Varmista, että kotivakuutus antaa turvaa designkeittiön, laatukoneiden tai kotikylpylän vahinkojen varalta.

Designkeittiöön kuluu helposti useita tuhansia euroja.
Designkeittiöön kuluu helposti useita tuhansia euroja.

Jos olet remontoinut ja sisustanut kerrostalokotiasi isolla rahalla, tarkista vakuutusyhtiöstä, onko kotivakuutuksen kiinteän sisustuksen turva tarpeeksi kattava.

Asunto-osakeyhtiö vakuuttaa kiinteistön, mutta kodin irtaimiston ja kiinteän sisustuksen vakuuttaminen on asukkaan vastuulla.

Kiinteällä sisustuksella tarkoitetaan esimerkiksi lattia- ja seinäpintoja sekä keittiön ja kylpyhuoneen kiinteitä kalusteita. Nämä rakenteet kuuluvat asunto-osakelain mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle.

Kotivakuutuksen enimmäiskorvaus saattaa olla liian pieni, jos remontissa on tehty suuria muutoksia: hankittu vaikkapa designkodinkoneita tai tehty kotispa.

Esimerkiksi Ifin kotivakuutuksessa kiinteän sisustuksen enimmäiskorvausmäärä on laajassa tai peruskotivakuutuksessa 5 000 euroa ja Laaja Plus -tasolla 10 000 euroa. Fennian enimmäiskorvaus on 5  000 euroa.

”Mutta jos asiakkaan kotivakuutus on vanha, on mahdollista, ettei kiinteä sisustus kuulu lainkaan kotivakuutukseen”, muistuttaa kehittämispäällikkö Timo Ekholm Lähi-Tapiolasta.

Sekä Lähi-Tapiolassa että OP:ssa ehdotetaan kotivakuutusasiakkaille enimmäiskorvausta huoneiston pinta-alan perusteella.

”Tosin enimmäiskorvaukselle ei ole kiinteää ylärajaa, eikä summaa ole myöskään sidottu irtaimiston enimmäiskorvaukseen”, kertoo henkilöasiakasliiketoiminnan johtaja Hanna Hartikainen OP Vakuutuksesta.

Enimmäiskorvausmäärää voidaan korottaa myös Lähi-Tapiolassa.

Ekholm kertoo, että esimerkiksi 50 neliön kaksiossa vakioenimmäismäärä on noin 3 700 euroa vahinkoa kohden.

”Se riittää yleensä. Useimmiten vahinko on vuotovahinko, joka keskittyy yhteen huoneeseen. Pahin on tulipalo.”

Lisätietoa saa tuoreesta oppaasta: Fine.fi > Vuokralaisen, osakkaan ja taloyhtiön vakuutukset.

 

Asunnon myyntiä varten voi etsiä netistä valmiin kauppakirjapohjan, mutta se kannattaa tarkistuttaa pankissa tai lakimiehellä.

Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.
Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.

1. Hanki asiakirjat

Isännöitsijältä saat asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää yhtiövastikkeen suuruus ja se, onko asunnolla yhtiövelkaa.

Yhtiöjärjestykseen on kirjattu asuntoon oikeuttavien osakkeiden numerot.

Lisäksi tarvitaan taloyhtiön tilinpäätös, talousarvio, asunnon pohjapiirros ja energiatodistus.

Kunnossapitosuunnitelmassa kerrotaan taloyhtiön kunnosta ja korjaustarpeista.

2. Määrittele hinta

Kaupat syntyvät todennäköisesti helpommin, jos hintapyyntö on oikea.

Alueen hintatasoa voi seurata netin ja lehtien myynti-ilmoituksista. Toteutuneista kaupoista saa tietoa Asuntojen hintatiedot -sivulta.

Kiinteistövälittäjät tekevät yleensä hinta-arvion ilmaiseksi, mutta he haluavat tietysti päästä itse myymään asunnon.

3. Tee myynti-ilmoitus

Asuntoja voi myydä verkossa esimerkiksi Oikotie ja Etuovi -sivustoilla  rajattoman ajan.

Kerro ilmoituksessa kattavasti asunnosta ja lähialueesta, mutta älä jaarittele.

Perusteelliset tiedot taloyhtiöstä antavat asiantuntevan kuvan. Jos et ole tottunut kuvaaja, harkitse valokuvauksen tilaamista ammattilaiselta.

4. Järjestä näyttö

Ilmoita näytön ajankohta hyvissä ajoin myynti-ilmoituksen yhteydessä.

Siivoa koti perusteellisesti, raivaa ylimääräiset tavarat pois ja tuuleta hyvin.

Varmista, että osaat vastata ostajien kysymyksiin ja kerro kotisi puutteista avoimesti.

Voit myös laatia myyntiesitteen esimerkiksi nettipalveluita apuna käyttäen. Muista lisätä yhteystiedot.

5. Arvioi tarjousta

Pyydä tarjous kirjallisena. Tarjoukseen kirjataan muun muassa kauppahinta, käsirahan määrä, kaupanteon ajankohta sekä takaraja, jolloin asunto vapautuu ja omistusoikeus siirtyy.

Yleensä käsiraha on osa lopullista kauppahintaa. Sitä ei palauteta, jos ostaja vetäytyy tarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Kaupat voi varmistaa myös vakiokorvauksella. Ostaja tai myyjä maksaa korvauksen, jos vetäytyy kaupasta ehtojen hyväksymisen jälkeen.

Hyväksytty tarjous sitoo yhtä lailla myyjää ja ostajaa.

6. Tee tai teetä kauppakirja

Voit etsiä kauppakirjalle valmiin pohjan netistä, mutta tarkistuta asiakirja pankissa tai lakimiehellä.

Luonnehdi asunnon kuntoa ja kerro myös virheistä.

Kirjaa yksiselitteisesti, milloin ja miten kauppahinta maksetaan myyjälle ja milloin omistusoikeus ja asunnon hallinta siirtyvät ostajalle.

Mainitse, että ostaja maksaa varainsiirtoveron.

7. Rahat käteen

Varmista, että kaikki asunnon omistajat tulevat allekirjoittamaan kauppakirjan ja että kaikki heistä ovat päätösvaltaisia.

Luovuta ostajalle asunnon osakkeet. Ostaja maksaa kauppahinnan.

Voit asua asunnossa vielä kaupan jälkeen, jos hallintaoikeuden luovuttamisesta on sovittu erikseen. Jos hallintaoikeus siirtyy vasta myöhemmin, kirjaa kauppakirjaan, kuka vastaa ylläpitokustannuksista.

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran 8.11.2015.

Videolla Petri ja Susanna Hyypiä kertovat, millaista on myydä asunto itse. Pariskunta myi kolmion Helsingin Laajasalosta syksyllä 2015.

Ohjat ovat omissa käsissä, kun asunnon myy itse.

Kun olet ostamassa asuntoa, tutustu siihen kunnolla

Tee tarjous vasta, kun tiedät mitä olet ostamassa, millä ehdoilla ja mihin sinulla on varaa.

Neuvottele aina ensin pankin kanssa. Selvitä myös asumiskulut. Niitä ei näe yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Kirjallinen tarjous on aina sitova. Suullinenkin voi olla, jos sille on todistaja. Katso mihin sitoudut, kun teet tarjouksen välittäjän lomakkeelle tai internetissä. Joudut ehkä maksamaan korvauksen, jos perut tarjouksen.

Tutki paperit. Pyydä esite ja kopiot muista asuntoon liittyvistä asiakirjoista ja säilytä ne. Ota selvää, millainen on taloyhtiö ja asukkaan kunnossapitovastuu.

Tutustu asuntoon kunnolla. Pyydä tarvittaessa yksityisnäyttö. Ota mukaan joku, jolla on kokemusta asunnoista tai asuntokaupasta. Kalusteita ei saa siirtää, mutta pintaviat pitäisi huomata jo esittelyssä.

Kysy. Välittäjän on kerrottava ostajalle kaikista kauppaan liittyvistä asioista. Kysy, mitä lunastuslauseke, vuokratontti tai muut vaikeat termit tarkoittavat. Tarkista, mitä isoja remontteja on tehty ja mitä on odotettavissa. Jututa myös naapureita.

Tarjouksen voi perua vain niistä syistä, jotka tarjoukseen kirjataan. Esimerkiksi perun tarjouksen, jos pankki ei myönnä lainaa, en saa omaa asuntoani myytyä tai jos myyjä ei hyväksy tarjoamani hintaa määräajassa.

Jos ehtona on kosteusmittaus, selvitä myös seuraukset. Jos remontoitavaa löytyy, haluatko perua tarjouksen?

Kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus. Jos asunnosta on annettu väärää tietoa tai siitä löytyy vika, josta ei ole kerrottu ostajalle, siitä on kerrottava myyjälle.

Asuntokaupan tärkeät termit

Kauppakirja. Ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka viimeistelee kaupan.

Kosteusmittaus. Kosteusmittaus kertoo asunnon mahdollisista kosteusvaurioista. Kosteus voidaan mitata sisäilmasta, pinnoilta, tuuletustiloista tai rakenteista.

Kuntotarkastuksia tehdään pääasiassa omakotitaloissa. Kuntotarkastus on pintatarkastus, joka kertoo asunnon yleiskunnosta ja riskeistä, ei rakenteissa olevista ongelmista. Kuntotutkimus tai -kartoitus on tarkempi tutkimus rajatusta ongelmasta.

Käsiraha. Käsiraha sitoo kaikkia. Jos ostaja maksaa asunnosta käsirahan tarjouksensa vakuudeksi, välittäjä ei saa ottaa tarjouksia muilta.

Jos ostaja peruu kaupan sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, hän menettää koko käsirahan. Jos taas myyjä peruu kaupan, hänen pitää palauttaa käsiraha ja maksaa saman verran korvausta.

Käsiraha on enintään neljä prosenttia asunnon myyntihinnasta. Käsirahan voi korvata sopimussakko, joka on maksettava, jos myyjä tai ostaja peruu asuntokaupan.

Luovutusvoittovero. Luovutusvoittoveroa maksetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta. Myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa, jos hän on omistanut asunnon ja asunut siinä keskeytyksettä vähintään kaksi vuotta.

Myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta (mh) on myyjälle maksettava raha.

Velaton hinta (vh) sisältää myyjälle maksettavan rahan ja asunnon osuuden taloyhtiön veloista.

Taloyhtiön velkaa lyhennetään yhtiövastikkeessa tai sen voi maksaa kerralla pois.

Kumpikaan hinta ei sisällä varainsiirtoveroa. Asunto-osakkeissa vero on kaksi prosenttia velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Ostotarjous tai tarjous. Ostajan tekemä tarjous asunnosta. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, se sitoo myös häntä.

Taloyhtiö. Taloyhtiön virallinen nimi on asunto-osakeyhtiö. Siinä on useita osakkaita. Asunto-osakekaupassa myydään asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita.

Vakuutukset. Kotivakuutus ei sisälly vastikkeeseen. Tarkista, millaisia vahinkoja taloyhtiön vakuutus ei kata.

Välityspalkkio. Välittäjän palkkion maksaa se, joka on tehnyt sopimuksen välittäjän kanssa. Palkkio maksetaan, kun kauppakirja on tehty. Palkkiota ei saa takaisin, jos kauppa perutaan.

Välittäjä voi vaatia myyjältä jälkipalkkion, jos asunto myydään välityssopimuksen jälkeen ja välittäjä on vaikuttanut olennaisesti kauppaan. Hän on esimerkiksi neuvotellut ostajan kanssa tarjouksesta välitysaikana.

Palkkiota ei voi vaatia, jos sitä ei ole mainittu välityssopimuksessa. Jälkipalkkioaika loppuu kuusi kuukautta sopimuksen jälkeen. Jälkipalkkiota ei tarvitse maksaa, jos uusi välittäjä myy asunnon. Välittäjien pitää sopia asia keskenään.

Välityssopimus. Välittäjän kanssa tehty sopimus. Virallinen nimi on toimeksiantosopimus.

Yhtiövastike. Taloyhtiössä maksetaan yhtiövastiketta. Summa ei ehkä selviä yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Hoitovastikeella maksetaan taloyhtiön hoitokulut, rahoitusvastikkeella taloyhtiön laina. Jotkut taloyhtiöt perivät myös korjausvastiketta, jolla varaudutaan isoihin remontteihin.

Lisäkuluja voi tulla esimerkiksi vesimaksusta, autopaikasta, hissistä, saunavuorosta, pesutuvasta ja laajakaistasta. Tarkista myös, kuuluvatko asunnon sähkö ja lämmitys vastikkeeseen.

Lähteet: Hyvän välitystavan ohje, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto, Kuluttajaneuvonta, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Isännöintiliitto, ensiasunnon ostaneet Sanna Reichmuth ja Henna Väätäinen.
 

Edellisessä kirjoituksessa kirjoitin asuntosijoitusten tämänhetkisistä vuokratuotoista.

Tässä kirjoituksessa avaan tarkemmin, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni Suomessa edelleen kannattavaa ja miksi olen myös itse sijoittanut suoraan asuntoihin, vaikka ammatiltani olenkin keskittynyt osakemarkkinoihin. Suomessa asuntosijoittajan etuja ovat mielestäni erityisesti toimiva ja historiallisesti vakaa vuokramarkkina, kilpailukykyinen tuotto, houkuttelevat vieraan pääoman ehdot sekä asuntoihin liittyvä merkittävä veroetu. Hyvistä puolista huolimatta painotan sijoittajia huomioimaan myös asuntomarkkinoiden riskit sekä tiedostamaan korkojen nousun mahdollisuus.

Asunnoista saa edelleen kilpailukykyistä tuottoa

Sijoitusasuntoa ostava käyttää tyypillisesti velkavipua hyväkseen, minkä ansiosta omalle pääomalle saatava tuotto nousee usein huomattavasti korkeammaksi kuin vuokratuotto. Esimerkiksi viime kirjoituksessa laskettu 4,5 %:n tämänhetkinen asunto-osakemuotoisten kerrostaloyksiöiden nettovuokratuotto nousee 70 %:n oletetulla velkavivulla 15 %:n oman pääoman tuotoksi (4,5 % / 0,30 = 15 %) ennen vuokrauksen kuluja, rahoituskuluja ja veroja. Mikäli tuottoon lisää oletuksen esimerkiksi 4 %:n asuntojen arvonnoususta, nousisi omalle pääomalle saatava tuotto yli 28 prosenttiin ennen rahoituskuluja ja veroja. Kuten aikaisemmin kirjoitin, yksityisen sijoittajan ei mielestäni kannata nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa laskea omaa asuntosijoitustaan asuntojen arvonnousun varaan, vaan pitää arvonnousua ”ylimääräisenä hyvänä”. Ilman arvonnousu-oletusta valveutuneen asuntosijoittajan on kuitenkin mahdollista päästä nykyisessä markkinatilanteessa edelleen yli 10 %:n oman pääoman kassavirtatuottoon ennen veroja pelkillä vuokratuotoilla.

Vuokramarkkina on historiallisesti ollut vakaa

Yksi tärkein etu Suomessa asuntosijoittajalle on hyvin toimiva ja vakaa vuokramarkkina. Suomessa asuntojen vuokramarkkina on kehittynyt historiallisesti poikkeuksellisen hyvin. Tilastokeskuksen koko tilastohistoriasta löytyy vain yksi vuosi (vuosi 1971), jolloin asuntojen nimelliset vuokrat eivät ole nousseet. Keskimääräinen vuosinousu vuosina 1963-2016 on ollut huomattavan korkea 5,8 %. Vuokrat ovat nousseet voimakkaasti myös taloudellisesti heikkoina aikoina. Esimerkiksi 90-luvun laman aikoina vuosina 1990-1993 nimelliset vuokrat nousivat keskimäärin noin 10 % vuodessa, mikä johtui todennäköisesti siitä, että omistusasuntojen kysyntä laski, jolloin vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi. Viime vuosina vuokrat ovat nousseet inflaatiovauhtia ja yleistä ansiotasoa kovemmin ja on mielestäni todennäköistä, etteivät vuokrat tule lähivuosina nousemaan läheskään historiallista vauhtia. Nimellisten vuokrien lasku ei kuitenkaan mielestäni historiallisen kehityksen valossa ole ainakaan koko Suomen mittakaavassa todennäköistä.

Asuntolainojen ehdot ovat yksityishenkilöille houkuttelevia

Suomessa tyypilliset asuntolainojen ehdot ovat poikkeuksellisen hyviä yksityisille sijoittajille. Ensinnäkin, Suomen Pankin mukaan Suomen asuntolainakannan keskikorko on tällä hetkellä euromaiden matalin. Keskikorko oli viime lokakuussa 1,10 %, kun se esimerkiksi Espanjassa oli 1,32 % ja Liettuassa ja Virossa 1,69 %. Ero on merkittävä, vaikka se selittyy osittain sillä, että Suomessa asuntolainat on tyypillisesti sidottu vaihtuviin korkoihin. Suhteellisesti matalan marginaalin lisäksi asuntojen vakuusarvo on Suomessa myös tyypillisesti hyvä ja pankit myöntävät usein 70-80 % lainaa asunto-osakkeen käypää arvoa vastaan. Muita sijoituskohteita (esimerkiksi osakesijoituksia) varten nostettavat lainat eivät tyypillisesti ole näin hyvillä ehdoilla.

Merkittävä etu sijoittajalle on se, että pankit eivät Suomessa voi Finanssialan keskusliiton mukaan pääsääntöisesti vaatia lisävakuutta yksityishenkilöiden asuntolainoille, vaikka asunnon vakuusarvo laskisi (poikkeuksena on tilanne, jos vakuusarvon lasku johtuu velallisen omista toimenpiteistä). Esimerkiksi Yhdysvalloissa useat kotitaloudet joutuivat finanssikriisin aikaan myymään asuntonsa tappiolla, koska asuntojen arvot tippuivat ja pankit vaativat lisävakuuksia lainoille (ns. margin call). Kyseessä on merkittävä etu, mitä ei ole esimerkiksi kaikissa Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa.

Pankit eivät Suomessa myöskään käytännössä ole korottaneet vanhojen asuntojen marginaaleja laina-aikana. Suomessa on ollut viime vuosina asuntolainojen ehdoissa yleisesti käytössä kaksi pykälää, jotka mahdollistavat yksityishenkilöiden asuntolainojen marginaalin nostamisen pankin yksipuolisella päätöksellä. Jos velan kustannukset pankille kasvavat tai jos pankin maksuvalmius tai vakavaraisuus laskevat riittävän heikoksi, on pankilla oikeus periaatteessa korottaa vanhojen asuntolainojen marginaalia. Suomessa ei ole kuitenkaan Finanssialan keskusliiton mukaan koskaan sovellettu näitä pykäliä. Marginaalin pysyminen ennallaan on merkittävä etu, sillä esimerkiksi Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa on tavallista, että pankki korottaa marginaalia yksipuolisella päätöksellä, jos yrityksen riskitaso nousee.

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun sijoittajalle

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun asuntosijoittajalle. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiölaina on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon, pystyy sijoittaja vähentämään sekä lainan korot, että sen lyhennykset täysimääräisenä verotuksesta. Etu on merkittävä erityisesti uudisasunnoissa, joissa yhtiölainaa on usein jopa 70 % hankintahinnassa. Esimerkiksi 100 000 euron asunnossa sijoittajan saama verohyöty on tällöin 21 000 euroa (olettaen 30 %:n pääomatulovero ja 70 % yhtiölainaosuus) ja sijoittajan todellinen hankintakustannus tälle 100 000 euron asunnolle on tällöin vain 79 000 euroa.

Suorissa asuntosijoituksissa on myös huonoja puolia ja riskejä

Sijoittajan on tärkeä tiedostaa, että kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Asuntosijoittajan on syytä olla erityisen tarkka sijoituskohteen remonttien ja korjausvelan suhteen. Suomen kerrostaloista noin 40 % eli noin 550 000 asuntoa on rakennettu 60- ja 70-luvuilla. Useiden arvioiden mukaan monet näistä taloista suunniteltiin kestämään vain 30-40 vuotta ja ne vaativat tulevaisuudessa merkittäviä peruskorjauksia. Eri arvioiden mukaan Suomen rakennusten korjausvelka (tekemättä jääneet korjaukset) on jopa 25-50 miljardia euroa. Huonosti valittu sijoituskohde voikin pahimmillaan tuhota merkittävän osan sijoittajan sijoitustuotoista ja sijoituspääomasta peruskorjausremonttien takia.

Suora asuntosijoittaminen vaatii usein jonkin verran perehtymistä sekä omaa aikaa ja vaivaa. Sijoitusasunnon etsintä, pintaremontointi, asunnon vuokraus, vuokrasaatavien seuranta ja muu hallinnointi voivat olla vaivalloisia. Hallinnoinnin voi myös ulkoistaa, mutta tämä luonnollisesti laskee sijoituksen kokonaistuottoa.

Sijoittajan olisi myös syytä olla tarkkana asunnon sijainnin suhteen ja suosia pääsääntöisesti muuttovoittoisia paikkakuntia asuntosijoituksissaan. Suomi on jakautunut vahvasti kahtia väkiluvultaan kasvaviin kasvukeskuksiin ja väkiluvultaan supistuviin muuttotappioalueisiin. Muuttotappioalueella asuntojen hinnat saattavat laskea voimakkaasti, asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, taloyhtiön voi olla vaikea saada lainaa peruskorjauksiin ja asuntoa voi olla vaikea myöhemmin myydä pois.

Velkavivuilla tehtyihin asuntosijoituksiin liittyy luonnollisesti korkoriski. Nykyinen poikkeuksellisen alhainen korkoympäristö ei todennäköisesti ole pysyvä tila, vaan korot tulevat jossain vaiheessa normalisoitumaan. Suosittelen velkavipua käyttävää yksityistä asuntosijoittajaa tiedostamaan korkotason nousun mahdollisuus sekä varautumaan mahdolliseen korkojen nousuun oman riskinsietokykynsä ja -halunsa mukaisesti. Mahdollisia keinoja korkoriskin pienentämiseen ovat mm. sijoituksissa käytettävän velkavivun lasku, viitekorkojen sitominen kiinteisiin korkoihin ja erilaiset pankkien tarjoamat korkosuojaustuotteet.

Pörssistä löytyy myös vaihtoehtoja suorille asuntosijoituksille

Sijoittajille on olemassa vaihtoehtoja, mikäli hän ei halua itse sijoittaa suoraan asuntoihin, mutta haluaa sijoittaa asuntomarkkinoihin. Näitä ovat esimerkiksi pankkien ns. avoimet asuntorahastot, erilaiset pörssilistatut ETF:t sekä pörssilistatut asuntosijoitusyhtiöt ja -rahastot. Hyvänä puolena näissä sijoituksissa on suoraa asuntosijoitusta usein parempi likviditeetti, parempi hajautus sekä vähäisempi vaiva sijoituksen hoitamiseen. Huonona puolena ovat taas näiden sijoitusvaihtoehtojen usein korkea kulurakenne. Helsingin pörssistä asuntosijoittajan vaihtoehtoina ovat REIT-muotoinen pörssilistattu Orava Asuntorahasto sekä asuntoihin keskittynyt kiinteistösijoitusyhtiö Investors House. Inderes seuraa molempia näitä yhtiöitä ja tarjoaa niistä sijoitustutkimusta. Lisätietoja sekä analyysejä näistä, sekä 86 muusta Helsingin pörssin yhtiöstä on saatavilla Inderesin nettisivuilla www.inderes.fi

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Kirjoittaja omistaa artikkelissa mainituista yhtiöistä Investors Housea. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.

 

Lähde: https://www.inderes.fi/miksi-yksityishenkilon-kannattaa-sijoittaa-asuntoihin-suomessa

Inderes edistää suomalaisen pääomamarkkinan toimintaa toimimalla informaatiolinkkinä yritysten ja sijoittajien välillä sekä löytämällä sijoittajille parhaat sijoituskohteet. Olemme yksi Helsingin suurimpia osakeanalyytikkotiimejä 12 asiantuntijan voimin. Lue lisää osoitteesta: Inderes.fi

Richard Westerlund remontoi kaksionsa Espoossa ja myi sen viikossa. Saman verran aikaa kului Matilda ja Henrik Kailalla kolmion myyntiin Helsingin Pikku-Huopalahdesta.

Espoolainen Richard Westerlund on juuri hyväksynyt ostotarjouksen Matinkylässä sijaitsevasta kaksiostaan.

Ostaja löytyi nopeasti. Vain runsas viikko aikaisemmin Westerlund oli viettänyt neljä tuntia tietokoneen ääressä tekemässä Oikotielle myynti-ilmoitusta ensiasunnostaan.

Westerlund on yksi niistä sadoista asunnon myyjistä pääkaupunki­seudulla, jotka myyvät asuntoaan ilman kiinteistönvälittäjää.

Tällä hetkellä Oikotien tilastojen mukaan noin kuudessa prosentissa pääkaupunkiseudulla myytävistä asunnoista myyjä on yksityinen, useimmiten asunnon omistaja itse.

Tietoa siitä, kuinka moni yksityinen myyjä myös tekee kaupat, ei ole. Moni saattaa alkaa myydä asuntoaan ensin itse, mutta päätyy myöhemmin antamaan sen välittäjälle.

Siihen Westerlundkin oli varautunut. Tuttavat olivat varoitelleet ostajista, jotka eivät osta suoraan myyjältä. ”Olin aluksi huolissani siitä, tuleeko näytölle ketään, kun paikalla ei ole välittäjää. Mutta ovella olikin jonoa.”

Asunnon myyminen ilman välittäjää on pääkaupunki­seutulainen ilmiö. Muualla Suomessa se on paljon harvinaisempaa.

Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla oli Oikotien mukaan viime maanantaina myynnissä 434 asuntoa, jossa myyjä on yksityinen. Se on enemmän kuin monilla kiinteistönvälitysliikkeillä.

Esimerkiksi Huom!-ketjulla oli samaan aikaan pääkaupunkiseudulla myynnissä yhteensä 216 kohdetta, Habitalla 155 ja Myyntiturvalla 36.

Jos katsotaan vain vanhojen asuntojen kauppaa, Helsingissä viime vuonna myynnissä olevista kohteista oli Oikotien mukaan 12 prosenttia eli joka 7:s asunto yksityisten myyjien.

Se ei ole pieni määrä. Koko Suomessa vain OPKK:lla ja Kiinteistömaailmalla on enemmän asuntoja myynnissä kuin yksityisillä. He voisivat siis muodostaa maan kolmanneksi suurimman kiinteistönvälitysketjun.

Helsingin Pikku-Huopalahdessa kolmekuinen Aston Kaila on menossa päiväunille. Aston ei tiedä mitään vanhempien suunnitelmista myydä perheen hitas-kolmio ja muuttaa lähistölle isompaan asuntoon.

Eivät tosin tienneet Matilda ja Henrik Kailakaan vielä vähän aikaa sitten, mutta sitten he törmäsivät kiinnostavaan asunnonmyynti-ilmoitukseen.

Kailat ovat myyneet kaksi aiempaa kotiaan itse, joten heille oli alusta asti selvää, että he myyvät myös nykyisen asuntonsa ilman välittäjää.

”Ymmärrän välittäjän käytön silloin, kun myynnissä on iso asunto tai omakotitalo, mutta meidän asuntomme ovat olleet sellaisia, joille on paljon kysyntää. Ne on käytännössä myyty ensimmäisellä näytöllä”, kertoo Henrik Kaila.

Vaikka Kailat eivät itse tarvitse välittäjän palveluita, he suhtautuvat välittäjiin myönteisesti.

”Emme ole kieltäneet välittäjiä ottamasta yhteyttä. Olemme kuitenkin vastanneet, että ei tarvitse tulla käymään tässä vaiheessa”, kertoo Matilda Kaila.

Itse asuntonsa myyvä välttyy välityspalkkion maksulta ja säästää parhaimmillaan useita tuhansia euroja. Raha ei kuitenkaan ole ainoa syy, miksi ihminen ei halua palkata kiinteistönvälittäjää. Jotkut vain haluavat myydä oman kotinsa itse.

 

Richard Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin.
Richard Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin.

Matinkylässä Richard Westerlundin asunto lähes kiiltelee uutuuttaan. Westerlund osti alkuperäisessä kunnossa olleen kaksion kaksi vuotta sitten ja teki täyden remontin. Asunto sijaitsee kivenheiton päästä Ison Omenan palveluista.

”Sanoin jo silloin, että pystyn myymään tämän itse.”

Westerlund hankki kaikki tarvittavat paperit, ja siskon mies otti asunnosta kuvat. Westerlundilla ei ole kiinteistöalan koulutusta eikä aiempaa kokemusta asunnon myymisestä, joten hän hankki kaikki tiedot netistä.

”Ensin pitää selvittää, mitä asunnon myynti vaatii ja mitä papereita tarvitaan. Sitten otetaan yhteyttä isännöitsijään, tilataan ja haetaan paperit, istutaan tunteja lukemaan niitä papereita, kirjoitetaan myynti-ilmoitus ja sitten vielä monta kertaa tarkistetaan, että asiat ovat oikein”, Westerlund kertoo.

Ensimmäisellä viikolla hän ei juuri muuta tehnytkään vapaa-aikanaan kuin myi asuntoaan. ”Ei tässä ainakaan aikaa säästä.”

Hän uskoo kuitenkin, että kun on kerran tehnyt asuntokaupat, seuraavalla kerralla se on jo helpompaa.

Lähes kymmenen vuotta sitten ensimmäisen kotinsa myyneet Matilda ja Henrik Kaila muistuttavat, että nykyään kaikki tarvittava tieto ja asiakirjapohjat löytyvät helposti netistä.

Markkinointi on aiempaa helpompaa Facebookin ja muun sosiaalisen median ansiosta. Henrik Kaila visioi, että myyjä voisi järjestää reaaliaikaisen virtuaalisen asuntonäytön Facebookin feedissä.

Kun Richard Westerlund sai asuntoilmoituksen nettiin, hän käytti viikon ajan kaiken vapaa-aikansa kotinsa myymiseen.
Kun Richard Westerlund sai asuntoilmoituksen nettiin, hän käytti viikon ajan kaiken vapaa-aikansa kotinsa myymiseen.

Vaikka Westerlund ja Kailat eivät tarvinneet kiinteistönvälittäjää myymään asuntojaan, olisivatko he olleet kiinnostuneita ostamaan välittäjän palveluita?

Jos Matilda Kailan sisko ei olisi lakimies, voi olla, että Kailat olisivat valmiit maksamaan ammattilaiselle ostotarjousten ja kauppakirjojen läpikäymisestä. ”Varsinkin silloin, jos niissä on erityisehtoja”, Matilda Kaila sanoo.

Kaila uskoo, että myös valokuvaamisesta ja asunnon stailaamisesta myyntikuntoon moni olisi halukas maksamaan.

Selvästi eniten itse kotinsa myyvät miettivät asunnon myyntihintaa. Realistinen hintapyyntö nopeuttaa kauppaa mutta kukaan ei tietenkään halua myydä kotiaan liian halvalla. Mistä tietää, mikä on oikea hintapyyntö?

Osin tästä syystä Westerlund pyysi kolmea kiinteistönvälittäjää käymään ennen kuin päätti, että alkaa myydä asuntoaan itse.

Westerlund olisi valmis maksamaan välittäjälle hinta-arviosta. ”Välittäjä voisi antaa muitakin vinkkejä myyntiprosessiin.”

Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Erkki Heikkinen tietää, että osa itse kotiaan myyvistä tarvitsee apua jossain vaiheessa.

Siksi Kiinteistömaailma on alkanut testata uusia täsmäpalveluita. Pilotti käynnistyi marraskuussa Helsingissä.

Olisivatko kuluttajat valmiit maksamaan esimerkiksi siitä, että ammattilainen arvioi asunnon myyntihinnan tai auttaa tarkistamaan, että kauppakirjassa on kaikki oikein? Tätä Kiinteistömaailma nyt selvittää.

Haluaisivatko kuluttajat maksaa siitä, että välittäjä neuvoo asunnon markkinoinnissa?

Entä olisiko ostaja kiinnostunut maksamaan välittäjälle siitä, että tämä auttaa hieromaan kauppaa itse kotiaan myyvän kanssa tai antaa oman arvionsa ostettavan kohteen hinnasta?

Toimitusjohtaja Heikkinen ei vielä tiedä. Kiinteistömaailma on lähtenyt aivan uusille vesille.

Heikkisen näkemys on, että suurin osa suomalaisista tekee tulevaisuudessakin asuntokauppaa perinteisellä tavalla eli palkkaa kiinteistönvälittäjän hoitamaan koko prosessin alusta loppuun.

Heikkinen kuitenkin uskoo, että on kuluttajia, jotka haluavat myydä asuntonsa itse, mutta ovat valmiit ostamaan jotain välittäjän palveluita.

Sen sijaan hän ei usko, että itse asuntonsa myyvät ovat uhka kiinteistönvälitysalalle. Ilmiön suosio on Oikotien tilastojen mukaan pikemmin laskussa kuin nousussa.

Jos pilotointi osoittaa, että kuluttajat ovat kiinnostuneita uusista palveluista, Kiinteistömaailma alkaa tarjota niitä ensi vuonna.

Toistaiseksi muut eivät ole alkaneet kehittää erikoispalveluita. Digitaalisuus voi muuttaa tilanteen nopeasti.

OP:n pankkitoiminnasta vastaava johtaja Jouko Pölönen muistuttaa, että jo lähitulevaisuudessa asuntokaupat voidaan tehdä alusta loppuun saakka sähköisesti. Se helpottaa asunnon myymistä myös ilman välittäjää.

Espoossa asuntonsa myyneet Matilda ja Henrik Kaila eivät enää palveluita kaipaa. He saivat oman asuntonsa kaupaksi viikossa ja muuttavat pian uuteen kotiin.

”Tämä oli kolmas kotimme, jonka myimme itse. Koskaan ei ole ollut ongelmia. Jos käyttäisimme joskus ­välittäjää, se ei johtuisi siitä, ettemme itse osaa”, Matilda Kaila kertoo.

Richard Westerlundin myymän asunnon kylpyhuone oli remontoitu vuosituhannen vaihteessa
Richard Westerlundin myymän asunnon kylpyhuone oli remontoitu vuosituhannen vaihteessa

Asunnon myynti vaatii aikaa ja taitoa

Asuntonsa itse myyneet Richard Westerlund sekä Matilda ja Henrik Kaila antavat neuvoja myyntiä harkitseville:

Aika. Onko minulla aikaa? Asunnon myynti edellyttää vähintään tarvittavien papereiden hankkimista, myynti-ilmoituksen laatimista, yhteydenottoihin vastaamista sekä esittelyiden sopimista ja järjestämistä.

Hinta. Osaanko hinnoitella asuntoni puolueettomasti? Oma koti pitää pystyä näkemään myytävänä kohteena. Tunnetta ei voi hinnoitella. Katso Asuntojen hintatiedot -palvelusta, kuinka paljon alueen vastaavista kodeista on maksettu.

Kuvat. Löytyykö lähipiiristäni joku, joka osaa ottaa hyvät myyntikuvat? Laadukkaat kuvat ovat tärkeä osa asunnon myynti-ilmoitusta, koska ne herättävät ostajan kiinnostuksen.

Teksti. Osaanko kirjoittaa esittelytekstin? Mieti, kenelle olet asuntoa myymässä. Muistele asioita, joihin itse aikoinaan asunnossa ihastuit. Myynti-ilmoitus on markkinointia ja sen tehtävänä on houkutella ostajat paikalle. Älä kuitenkaan sorru kehumaan liikaa. Vältä kliseitä, kuten ”harvoin tarjolla”.

Taloyhtiö. Onko taloyhtiösi hyvin hoidettu? Ostajat ovat kiinnostuneita tietämään asunnon ja taloyhtiön kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista remonteista. Jos remontteja on tehty, sitä kannattaa erikseen korostaa.

Pohjapiirros. Älä unohda ilmoituksesta asunnon pohjapiirrosta.

Esittely. Pystynkö luontevasti esittelemään omaa kotiani vieraille ihmisille? Kestänkö sen, että tuntemattomat ihmiset saapastelevat kodissani arvostelemassa sisustustyyliäni ja availevat kaappien ovia? Kestänkö myös sen, että ostaja voi olla eri mieltä hinnasta?

Ei välittäjille. Jos päädyt siihen, että et halua kiinteistönvälittäjää, pane ilmoitukseen tieto ”ei välittäjille”. On hyvän välitystavan mukaista, että välittäjä ei ota silloin yhteyttä.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta saa tietoa asuntokaupasta, tärkeistä papereista ja sopimuksista.

 

Myynnissä olevia Espoon Matinkylän kaksioita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta.

Myynnissä olevia Helsingin Pikku-Huopalahden kolmioita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta.

Maria ja Jaakko Nuottokari eivät löytäneet perheelle sopivaa kerrostalokotia, ja siksi heistä tuli ryhmärakennuttajia

Vielä juhannuksena tontilla kasvoi puita. Nyt Etelä-Haagan Isonnevantielle on kohonnut kolmikerroksisen pienkerrostalon runko. Työmiehet valuttavat betonia seinärakenteisiin. Pihassa seisovat Maria, 34, ja Jaakko Nuottokari 35, lapsineen. He ovat yksi kuudesta taloon muuttavasta lapsiperheestä.

Nuottokarit etsivät pitkään Etelä-Haagasta isompaa kerrostaloasuntoa, mutta sellaista ei löytynyt. Perheasunnoista on suuri pula.

Nuottokarit eivät halunneet maksaa vanhojen talojen putkiremonteista tai muusta kunnostamisesta. He halusivat myös asunnon, jossa on isot pesutilat. Siksi he päättivät itse rakennuttaa itselleen kerros­taloasunnon. Ryhmärakennuttamalla toteutettava talo valmistuu ensi toukokuussa.

Yhä useampi suomalainen ryhmärakennuttaa. Asuntorakentamisen termi tarkoittaa, että ryhmä ihmisiä perustaa oman asunto-osakeyhtiön ja rakennuttaa itse itselleen talon, ilman gryn­deriä.

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan saada asunnon keskeiseltä paikalta omakustannehintaan. Ryhmärakennuttaja säästää myös siinä, että varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Moniin vetoaa myös rakennustavan yhteisöllisyys.

Ryhmärakennuttaminen on silti vielä melko harvinainen tapa hankkia oma koti. Se vaatii paljon enemmän aikaa, vaivaa ja joustavampaa budjettia kuin tavallinen asuntokauppa tai talon rakentaminen itse.

Se on riskialttiimpaa kuin tavallinen asuntokauppa, sillä siinä ei ole perinteisessä mielessä myyjää ja ostajaa.

Kun ostaa uuden asunnon vapailta markkinoilta ja asunnosta paljastuu jokin vika, voi ostaja vedota myyjän vastuuseen ja takuuseen. Ryhmärakennuttaja ei voi esittää muille tällaisia vaatimuksia. Hän on yhdessä ryhmänsä kanssa vastuussa kaikesta taloon liittyvästä.

Nuottokarien ja heidän naapuriensa taloprojekti on edennyt ilman isoja ongelmia, vaikka ulkopuolista rakennuttajakonsulttia ei ole. Konsultin käyttö on suositeltavaa muttei pakollista.

”Emme kokeneet tarvitsevamme konsulttia mihinkään. Hankkeen aloitti kokenut rakennusarkkitehti. Hän keksi tontin ja avasi keskustelun kaupungin kanssa. Minä taas vedän työssäni paljon projekteja”, kertoo Jaakko Nuottokari.

Hän on taloyhtiön eli Asunto Oy Isonnevantien Kotikutosen puheenjohtaja. Talon tulevissa asukkaissa on myös talousammattilaisia.

Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.

Sitä edelsi kuitenkin vuosien hiljainen työ. Hankkeen suunnittelu alkoi jo ennen kuin tonttia edes oli kaavoitettu asumiseen.

Poikkeuksellisen talosta tekee ryhmärakennuttamisen lisäksi myös se, että se on rakennettu kaupungilta vuokratulle hintasäädellylle hitas-tontille. Kaupunki edellyttikin, että rakennuttajat palkkaavat ulkopuolisen valvojan. Muuten tonttia ei olisi herunut.

”Vaikein vaihe oli noin vuosi sitten, kun meillä oli jo tontti, mutta emme meinanneet löytää talolle rakentajaa emmekä saaneet pankista lainaa”, Nuottokari kertoo.

Isot rakennusliikkeet eivät olleet kiinnostuneita. Pankit taas pelkäsivät rakennustavan riskejä, Nuottokari sanoo.

Kerrostalossa asukkaat maksavat myös yhteisistä tiloista. Niitä ei voi jättää kesken, jos yhden asukkaan rahat loppuvat.

Lopulta rahoitus järjestyi rakennusyrityksen kautta niin, että asukkaat maksavat kymmenen prosenttia asunnon hinnasta heti, loput sitten, kun talo on valmis. Pankki myöntää lainan, ja vakuutena on valmis talo.

”Osa naapureista myi vanhan asuntonsa ennen rakennusvaiheen alkua, me laitoimme vanhan asuntomme juuri myyntiin”, Nuottokari sanoo.

Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.
Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.

Ryhmärakennuttaa voi kolmella tavalla.

Ennen kuin lähtee mukaan mihinkään hankkeeseen pitää selvittää, kuka projektin on aloittanut ja kuka sitä johtaa.

Tämä on tärkeää, koska se vaikuttaa suoraan rakennuttajan, siis yksittäisen asukkaan tai perheen, vaikutusmahdollisuuksiin ja siihen, millaista valmiissa talossa lopulta on asua.

Ystäväjoukon projekti

Rakennuttamisprojektin voi aloittaa vaikka ystäväjoukko. Esimerkiksi kuusi vanhaa kaverusta hankkii yhdessä tontin.

He palkkaavat projektille johtajan eli konsultin. Konsultti kilpailuttaa arkkitehdin ja muut suunnittelijat, kuten sähköt ja lvi-suunnittelun, neuvottelee ja tekee asianmukaiset sopimukset.

Hän hankkii urakkatarjoukset, työmaavalvonnan ja järjestää luvat, valvoo aikataulua ja hoitaa yhteydet rakennuttajien ja urakoitsijoiden välillä. Konsultti valvoo asiakkaiden etua.

Konsulttiyrityksen hanke

Rakennuttamishankkeita perustavat yksityisten lisäksi myös konsulttiyritykset.

Ryhmärakennuttajakonsultti hankkii tontin, suunnittelijat ja tekee alustavat suunnitelmat. Niiden perusteella projektia markkinoidaan potentiaalisille ryhmärakennuttajille eli tuleville asukkaille.

Konsultti siis etsii asukkaat tulevaan taloon. Asukkaat voivat useimmiten vaikuttaa esimerkiksi asunnon pohjaan.

Rakennusliike aloittaa

Myös rakennusliike voi aloittaa ryhmärakennuttamisen.

Silloin rakennuttajakonsultti on samaan aikaan myös urakoitsija, jolloin hän ei välttämättä esimerkiksi kilpailuta pääurakkaa asukkaiden eduksi samaan tapaan kuin silloin, kun rakennuttamista hoitaa vaikkapa ystäväjoukon palkkaama konsultti.

Etelä-Haagaan nousevan talon ovat suunnitelleet Nuottokarit naapureineen valokatkaisijoiden paikoista alkaen. Sinne tulee lapsiperheiden arkea helpottavia asioita. Katutasoon tulee yhteinen kuraeteinen sekä kuivauskaapit, ja sieltä pääsee hissillä suoraan omaan kotiin.

Nuottokarien lapset Miio, 1, Nooa, 4 ja Ainu, 5, saavat kerralla 12 uutta leikkikaveria muiden perheiden lapsista.

Erityisen halpa talosta ei tule. Neliöhinta on 4 700 euroa, mikä vastaa lähes täysin uusien osakeasuntojen keskimääräistä neliöhintaa pääkaupunkiseudulla. Taloon tulee neljän ja viiden huoneen asuntoja, joiden koko on 92–102 neliötä.

Hankkeella on urakkahinta ja Nuottokareilla henkilökohtainen yläraja, jonka yli ei oman kodin materiaalivalinnoissa mennä.

Kolmen pienen lapsen perhe elää kiireisiä ruuhkavuosia, mutta tarve isommalle asunnolle on nyt. Siksi projektiin kannatti lähteä.

”Ryhmärakennuttaminen vaatii luovaa hulluutta ja epävarmuuden sietokykyä. Osa kavereistamme on pitänyt meitä vähän hulluina, osa itsekin innostunut”, Maria Nuottokari sanoo.

Kaikkien asukkaiden pitää haluta, että talo valmistuu.

”Pikkuasioihin ei saa takertua, ja kompromisseihin pitää olla valmis. Sisäiset ristiriidat olisivat tuhoisia talolle.”

Kun Nuottokarit lähtivät mukaan projektiin, ei esimerkiksi vielä ollut tiedossa, milloin talo valmistuisi.

”Pitää olla kykyä ottaa riskejä. Tässä otetaan vähän riskiä ja saadaankin vähän enemmän”, Jaakko Nuottokari sanoo.

Nuottokarit tutustuivat jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa muihin asukkaisiin.

”Kokoustamme talon isien kanssa joka sunnuntai kello kuusi. Meillä on Facebook- ja Whatsapp-ryhmät, ja lapset ovat käyneet jo leikkitreffeillä. On vaikea kuvitella, että naapureiden kanssa syntyisi enää riitoja.” Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

1. Selvitä taustat huolellisesti

Ennen kuin lähtee mukaan hankkeeseen on syytä tarkistaa, että sitä vetävät ammattitaitoiset ihmiset, oli projektin aloittaja sitten ystäväjoukko, konsulttiyritys tai rakennusliike. Pitää selvittää kustannusarviot ja rakentamisen aikataulu.

Kannattaa varmistaa, että sopimukset ovat hyvät ja riittävän yksityiskohtaiset myös tilanteisiin, joissa jotain menee pieleen.

Jos rakennetaan kerrostaloa, saattaa budjetti olla jopa kymmeniä miljoonia euroja. Rakennuttajat vastaavat siitä yhdessä. Siksi myös asukkaiden keskinäisten sopimusten pitää olla selvät.

Jokaisen rakennuttajan rahatilanne pitää varmistaa, ettei yhden perhekunnan budjetin pettäminen kaadu muiden niskaan. 

2. Varaudu ottamaan ja kestämään riskejä

Kannattaa miettiä, kuinka paljon riskejä on valmis ottamaan ja miten paljon vastuuta kantamaan. Asunnon lopullinen hinta paljastuu täysin vasta kun ihan viimeiset naulat lyödään seinään. Budjetin epävarmuutta pitää sietää, sekä henkisesti että lompakossa.

Ongelmia voivat aiheuttaa epäpätevät konsultit tai urakoitsijat. Rakentamisen pitkittyessä hinnat voivat nousta ja kustannusarvio muuttua olennaisesti. Jos ihmiset eivät osaa kokoustaa ja neuvotella, voi koko projekti ajautua umpikujaan. 

3. Palkkaa pätevä konsultti

Ryhmärakennuttamisessa talon tulevien asukkaiden eli rakennuttajien asioita koordinoi ryhmärakennuttajakonsultti. Konsultin palkkaaminen ei ole lain mukaan pakollista, mutta käytännössä se on kuitenkin aina välttämätöntä.

Ryhmärakennuttaminen on paljon monimutkaisempi tapa rakentaa kuin se, kun yksi ihminen rakennuttaa tai rakentaa taloa itselleen. Hanke voi olla liian työläs vedettäväksi läpi muiden töiden ohella.

4. Pohdi, sopiiko tapa luonteellesi ja elämäntilanteeseesi

Ryhmärakennuttaminen ei ole helppoa ja nopeaa. Se sopii valppaille kansalaisille jotka jaksavat perehtyä. Kokouksista ja yhteistyöstä täytyy pitää. Jos elää elämänsä ruuhkavuosia, kannattaa miettiä tarkkaan sitoutuuko työlääseen projektiin.

5. Miten projektin voi rahoittaa?

Ryhmärakennuttamisen hankkeisiin on vaikea saada rahoitusta pankeista. Ilmiö on uusi, eikä rakennuttamishankkeen takana ole yritystä, jolla olisi vakuudet isolle lainalle. Siksi osakkaiden pitää varautua maksamaan rakennusaikaisia kuluja omasta pussistaan.

Monissa hankkeissa ihmiset ovat joutuneet rahoittamaan rakennuskuluja säästöillä tai muilla sijoituksilla. Pankit eivät tavallisesti ole hyväksyneet tulevan talon asunto-osakkeita lainan vakuudeksi. Yhtiölainoja ryhmärakennuttamishankkeille on myönnetty vain vähän.

6. Miksi kannattaa ryhmärakennuttaa?

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan säästää, kun välikädet eli urakoitsijan ja rakennuttajan osuus budjetista jää pois. Ryhmärakennuttamisella voi päästä asumaan omistusasuntoon keskeiselle paikalle edullisemmin kuin ostamalla asunnon vapailta markkinoilta.

Asunnon ryhmittelyyn voi vaikuttaa paljon enemmän kuin tavallisissa uusien asuntojen kaupoissa, jolloin ostaja ei tavallisesti koskaan pääse samaan pöytään arkkitehdin kanssa.

Asukkaat voivat yhdessä päättää, miten he haluavat asua, ja suunnitella talon sen mukaan. Yhteisöllisyys ei kuitenkaan tule automaattisesti. Jos asukkaat taloon hankkii konsultti, ei porukka välttämättä ryhmäydy.

Lähde: Ryhmärakennuttajat ry:n puheenjohtaja ja Ryhmärakennuttajan opas -kirjan kirjoittaja, konsultti ja Malta-talon asukasyhdistyksen puheenjohtaja Salla Korpela

Etelä-Haagan Isonnevantielle rakennetaan ryhmärakennuttamisella kerrostaloa kuudelle perheelle.
Etelä-Haagan Isonnevantielle rakennetaan ryhmärakennuttamisella kerrostaloa kuudelle perheelle.

Uusi laki voi vaikeuttaa konsultin löytämistä

Laki ryhmärakennuttamisesta astui voimaan syyskuussa 2015. Se jakaa mielipiteitä.

Lainsäädäntö lisäsi hankkeissa käytettävän ryhmärakennuttajakonsultin vastuuta. Sitä konsultilla on ryhmärakennuttamisessa enemmän kuin tavallisissa rakennushankkeissa. Ryhmärakennuttajakonsultin on todistettava pätevyytensä, ja hänellä pitää olla vastuuvakuutus.

Konsultin vastuun kasvaminen on johtanut siihen, että etenkin rivitalojen ja muiden pienten ryhmärakennuttamis­projektien toteuttaminen on vaikeutunut. Rakennuttajakonsulttia voi olla vaikea löytää. Konsultin mukanaolo voi olla edellytys esimerkiksi tontin saamiselle.

Konsulttiyritys Conectin toimitusjohtaja Jukka Lauri pitää lakia täysin epäonnistuneena. ”Konsultin vastuut ovat kasvaneet kestämättömiksi. Olemme toteuttaneet vuosien saatossa lukuisia ryhmärakennuttamiskohteita, mutta emme tee niitä enää”, kertoo Lauri.

”Konsultin vakuutus, jos sellaista edes olisi saatavilla, on kallis ja itse palkkio työstä jää pieneksi.”

Pankkien asukkailta vaatima omarahoitusosuus voi Laurin mukaan olla jopa 40 prosenttia. Se johtaa helposti siihen, että ryhmärakennuttamisesta tulee vain varakkaiden asunnon ostajien keino hankkia asunto.

Lain tarkoitus oli parantaa ryhmärakennuttajien oikeudellista asemaa sekä muun muassa helpottaa rahoituksen löytämistä. Uusi laki koskee hankkeita, joissa asuntoja valmistuu enemmän kuin kolme. Laki määritti, mistä asioista ja miten ryhmärakennuttamishankeen alkaessa pitää sopia.

Se rajoittaa muun muassa sitä, kuinka paljon rakennuttamisessa mukana olevilta ihmisiltä voi kerätä rahaa ennen varsinaista rakentamista. Laki määrää rakennuttajia tekemään tarkat sopimukset myös ongelmatilanteita varten. Laissa säädetään myös, miten ryhmärakennushankkeita pitää markkinoida.

Vakuutusyhtiöille rakennustapa on uusi, eikä heillä välttämättä edes ole sopivaa vakuutusta tarjolla. Isompia rakennusliikkeitä, joille vastuukysymys ei ole ongelma, eivät pienet hankkeet välttämättä kiinnosta.

Myös urakoitsijoiden vastuut ovat tavallista pidemmät, mikä voi vähentää niiden kiinnostusta. Joissain tapauksissa uusi laki on helpottanut rahoituksen saamista.

”Ilman lakia yhtiölainan saaminen tuskin olisi vielä onnistunut”, sanoo Juha Sarakorpi Saracosta. Saraco on ryhmärakennuttamishankkeita vetävä konsultti­yritys. Se toimii parhaillaan rakennuttajakonsulttina hankkeissa Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa.

”Laki nostaa konsulttien kynnystä lähteä liian kevyin eväin hankkeita käynnistämään. Laki on selvästi lisännyt myös kaupungeilta saatavia tonttivarauksia”, Sarakorpi sanoo. Hän edusti Ryhmärakennuttajat ry:tä lakia valmistelleessa työryhmässä.

Maria Nuottokari ja lapset Miio, 1, Ainu, 5 (vas.) ja Nooa, 4 katselevat perheen tulevaa kotia Etelä-Haagan Isonnevantiellä. Ryhmärakennuttamisella tehty talo valmistuu keväällä.
Maria Nuottokari ja lapset Miio, 1, Ainu, 5 (vas.) ja Nooa, 4 katselevat perheen tulevaa kotia Etelä-Haagan Isonnevantiellä. Ryhmärakennuttamisella tehty talo valmistuu keväällä.

Helsinki tukee ryhmärakennuttamista

Helsingin kaupunki on viime vuosina pyrkinyt edistämään ryhmärakennuttamista. Vuosina 2013–2015 kaupunki varasi 36 tonttia erityisesti ryhmärakennuttamiseen.

Kaupunki järjesti viime vuonna erillisen tonttihaun ryhmärakennuttamiseen varatuista tonteista.

Tontteja oli tarjolla 16 hankkeelle. Tontti (tai tonttiryhmät) varattiin lopulta 12 eri ryhmärakennuttamishankkeelle. Niistä viisi oli kerrostalohankkeita. Rakentaminen on aloitettu neljässä kohteessa.

Ryhmärakennuttamisen tapoja on voitu soveltaa myös muilla kuin erityisesti siihen varatuilla tonteilla.

Lähde: Helsingin kaupungin kiinteistövirasto