HS: Näin löydät pätevän kuntotarkastajan ja voit välttää kalliit korjaukset – Ammattitaidoton tarkastaja ei aina huomaa homevauriota

Tarkista titteli, tekijän työkokemus ja ammattirekisteritiedot ennen kuin tilaat kuntotarkastuksen. Jos myyjä ei suostu kuntotutkimukseen, asuntoa ei kannata ostaa.

Kosteusmittaukset tehdään ensin pintakosteusmittarilla ja tarpeen vaatiessa avataan rakenteita. Myös viemäreiden tiiviys tarkistetaan. Kuva Mika Ranta / HS. 

KÄYNTIKORTISSA komeilee hieno asiantuntijatitteli, mutta työkaluna on pelkkä pintakosteusmittari, jollaisen saa rautakaupasta muutamalla kympillä.

Härskeimmät ”asiantuntijat” tekevät kotien kuntotarkastuksia ilman riittävää osaamista, ja jälki on sen mukaista. Ongelma on, että kuntotarkastajaksi voi ryhtyä kuka tahansa.

Ammattitaidottomalta kuntotarkastajalta saattaa jäädä esimerkiksi piilevä homevaurio selvittämättä. Se johtaa pahimmillaan kalliisiin korjauksiin, pitkiin oikeudenkäynteihin ja terveyden menetykseen. Toisinaan korjauksia tehdään turhaan.

Maaliskuun lopussa HS kertoi näyttelijä Sanna Stellanista, jonka omakotitalo paljastui homepommiksi.

Viisihenkinen perhe hankki talon nelisen vuotta sitten ja teetti kaksi kuntotarkastusta. Hometaloksi rakennus paljastustui vasta vuosi sitten kattoremontin yhteydessä. Talo jouduttiin remontissa käytännössä rakentamaan uudelleen. Lisäkuluja perheelle tuli 200 000 euroa, muttta laaja kotivakuutus ei korvannut niistä senttiäkään.

HS KOKOSI ohjeet, joiden avulla voi arvioida, onko kuntotarkastaja amatööri vai ammattilainen.

1. Tarkista titteli

Laki ei määrää, mitä kuntotarkastajan täytyy osata, mutta muutamia titteleitä saavat käyttää vain tietyn pätevyyden hankkineet ammattilaiset.

Rakennusterveysasiantuntijana (RTA) voi työskennellä, kun on suorittanut RTA-opinnot ja lopputyön. Sitä ennen pitää olla tutkinto esimerkiksi talonrakennus- tai lvi-alalta ja kolmen vuoden työkokemus. Monet ovat rakennusmestareita.

Sisäilma-asiantuntijan (SISA) pätevyyden saa erityisellä koulutuksella, korkeakoulututkinnolla luonnontieteiden, ympäristötieteiden ja ympäristöterveyden alalta ja vähintään kolmen vuoden työkokemuksella rakennusten kuntoon ja terveyshaittoihin liittyvissä tutkimustehtävissä.

Rakennusterveys- ja sisäilma-asiantuntijat voivat hakea maksullista VTT:n henkilösertifikaattia, joka on voimassa vuoden kerrallaan. Sertifikaatin voimassaolo edellyttää asiantuntijalta raportointia työkohteista ja täydennyskoulutuksesta.

Asuntokaupan kuntotarkastajalla (AKK) ja rakennuksen kuntoarvioijalla (PKA) tulee olla esimerkiksi rakennus-, lvi- tai kiinteistöalan tutkinto ja viiden vuoden työkokemus. Lisäksi on läpäistävä alan pätevyysrekisteriä ylläpitävän Fisen koe.

Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat (HTT). Titteliä käyttävien asiantuntijoiden pitää käydä HTT-koe, suorittaa talonrakennusalan tutkinto ja hankkia kymmenen vuoden työkokemus.

Jos kuntotarkastajana käyttää näitä asiantuntijoita, kannattaa ammattitiedot tarkistaa niitä ylläpitävistä rekistereistä.

Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö Esko Lindblad mittaa pesuhuoneen lattian kosteutta 80-luvulla rakennetussa omakotitalossa Espoossa. Kuva Kimmo Räisänen.

2. Selvitä referenssejä

Koulutuksen, työkokemuksen ja mahdollisten henkilösertifikaattien lisäksi kannattaa kysellä kuntotarkastajan aiempia asiakkaita.

Tutkinto ei kuitenkaan takaa ammattitaitoa. Kuntotarkastajissa on myös kokeneita ammattilaisia, jotka ovat hankkineet asiantuntemuksensa pitkällä työkokemuksella, sanoo VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija Hannele Rämö Asumisterveysliitosta.

Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö ja Fisen kuntotarkastajalautakunnan puheenjohtaja Esko Lindblad suosittelee valitsemaan kuntotarkastajan, jolla on kokemusta kuntotarkastettavan talon kaltaisista kohteista.

”Jos myynnissä oleva talo on vanha, on tärkeää, että kuntotarkastaja tuntee juuri vanhoja taloja.”

Rämön mukaan omakotitalojen kuntotarkastajalle on hyödyksi muun muassa kokemus pientalojen rakentamisesta ja taloissa käytettyjen rakennusmateriaalien tuntemus.

Valesokkeli on yksi pientalojen riskirakenteista, näyttää Esko Lindblad. Kuva Kimmo Räisänen. 

3. Älä ota halvinta

Kuntotarkastuksen maksaa joistakin sadoista muutamiin tuhansiin euroihin. Rahamäärä voi tuntua suurelta, mutta kuntotarkastuksessa ei kannata pihistellä.

Nuukuus saattaa kostautua myöhemmin suurina oikeudenkäyntikuluina, kun asuntokaupan osapuolet riitelevät tuomioistuimessa rakennuksen piilevistä virheistä.

Lindbladin mukaan hälytyskellojen pitäisi soida, jos myyjä ei suostu kuntotarkastukseen eikä -tutkimukseen. Silloin asuntoa ei kannata ostaa. Jos taas kuntotarkastus on erikoisen halpa, kuntotarkastaja ei todennäköisesti ole pätevä.

Yleensä kuntotarkastuksen maksaa kiinteistön omistaja, siis myyjä. Joskus myyjä ja ostaja jakavat kuntotarkastuksen kustannukset puoliksi. Harvinaisempaa on, että ostaja maksaa kuntotarkastuksen.

”Jos ostajaehdokas teettää tarkastuksen eikä osta taloa, tarkastusraportti jää hänelle hyödyttömäksi kustannukseksi”, sanoo asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Tiina Koskinen-Tammi.

Lindblad muistuttaa, että tällaisessa tilanteessa kuntotarkastusraportista ei hyödy varsinkaan myyjä, koska raportti on maksajan omaisuutta.

”Ostaja ainakin saa tiedon, jota on hakemassa.”

Esko Lindblad testaa merkkisavun avulla poistoilmaventtiilin toimintaa. Kuva Kimmo Räisänen.

4. Tunnista amatööri

Huono kuntotarkastaja arvioi asunnon pikaisesti. Kunnollinen kuntotarkastus voi kestää jopa kokonaisen työpäivän, Lindblad selvittää.

Perusteelliseen kuntotutkimukseen kuuluu näytteiden ottaminen rakenteista. Näytteet pitää ottaa puhtailla välineillä ja toimittaa tutkittavaksi Eviran hyväksymään laboratorioon.

Näytteet otetaan kohdasta, joka on vaurioitunut eniten tai jossa vaurioiden todennäköisyys on suurin. Lisäksi tulee ottaa vertailunäytteitä kohdista, joissa vaurioita ei mitä todennäköisimmin ole.

Rämön mukaan kuntotarkastuksista uupuvat monesti havainnot hajuista.

”Rakennuskannassa on paljon erilaisia haitta-aineita. Jos kuntotarkastaja haistaa rakennusta tutkiessa jonkin poikkeavan hajun, se tulee merkitä kuntotarkastusraporttiin.”

Siksi kotona ei kannata keittää kahvia eikä leipoa pullaa ennen kuntotarkastusta. Niiden tuoksu peittää hajut.

Hyvä kuntotarkastaja on puolueeton eikä mielistele tilaajaa. Hän kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.

Välittäjän suosittelema tarkastaja on riski, koska välittäjän intresseissä on myydä kohde nopeasti. Silloin ei pakolla ole aikaa ottaa näytteitä rakenteista eikä odotella niiden laboratoriotuloksia.

70-luvulla rakennetussa talossa on paljon ongelmakohtia. Kuva Kimmo Räisänen.

5. Kysy ”tyhmiä”

Kuntotarkastajalletulee kertoa kaikki taloon ja sen kuntoon liittyvät tiedot totuudenmukaisesti. Sekä myyjän että ostajan on hyvä olla mukana kuntotarkastuksessa.

Ennen kuntotarkastusta kannattaa tutustua huolella Rakennustiedon julkaisemaan suoritusohjeeseen ja tilaajan ohjeeseen asuntokaupan yhteydessä tehtävästä kuntotarkastuksesta. Niistä selviää, mitä kaikkea kuntotarkastuksessa tulee tehdä.

Kun kuntotarkastus on tehty, kuntotarkastaja käy läpi tarkastuksen tulokset. Jos jotain ei ymmärrä, tarkastajaa pitää pyytää selittämään asia uudelleen selkokielellä.Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö Esko Lindblad tarkistaa, johdetaanko sadevedet oikein pois rakennuksen perustusten läheltä. Kuva Kimmo Räisänen.

Mikä on kuntotarkastus ja mikä kuntotutkimus?

Kuntotarkastus on hyvä tehdä aina kiinteistökaupassa ja kuntotutkimus tarvittaessa, jos tarkastuksessa ilmenee jotain epäilyttävää.

Kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti, eikä siinä rikota rakenteita. Tavoitteena on selvittää puolueettomasti myyjälle ja ostajalle rakennuksen kunto, korjaustarpeet, riskit ja mahdolliset korjaustoimenpiteet.

Kuntotarkastuksessa rakenteesta otetaan näytteitä, jotka tutkitaan laboratoriossa. Tarkoituksena on tutkia mahdollisen vaurion laajuus ja aiheuttaja ja antaa tarvittavat ehdotukset jatkotoimenpiteistä.

Molemmista tulee saada kattava kirjallinen ja ymmärrettävällä kielellä kirjoitettu raportti.

Näin reklamoit huonosta kuntotarkastajasta

Vaikka kuntotarkastajan taustat selvittäisi kuinka huolellisesti, aina on riski, että tarkastaja työskentelee hutiloiden ja tekee virheitä.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tilaajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai palkkion palautusta, jos kuntotarkastajan työ ei vastaa sitä, mitä on sovittu.

Asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Tiina Koskinen-Tammi muistuttaa, että huono kuntotarkastus voi aiheuttaa satoja kertoja isommat vahingot kuin palkkio on ollut. Silloin palkkion palautus ei paljon auta.

”Kuntotarkastusyritys on vastuussa virheellisen palveluksensa aiheuttamasta vahingosta. Kuntotarkastussopimuksen ehto, jossa tarkastajan vahingonkorvausvastuu on rajattu vain palkkion määrään eli virhe oikeuttaisi vain palkkion palautukseen, ei ole sitova.”

Reklamaatio kunto­tarkastus­yritykseen pitää tehdä kohtuullisessa ajassa eli joidenkin viikkojen kuluessa siitä, kun virhe on havaittu.

Jos virhe selviää vasta kaupanteon jälkeen ja ostaja katsoo, että se olisi pitänyt havaita jo kuntotarkastuksessa, ostajan tulee reklamoida sekä myyjää että kuntotarkastusyritystä, Koskinen-Tammi sanoo.

Apua reklamaation laatimiseen saa kuluttajaoikeusneuvojilta. Ellei riita ratkea, voi valituksen tehdä kuluttajariitalautakuntaan ja viime kädessä asian viedä tuomioistuimeen.

Kuntotarkastuksen ei kuitenkaan vastaa rakennuksen piilevistä virheistä, jotka eivät ole tulleet ilmi kuntotarkastuksessa. Niistä vastaa myyjä.

Vaikka myyntikohteen markkinoinnissa korostettaisiin, että asunnossa on tehty kuntotarkastus, talo ei välttämättä ole virheetön, Kilpailu- ja kuluttajavirasto muistuttaa.

Kuntotarkastaja mittaa tarvittaessa kosteuden myös seinän sisältä. Kuva Mika Ranta / HS. 

Fakta: Löydä asiantuntija

Pätevöityneitä kuntotarkastajia voi etsiä esimerkiksi näistä rekistereistä:

  • Fise.fi 
  • Kauppakamari.fi/tavarantarkastus 
  • Kuntoarviot.net 
  • Vtt-todistus.fi 
  • Apua saa myös Hengitysliiton sisäilma- ja korjausilmaneuvonnasta, p. 020 757 5181. 

Tutustu myös Asunnon osto-oppaaseen.