HS: Nämä asiakirjat tarvitaan asuntokaupassa – ja kuusi muuta ohjetta myyntiin

Asunnon myyntiä varten voi etsiä netistä valmiin kauppakirjapohjan, mutta se kannattaa tarkistuttaa pankissa tai lakimiehellä.

1. Hanki asiakirjat

Isännöitsijältä saat asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää yhtiövastikkeen suuruus ja se, onko asunnolla yhtiövelkaa.

Yhtiöjärjestykseen on kirjattu asuntoon oikeuttavien osakkeiden numerot.

Lisäksi tarvitaan taloyhtiön tilinpäätös, talousarvio, asunnon pohjapiirros ja energiatodistus.

Kunnossapitosuunnitelmassa kerrotaan taloyhtiön kunnosta ja korjaustarpeista.

2. Määrittele hinta

Kaupat syntyvät todennäköisesti helpommin, jos hintapyyntö on oikea.

Alueen hintatasoa voi seurata netin ja lehtien myynti-ilmoituksista. Toteutuneista kaupoista saa tietoa Asuntojen hintatiedot –sivulta.

Kiinteistövälittäjät tekevät yleensä hinta-arvion ilmaiseksi, mutta he haluavat tietysti päästä itse myymään asunnon.

3. Tee myynti-ilmoitus

Asuntoja voi myydä verkossa esimerkiksi Oikotie ja Etuovi -sivustoilla rajattoman ajan.

Kerro ilmoituksessa kattavasti asunnosta ja lähialueesta, mutta älä jaarittele.

Perusteelliset tiedot taloyhtiöstä antavat asiantuntevan kuvan. Jos et ole tottunut kuvaaja, harkitse valokuvauksen tilaamista ammattilaiselta.

4. Järjestä näyttö

Ilmoita näytön ajankohta hyvissä ajoin myynti-ilmoituksen yhteydessä.

Siivoa koti perusteellisesti, raivaa ylimääräiset tavarat pois ja tuuleta hyvin.

Varmista, että osaat vastata ostajien kysymyksiin ja kerro kotisi puutteista avoimesti.

Voit myös laatia myyntiesitteen esimerkiksi nettipalveluita apuna käyttäen. Muista lisätä yhteystiedot.

5. Arvioi tarjousta

Pyydä tarjous kirjallisena. Tarjoukseen kirjataan muun muassa kauppahinta, käsirahan määrä, kaupanteon ajankohta sekä takaraja, jolloin asunto vapautuu ja omistusoikeus siirtyy.

Yleensä käsiraha on osa lopullista kauppahintaa. Sitä ei palauteta, jos ostaja vetäytyy tarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Kaupat voi varmistaa myös vakiokorvauksella. Ostaja tai myyjä maksaa korvauksen, jos vetäytyy kaupasta ehtojen hyväksymisen jälkeen.

Hyväksytty tarjous sitoo yhtä lailla myyjää ja ostajaa.

6. Tee tai teetä kauppakirja

Voit etsiä kauppakirjalle valmiin pohjan netistä, mutta tarkistuta asiakirja pankissa tai lakimiehellä.

Luonnehdi asunnon kuntoa ja kerro myös virheistä.

Kirjaa yksiselitteisesti, milloin ja miten kauppahinta maksetaan myyjälle ja milloin omistusoikeus ja asunnon hallinta siirtyvät ostajalle.

Mainitse, että ostaja maksaa varainsiirtoveron.

7. Rahat käteen

Varmista, että kaikki asunnon omistajat tulevat allekirjoittamaan kauppakirjan ja että kaikki heistä ovat päätösvaltaisia.

Luovuta ostajalle asunnon osakkeet. Ostaja maksaa kauppahinnan.

Voit asua asunnossa vielä kaupan jälkeen, jos hallintaoikeuden luovuttamisesta on sovittu erikseen. Jos hallintaoikeus siirtyy vasta myöhemmin, kirjaa kauppakirjaan, kuka vastaa ylläpitokustannuksista.

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran 8.11.2015.

Videolla Petri ja Susanna Hyypiä kertovat, millaista on myydä asunto itse. Pariskunta myi kolmion Helsingin Laajasalosta syksyllä 2015.

Kun olet ostamassa asuntoa, tutustu siihen kunnolla

Tee tarjous vasta, kun tiedät mitä olet ostamassa, millä ehdoilla ja mihin sinulla on varaa.

Neuvottele aina ensin pankin kanssa. Selvitä myös asumiskulut. Niitä ei näe yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Kirjallinen tarjous on aina sitova. Suullinenkin voi olla, jos sille on todistaja. Katso mihin sitoudut, kun teet tarjouksen välittäjän lomakkeelle tai internetissä. Joudut ehkä maksamaan korvauksen, jos perut tarjouksen.

Tutki paperit. Pyydä esite ja kopiot muista asuntoon liittyvistä asiakirjoista ja säilytä ne. Ota selvää, millainen on taloyhtiö ja asukkaan kunnossapitovastuu.

Tutustu asuntoon kunnolla. Pyydä tarvittaessa yksityisnäyttö. Ota mukaan joku, jolla on kokemusta asunnoista tai asuntokaupasta. Kalusteita ei saa siirtää, mutta pintaviat pitäisi huomata jo esittelyssä.

Kysy. Välittäjän on kerrottava ostajalle kaikista kauppaan liittyvistä asioista. Kysy, mitä lunastuslauseke, vuokratontti tai muut vaikeat termit tarkoittavat. Tarkista, mitä isoja remontteja on tehty ja mitä on odotettavissa. Jututa myös naapureita.

Tarjouksen voi perua vain niistä syistä, jotka tarjoukseen kirjataan. Esimerkiksi perun tarjouksen, jos pankki ei myönnä lainaa, en saa omaa asuntoani myytyä tai jos myyjä ei hyväksy tarjoamani hintaa määräajassa.

Jos ehtona on kosteusmittaus, selvitä myös seuraukset. Jos remontoitavaa löytyy, haluatko perua tarjouksen?

Kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus. Jos asunnosta on annettu väärää tietoa tai siitä löytyy vika, josta ei ole kerrottu ostajalle, siitä on kerrottava myyjälle.

Asuntokaupan tärkeät termit

Kauppakirja. Ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka viimeistelee kaupan.

Kosteusmittaus. Kosteusmittaus kertoo asunnon mahdollisista kosteusvaurioista. Kosteus voidaan mitata sisäilmasta, pinnoilta, tuuletustiloista tai rakenteista.

Kuntotarkastuksia tehdään pääasiassa omakotitaloissa. Kuntotarkastus on pintatarkastus, joka kertoo asunnon yleiskunnosta ja riskeistä, ei rakenteissa olevista ongelmista. Kuntotutkimus tai -kartoitus on tarkempi tutkimus rajatusta ongelmasta.

Käsiraha. Käsiraha sitoo kaikkia. Jos ostaja maksaa asunnosta käsirahan tarjouksensa vakuudeksi, välittäjä ei saa ottaa tarjouksia muilta.

Jos ostaja peruu kaupan sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, hän menettää koko käsirahan. Jos taas myyjä peruu kaupan, hänen pitää palauttaa käsiraha ja maksaa saman verran korvausta.

Käsiraha on enintään neljä prosenttia asunnon myyntihinnasta. Käsirahan voi korvata sopimussakko, joka on maksettava, jos myyjä tai ostaja peruu asuntokaupan.

Luovutusvoittovero. Luovutusvoittoveroa maksetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta. Myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa, jos hän on omistanut asunnon ja asunut siinä keskeytyksettä vähintään kaksi vuotta.

Myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta (mh) on myyjälle maksettava raha.

Velaton hinta (vh) sisältää myyjälle maksettavan rahan ja asunnon osuuden taloyhtiön veloista.

Taloyhtiön velkaa lyhennetään yhtiövastikkeessa tai sen voi maksaa kerralla pois.

Kumpikaan hinta ei sisällä varainsiirtoveroa. Asunto-osakkeissa vero on kaksi prosenttia velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Ostotarjous tai tarjous. Ostajan tekemä tarjous asunnosta. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, se sitoo myös häntä.

Taloyhtiö. Taloyhtiön virallinen nimi on asunto-osakeyhtiö. Siinä on useita osakkaita. Asunto-osakekaupassa myydään asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita.

Vakuutukset. Kotivakuutus ei sisälly vastikkeeseen. Tarkista, millaisia vahinkoja taloyhtiön vakuutus ei kata.

Välityspalkkio. Välittäjän palkkion maksaa se, joka on tehnyt sopimuksen välittäjän kanssa. Palkkio maksetaan, kun kauppakirja on tehty. Palkkiota ei saa takaisin, jos kauppa perutaan.

Välittäjä voi vaatia myyjältä jälkipalkkion, jos asunto myydään välityssopimuksen jälkeen ja välittäjä on vaikuttanut olennaisesti kauppaan. Hän on esimerkiksi neuvotellut ostajan kanssa tarjouksesta välitysaikana.

Palkkiota ei voi vaatia, jos sitä ei ole mainittu välityssopimuksessa. Jälkipalkkioaika loppuu kuusi kuukautta sopimuksen jälkeen. Jälkipalkkiota ei tarvitse maksaa, jos uusi välittäjä myy asunnon. Välittäjien pitää sopia asia keskenään.

Välityssopimus. Välittäjän kanssa tehty sopimus. Virallinen nimi on toimeksiantosopimus.

Yhtiövastike. Taloyhtiössä maksetaan yhtiövastiketta. Summa ei ehkä selviä yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Hoitovastikeella maksetaan taloyhtiön hoitokulut, rahoitusvastikkeella taloyhtiön laina. Jotkut taloyhtiöt perivät myös korjausvastiketta, jolla varaudutaan isoihin remontteihin.

Lisäkuluja voi tulla esimerkiksi vesimaksusta, autopaikasta, hissistä, saunavuorosta, pesutuvasta ja laajakaistasta. Tarkista myös, kuuluvatko asunnon sähkö ja lämmitys vastikkeeseen.

Lähteet: Hyvän välitystavan ohje, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto, Kuluttajaneuvonta, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Isännöintiliitto, ensiasunnon ostaneet Sanna Reichmuth ja Henna Väätäinen.

Teksti: HS Koti-liite Eija Kautonen, Sanna Sevänen
Kuvat: Vesa Moilanen, Lauri Lähteenmäki, video Kimmo Räisänen