhuutoa haetaan kiinteistön sijaintipaikan maanmittaustoimistossa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Vastaavasti vuokramaalla olevan rakennuksen ja vuokraoikeuden ostajan on kirjattava omistusoikeutensa maanmittaustoimistossa. Varainsiirtovero on maksettava ennen hakemuksen tekemistä.

Ellei lainhuutoa tai kirjaamista haeta määräajassa, korotetaan varainsiirtoveroa viivästyksen johdosta aina puolivuosittain 20 %:lla. Varainsiirtovero voi nousta kaksinkertaiseksi saakka. Viivästysseuraamus on siis varsin ankara.

10. Vuokra-asunto

Asuinhuoneiston vuokrasopimus voidaan tehdä toistaiseksi tai määräajaksi. Sopimuksen täyttämisen vakuudeksi vuokralaiselta voidaan vaatia vakuus, jonka määrä saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava.

Jos vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi tai määräaikaisena sovittu olemaan voimassa vähintään kolme vuotta, vuokran määrää voidaan sopia tarkistettavaksi yksipuolisesti sitomalle vuokra esimerkiksi elinkustannusindeksiin.

Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia sopimusajan eikä sitä voi yksipuolisesti irtisanoa, eräitä poikkeustapauksia lukuun ottamatta. Toistaiseksi voimassaoleva sopimus voidaan irtisanoa, mutta vuokranantajalla on kuitenkin oltava hyväksyttävä peruste irtisanomiseen.

Vuokranantajan irtisanomisaika on vähintään kolme kuukautta ja vähintään kuusi kuukautta, jos sopimus on jatkunut vähintään vuoden. Vuokralaisen irtosanomisaika on korkeintaan yksi kuukausi. Irtisanomisaika lasketaan kalenterikuukauden viimeisestä päivästä.

11.1.2011, Matti Kasso

Lisätietoja

  • Matti Kasso, Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen, Talentum 2010
  • Matti Kasso, Kiinteistön kauppa ja omistaminen, Talentum 2010
  • Matti Kasso, Näin teet asuntokaupan, Edita 2006