Vuonna 2010 yksiön Jyväskylässä sai keskimäärin noin 65 000 eurolla. Vuonna 2015 vastaavasta yksiöstä joutui maksamaan noin 76 000 euroa.

Vertailtaessa hintoja Helsingin hintoihin havaitaan, että vuonna 2010 Helsingistä sai yksiön 150 000 eurolla ja vuonna 2015 noin 180 000 eurolla. Hintaerot ovat valtavia.

Opiskelijoiden suosimista alueista voimakkainta yksiöiden hintojen nousu vuosien 2010 ja 2015 välillä on ollut Jyväskylän keskustassa (40,1 %). Myös Kortepohjassa ja Viitaniemessä hinnat ovat nousseet reilusti (33,3 % ja 22,3 %). Sen sijaan Mäkimatin alueella hinnat ovat nousseet vain 9 %.

Koko Jyväskylän alueella yksiöiden hinnat ovat nousseet vuosien 2010 ja 2015 välillä 17,2 %.

Vuosien 2007 ja 2015 välillä yksiöiden hinnat ovat nousseet Jyväskylässä 29,1 %.

Opiskeluaikana voi kerryttää pesämunaa

Opiskelija-asuntojen saatavuus on vuodesta toiseen ollut melko rajallista ja opiskelija päätyy useimmiten hakemaan vuokra-asuntoa vapailta markkinoilta. Vuokra-asunto on hyvä ja joustava ratkaisu opiskelijalle, mutta vuokramarkkinoiden tiukan tilanteen vuoksi usea perhe pohtii pienen asunnon ostoa. Tilastojen ja hintakehityksen ennusteiden valossa ostaminen on isoilla opiskelupaikkakunnilla edelleen hyvä ja taloudellisesti kannattava vaihtoehto.

Lähde: Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelu

Myynnissä olevia yksiöitä Jyväskylästä löydät Oikotie Asunnoissa.

Vuokrattavissa olevia yksiöitä Jyväskylästä löydät Oikotie Asunnoissa.

Edellisessä kirjoituksessa kirjoitin asuntosijoitusten tämänhetkisistä vuokratuotoista.

Tässä kirjoituksessa avaan tarkemmin, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni Suomessa edelleen kannattavaa ja miksi olen myös itse sijoittanut suoraan asuntoihin, vaikka ammatiltani olenkin keskittynyt osakemarkkinoihin. Suomessa asuntosijoittajan etuja ovat mielestäni erityisesti toimiva ja historiallisesti vakaa vuokramarkkina, kilpailukykyinen tuotto, houkuttelevat vieraan pääoman ehdot sekä asuntoihin liittyvä merkittävä veroetu. Hyvistä puolista huolimatta painotan sijoittajia huomioimaan myös asuntomarkkinoiden riskit sekä tiedostamaan korkojen nousun mahdollisuus.

Asunnoista saa edelleen kilpailukykyistä tuottoa

Sijoitusasuntoa ostava käyttää tyypillisesti velkavipua hyväkseen, minkä ansiosta omalle pääomalle saatava tuotto nousee usein huomattavasti korkeammaksi kuin vuokratuotto. Esimerkiksi viime kirjoituksessa laskettu 4,5 %:n tämänhetkinen asunto-osakemuotoisten kerrostaloyksiöiden nettovuokratuotto nousee 70 %:n oletetulla velkavivulla 15 %:n oman pääoman tuotoksi (4,5 % / 0,30 = 15 %) ennen vuokrauksen kuluja, rahoituskuluja ja veroja. Mikäli tuottoon lisää oletuksen esimerkiksi 4 %:n asuntojen arvonnoususta, nousisi omalle pääomalle saatava tuotto yli 28 prosenttiin ennen rahoituskuluja ja veroja. Kuten aikaisemmin kirjoitin, yksityisen sijoittajan ei mielestäni kannata nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa laskea omaa asuntosijoitustaan asuntojen arvonnousun varaan, vaan pitää arvonnousua ”ylimääräisenä hyvänä”. Ilman arvonnousu-oletusta valveutuneen asuntosijoittajan on kuitenkin mahdollista päästä nykyisessä markkinatilanteessa edelleen yli 10 %:n oman pääoman kassavirtatuottoon ennen veroja pelkillä vuokratuotoilla.

Vuokramarkkina on historiallisesti ollut vakaa

Yksi tärkein etu Suomessa asuntosijoittajalle on hyvin toimiva ja vakaa vuokramarkkina. Suomessa asuntojen vuokramarkkina on kehittynyt historiallisesti poikkeuksellisen hyvin. Tilastokeskuksen koko tilastohistoriasta löytyy vain yksi vuosi (vuosi 1971), jolloin asuntojen nimelliset vuokrat eivät ole nousseet. Keskimääräinen vuosinousu vuosina 1963-2016 on ollut huomattavan korkea 5,8 %. Vuokrat ovat nousseet voimakkaasti myös taloudellisesti heikkoina aikoina. Esimerkiksi 90-luvun laman aikoina vuosina 1990-1993 nimelliset vuokrat nousivat keskimäärin noin 10 % vuodessa, mikä johtui todennäköisesti siitä, että omistusasuntojen kysyntä laski, jolloin vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi. Viime vuosina vuokrat ovat nousseet inflaatiovauhtia ja yleistä ansiotasoa kovemmin ja on mielestäni todennäköistä, etteivät vuokrat tule lähivuosina nousemaan läheskään historiallista vauhtia. Nimellisten vuokrien lasku ei kuitenkaan mielestäni historiallisen kehityksen valossa ole ainakaan koko Suomen mittakaavassa todennäköistä.

Asuntolainojen ehdot ovat yksityishenkilöille houkuttelevia

Suomessa tyypilliset asuntolainojen ehdot ovat poikkeuksellisen hyviä yksityisille sijoittajille. Ensinnäkin, Suomen Pankin mukaan Suomen asuntolainakannan keskikorko on tällä hetkellä euromaiden matalin. Keskikorko oli viime lokakuussa 1,10 %, kun se esimerkiksi Espanjassa oli 1,32 % ja Liettuassa ja Virossa 1,69 %. Ero on merkittävä, vaikka se selittyy osittain sillä, että Suomessa asuntolainat on tyypillisesti sidottu vaihtuviin korkoihin. Suhteellisesti matalan marginaalin lisäksi asuntojen vakuusarvo on Suomessa myös tyypillisesti hyvä ja pankit myöntävät usein 70-80 % lainaa asunto-osakkeen käypää arvoa vastaan. Muita sijoituskohteita (esimerkiksi osakesijoituksia) varten nostettavat lainat eivät tyypillisesti ole näin hyvillä ehdoilla.

Merkittävä etu sijoittajalle on se, että pankit eivät Suomessa voi Finanssialan keskusliiton mukaan pääsääntöisesti vaatia lisävakuutta yksityishenkilöiden asuntolainoille, vaikka asunnon vakuusarvo laskisi (poikkeuksena on tilanne, jos vakuusarvon lasku johtuu velallisen omista toimenpiteistä). Esimerkiksi Yhdysvalloissa useat kotitaloudet joutuivat finanssikriisin aikaan myymään asuntonsa tappiolla, koska asuntojen arvot tippuivat ja pankit vaativat lisävakuuksia lainoille (ns. margin call). Kyseessä on merkittävä etu, mitä ei ole esimerkiksi kaikissa Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa.

Pankit eivät Suomessa myöskään käytännössä ole korottaneet vanhojen asuntojen marginaaleja laina-aikana. Suomessa on ollut viime vuosina asuntolainojen ehdoissa yleisesti käytössä kaksi pykälää, jotka mahdollistavat yksityishenkilöiden asuntolainojen marginaalin nostamisen pankin yksipuolisella päätöksellä. Jos velan kustannukset pankille kasvavat tai jos pankin maksuvalmius tai vakavaraisuus laskevat riittävän heikoksi, on pankilla oikeus periaatteessa korottaa vanhojen asuntolainojen marginaalia. Suomessa ei ole kuitenkaan Finanssialan keskusliiton mukaan koskaan sovellettu näitä pykäliä. Marginaalin pysyminen ennallaan on merkittävä etu, sillä esimerkiksi Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa on tavallista, että pankki korottaa marginaalia yksipuolisella päätöksellä, jos yrityksen riskitaso nousee.

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun sijoittajalle

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun asuntosijoittajalle. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiölaina on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon, pystyy sijoittaja vähentämään sekä lainan korot, että sen lyhennykset täysimääräisenä verotuksesta. Etu on merkittävä erityisesti uudisasunnoissa, joissa yhtiölainaa on usein jopa 70 % hankintahinnassa. Esimerkiksi 100 000 euron asunnossa sijoittajan saama verohyöty on tällöin 21 000 euroa (olettaen 30 %:n pääomatulovero ja 70 % yhtiölainaosuus) ja sijoittajan todellinen hankintakustannus tälle 100 000 euron asunnolle on tällöin vain 79 000 euroa.

Suorissa asuntosijoituksissa on myös huonoja puolia ja riskejä

Sijoittajan on tärkeä tiedostaa, että kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Asuntosijoittajan on syytä olla erityisen tarkka sijoituskohteen remonttien ja korjausvelan suhteen. Suomen kerrostaloista noin 40 % eli noin 550 000 asuntoa on rakennettu 60- ja 70-luvuilla. Useiden arvioiden mukaan monet näistä taloista suunniteltiin kestämään vain 30-40 vuotta ja ne vaativat tulevaisuudessa merkittäviä peruskorjauksia. Eri arvioiden mukaan Suomen rakennusten korjausvelka (tekemättä jääneet korjaukset) on jopa 25-50 miljardia euroa. Huonosti valittu sijoituskohde voikin pahimmillaan tuhota merkittävän osan sijoittajan sijoitustuotoista ja sijoituspääomasta peruskorjausremonttien takia.

Suora asuntosijoittaminen vaatii usein jonkin verran perehtymistä sekä omaa aikaa ja vaivaa. Sijoitusasunnon etsintä, pintaremontointi, asunnon vuokraus, vuokrasaatavien seuranta ja muu hallinnointi voivat olla vaivalloisia. Hallinnoinnin voi myös ulkoistaa, mutta tämä luonnollisesti laskee sijoituksen kokonaistuottoa.

Sijoittajan olisi myös syytä olla tarkkana asunnon sijainnin suhteen ja suosia pääsääntöisesti muuttovoittoisia paikkakuntia asuntosijoituksissaan. Suomi on jakautunut vahvasti kahtia väkiluvultaan kasvaviin kasvukeskuksiin ja väkiluvultaan supistuviin muuttotappioalueisiin. Muuttotappioalueella asuntojen hinnat saattavat laskea voimakkaasti, asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, taloyhtiön voi olla vaikea saada lainaa peruskorjauksiin ja asuntoa voi olla vaikea myöhemmin myydä pois.

Velkavivuilla tehtyihin asuntosijoituksiin liittyy luonnollisesti korkoriski. Nykyinen poikkeuksellisen alhainen korkoympäristö ei todennäköisesti ole pysyvä tila, vaan korot tulevat jossain vaiheessa normalisoitumaan. Suosittelen velkavipua käyttävää yksityistä asuntosijoittajaa tiedostamaan korkotason nousun mahdollisuus sekä varautumaan mahdolliseen korkojen nousuun oman riskinsietokykynsä ja -halunsa mukaisesti. Mahdollisia keinoja korkoriskin pienentämiseen ovat mm. sijoituksissa käytettävän velkavivun lasku, viitekorkojen sitominen kiinteisiin korkoihin ja erilaiset pankkien tarjoamat korkosuojaustuotteet.

Pörssistä löytyy myös vaihtoehtoja suorille asuntosijoituksille

Sijoittajille on olemassa vaihtoehtoja, mikäli hän ei halua itse sijoittaa suoraan asuntoihin, mutta haluaa sijoittaa asuntomarkkinoihin. Näitä ovat esimerkiksi pankkien ns. avoimet asuntorahastot, erilaiset pörssilistatut ETF:t sekä pörssilistatut asuntosijoitusyhtiöt ja -rahastot. Hyvänä puolena näissä sijoituksissa on suoraa asuntosijoitusta usein parempi likviditeetti, parempi hajautus sekä vähäisempi vaiva sijoituksen hoitamiseen. Huonona puolena ovat taas näiden sijoitusvaihtoehtojen usein korkea kulurakenne. Helsingin pörssistä asuntosijoittajan vaihtoehtoina ovat REIT-muotoinen pörssilistattu Orava Asuntorahasto sekä asuntoihin keskittynyt kiinteistösijoitusyhtiö Investors House. Inderes seuraa molempia näitä yhtiöitä ja tarjoaa niistä sijoitustutkimusta. Lisätietoja sekä analyysejä näistä, sekä 86 muusta Helsingin pörssin yhtiöstä on saatavilla Inderesin nettisivuilla www.inderes.fi

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Kirjoittaja omistaa artikkelissa mainituista yhtiöistä Investors Housea. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.

 

Lähde: https://www.inderes.fi/miksi-yksityishenkilon-kannattaa-sijoittaa-asuntoihin-suomessa

Inderes edistää suomalaisen pääomamarkkinan toimintaa toimimalla informaatiolinkkinä yritysten ja sijoittajien välillä sekä löytämällä sijoittajille parhaat sijoituskohteet. Olemme yksi Helsingin suurimpia osakeanalyytikkotiimejä 12 asiantuntijan voimin. Lue lisää osoitteesta: Inderes.fi

Juristi varoittaa virtuaalisen asuntokaupan riskeistä: myyjällä on silloinkin velvollisuus tarkistaa huoneisto etukäteen.

Takapuoli sohvalle, tietokone auki ja asuntokauppoja tekemään. Nykyään ei ole pakko ajaa sunnuntai­näytöille, kun asuntoihin voi tutustua videoiden, 3d- ja virtuaaliesittelyjen avulla.

Esimerkiksi Kiinteistömaailma aloitti asuntojen videoesittelyt omista kohteistaan viime vuonna, ja parhaimmillaan videoita on katsottu yhden kuukauden aikana yli 260 000 kertaa.

Esittelyvideolle voidaan ottaa kuvaa myös lintuperspektiivistä. Helsingin Korkeavuorenkadulla sijaitsevan kaksion ympäristöä kuvattiin helikopterikameralla viime viikolla, kun Kiinteistömaailma teki myyntiin tulevasta kohteesta esittelyvideota.
Esittelyvideolle voidaan ottaa kuvaa myös lintuperspektiivistä. Helsingin Korkeavuorenkadulla sijaitsevan kaksion ympäristöä kuvattiin helikopterikameralla viime viikolla, kun Kiinteistömaailma teki myyntiin tulevasta kohteesta esittelyvideota.

Aktia Kiinteistönvälitys on puolestaan juuri aloittanut asuntojen virtuaaliesittelyt.

Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Erkki Heikkinen uskoo, että jollain aikavälillä teknologia mahdollistaa myös tuoksujen ja äänien tuomisen osaksi asunnon virtuaalista esittelyä.

”Tämä on kohtuullisen pitkän ajan visiointia. Lähivuosina ihmiset ostavat varmasti kotinsa kuten nytkin eli käymällä paikan päällä”, Heikkinen sanoo.

Tamperelainen kiinteistönvälitysliike Glik alkoi käyttää kolmiulotteisia eli 3d-esittelyjä pari vuotta sitten, kun kuviin vaadittavan kameran tekniset ominaisuudet alkoivat olla riittävät.

Glik ei kuitenkaan tee kolmiulotteisia esittelyjä kaikista kohteista.

”Uutta teknologiaa pitää käyttää harkitusti. Se toimii esimerkiksi silloin, kun kohteena on mökki Lapissa, jonne kaikki ostajat eivät lähde paikan päälle katsomaan”, sanoo yrittäjä Leo Aalto.

Virtuaaliset ja kolmiulotteiset mallit sopivat hyvin myös uudisrakentamiseen. Niiden avulla ostaja pystyy hahmottamaan asuntoja ennen kuin niitä on rakennettukaan. Esimerkiksi rakennusyhtiö SRV käyttää virtuaalisia esittelyjä joissakin uusissa kohteissaan.

Sitä vastoin pieniin vanhoihin kerrostaloasuntoihin 3d-esittely ei välttämättä tuo lisäarvoa.

Aallon mielestä videoesittelyt sitä vastoin sopivat useimpiin kohteisiin.

”3d toimii niin kuin muukin markkinointi asuntokaupassa – kohteen ehdoilla”, Aalto sanoo.

Hän muistuttaa, että viime kädessä asiakkaat eli myyjät ja ostajat päättävät, mitä markkinointikeinoja kiinteistönvälittäjät ottavat käyttöön.

Kiinteistönvälittäjät kehittävät uusia markkinointikeinoja, koska kilpailu välittäjien välillä on taantuman aikana kiristynyt. Taistelua käydään paitsi toimeksiannoista, myös ostajien huo­miosta.

Kiinteistönvälitysketju SKV on kehittänyt Kodin Tarina -konseptin, jossa asiakas kirjoittaa itse asuntonsa esittelytekstin. Konseptin taustalla on ajatus, että monet haluavat päästä vaikuttamaan oman asuntonsa myyntiin, ja asukas itse tuntee kotinsa ja sen ympäristön parhaiten.

SKV:n toimitusjohtaja Timo Kaislan mielestä kiinteistönvälittäjien pitäisi kehittää palveluitaan nykyistä reippaammin.

”Suomessa ei uskota, että parantamalla palvelua parannetaan myös myyntiä. Täällä on nähty uutta aika vähän”, seitsemässä maassa asunut Kaisla sanoo.

Hänen mukaansa Ruotsissa on saatu toimimaan jopa konsepti, jossa asiakas hoitaa itse oman asuntonsa esittelyn. Suomessa tiettävästi ainoana tällaista palvelua tarjoaa helsinkiläinen Houses4you.

”Asuntokauppa on kulttuuri­sidonnaista, ja Suomessa ollaan hirveän turvallisuus­hakuisia. Mitä tahansa konseptia ei voi tuoda muualta”, Kaisla sanoo.

Esimerkiksi Kiinteistömaailman vuonna 2007 lanseeraama tarjouskauppa löytyi alunperin Ruotsista, ja nykyään sitä tarjoavat monet suomalaiset välitysliikkeet.

Tarjouskauppa on siitä harvinainen konsepti, että sen voi katsoa myös muuttaneen suomalaista asuntokauppaa.

Silti siitäkään ei tullut vallitsevaa käytäntöä. Suurin osa asuntokaupasta tehdään edelleen perinteisellä tavalla – Kiinteistömaailman omistakin kaupoista kaksi kolmesta.

Kiinteistönvälitysliike Open Marketilla on puolestaan ollut vuosia nimensä mukaisesti malli, jossa Open Marketilla myynnissä oleva kohde on avoin myös kilpaileville välitysliikkeille.

Open Marketin toimitusjohtaja Panu Oksasen mukaan avoin konsepti on osa hänen ideologiaansa. ”Näin asuntokauppa toimii ulkomaillakin.”

Toistaiseksi Oksasen ideologia on kuitenkin ollut liian radikaali Suomeen. Avoimella konseptilla on tehty vain satunnaisia kauppoja.

Oksanen jaksaa kuitenkin uskoa, että muut välittäjät innostuvat konseptista ajan mittaan.

Kaikkia kohteita ei välittäjätkään saa myytyä. Myymättä jäänyt kohde on huonoa asiakas­palvelua ja kannattamatonta liiketoimintaa, Oksanen sanoo.

Välittäjät ovat kiinnostuneita myös niistä, jotka haluavat myydä asuntonsa itse.

Kiinteistömaailman Heikkinen laskee, että asuntonsa itse myyvät muodostaisivat jo Suomen kolmanneksi suurimman kiinteistönvälitysketjun.

Kiinteistömaailmaa kiinnostaa kehittää palveluita myös heille.

”Moni haluaa myydä itse, mutta asuntokauppa vaatii sellaista osaamista ja ammatti­taitoa, jota asiakkaalla itsellään ei välttämättä ole. He tarvitsevat vähän apua”, Heikkinen sanoo.

Mutta palataanpa vielä hetkeksi sinne kotisohvalle. Jos todella tekisin ostotarjouksen pelkän 3d- tai virtuaali­esittelyn perusteella, olisiko se oikein?

Mitä laki sanoo?

Laki ei kiellä ostamasta asuntoa käymättä paikan päällä. Joissain tapauksissa esimerkiksi sijoittajat ovat saattaneet ostaa asuntoja myös pelkkien papereiden perusteella.

Mutta tällöin ostaja ottaa tietoisen riskin.

Lain mukaan ostajalla on nimittäin ennakkotarkastusvelvollisuus. Jos ostaa asunnon käymättä siellä ja havaitsee asunnossa virheitä jälkeenpäin, ostajan voi olla turha lähteä käräjöimään ja hakemaan hyvitystä.

”Ostaja ei lain mukaan voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän on havainnut tai joka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa”, sanoo asuntojuridiikkaan erikoistunut Marko Rintanen.

Siksi kiinteistönvälittäjät eivät juurikaan suosittele kenellekään asunnon ostoa pelkän virtuaali­esittelyn tai minkään muunkaan markkinointimateriaalin perusteella.

Ostajan ennakkotarkastus­velvollisuuden takia Rintanen ei suosittele edes mökin ostoa Lapista käymättä paikan päällä.

Oikeasti.

HS testasi virtuaalisen asuntoesittelyn

Aktia Kiinteistönvälityksen aluejohtaja Saara Murtovaara astuu virtuaalilasien avulla ”sisään” myytävänä olevaan asuntoon.
Aktia Kiinteistönvälityksen aluejohtaja Saara Murtovaara astuu virtuaalilasien avulla ”sisään” myytävänä olevaan asuntoon.

Olemme Aktia Kiinteistönvälityksen myyntikonttorissa Helsingin keskustassa. Päässäni ovat Samsungin virtuaalilasit, joihin on sujautettu älypuhelin.

Näin mennään virtuaaliseen asuntonäyttöön.

Silmieni eteen avautuu näkymä, joka vie sipoolaiseen omakoti­taloon.

Olen talon eteisessä. Kun liikutan silmiäni, pääsen liikkumaan talossa ja siirtymään huoneesta toiseen.

Kun käännän päätäni, näkymäkin kääntyy. Kun vaikkapa kohotan katsettani, näen huoneen katonrajan.

Virtuaalinen esittely on vaatinut ensin noin parin tunnin kuvaamisen asunnossa. Sen jälkeen kuvista tehdään 3d-mallinnus, joka vie muutaman päivän.

Kun 3d-esitys on valmis, äly­puhelimeen ladattu sovellus ja virtuaalilasit yhdessä konvertoivat sen virtuaaliseksi esittelyksi.

Se näkyy nyt silmieni edessä. Virtuaalisella asuntonäytöllä on aika mahtava olla. Tosin se vaatii myös totuttelua.

Silmien avulla siirtyminen paikasta toiseen vie aluksi kaiken huomion ja paljon vähemmän tulee katseltua esittelyssä olevaa asuntoa.

Eniten virtuaaliesittelyjen yleistymistä jarruttanee se, että niihin tarvitaan omat lasit.

Vaikka lasien pahviversioita myydään netissä jopa alle kympillä, harva ehkä hankkii niitä pelkästään asuntoesittelyjen katselemista varten. Tosin niitä voi saada myös ”ilmaiseksi”, joidenkin älypuhelinmallien kaupantekijäisinä.

Aktian Kiinteistönvälityksen myyntikonttoriin voi tulla katsomaan esittelyjä lainalaseilla.

Jos tästä kaksiosta tehtäisiin myös virtuaaliesittely, asunto kuvattaisiin ensin 360-kameralla ja sitten kuvista tehtäisiin 3d-mallinnus.
Jos tästä kaksiosta tehtäisiin myös virtuaaliesittely, asunto kuvattaisiin ensin 360-kameralla ja sitten kuvista tehtäisiin 3d-mallinnus.

Termit tutuiksi

3d tulee englanninkielisistä sanoista three dimensional ja se tarkoittaa sitä, että kuvassa tai grafiikassa on kolme ulottuvuutta.

Virtuaalitodellisuus eli virtual reality (vr) viittaa keinotekoiseen todellisuuteen. Virtuaalisessa asuntoesittelyssä pyritään tekniikan avulla luomaan tunne siitä, että katsoja olisi oikeasti asunnossa.

Tarjouskaupassa asunnolla on lähtöhinta, josta ostajat tekevät ostotarjouksia ylöspäin. Perinteisessä kaupassa asunnolla on myyntihinta, josta useimmiten ostajat tinkivät alaspäin.

Avoin konsepti on kiinteistönvälitysketju Open Marketin Suomeen tuoma tapa välittää asuntoja. Avoimessa konseptissa myös kilpailevat kiinteistönvälittäjät voivat tarjota Open Marketin kohdetta omille asiakkailleen. Jos toinen välittäjä löytää ostajan asunnolle, hän jakaa välityspalkkion Open Marketin kanssa.

Talvella hiihtoa ja laskettelua, kesällä patikkaretkiä ja melomista. Lappi tarjoaa kaikille jotain ja monen suomalaisen haaveena onkin loma-asunto hiihtokeskusten läheltä. Kannattaako oman mökin ostaminen vai riittääkö vapaa-ajan asunnosta vain osuus?

Kiinteistönvälittäjä Markku Mäntylän mukaan Lapin loma-asuntojen kaupankäynti painottuu kesään ja alkusyksyyn. Kaupankäynti prosessina kuitenkin alkaa jo talven aikana ja etenkin keväällä, joilloin Lapin matkailu kukoistaa.

– Silloin ostaja-asiakkaat tarkastelevat markkinoita sekä selvittelevät palveluita ja yhteyksiä. Kun he palaavat täältä kotiin, ryhtyvät he omalta puoleltaan selvittelemään ja valmistelemaan vapaa-ajan asunnon ostoa. Jos ostoon tarvitaan rahoitusta, luotottajalla on erilaiset ohjeet näiden suhteen verrattuna vakituisiin asuntoihin, kertoo Kiinteistömaailma Levi Ylläksen Mäntylä.

Kesällä ostaja-asiakkaat tulevat takaisin ja käyvät katsomassa kohteita uudelleen. Silloin he voivat käydä katsomassa myös sellaisia kohteita, joihin hiihtosesongin aikana ei ole ollut mahdollista päästä tutustumaan.

– Vuokrakohteiden myynnissä, varsinkin sesongin aikana, on usein ongelmana se, että ne ovat asiakkaiden käytössä, jolloin välittäjä ei voi niitä esitellä. Kauppaa tehdään kyllä talvellakin, mutta määrällisesti kesä- ja syyskauden aikana eniten, Mäntylä sanoo.

Loma-asunto voi olla hyvä sijoitus.

– Tällä hetkellä pääkohderyhmä ovat yritykset ja sijoittajat. Ja tietysti se ryhmä suomalaisia, joilla ei juurikaan enää ole velkaa. Markkinoilta on oikeastaan pois suurella velkavivulla ostajat. Rahoittajat eivät nimittäin luota siihen, että vuokrauksella voisi maksaa pois vapaa-ajan asuntolainaa.

Riittääkö mökistä vain osuus?

Moni saattaa miettiä sitä, kannattaako loma-asuntoa ostaa omakseen. Jos oma vapaa-ajan asunto epäilyttää, on aikaosuusomistuksella myös puolensa.

– Silloin pääset omistamaan usein erittäin laadukasta ja hyvin varusteltua loma-asuntoa suhteellisen pienin kustannuksin. Ja kaikki asiat on jo ratkaistu puolestasi, kuten siivous, polttopuut, hallinta ja lumityöt. Asuntosi on muiden omistajien käytössä, jotka kaikki todennäköisesti pitävät siitä yhtä hyvää huolta kuin sinä itse. Useimmiten käyttöoikeus on kahdeksan viikkoa vuodessa, joka riittää useimmille. Kiertävät viikot aiheuttavat kuitenkin sen, ettet aina pääse haluamaasi aikaan huvilallesi. Esimerkiksi Leville se on kuitenkin myös hyvä asia. Samalla huvilalla on kuusi omistajaa, joten yhden perheen sijaan saamme kuusi perhettä matkailemaan täällä, Mäntylä sanoo.

Puolensa on kuitenkin myös oman loma-asunnon hankkimisella.

– Tällöin pääset nauttimaan arvon kehittymisestä yksin. Sisustuksen saat valita juuri itsellesi sopivaksi ja voit käyttää mökkiä juuri silloin kuin haluat. Jos vuokraat asuntoa, saat vuokratuoton kokonaan itsellesi.

Yritys voi ostaa loma-asunnon joko omaan eli omistajien ja henkilökunnan käyttöön, asiakassuhteiden hoitoon tai puhtaasti sijoituskäyttöön, jos yritys tekee kiinteistöbisnestä. Kuinka hyvä sijoituskohde Lapin loma-asunto sitten on?

Myyntivarastot ovat aika suuret ja vaikka kauppa käykin ihan mukavasti, varastojen pieneneminen tapahtuu hitaasti, koska uutta myytävää tulee lähes saman verran lisää kuin menee kaupaksi. Nyt on selvästi paras aika ostaa, koska myynti virkistyy päivä päivältä. Hinnat ryhtyvät nousemaan siinä vaiheessa, kun muissakin matkailukeskuksissa Levin lisäksi kaupankäynti piristyy ja myyntivarastot kutistuvat. Lisäksi hintojen nousu vaatii sen, että luotonantajat löysäävät rahahanojaan.

Ehkä kuitenkin ihan oma mökki?

Jos pohdit mahdollisen loma-asunnon ostoa, kannattaa ensin kartoittaa oma ja koko perheen tarve.

– Maksuvaran kartoittaa luotottaja, jos ostoon tarvitsee lainaa. Sijainti on erittäin tärkeä seikka. Hyvällä paikalla loma-asunnon saa hyvin vuokrattua ja sillä makselee käyttökulut ja oman käytön, mutta se varmistaa parhaiten myös sijoituksen arvonnousun. Kuntokartoitus on hyvä tehdä – se palvelee aivan yhtä paljon, jos ei vielä enemmän, myyjää. Monelle ihmiselle matka Lappiin arjen keskeltä on hyvin tärkeä hetki ja se tehdään useita kertoja vuodessa. Parhaan nautinnon siitä saa tietysti omassa loma-asunnossa. Vapaa-aikaa pidetään tärkeänä ja siitä ammennetaan voimia koti- ja työelämään, Mäntylä kehuu.

Joskus loma-asunto voidaan ostaa myös vakituiseksi asunnoksi.

– Levillä, missä rakennuskanta on keskimääräisesti nykyaikaista ja hyvin varusteltua, tämä on tarkoituksenmukaista. Levin alueen perusrakenne on suunniteltu ympärivuotiseen käyttöön. Kittilän kunnan rakennusvalvonta on edellyttänyt rakennushankkeilta korkeaa laatua, Mäntylä huomauttaa.

 

Myynnissä olevia Lapin kohteita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta

 

Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.

Fleminginkadulla Helsingin Kalliossa on yksiö, josta pyydetään vuokraa 820 euroa kuussa. Se kuulostaa kovalta, mutta nyt ollaankin alueella, jossa moni haluaa asua.

Samalla kadulla on toinen yksiö myynnissä. Siitä pyydetään 229 000 euroa. Sekin on paljon.

Ihmisen on asuttava jossain, helsinkiläisenkin. Mutta kumpi on taloudellisesti kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma?

Ainakin vuokrat nousevat koko ajan. Tilastokeskuksen mukaan vuokrat nousivat koko maassa huhti–kesäkuussa 2,7 prosenttia edellisvuodesta.

Helsingissä vuokra-asunto maksaa keskimäärin jo yli 16 euroa neliöltä ja kalleimmilla ­alueilla lähes 20 euroa. Käytännössä pikkuyksiöstäkin joutuu maksamaan vuokraa vähintään 600 euroa kuussa.

Samaan aikaan korot ovat nollassa, ja omaan asuntoon saa ennätyshalpaa rahoitusta.

Kumpi on kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma, Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola?

”Oma asunto on ollut 1990-luvun laman jälkeen hyvä sijoitus – mutta vain, jos asunto sijaitsee oikealla paikalla”, Metsola sanoo. Hän aloitti itsekin silloin asuntosijoittamisen.

Työkseen Metsola on arvioinut eri asumismuotoja jo parikymmentä vuotta. Hänen perustamansa yritykset toimivat sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinoilla.

Metsola alkaa laskea kuvitteellista esimerkkitapausta, jossa kolmekymppinen Eero asuu vuokralla Helsingin Kalliossa ja maksaa 700 euroa kuussa. Eero harkitsee vaihtavansa vuokrayksiönsä vastaavanlaiseen omistusasuntoon Kalliossa.

Yksinkertaistetussa laskelmassa verrataan vuokra-asumisen ja omistusasumisen kustannuksia yhden vuoden ajalta. Esimerkissä käytetään tasalyhennystä, koska se helpottaa hahmottamaan sitä, mitä omistusasujalle itselleen jää säästöön.

Miten Eeron käy?

Katso alla olevasta grafiikasta, mitä olisivat todelliset asumiskulut, jos omistusyksiön hinta pysyy ennallaan, nousee tai laskeen. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Laskelmat: Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola, grafiikka Meidi Poikonen
Laskelmat: Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola, grafiikka Meidi Poikonen

Jos Eero vaihtaisi omistus­asuntoon, asumiskulut kasvaisivat 700:sta 1 088 euroon kuussa.

Jos kuitenkin vain pankille maksettavat korot lasketaan kuluiksi ja lyhennyksiin käytettävä 500 euroa omaisuuden kartuttamiseksi, Eeron kulut omistusasunnossa ovat kuukaudessa 588 euroa. Se on selvästi vähemmän kuin 700 euron kuukausivuokra.

”Omistusasumisessa palaa vähemmän rahaa savuna ilmaan”, Metsola sanoo.

Entä jos Eerolle tärkeintä on kuukausittain asumiseen kuluva rahamäärä eikä hän halua, että se juuri kasvaa?

Siinä tapauksessa Eeron pitää lähteä pois Kalliosta.

Jos Eero ostaa 110 000 euroa maksavan asunnon lähiöstä, hänen asumismenonsa ovat laskelman mukaan 838 euroa kuussa, josta lainanlyhennykseen menee 367 euroa. Asuminen lähiössä omassa kodissa olisi Eerolle 229 euroa kuussa halvempaa kuin vuokrakoti Kalliossa.

Sitä vastoin tilanne muuttuu täysin, jos asuntojen hinnat laskevat.

Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat.

”Jos hinnat laskevat vähänkin, vuokralla asumisesta tulee halvempaa”, Metsola sanoo. Jopa nykyisessä tilanteessa, jossa korot ovat ennätysmatalat.

Jos Eeron ostaman lähiöyksiön hinta laskee vuodessa 3 prosenttia, hänen asumismenonsa pysyvät edelleen 838 eurossa kuukaudessa, mutta omaisuutta karttuu vain 92 euroa kuukaudessa.

Jos asunnon arvo säilyy ennallaan, Eerolle kertyy omaisuutta 367 euroa kuussa.

Kaikki eivät voi valita vuokra- tai omistusasumisen väliltä.

Asuntojen rahoitukseen erikoistuneen Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna on huolissaan siitä, että yhä harvemmalla pääkaupunkiseudulle työn perässä muuttavalla on ylipäänsä mahdollisuus ostaa oma asunto. Näiden ihmisten on pakko asua vuokralla silloinkin, kun se ei ole taloudellisesti järkevää.

Pauna sanoo, että tilanne pahenee, kun Basel IV -sääntely tulee voimaan. Rahoitusmarkkinoiden uudet säännöt helpottavat Paunan mukaan omistus­asujien rahoitusehtoja, mutta kiristävät samalla asuntosijoittajien eli vuokranantajien ehtoja.

”Pahimmillaan vuokralainen maksaa tulevaisuudessa nykyistäkin kovempia vuokranantajien rahoitusmenoja vuokrassaan. Ja mitä heikompi vuokranantaja, sitä kovemmat korkomenot.”

Pauna suosittelee vuokralaisia valitsemaan vuokranantajan, joka on vakavarainen ja pystyy kantamaan taloudellista riskiä.

Voisivatko asuntojen hinnat sitten kääntyä laskuun myös pääkaupunkiseudulla?

Hintojen lasku on jo todellisuutta monin paikoin Suomea.

Oma asunto on ollut hyvä sijoitus pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa, joissa uusien asuntojen rakentaminen ei ole pysynyt kysynnän vauhdissa.

Helsingissä asuntojen hinnat nousivat heinäkuussa 2,4 prosenttia vuodentakaisesta, kun taas Itä-Suomessa ne laskivat vuodessa 3,7 prosenttia.

Timo Metsola muistuttaa, että asuntomarkkinoilla hinnat nousevat ja laskevat. Hän ei kuitenkaan usko, että asunnot halpenevat kasvukeskuksissa.

Katso, miten kerrostaloasuntojen hinnat ovat kehittyneet pääkaupunkiseudulla 25 vuodessa. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Hinnat voivat laskea myös Helsingin seudulla

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola ei usko, että asuntojen hinnat laskevat pysyvästi kasvukeskuksissa.

Hän näkee kuitenkin kaksi tekijää, jotka voivat tulevaisuudessa laskea asuntojen hintoja merkittävästikin – myös pääkaupunkiseudulla.

Toinen on teknologinen murros, esimerkiksi rakennus­moduulien tulostaminen, joka tekee uusien asuntojen rakentamisesta merkittävästi nykyistä halvempaa. Vastaava kehitys tapahtui aikoinaan, kun betonirakentaminen tuli Suomeen.

Timo Metsola
Timo Metsola

Toinen on teknologinen kehitys, joka muuttaa käsitystämme fyysisestä etäisyydestä.

”Nyt rakennetaan pistemäisesti, korkealle ja lähelle Helsingin keskustaa. Mutta voi olla, että 25 vuoden päästä vaikkapa Riihimäen keskustasta pääsee nykyistä paljon no­peammin Helsingin keskustaan”, Metsola sanoo.

”Juuri nyt me olemme valmiit maksamaan siitä, että asumme lähellä palveluita, mutta teknologia voi muuttaa tämän.”

Metsola muistuttaa, että robottiautotkin kuulostivat vielä jokin aika sitten science fictionilta, mutta ovat nyt todellisuutta.

Tällaiset isot teknologiset murrokset eivät kuitenkaan tapahdu yhdessä yössä.

”Eivät tapahdukaan. Mutta jos ne tapahtuvat kymmenessä vuodessa, on se asuntomarkkinoiden näkökulmasta kuin yhdessä yössä”, Metsola vastaa.


Antti Asteljoki
Antti Asteljoki

Vuokrakoti vai sittenkin omistusasunto?

Antti Asteljoki, liiketoimintajohtaja, Sato:

”Eri asumismuotoja arvioidaan suppeasti. Yleensä tuijotetaan vain asunnon ostohintaa ja sitä, kuinka paljon vuokralla lyhentäisi lainaa.

Pitäisi miettiä myös omistus­asuntoon sidotun pääoman kustannusta ja sitä mitä muuta sillä rahalla voisi tehdä.

Vuokralaiset arvostavat turvallisuutta ja luotettavuutta. Vuokralla asuminen on myös huoletonta: ei tarvitse kantaa huolta taloyhtiön korjauksista eikä asunnon jälleenmyynnistä.

Moni omistusasuja harkitseekin siirtyvänsä asumaan vuokralle.

Varsinkin nuorten ikäluokkien käyttäytyminen on muuttumassa. He hakevat asumisessa ennen kaikkea joustavuutta.

Vuokra-asunnot ovat tärkeitä myös kansantalouden ja työvoiman liikkuvuuden kannalta.

Siksi olen huolissani siitä, miten asuntoja riittää kaikille, kun 30 vuoden päästä pääkaupunkiseudulla asuu nykyisen Helsingin verran lisää asukkaita.”

Ville Roihu
Ville Roihu

Ville Roihu, johtaja, Danske Bank:

”Kasvukeskuksissa on melkein aina järkevämpää ostaa oma asunto kuin asua vuokralla. Asumismenot eivät hirveästi nouse, jos vaihtaa vuokralta samanlaiseen asuntoon samalla alueella. Paitsi jos vuokra on tosi halpa tai omistusasunto on kalliilla alueella.

Helsingissä vuokrat eivät vaihtele eri puolilla kaupunkia niin paljon kuin omistusasuntojen hinnat. Helsingistä saa mennä radan vartta pitkälle, ennen kuin yksiöiden vuokrat halpenevat.

Jos oma taloudellinen tilanne on epävarma, kannattaa harkita vuokralla asumista. Samoin jos tietää asuvansa vain lyhyen aikaa, vuokra-asunto on ehkä parempi vaihtoehto.

Mutta jos oma taloudellinen tilanne on hyvä ja suunnitelmat elämässä selkeät, kannattaa ostaa oma asunto. Matala korkotaso on järkevä hyödyntää.

Entä pitäisikö päätös tehdä nopeasti? Vuokralainen toki maksaa joka kuukausi vuokraa, mutta asunnon osto on iso päätös.”