Miten myyn omakotikiinteistön?

Tämä on yksikertainen tiivistelmä, joka ei kuvaa kaikkia tapauksia kiinteistön myymisessä. Tässä on tarkoitus kuvata sinulle normaalin omakotitalokiinteistön myymistä itse yksiosaisilla kaupoilla. Kiinteistöä eli tonttia talolla tai ilman ei yleensä suositella itse myymään ilman kokenutta kiinteistönvälittäjää. Tämä johtuu siitä, että kaupan on noudatettava tarkasti lainsäädäntöä, ns. Maakaaren säännöksiä. Eteen voi tulla erikoisuuksia ja yksityiskohtia. Jos ryhdyt itse myymään, huomioi ainakin seuraavaa:

VALMISTAUTUMINEN

Asiakirjojen kokoaminen

Valmistaudu huolella myyntiin. Haluat varmasti antaa ostajille luotettavan kuvan.

Laadi jonkinlainen esittely, jossa kerrot kiinteistöstä kaiken minkä tiedät. Katso netistä kiinteistöjen myynti-ilmoituksia. Kunnalta saat tietopalvelutulosteen, jossa kerrotaan mm. tontilla sijaitsevan rakennuksen tai rakennuksien tarkoitus, määrät ja pinta- ja kerrosalat. Ole tarkkana mikä on asuintilaa ja mikä muuta tilaa. Pyydä Maanmittauslaitokselta kiinteistön lainhuutotodistus, joka todistaa omistusoikeutesi myytävään kiinteistöön, rasitustodistus, jossa kerrotaan mahdolliset kiinnitykset, erityiset oikeudet, ulosmittaukset ja muut käyttö- tai vallintarajoitukset sekä kiinteistörekisteriote, jossa näkyy kiinteistömuodostamista koskevat tiedot, kiinteistöön liittyvät oikeudet ja rasitteet, kiinteistötunnus ja sen pinta-ala. Jos kiinteistössä on osaomistajien tekemä hallinnanjakosopimus tai kiinteistöön kirjattu vuokrasopimus, tarvitset myös näistä asiakirjat.

Kunnan kaava-merkinnöistä saat alueen kaavamääräykset (asema- tai yleiskaava), jotka poikkeavat alueittain ja ovat tärkeitä tietää. Kaavamerkinnöistä ilmenee myös alueen tehokkuusluku, joka kertoo sinulle yhdessä rakennetun alan ja tontin alan kanssa mahdollisen jäljellä olevan rakennusoikeuden. Rakennusoikeus saattaa olla kiinteistösi arvoa kohottava seikka. Kunnan karttapalvelusta (pääkaupunkiseudulla hyvät) tai Maanmittauslaitokselta saat monenmoiset kartat, joita myynnissä tarvitset: tontti-, kaupunki-, johto-, asemakaavakartat yms. Tarvitset energiatodistuksen kiinteistöstä, joka on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Asuinrakennuksen pohjakuvan tulisi olla selkeä (kaikista kerroksista) ja ainakin suuntaa antava. Onko kiinteistöllä kiinnityksiä? Ovatko nämä panttikirjat kotona vai pankissa?

Mieti myös mitä kaikkea mahdollista irtaimistoa kauppaan mahdollisesti kuuluu

Kuntotarkastus kosteusmittauksineen on ehkä syytä tehdä juuri ennen myyntiä jonkin asiallisen tahon avulla. Tällaista raporttia ostajaehdokkaat yleensä ensimmäiseksi kysyvät. Muista koota kaikki tekemäsi muutostyöt mahdollisimman tarkasti paperille. Kaikki virheet on myös kerrottava tarkasti ostajaehdokkaalle. Nämä ovat virheitä mitä ostaja ei voi havaita, mutta jotka sinä tiedät. Esimerkkinä vaikkapa asia, joka ilmenee vain tiettynä vuodenaikana.

Hinnoittelu

Kiinteistön hinnan arviointi on vaikeaa. Tässä kohtaa kokenut välittäjä olisi paikallaan. Myyntihintoja vastaavista on vaikea saada ja oikeastaan jokainen kiinteistö on aivan oman yksilönsä. Tässä voit turvautua muihin ilmoituksiin ja muistaa, että myynti-ilmoituksissa hinnat ovat hintapyyntöjä. Harvoin kiinteistön kohdalla myyjä saa sitä mitä pyytää. On tärkeää olla realisti, ettei myynti pitkity.

Stailaus

Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon turhaa tavaraa. Esimerkiksi koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Laita tuoreita kukkia eteiseen tai muualle, jos voit. Vie liikoja huonekaluja pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu koti vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä. Omakotitalossa pihankin pitää olla siisti ja istutukset kauniita. Talvella on hyvä luoda lumet siististi ja hiekoittaa kulkuväylät. Muista valaistus pihallakin.

Kuvat

Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa.  Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko talossa joitain tärkeitä yksityiskohtia sisällä tai ulkona, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa tai kuvaa, jossa piha näkyisi hyvin.

Netti-ilmoitus

Tässä kohtaa voit tutkia muita ilmoituksia nettisivuilla. Mitä asioita on syytä kertoa? Laita pohjakuvan kanssa noin 10-15 kuvaa julkisivu- ja pihakuvien kanssa. Entä pitäisikö talvella olla joku kesäkuva pihasta? Katso Oikotien sivuilta ohjeet.

KIINTEISTÖN ESITTELY JA NEUVOTTELU

Esittely

Toivottavasti esittelyyn sattuu hyvä ilma. Taloa ja pihaa kun pitää ulkonakin tutkiskella. Vaikka kuntotarkastus onkin tehty, saattaa ostaja haluta katsoa salaojakaivot, katot, alapohjat ja kaikenlaista muuta mikä häntä kiinnostaa. Pidä kaikki edellä mainitut paperit ja kuntotarkastus esillä. Ainakin kuntotarkastusraporttia on syytä olla kopioituna joitakin kappaleita, jotta ostajaehdokas saa rauhassa tutustua siihen kotonaan.

Neuvottelu

Ostajan kanssa tehdään esisopimus kirjallisesti, missä kaikki asiat tulevasta kaupasta sovitaan. Tässä voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. (Esisopimuksesta: Maakaaren 1. osa, 2. luku, 7§). Sovi  esisopimuksessa heti mahdollisimman tarkasti ostajan kanssa ainakin seuraavat seikat, (tässä yksinkertaisimmillaan): kauppahinta ja/tai muu vastike, mahdollinen käsiraha, maksuaikataulu, kaupantekoaika ja -paikka, kiinteistön hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista kiinteistöön kohdistuvista maksuista ja vakuutuksista ). Omistusoikeushan voi olla aikaisemmin kuin hallintaoikeus. Esisopimuksessa olisi hyvä olla myös mahdolliset korvaukset ja toimintatavat esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että ostaja vetäytyy tai maksu viivästyy jne. (Maakaari 1. osa, 2. luku, 2 ja 5 §.) Huomaat, että monia asioita tulee miettiä.

KAUPPAKIRJA JA KAUPAT

Kauppakirjaan tulee kaikki esisopimuksessa mainitut asiat. Tämäkin tulee tehdä määrämuotoisena siten kuin laissa sanotaan; Maakaaren mukaan. Kauppakirjassa tulee olla vähintään luovutustarkoitus, yksilöity kohde eli luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta. (Lakitekstissä puhutaan luovutuksesta.) Lisäksi on syytä laittaa kaikki kaupan ehdot, korvaukset, mahdollinen käsiraha, kiinteistön mahdolliset rasitukset ja kiinteistöön kuuluvien sopimusten siirtymiset. Asiakirjat, joihin ostaja on tutustunut voi myös kirjoittaa kauppakirjaan. Siihen voi myös laittaa tietoja kiinteistön kunnosta, kuntotarkastusraportin liitteeksi, seikat, joista ostaja on tietoinen tai mihin hän on tutustunut yms. Kauppakirjaan tulee kirjoittaa myös mistä lähtien ostaja on vastuussa kiinteistöveron maksusta ja milloin vaaranvastuu siirtyy. Jos kauppaan liittyy suuri tai arvokas irtaimisto, voi ostajan kanssa miettiä kannattaako se jättää kaupan ulkopuolelle ja myydä erikseen. Jos se liitetään kauppahintaan, ostaja maksaa senkin osalta varainsiirtoveron. Netissä kannattaa tutustua eri kauppakirjamalleihin. Muista, että jos kiinteistöllä on velkakiinnityksiä, tulee sinun luovuttaa kaupantekohetkellä nuo panttikirjat ostajalle vapaina kaupanteossa. Ne tulee luonnollisesti luetella numeroituna kauppakirjassa.

Kaupanvahvistaja

Kiinteistökaupoille tarvitaan julkinen kaupanvahvistaja. Hänet saa kunnalta, kaupungilta ja maistraatista. Pankissa voi olla oma kaupanvahvistaja. Maanmittauslaitoksen sivuilta löydät tästäkin hyvät neuvot. Tilaa kaupanvahvistaja ajoissa ja sovi maksusta ostajan kanssa. Nykyään voi tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä verkkopalvelussa kiinteistökaupan, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita. Selvitä tässäkin tapauksessa kaupanteosta koituvat maksut ja sovi ostajan kanssa, jos haluatte jakaa ne.

Koska kiinteistökaupan tulee olla määrämuotoinen ja se on ylipäätään vakava asia on siksi syytä harkita vakavasti kokeneen  laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) käyttöä kiinteistön myynnissä.

 

Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi