VALMISTAUTUMINEN

Valmistaudu huolella myyntiin. Tämä onkin tärkein ja aikaa vievin asia, mutta huolellisuus palkitaan. Kaikki jäljempänä kerrotut seikat huolella tehtynä antavat luotettavan kuvan myyjästä. Tämä on tärkeää kun myyt itse.

Asiakirjojen tilaus

Ota ihan ensin yhteyttä isännöitsijään. Pyydä häneltä paperit asunnonmyyntiä varten. Tässä paketissa tulisi olla ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, yhtiön taloustiedot eli tasekirja ja tuloslaskelma, pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) eli kaikki korjaussuunnitelmat 5 vuodelle, korjaushistoria, energiatodistus sekä pohjakuva. Yhtiöllä voi olla muitakin asiaan vaikuttavia tietoja. Pohjakuva on tärkeä, mutta tämä on yleensä aika suttuinen. Pohjakuva olisikin hyvä siistiä ja piirtää ainakin suuntaa-antavasti puhtaaksi kuvakokoelmaan mukaan. Paperit maksavat yhtiöstä riippuen muutamasta kympistä reiluun sataseen. Tiedot eivät saisi olla yli 3 kk vanhoja.

Selonottovelvollisuus myyjällä

Yksityisellä myyjällä ei ole niin tarkkaa velvollisuutta ottaa selkoa asioista kuin kiinteistönvälittäjällä, mutta kannattaa olla tarkkana esimerkiksi asunnossa tehdyistä muutostöistä tai vaikkapa mahdollisesta vuokratontista jne. Kaikki asiat, eritoten asunnon virheet, jotka tiedät pitää kertoa ostajaehdokkaalle. (Asuntokauppalain 6. luku 11 § käytetyn asunnon virheistä.) Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus, mutta vain sellainen, jossa hän voi havaita virheet kulkemalla huoneistossa. Hänen pitää voida luottaa myyjän ilmoittamiin virheisiin asunnossa. Ei voi olettaa, että ostaja nostelee vaikkapa mattoja, siirtelee tauluja tai katselee taskulampulla sängyn alle. Etkä varmaankaan halua mitään jälkipuheita.

Asunnon hinnoittelu

Tarkemmat ja yksityiskohtaiset toteutuneet kauppahinnat ovat vain kiinteistövälittäjien nähtävissä. Yksityisenä myyjänä voit katsella toteutuneita hintoja kaupunginosittain ARA:n (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) sivuilta http://asuntojen.hintatiedot.fi/ Mitä useampia samankokoisia asuntoja alueeltasi on myyty sen tarkemman käsityksen saat.  Toiseksi voit katsella tietysti vastaavien asuntojen myyntihintoja netti-ilmoituksista, mutta ota huomioon, että nämä ovat hintapyyntöjä. On tavallista, että jonkin verran niissä  on tinkimisvaraa. Hinnan asettelussa on oltava realisti. Ei ole hyvä pitää kohdetta kuukausikaupalla tarjolla. Ilmoitus asunnosta painuu yhä alemmas portaaleiden kohdelistauksessa ja voi alkaa epäilyttämään ostajaehdokkaita.

Stailaus

Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon kaikkea turhaa tavaraa. Esimerkiksi turhat koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Voitko laittaa tuoreita kukkia eteiseen tai muualle? Vie liikoja huonekalujakin pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu asunto vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä.

Kuvat

Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa.  Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko asunnossa joitain tärkeitä yksityiskohtia, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa.

Netti-ilmoitus

Kirjoita ilmoitukseen tärkeimmät tiedot asunnosta. Katso mallia jonkin asiallisen välitysyrityksen ilmoituksista. Muista merkitä hinnaksi ns. velaton myyntihinta (=kauppahinta +mahdollinen yhtiövelka). On tärkeää kertoa ilmoituksessa mahdollisimman tarkasti ja rehellisesti asunnon ja yhtiön tiedot, jotta vältytään turhilta yhteydenotoilta tai esittelykerroilta. Tulevat korjaukset esimerkiksi on hyvä listata kaikki. Älä unohda vastikkeen suuruutta ja mahdollista rahoitusvastiketta. Yksi tärkeimmistä tiedoista on mahdollisen putkiremontin ajankohta ja tekotapa sekä sen tiedossa olevat tai arvioidut kulut asunnolle. Laita tarpeeksi kuvia, mutta älä liikaa. Hyvä määrä on 7 -12 kappaletta pohjakuva mukaan lukien. Tietysti asunnon koko vaikuttaa asiaan.

Asuntoilmoituksen laitto nettiin

Katso Oikotien sivuilta ohjeet.

ASUNTOSI ESITTELY JA NEUVOTTELU

Esittely

Nyt asuntosi onkin siisti, selkeä ja raikas (tuuletettu). Eteinen on kutsuva. Pidä kaikki paperit esillä, jotta voitte tutkia niitä lähemmin ostajan kanssa. Ehkä olet kopioinut joitakin papereita mukaan annettavaksi jos ostaja niitä haluaa. Muista kertoa rehellisesti myös asunnon virheet, joista aiemmin on puhuttu. Anna ostajan rauhassa katsella välillä jos hän haluaa.

Neuvottelu

Jos sinulla on osakkeisiin kohdistuvaa lainaosuutta (velkaa asunnosta taloyhtiölle), on syytä puhua ostajaehdokkaiden kanssa koko ajan ns. velattomasta myyntihinnasta eli hinnasta, johon sisältyy tuo velkaosuutesi. Ostaja siis ymmärtää kokoajan miten suureen summaan hän sitoutuu. Asuntoon kohdistuva velka löytyy isännöitsijäntodistuksesta. Tieto velan määrästä tulee olla luonnollisesti tuore. Kaupantekohetkeä ennen olisi hyvä tarkistaa isännöitsijältä vielä tuo velanmäärä, jotta kauppahinta (raha, joka myyjälle tulee) olisi oikea ja velanmäärä myös, jonka ostaja ottaa vastattavakseen. Muista sopia/luonnostella heti ainakin seuraavat seikat ostajan kanssa, (tässä yksinkertaisimmillaan): Tarkasti yksilöity kohde, eriteltynä kauppahinta ja mahdollinen velanmäärä (yhdessä velaton myyntihinta), kaupantekoaika ja -paikka, asunnon hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista asuntoon kohdistuvista maksuista eli yhtiölainasta ja -vastikkeista ). Voitte myös miettiä mahdollisia korvauksia molemmille osapuolille sellaisessa tapauksessa, jossa myyjä viivästyy hallinnan luovutuksesta tai ostaja kieltäytyy kaupasta (ostajalla enintään 4% tarjotusta kauppahinnasta, ei siis velattomasta hinnasta). Entä haluatko käsirahaa ja suostuuko ostaja sitä antamaan?

KAUPPAKIRJA JA KAUPAT

Sovi ostajan kanssa kaupantekopaikka ja –aika. Kirjoita tai kirjoittakaa yhdessä ostajan kanssa asunnon kauppakirjaluonnos hyvissä ajoin. Kauppakirjaan on hyvä kirjata ainakin kaikki edellä sovitut asiat.

Olet varmasti keskustellut oman rahoitusneuvojasi kanssa (mikäli osakekirjat ovat pankissasi vakuutena), tulevasta kaupasta. Hän kertoo sinulle miten kaupat toteutetaan. Miten ja missä ajassa osakekirja siirtyy ja kuka toimittaa ja minne. Osakekirja tulee kaupantekohetkellä luovuttaa ostajalle. Koska usein ostaja nostaa asuntolainaa, on luonnollista tehdä kaupat hänen pankissaan. Osakekirja kun jää ostajan mahdollisen asuntolainan vakuudeksi hänen pankkiinsa. Jos kauppakirjan laadinta tuntuu vaikealta, voit pyytää pelkästään tähän välittäjän apua tai voit etsiä netistä kauppakirjamalleja tai –pohjia avuksesi.

 

Teksti: Kirsti Järvi-Eskola, LKV, LVV, KiAT

Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi, Asuntojen.hintatiedot.fi

Asunnon myyntiä varten voi etsiä netistä valmiin kauppakirjapohjan, mutta se kannattaa tarkistuttaa pankissa tai lakimiehellä.

Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.
Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.

1. Hanki asiakirjat

Isännöitsijältä saat asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää yhtiövastikkeen suuruus ja se, onko asunnolla yhtiövelkaa.

Yhtiöjärjestykseen on kirjattu asuntoon oikeuttavien osakkeiden numerot.

Lisäksi tarvitaan taloyhtiön tilinpäätös, talousarvio, asunnon pohjapiirros ja energiatodistus.

Kunnossapitosuunnitelmassa kerrotaan taloyhtiön kunnosta ja korjaustarpeista.

2. Määrittele hinta

Kaupat syntyvät todennäköisesti helpommin, jos hintapyyntö on oikea.

Alueen hintatasoa voi seurata netin ja lehtien myynti-ilmoituksista. Toteutuneista kaupoista saa tietoa Asuntojen hintatiedot -sivulta.

Kiinteistövälittäjät tekevät yleensä hinta-arvion ilmaiseksi, mutta he haluavat tietysti päästä itse myymään asunnon.

3. Tee myynti-ilmoitus

Asuntoja voi myydä verkossa esimerkiksi Oikotie ja Etuovi -sivustoilla  rajattoman ajan.

Kerro ilmoituksessa kattavasti asunnosta ja lähialueesta, mutta älä jaarittele.

Perusteelliset tiedot taloyhtiöstä antavat asiantuntevan kuvan. Jos et ole tottunut kuvaaja, harkitse valokuvauksen tilaamista ammattilaiselta.

4. Järjestä näyttö

Ilmoita näytön ajankohta hyvissä ajoin myynti-ilmoituksen yhteydessä.

Siivoa koti perusteellisesti, raivaa ylimääräiset tavarat pois ja tuuleta hyvin.

Varmista, että osaat vastata ostajien kysymyksiin ja kerro kotisi puutteista avoimesti.

Voit myös laatia myyntiesitteen esimerkiksi nettipalveluita apuna käyttäen. Muista lisätä yhteystiedot.

5. Arvioi tarjousta

Pyydä tarjous kirjallisena. Tarjoukseen kirjataan muun muassa kauppahinta, käsirahan määrä, kaupanteon ajankohta sekä takaraja, jolloin asunto vapautuu ja omistusoikeus siirtyy.

Yleensä käsiraha on osa lopullista kauppahintaa. Sitä ei palauteta, jos ostaja vetäytyy tarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Kaupat voi varmistaa myös vakiokorvauksella. Ostaja tai myyjä maksaa korvauksen, jos vetäytyy kaupasta ehtojen hyväksymisen jälkeen.

Hyväksytty tarjous sitoo yhtä lailla myyjää ja ostajaa.

6. Tee tai teetä kauppakirja

Voit etsiä kauppakirjalle valmiin pohjan netistä, mutta tarkistuta asiakirja pankissa tai lakimiehellä.

Luonnehdi asunnon kuntoa ja kerro myös virheistä.

Kirjaa yksiselitteisesti, milloin ja miten kauppahinta maksetaan myyjälle ja milloin omistusoikeus ja asunnon hallinta siirtyvät ostajalle.

Mainitse, että ostaja maksaa varainsiirtoveron.

7. Rahat käteen

Varmista, että kaikki asunnon omistajat tulevat allekirjoittamaan kauppakirjan ja että kaikki heistä ovat päätösvaltaisia.

Luovuta ostajalle asunnon osakkeet. Ostaja maksaa kauppahinnan.

Voit asua asunnossa vielä kaupan jälkeen, jos hallintaoikeuden luovuttamisesta on sovittu erikseen. Jos hallintaoikeus siirtyy vasta myöhemmin, kirjaa kauppakirjaan, kuka vastaa ylläpitokustannuksista.

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran 8.11.2015.

Videolla Petri ja Susanna Hyypiä kertovat, millaista on myydä asunto itse. Pariskunta myi kolmion Helsingin Laajasalosta syksyllä 2015.

Ohjat ovat omissa käsissä, kun asunnon myy itse.

Kun olet ostamassa asuntoa, tutustu siihen kunnolla

Tee tarjous vasta, kun tiedät mitä olet ostamassa, millä ehdoilla ja mihin sinulla on varaa.

Neuvottele aina ensin pankin kanssa. Selvitä myös asumiskulut. Niitä ei näe yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Kirjallinen tarjous on aina sitova. Suullinenkin voi olla, jos sille on todistaja. Katso mihin sitoudut, kun teet tarjouksen välittäjän lomakkeelle tai internetissä. Joudut ehkä maksamaan korvauksen, jos perut tarjouksen.

Tutki paperit. Pyydä esite ja kopiot muista asuntoon liittyvistä asiakirjoista ja säilytä ne. Ota selvää, millainen on taloyhtiö ja asukkaan kunnossapitovastuu.

Tutustu asuntoon kunnolla. Pyydä tarvittaessa yksityisnäyttö. Ota mukaan joku, jolla on kokemusta asunnoista tai asuntokaupasta. Kalusteita ei saa siirtää, mutta pintaviat pitäisi huomata jo esittelyssä.

Kysy. Välittäjän on kerrottava ostajalle kaikista kauppaan liittyvistä asioista. Kysy, mitä lunastuslauseke, vuokratontti tai muut vaikeat termit tarkoittavat. Tarkista, mitä isoja remontteja on tehty ja mitä on odotettavissa. Jututa myös naapureita.

Tarjouksen voi perua vain niistä syistä, jotka tarjoukseen kirjataan. Esimerkiksi perun tarjouksen, jos pankki ei myönnä lainaa, en saa omaa asuntoani myytyä tai jos myyjä ei hyväksy tarjoamani hintaa määräajassa.

Jos ehtona on kosteusmittaus, selvitä myös seuraukset. Jos remontoitavaa löytyy, haluatko perua tarjouksen?

Kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus. Jos asunnosta on annettu väärää tietoa tai siitä löytyy vika, josta ei ole kerrottu ostajalle, siitä on kerrottava myyjälle.

Asuntokaupan tärkeät termit

Kauppakirja. Ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka viimeistelee kaupan.

Kosteusmittaus. Kosteusmittaus kertoo asunnon mahdollisista kosteusvaurioista. Kosteus voidaan mitata sisäilmasta, pinnoilta, tuuletustiloista tai rakenteista.

Kuntotarkastuksia tehdään pääasiassa omakotitaloissa. Kuntotarkastus on pintatarkastus, joka kertoo asunnon yleiskunnosta ja riskeistä, ei rakenteissa olevista ongelmista. Kuntotutkimus tai -kartoitus on tarkempi tutkimus rajatusta ongelmasta.

Käsiraha. Käsiraha sitoo kaikkia. Jos ostaja maksaa asunnosta käsirahan tarjouksensa vakuudeksi, välittäjä ei saa ottaa tarjouksia muilta.

Jos ostaja peruu kaupan sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, hän menettää koko käsirahan. Jos taas myyjä peruu kaupan, hänen pitää palauttaa käsiraha ja maksaa saman verran korvausta.

Käsiraha on enintään neljä prosenttia asunnon myyntihinnasta. Käsirahan voi korvata sopimussakko, joka on maksettava, jos myyjä tai ostaja peruu asuntokaupan.

Luovutusvoittovero. Luovutusvoittoveroa maksetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta. Myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa, jos hän on omistanut asunnon ja asunut siinä keskeytyksettä vähintään kaksi vuotta.

Myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta (mh) on myyjälle maksettava raha.

Velaton hinta (vh) sisältää myyjälle maksettavan rahan ja asunnon osuuden taloyhtiön veloista.

Taloyhtiön velkaa lyhennetään yhtiövastikkeessa tai sen voi maksaa kerralla pois.

Kumpikaan hinta ei sisällä varainsiirtoveroa. Asunto-osakkeissa vero on kaksi prosenttia velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Ostotarjous tai tarjous. Ostajan tekemä tarjous asunnosta. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, se sitoo myös häntä.

Taloyhtiö. Taloyhtiön virallinen nimi on asunto-osakeyhtiö. Siinä on useita osakkaita. Asunto-osakekaupassa myydään asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita.

Vakuutukset. Kotivakuutus ei sisälly vastikkeeseen. Tarkista, millaisia vahinkoja taloyhtiön vakuutus ei kata.

Välityspalkkio. Välittäjän palkkion maksaa se, joka on tehnyt sopimuksen välittäjän kanssa. Palkkio maksetaan, kun kauppakirja on tehty. Palkkiota ei saa takaisin, jos kauppa perutaan.

Välittäjä voi vaatia myyjältä jälkipalkkion, jos asunto myydään välityssopimuksen jälkeen ja välittäjä on vaikuttanut olennaisesti kauppaan. Hän on esimerkiksi neuvotellut ostajan kanssa tarjouksesta välitysaikana.

Palkkiota ei voi vaatia, jos sitä ei ole mainittu välityssopimuksessa. Jälkipalkkioaika loppuu kuusi kuukautta sopimuksen jälkeen. Jälkipalkkiota ei tarvitse maksaa, jos uusi välittäjä myy asunnon. Välittäjien pitää sopia asia keskenään.

Välityssopimus. Välittäjän kanssa tehty sopimus. Virallinen nimi on toimeksiantosopimus.

Yhtiövastike. Taloyhtiössä maksetaan yhtiövastiketta. Summa ei ehkä selviä yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Hoitovastikeella maksetaan taloyhtiön hoitokulut, rahoitusvastikkeella taloyhtiön laina. Jotkut taloyhtiöt perivät myös korjausvastiketta, jolla varaudutaan isoihin remontteihin.

Lisäkuluja voi tulla esimerkiksi vesimaksusta, autopaikasta, hissistä, saunavuorosta, pesutuvasta ja laajakaistasta. Tarkista myös, kuuluvatko asunnon sähkö ja lämmitys vastikkeeseen.

Lähteet: Hyvän välitystavan ohje, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto, Kuluttajaneuvonta, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Isännöintiliitto, ensiasunnon ostaneet Sanna Reichmuth ja Henna Väätäinen.
 

Richard Westerlund remontoi kaksionsa Espoossa ja myi sen viikossa. Saman verran aikaa kului Matilda ja Henrik Kailalla kolmion myyntiin Helsingin Pikku-Huopalahdesta.

Espoolainen Richard Westerlund on juuri hyväksynyt ostotarjouksen Matinkylässä sijaitsevasta kaksiostaan.

Ostaja löytyi nopeasti. Vain runsas viikko aikaisemmin Westerlund oli viettänyt neljä tuntia tietokoneen ääressä tekemässä Oikotielle myynti-ilmoitusta ensiasunnostaan.

Westerlund on yksi niistä sadoista asunnon myyjistä pääkaupunki­seudulla, jotka myyvät asuntoaan ilman kiinteistönvälittäjää.

Tällä hetkellä Oikotien tilastojen mukaan noin kuudessa prosentissa pääkaupunkiseudulla myytävistä asunnoista myyjä on yksityinen, useimmiten asunnon omistaja itse.

Tietoa siitä, kuinka moni yksityinen myyjä myös tekee kaupat, ei ole. Moni saattaa alkaa myydä asuntoaan ensin itse, mutta päätyy myöhemmin antamaan sen välittäjälle.

Siihen Westerlundkin oli varautunut. Tuttavat olivat varoitelleet ostajista, jotka eivät osta suoraan myyjältä. ”Olin aluksi huolissani siitä, tuleeko näytölle ketään, kun paikalla ei ole välittäjää. Mutta ovella olikin jonoa.”

Asunnon myyminen ilman välittäjää on pääkaupunki­seutulainen ilmiö. Muualla Suomessa se on paljon harvinaisempaa.

Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla oli Oikotien mukaan viime maanantaina myynnissä 434 asuntoa, jossa myyjä on yksityinen. Se on enemmän kuin monilla kiinteistönvälitysliikkeillä.

Esimerkiksi Huom!-ketjulla oli samaan aikaan pääkaupunkiseudulla myynnissä yhteensä 216 kohdetta, Habitalla 155 ja Myyntiturvalla 36.

Jos katsotaan vain vanhojen asuntojen kauppaa, Helsingissä viime vuonna myynnissä olevista kohteista oli Oikotien mukaan 12 prosenttia eli joka 7:s asunto yksityisten myyjien.

Se ei ole pieni määrä. Koko Suomessa vain OPKK:lla ja Kiinteistömaailmalla on enemmän asuntoja myynnissä kuin yksityisillä. He voisivat siis muodostaa maan kolmanneksi suurimman kiinteistönvälitysketjun.

Helsingin Pikku-Huopalahdessa kolmekuinen Aston Kaila on menossa päiväunille. Aston ei tiedä mitään vanhempien suunnitelmista myydä perheen hitas-kolmio ja muuttaa lähistölle isompaan asuntoon.

Eivät tosin tienneet Matilda ja Henrik Kailakaan vielä vähän aikaa sitten, mutta sitten he törmäsivät kiinnostavaan asunnonmyynti-ilmoitukseen.

Kailat ovat myyneet kaksi aiempaa kotiaan itse, joten heille oli alusta asti selvää, että he myyvät myös nykyisen asuntonsa ilman välittäjää.

”Ymmärrän välittäjän käytön silloin, kun myynnissä on iso asunto tai omakotitalo, mutta meidän asuntomme ovat olleet sellaisia, joille on paljon kysyntää. Ne on käytännössä myyty ensimmäisellä näytöllä”, kertoo Henrik Kaila.

Vaikka Kailat eivät itse tarvitse välittäjän palveluita, he suhtautuvat välittäjiin myönteisesti.

”Emme ole kieltäneet välittäjiä ottamasta yhteyttä. Olemme kuitenkin vastanneet, että ei tarvitse tulla käymään tässä vaiheessa”, kertoo Matilda Kaila.

Itse asuntonsa myyvä välttyy välityspalkkion maksulta ja säästää parhaimmillaan useita tuhansia euroja. Raha ei kuitenkaan ole ainoa syy, miksi ihminen ei halua palkata kiinteistönvälittäjää. Jotkut vain haluavat myydä oman kotinsa itse.

 

Richard Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin.
Richard Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin.

Matinkylässä Richard Westerlundin asunto lähes kiiltelee uutuuttaan. Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin. Asunto sijaitsee kivenheiton päästä Ison Omenan palveluista.

”Sanoin jo silloin, että pystyn myymään tämän itse.”

Westerlund hankki kaikki tarvittavat paperit, ja siskon mies otti asunnosta kuvat. Westerlundilla ei ole kiinteistöalan koulutusta eikä aiempaa kokemusta asunnon myymisestä, joten hän hankki kaikki tiedot netistä.

”Ensin pitää selvittää, mitä asunnon myynti vaatii ja mitä papereita tarvitaan. Sitten otetaan yhteyttä isännöitsijään, tilataan ja haetaan paperit, istutaan tunteja lukemaan niitä papereita, kirjoitetaan myynti-ilmoitus ja sitten vielä monta kertaa tarkistetaan, että asiat ovat oikein”, Westerlund kertoo.

Ensimmäisellä viikolla hän ei juuri muuta tehnytkään vapaa-aikanaan kuin myi asuntoaan. ”Ei tässä ainakaan aikaa säästä.”

Hän uskoo kuitenkin, että kun on kerran tehnyt asuntokaupat, seuraavalla kerralla se on jo helpompaa.

Lähes kymmenen vuotta sitten ensimmäisen kotinsa myyneet Matilda ja Henrik Kaila muistuttavat, että nykyään kaikki tarvittava tieto ja asiakirjapohjat löytyvät helposti netistä.

Markkinointi on aiempaa helpompaa Facebookin ja muun sosiaalisen median ansiosta. Henrik Kaila visioi, että myyjä voisi järjestää reaaliaikaisen virtuaalisen asuntonäytön Facebookin feedissä.

Kun Richard Westerlund sai asuntoilmoituksen nettiin, hän käytti viikon ajan kaiken vapaa-aikansa kotinsa myymiseen.
Kun Richard Westerlund sai asuntoilmoituksen nettiin, hän käytti viikon ajan kaiken vapaa-aikansa kotinsa myymiseen.

Vaikka Westerlund ja Kailat eivät tarvinneet kiinteistönvälittäjää myymään asuntojaan, olisivatko he olleet kiinnostuneita ostamaan välittäjän palveluita?

Jos Matilda Kailan sisko ei olisi lakimies, voi olla, että Kailat olisivat valmiit maksamaan ammattilaiselle ostotarjousten ja kauppakirjojen läpikäymisestä. ”Varsinkin silloin, jos niissä on erityisehtoja”, Matilda Kaila sanoo.

Kaila uskoo, että myös valokuvaamisesta ja asunnon stailaamisesta myyntikuntoon moni olisi halukas maksamaan.

Selvästi eniten itse kotinsa myyvät miettivät asunnon myyntihintaa. Realistinen hintapyyntö nopeuttaa kauppaa mutta kukaan ei tietenkään halua myydä kotiaan liian halvalla. Mistä tietää, mikä on oikea hintapyyntö?

Osin tästä syystä Westerlund pyysi kolmea kiinteistönvälittäjää käymään ennen kuin päätti, että alkaa myydä asuntoaan itse.

Westerlund olisi valmis maksamaan välittäjälle hinta-arviosta. ”Välittäjä voisi antaa muitakin vinkkejä myyntiprosessiin.”

Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Erkki Heikkinen tietää, että osa itse kotiaan myyvistä tarvitsee apua jossain vaiheessa.

Siksi Kiinteistömaailma on alkanut testata uusia täsmäpalveluita. Pilotti käynnistyi marraskuussa Helsingissä.

Olisivatko kuluttajat valmiit maksamaan esimerkiksi siitä, että ammattilainen arvioi asunnon myyntihinnan tai auttaa tarkistamaan, että kauppakirjassa on kaikki oikein? Tätä Kiinteistömaailma nyt selvittää.

Haluaisivatko kuluttajat maksaa siitä, että välittäjä neuvoo asunnon markkinoinnissa?

Entä olisiko ostaja kiinnostunut maksamaan välittäjälle siitä, että tämä auttaa hieromaan kauppaa itse kotiaan myyvän kanssa tai antaa oman arvionsa ostettavan kohteen hinnasta?

Toimitusjohtaja Heikkinen ei vielä tiedä. Kiinteistömaailma on lähtenyt aivan uusille vesille.

Heikkisen näkemys on, että suurin osa suomalaisista tekee tulevaisuudessakin asuntokauppaa perinteisellä tavalla eli palkkaa kiinteistönvälittäjän hoitamaan koko prosessin alusta loppuun.

Heikkinen kuitenkin uskoo, että on kuluttajia, jotka haluavat myydä asuntonsa itse, mutta ovat valmiit ostamaan jotain välittäjän palveluita.

Sen sijaan hän ei usko, että itse asuntonsa myyvät ovat uhka kiinteistönvälitysalalle. Ilmiön suosio on Oikotien tilastojen mukaan pikemmin laskussa kuin nousussa.

Jos pilotointi osoittaa, että kuluttajat ovat kiinnostuneita uusista palveluista, Kiinteistömaailma alkaa tarjota niitä ensi vuonna.

Toistaiseksi muut eivät ole alkaneet kehittää erikoispalveluita. Digitaalisuus voi muuttaa tilanteen nopeasti.

OP:n pankkitoiminnasta vastaava johtaja Jouko Pölönen muistuttaa, että jo lähitulevaisuudessa asuntokaupat voidaan tehdä alusta loppuun saakka sähköisesti. Se helpottaa asunnon myymistä myös ilman välittäjää.

Espoossa asuntonsa myyneet Matilda ja Henrik Kaila eivät enää palveluita kaipaa. He saivat oman asuntonsa kaupaksi viikossa ja muuttavat pian uuteen kotiin.

”Tämä oli kolmas kotimme, jonka myimme itse. Koskaan ei ole ollut ongelmia. Jos käyttäisimme joskus ­välittäjää, se ei johtuisi siitä, ettemme itse osaa”, Matilda Kaila kertoo.

Richard Westerlundin myymän asunnon kylpyhuone oli remontoitu vuosituhannen vaihteessa
Richard Westerlundin myymän asunnon kylpyhuone oli remontoitu vuosituhannen vaihteessa

Asunnon myynti vaatii aikaa ja taitoa

Asuntonsa itse myyneet Richard Westerlund sekä Matilda ja Henrik Kaila antavat neuvoja myyntiä harkitseville:

Aika. Onko minulla aikaa? Asunnon myynti edellyttää vähintään tarvittavien papereiden hankkimista, myynti-ilmoituksen laatimista, yhteydenottoihin vastaamista sekä esittelyiden sopimista ja järjestämistä.

Hinta. Osaanko hinnoitella asuntoni puolueettomasti? Oma koti pitää pystyä näkemään myytävänä kohteena. Tunnetta ei voi hinnoitella. Katso Asuntojen hintatiedot -palvelusta, kuinka paljon alueen vastaavista kodeista on maksettu.

Kuvat. Löytyykö lähipiiristäni joku, joka osaa ottaa hyvät myyntikuvat? Laadukkaat kuvat ovat tärkeä osa asunnon myynti-ilmoitusta, koska ne herättävät ostajan kiinnostuksen.

Teksti. Osaanko kirjoittaa esittelytekstin? Mieti, kenelle olet asuntoa myymässä. Muistele asioita, joihin itse aikoinaan asunnossa ihastuit. Myynti-ilmoitus on markkinointia ja sen tehtävänä on houkutella ostajat paikalle. Älä kuitenkaan sorru kehumaan liikaa. Vältä kliseitä, kuten ”harvoin tarjolla”.

Taloyhtiö. Onko taloyhtiösi hyvin hoidettu? Ostajat ovat kiinnostuneita tietämään asunnon ja taloyhtiön kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista remonteista. Jos remontteja on tehty, sitä kannattaa erikseen korostaa.

Pohjapiirros. Älä unohda ilmoituksesta asunnon pohjapiirrosta.

Esittely. Pystynkö luontevasti esittelemään omaa kotiani vieraille ihmisille? Kestänkö sen, että tuntemattomat ihmiset saapastelevat kodissani arvostelemassa sisustustyyliäni ja availevat kaappien ovia? Kestänkö myös sen, että ostaja voi olla eri mieltä hinnasta?

Ei välittäjille. Jos päädyt siihen, että et halua kiinteistönvälittäjää, pane ilmoitukseen tieto ”ei välittäjille”. On hyvän välitystavan mukaista, että välittäjä ei ota silloin yhteyttä.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta saa tietoa asuntokaupasta, tärkeistä papereista ja sopimuksista.

 

Myynnissä olevia Espoon Matinkylän kaksioita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta.

Myynnissä olevia Helsingin Pikku-Huopalahden kolmioita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta.

Tämä on yksikertainen tiivistelmä, joka ei kuvaa kaikkia tapauksia kiinteistön myymisessä. Tässä on tarkoitus kuvata sinulle normaalin omakotitalokiinteistön myymistä itse yksiosaisilla kaupoilla. Kiinteistöä eli tonttia talolla tai ilman ei yleensä suositella itse myymään ilman kokenutta kiinteistönvälittäjää. Tämä johtuu siitä, että kaupan on noudatettava tarkasti lainsäädäntöä, ns. Maakaaren säännöksiä. Eteen voi tulla erikoisuuksia ja yksityiskohtia. Jos ryhdyt itse myymään, huomioi ainakin seuraavaa:

VALMISTAUTUMINEN

Asiakirjojen kokoaminen

Valmistaudu huolella myyntiin. Haluat varmasti antaa ostajille luotettavan kuvan.

Laadi jonkinlainen esittely, jossa kerrot kiinteistöstä kaiken minkä tiedät. Katso netistä kiinteistöjen myynti-ilmoituksia. Kunnalta saat tietopalvelutulosteen, jossa kerrotaan mm. tontilla sijaitsevan rakennuksen tai rakennuksien tarkoitus, määrät ja pinta- ja kerrosalat. Ole tarkkana mikä on asuintilaa ja mikä muuta tilaa. Pyydä Maanmittauslaitokselta kiinteistön lainhuutotodistus, joka todistaa omistusoikeutesi myytävään kiinteistöön, rasitustodistus, jossa kerrotaan mahdolliset kiinnitykset, erityiset oikeudet, ulosmittaukset ja muut käyttö- tai vallintarajoitukset sekä kiinteistörekisteriote, jossa näkyy kiinteistömuodostamista koskevat tiedot, kiinteistöön liittyvät oikeudet ja rasitteet, kiinteistötunnus ja sen pinta-ala. Jos kiinteistössä on osaomistajien tekemä hallinnanjakosopimus tai kiinteistöön kirjattu vuokrasopimus, tarvitset myös näistä asiakirjat.

Kunnan kaava-merkinnöistä saat alueen kaavamääräykset (asema- tai yleiskaava), jotka poikkeavat alueittain ja ovat tärkeitä tietää. Kaavamerkinnöistä ilmenee myös alueen tehokkuusluku, joka kertoo sinulle yhdessä rakennetun alan ja tontin alan kanssa mahdollisen jäljellä olevan rakennusoikeuden. Rakennusoikeus saattaa olla kiinteistösi arvoa kohottava seikka. Kunnan karttapalvelusta (pääkaupunkiseudulla hyvät) tai Maanmittauslaitokselta saat monenmoiset kartat, joita myynnissä tarvitset: tontti-, kaupunki-, johto-, asemakaavakartat yms. Tarvitset energiatodistuksen kiinteistöstä, joka on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Asuinrakennuksen pohjakuvan tulisi olla selkeä (kaikista kerroksista) ja ainakin suuntaa antava. Onko kiinteistöllä kiinnityksiä? Ovatko nämä panttikirjat kotona vai pankissa?

Mieti myös mitä kaikkea mahdollista irtaimistoa kauppaan mahdollisesti kuuluu

Kuntotarkastus kosteusmittauksineen on ehkä syytä tehdä juuri ennen myyntiä jonkin asiallisen tahon avulla. Tällaista raporttia ostajaehdokkaat yleensä ensimmäiseksi kysyvät. Muista koota kaikki tekemäsi muutostyöt mahdollisimman tarkasti paperille. Kaikki virheet on myös kerrottava tarkasti ostajaehdokkaalle. Nämä ovat virheitä mitä ostaja ei voi havaita, mutta jotka sinä tiedät. Esimerkkinä vaikkapa asia, joka ilmenee vain tiettynä vuodenaikana.

Hinnoittelu

Kiinteistön hinnan arviointi on vaikeaa. Tässä kohtaa kokenut välittäjä olisi paikallaan. Myyntihintoja vastaavista on vaikea saada ja oikeastaan jokainen kiinteistö on aivan oman yksilönsä. Tässä voit turvautua muihin ilmoituksiin ja muistaa, että myynti-ilmoituksissa hinnat ovat hintapyyntöjä. Harvoin kiinteistön kohdalla myyjä saa sitä mitä pyytää. On tärkeää olla realisti, ettei myynti pitkity.

Stailaus

Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon turhaa tavaraa. Esimerkiksi koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Laita tuoreita kukkia eteiseen tai muualle, jos voit. Vie liikoja huonekaluja pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu koti vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä. Omakotitalossa pihankin pitää olla siisti ja istutukset kauniita. Talvella on hyvä luoda lumet siististi ja hiekoittaa kulkuväylät. Muista valaistus pihallakin.

Kuvat

Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa.  Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko talossa joitain tärkeitä yksityiskohtia sisällä tai ulkona, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa tai kuvaa, jossa piha näkyisi hyvin.

Netti-ilmoitus

Tässä kohtaa voit tutkia muita ilmoituksia nettisivuilla. Mitä asioita on syytä kertoa? Laita pohjakuvan kanssa noin 10-15 kuvaa julkisivu- ja pihakuvien kanssa. Entä pitäisikö talvella olla joku kesäkuva pihasta? Katso Oikotien sivuilta ohjeet.

KIINTEISTÖN ESITTELY JA NEUVOTTELU

Esittely

Toivottavasti esittelyyn sattuu hyvä ilma. Taloa ja pihaa kun pitää ulkonakin tutkiskella. Vaikka kuntotarkastus onkin tehty, saattaa ostaja haluta katsoa salaojakaivot, katot, alapohjat ja kaikenlaista muuta mikä häntä kiinnostaa. Pidä kaikki edellä mainitut paperit ja kuntotarkastus esillä. Ainakin kuntotarkastusraporttia on syytä olla kopioituna joitakin kappaleita, jotta ostajaehdokas saa rauhassa tutustua siihen kotonaan.

Neuvottelu

Ostajan kanssa tehdään esisopimus kirjallisesti, missä kaikki asiat tulevasta kaupasta sovitaan. Tässä voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. (Esisopimuksesta: Maakaaren 1. osa, 2. luku, 7§). Sovi  esisopimuksessa heti mahdollisimman tarkasti ostajan kanssa ainakin seuraavat seikat, (tässä yksinkertaisimmillaan): kauppahinta ja/tai muu vastike, mahdollinen käsiraha, maksuaikataulu, kaupantekoaika ja -paikka, kiinteistön hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista kiinteistöön kohdistuvista maksuista ja vakuutuksista ). Omistusoikeushan voi olla aikaisemmin kuin hallintaoikeus. Esisopimuksessa olisi hyvä olla myös mahdolliset korvaukset ja toimintatavat esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että ostaja vetäytyy tai maksu viivästyy jne. (Maakaari 1. osa, 2. luku, 2 ja 5 §.) Huomaat, että monia asioita tulee miettiä.

KAUPPAKIRJA JA KAUPAT

Kauppakirjaan tulee kaikki esisopimuksessa mainitut asiat. Tämäkin tulee tehdä määrämuotoisena siten kuin laissa sanotaan; Maakaaren mukaan. Kauppakirjassa tulee olla vähintään luovutustarkoitus, yksilöity kohde eli luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta. (Lakitekstissä puhutaan luovutuksesta.) Lisäksi on syytä laittaa kaikki kaupan ehdot, korvaukset, mahdollinen käsiraha, kiinteistön mahdolliset rasitukset ja kiinteistöön kuuluvien sopimusten siirtymiset. Asiakirjat, joihin ostaja on tutustunut voi myös kirjoittaa kauppakirjaan. Siihen voi myös laittaa tietoja kiinteistön kunnosta, kuntotarkastusraportin liitteeksi, seikat, joista ostaja on tietoinen tai mihin hän on tutustunut yms. Kauppakirjaan tulee kirjoittaa myös mistä lähtien ostaja on vastuussa kiinteistöveron maksusta ja milloin vaaranvastuu siirtyy. Jos kauppaan liittyy suuri tai arvokas irtaimisto, voi ostajan kanssa miettiä kannattaako se jättää kaupan ulkopuolelle ja myydä erikseen. Jos se liitetään kauppahintaan, ostaja maksaa senkin osalta varainsiirtoveron. Netissä kannattaa tutustua eri kauppakirjamalleihin. Muista, että jos kiinteistöllä on velkakiinnityksiä, tulee sinun luovuttaa kaupantekohetkellä nuo panttikirjat ostajalle vapaina kaupanteossa. Ne tulee luonnollisesti luetella numeroituna kauppakirjassa.

Kaupanvahvistaja

Kiinteistökaupoille tarvitaan julkinen kaupanvahvistaja. Hänet saa kunnalta, kaupungilta ja maistraatista. Pankissa voi olla oma kaupanvahvistaja. Maanmittauslaitoksen sivuilta löydät tästäkin hyvät neuvot. Tilaa kaupanvahvistaja ajoissa ja sovi maksusta ostajan kanssa. Nykyään voi tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä verkkopalvelussa kiinteistökaupan, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita. Selvitä tässäkin tapauksessa kaupanteosta koituvat maksut ja sovi ostajan kanssa, jos haluatte jakaa ne.

Koska kiinteistökaupan tulee olla määrämuotoinen ja se on ylipäätään vakava asia on siksi syytä harkita vakavasti kokeneen  laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) käyttöä kiinteistön myynnissä.

 

Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi

Asunnon myynnissä hyvät kuvat kohteesta ovat ensimmäinen edellytys herättää asiakkaiden mielenkiinto sekä saada heidät ylipäätään tulemaan asuntoesittelyyn. Toisaalta kuviin satsaamisesta ei ole paljon hyötyä, jos paikan päällä odottaakin sekasortoinen kämppä, josta on vaikea tunnistaa kuvissa esiteltyä tilaa.

Asuntoa jossa ei asuta, on luonnollisesti huomattavasti helpompi pitää myyntiesittelykunnossa verrattuna asuntoon, jossa pysyvästi asutaan. Tosin myös jokapäiväisessä käytössä olevan kodin saa muutamassa tunnissa myyntiesittelykuntoon, jos viitsii nähdä vähän vaivaa ja kiinnittää huomiota muutamiin perusasioihin.

Ensimmäinen on tietenkin asunnon siivous ennen esittelyä. Suositeltavaa on pyyhkiä huonekalupinnat pölystä sekä pestä lattiat. Useimmilla meistä on liikaa tavaraa – ylimääräiset esineet olisi hyvä laittaa pois näkyvistä kaappiin tai lokeroon saadakseen tilaan selkeyttä. Se helpottaa myös siivoamista.

Olisi hyvä kiinnittää huomiota erityisesti eteiseen – sisääntulija saa siitä ensivaikutelman asunnostasi. Ainakin myyntiesittelyn ajaksi kannattaa eteinen tyhjentää ylimääräisistä ulkoiluvaatteista, jalkineista sekä mahdollisista harrastusvälineistä.

Muista pedata makuuhuoneiden sängyt ja tarkistaa kylpyhuone sekä vessa. Älä jätä kylpyhuoneeseen likapyykkiä näkyville kuten myöskään hygieniatarvikkeita tai meikkejä.

Hajuilla sekä tuoksuilla on yllättävän iso vaikutus. Ostaessamme asuntoa kodiksemme meihin vaikuttavat asiallisten seikkojen lisäksi myös aistilliset. Vasta siivottu ja puhdas asunto tuoksuu toivottavasti jo sinällään miellyttävältä, mutta pahaa ei tee myöskään kunnon tuuletus – ainakaan lämpimillä säillä. Ennen esittelyä on hyvä tyhjentää roskakorit. Vältä voimakastuoksuisten ruokien – jauhelihakastike, nakkisoppa jne. tekemistä ennen asuntoesittelyä. Sen sijaan kahvin ja tuoreen pullan tuoksua voi hyvinkin olla ilmassa. Kokonaisuutta voi raikastaa vielä tuoreilla leikkokukilla ja ei muuta kuin – tervetuloa esittelyyn!