HS: Koti vaihtui ilman mokia – täsmäneuvot asunnonvaihtoon

HS tutki, mihin kannattaa sijoittaa 250 000 euroa asuntorahaa väliaikaisesti ja paljonko sille saa tuottoa.

Kuva Kimmo Räisänen. 

 

HELSINKILÄINEN Huikurien perhe myi vanhan pientalokotinsa Tapaninvainiossa ja osti tilalle kerrostalokodin Oulunkylästä, parempien liikenneyhteyksien ääreltä.

Nelihenkinen perhe muutti kolme vuotta sitten valmistuneeseen kerrostaloon viime elokuussa. Evakkoaikaa uuden ja vanhan kodin välissä oli vain viikko.

Tapaninvainioon jäi pientalo omine pihoineen. Tosin äiti Kaisa Huikuri sanoo, ettei oma piha ole enää yhtä tärkeä. Ovathan lapsetkin jo 11- ja 13-vuotiaita. Sitä paitsi Oulunkylän kodissa on iso parveke.

     Sijainti, sijainti ja sijainti.

TÄRKEINTÄ uudessa kodissa on sen sijainti – se, että Taavi-pojan kouluun on 300 metrin kävelymatka ja että Liina-tytär pääsee bussilla omaan kouluunsa ihan kodin vierestä. Ja se, että Oulunkylässä on lähikirjasto, kaupungin tenniskenttä ja muita palveluita.

”Täältä pääsee myös helpommin keskustaan elokuviin ja keikoille, mikä on meille vanhemmille tärkeää. Ei niin, että kävisimme niissä yhtenään, mutta ne ovat tärkeä osa Helsingissä asumista”, kertoo Kaisa Huikuri.

HUIKUREIDEN asunnonvaihto alkoi noin vuosi ennen muuttoa. He palkkasivat kiinteistönvälittäjän myymään Tapaninvainion-kotia, kävivät pankissa keskustelemassa siitä, minkälaiseen asuntoon on varaa ja seurasivat myytäviä asuntoja Oikotiellä.

Danske Bankin liiketoimintajohtaja Asko Mikkonen suosittelee kaikkia asunnon vaihtoa suunnittelevia tulemaan pankkiin parikin kertaa – ensimmäisen kerran heti, kun ajatus asunnonvaihdosta on herännyt.

”Pankin kanssa katsotaan yhdessä, mikä on markkinatilanne ja mitä vanhalle asunnolle tehdään. Asiakkaan ja pankin kannattaa sopia raamit uuden asunnon ostoon.”

Toisen kerran pankkiin on syytä tulla, kun vanhasta asunnosta on saatu ostotarjous.

PANKIT eivät automaattisesti edellytä vanhan asunnon myymistä ensin, mutta tilanne katsotaan tapauskohtaisesti.

Asiaan vaikuttaa muun muassa se, missä vanha asunto sijaitsee ja kuinka paljon siinä on velkaa. Pankki arvioi myös sitä, miten asiakkaan puskurit riittävät eli miten hyvin hän on varautunut siihen, jos asunto ei menekään nopeasti kaupaksi.

”Myös ostettava kohde vaikuttaa”, Mikkonen muistuttaa.

Asiantuntijat ovat varsin yksimielisiä siitä, että yleensä vanha asunto on viisaampaa myydä ensin.

Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen uskoo, että stressi vähenee, jos vanhaa asuntoa saa myydä kaikessa rauhassa.

”Sitten pitää vain hyväksyä se, että asutaan vähän aikaa vuokralla”, sanoo Rytkönen.

Siihen hän suosittelee suhtautumaan kuin retkeen. Rytkösen mielestä tilapäinen vuokralla-asuminen on hieno mahdollisuus tutustua vaikka Kontulaan. ”Tai Punavuoreen. Todennäköisesti aika vuokralla jää kuitenkin lyhyeksi.”

 

Lue alta tärkeimmät vinkit asunnonvaihtoon. Huikurien tarina jatkuu neuvojen jälkeen. 

10 neuvoa asunnonvaihtajille
1.    MENE PANKKIIN. Kun ajatus asunnonvaihdosta herää, keskustele oman pankkisi kanssa asumistoiveistasi ja tulevaisuuden suunnitelmista. Pankki antaa hyvät raamit. Osa pankeista voi pitää ensimmäisen lainaneuvottelun myös verkossa.

2. SEURAA TARJONTAA. Pääset kartalle sekä tarjonnasta että oman asuntosi mahdollisesta arvosta.

3. MYY VANHA. Ole realisti myyntiajan suhteen. Jos et pysty hinnoittelemaan kotiasi, palkkaa kiinteistönvälittäjä. Ihannetapauksessa välittäjä pystyy antamaan arvion myös asunnon myyntiajasta.

4. TILAPÄINEN MUUTTO. Jos haluat myydä vanhan asuntosi ensin, varaudu muuttamaan tilapäisesti vuokralle. Selvitä, mistä löytyy sopivia vuokra-asuntoja ja tarvittaessa varasto tavaroille.

5. MENE UUDESTAAN PANKKIIN. Kun kaupat vanhasta asunnosta on sovittu, pyydä pankista lainatarjous. Lainaneuvotteluissa on apua, jos tiedät jo, minkä hintaluokan asunnon haluaisit ostaa.

6. MENKÄÄ YHDESSÄ. Jos teitä on kaksi muuttamassa yhteen, käykää pankissa yhdessä, vaikka ottaisittekin omat lainat.

7. LASKE LAINAT. Jos nykyisessä asuntolainassasi on hyvin alhainen marginaali, pidä vanha laina. Marginaalit olivat pienimmillään vuosina 2005–2006. Laske pankin kanssa, pystytkö esimerkiksi laina-aikaa pidentämällä ottamaan lisälainan vanhan lainan rinnalle vai kannattaako neuvotella kokonaan uusi laina.

8. KILPAILUTA. Jos päädyt neuvottelemaan kokonaan uudesta lainasta, laina kannattaa kilpailuttaa. Pyydä tarjous vähintään 3–4 pankista.

9. LÄHDE NÄYTÖILLE. Kun olet saanut lainalupauksen, voit turvallisin mielin lähteä katsomaan uutta kotia. Voit tehdä tarjouksen heti, kun sopiva koti tulee vastaan. Myös kiinteistönvälittäjiä kiinnostavat asiakkaat, joilla on lainalupaus. Saadakseen asunnonvaihtoketjun liikkeelle he mielellään vinkkaavat myynnissä olevista kohteista.

10. ÄLÄ STRESSAA. Muista, että kodin vaihto vie aikansa. Kasvukeskuksissa tehdään asuntokauppoja ympäri vuoden, joten kaikki kuukaudet ovat yhtä hyviä ajankohtia myydä ja ostaa. Myymisellä tai ostamisella on harvoin kiire.

Neuvoja antoivat: Danske Bankin liiketoimintajohtaja Asko Mikkonen, Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen, SP-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen, OP Kiinteistökeskuksen kiinteistönvälitysjohtaja Max Meder ja Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna. 

 


Huikurien Taavi-poika näyttää korttitemppuja vanhemmilleen Kaisalle ja Rikulle.  Kuva Kimmo Räisänen. 

 

HUIKUREIDEN pankki ei edellyttänyt vanhan asunnon myymistä. Kaisa Huikuri sanoo kuitenkin, etteivät he edes harkinneet asiaa. ”Ei olisi tullut kysymykseenkään, että omistaisimme kaksi asuntoa yhtä aikaa.”

Siksi perhe oli varautunut muuttamaan tilapäisesti vuokralle. Perhe kuitenkin selvisi vain viikon evakolla.

Danske Bankin Mikkosen mukaan suomalaisten asumishaaveet ovat realistisia. Ihmiset ymmärtävät, mihin rahat riittävät. Harva hakee ylipitkää ja ylisuurta asuntolainaa.

Kiinteistönvälittäjä vahvistaa asian. OP Kiinteistökeskuksen kiinteistövälitysjohtaja Max Mederin mukaan ihmiset tietävät hyvin, mitä etsivät.

”Suomalainen ei suhtaudu asuntokauppaan kevyesti vaan asunnon vaihto suunnitellaan tosi tarkkaan.”

     Paras tilanne on niillä, joilla on hyvällä paikalla yksiö tai kaksio.

VIELÄ vuosituhannen vaihteessa pääkaupunkiseudulla jylläsi niin sanottu Nurmijärvi-ilmiö.
Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna muistelee, miten perheen perustaneet sinkut halusivat ostaa suoraan ison omakotitalon.

”Suomalainen asumiskulttuuri muuttui kerralla saksalaiseksi.”

Ja pankit rahoittivat ihmisten haaveet.

AIKA ON nyt toinen. Jos silloin meni hankkimaan ison ja kalliin talon syrjässä julkiselta liikenteeltä, taloa voi nyt olla vaikea saada kaupaksi. Asunnonvaihto vaikeutuu entisestään, jos talosta on paljon velkaa jäljellä.

Paras tilanne on sitä vastoin niillä, joilla on hyvällä paikalla yksiö tai kaksio, koska pieniä asuntoja kysytään eniten.

Isot asunnot ovat myös suhteessa halvempia.

Erityisen hyvän vaihtokaupan tekevät kaksi sinkkua, jotka myyvät molempien pienet asunnot ja ostavat tilalle yhden isomman.

SP-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen vahvistaa, että nyt on hyvä aika ostaa sopivan kokoinen perheasunto. ”Pääkaupunkiseudulla kaksioiden hinnat ovat jo lähellä kolmioiden hintaa. Myös omakotitaloja on tarjolla hyvin”, Rantanen sanoo.

HS KYSYI pankeilta, mihin kannattaa sijoittaa vanhan asunnon myynnistä saadut 250 000 euroa väliaikaisesti ennen kuin uusi koti löytyy ja siitä tehdään kaupat. Osakesijoitus on riski, joten pankit suosittelivat pääasiassa tilitalletuksia. Niiden tuotossa on isot erot. Katso vertailu alta.

 

 

MUTTA ONKO juuri nyt hyvä aika ylipäänsä vaihtaa asuntoa?

Danske Bankin Mikkosen mukaan aina silloin on oikea hetki vaihtaa, kun perheellä on siihen tarve ja pankki on mukana keskusteluissa.

”Perheen tarpeet eivät yleensä muutu, vaikka asunnon vaihtoa lykättäisiin”, hän sanoo ja muistuttaa, että asunto ei ole spekulatiivinen kohde vaan koti omaa elämää varten.

OULUNKYLÄSSÄ junat kiitävät heti kulman takaa. Sisällä on kuitenkin ihan hiljaista. Huikureille oli alusta saakka selvää, että he muuttaisivat juuri tänne.

”Oulunkylä on kehittyvää aluetta, vaikka asunnon arvon kehityksellä ei meille ollutkaan ratkaisevaa merkitystä”, sanoo isä Riku Huikuri.

Oulunkylässä neliöitä on 96,5, vain 4 enemmän kuin Tapaninvainiossa. Silti uudessa kodissa tuntuu olevan enemmän tilaa.

Vessoja on kaksi. Iso parveke on lasitettu. Taloyhtiössä on pesutupa, joka on perheelle tärkeä. Näin pesukone ei vie tilaa kylpyhuoneessa.

”Pesutupa on tilava, ja kuivausrummut ja mankelitkin löytyvät. Kuivaushuoneita on jopa kaksi”, Kaisa Huikuri kiittelee.

Lapsetkin ovat tyytyväisiä uuteen kotiin. Taavi Huikuri harmittelee vain sitä, että osa kavereista jäi Tapaninvainioon.

Huikurien neuvo asunnonvaihtajille on: muista ottaa huomioon kaikki kulut, kun teet budjettia. Kustannuksia syntyy muun muassa välityspalkkioista, varainsiirtoverosta ja muutosta.

Ja muuttamista taas helpottaa se, että karsii tavaraa reilusti – ja tarkistaa, että vanhat huonekalut mahtuvat uuteen kotiin.

”Ehdimme jo koota olohuoneeseen kirjahyllyn ennen kuin huomasimme, että se oli väärän kokoinen”, Kaisa Huikuri kertoo.

Näin tapahtui siitä huolimatta, että perhe kävi asuntoesittelyssä mittanauhan kanssa. ”Emme olleet ottaneet huomioon, missä valokatkaisijat sijaitsevat.”


Taavi Huikurin kouluun on uudesta kodista matkaa vain 300 metriä. Isä Riku Huikuri pääsee junalla nopeasti keskustaan. Kuva Kimmo Räisänen. 

 

Onko edellisestä asunnonvaihdosta yli kymmenen vuotta aikaa? Moni asia on muuttunut

Jos edellisestä asunnonvaihdosta on yli kymmenen vuotta, moni asia on muuttunut. Vaikka lainakorot ovat pudonneet nollaan, asiakkaan maksukyky mitataan 6 prosentin korolla ja 25 vuoden laina-ajalla. Finanssivalvonnan sääntöjen mukaan näin laskettuna lainanhoitokuluihin ei saisi mennä yli 45:tä prosenttia nettotuloista.

Lisäksi viime heinäkuussa voimaan tullut lainakatto edellyttää, että asunnon vaihtajalla on omia säästöjä tai muita vakuuksia vähintään kymmenen prosenttia ostettavan asunnon hinnasta.

Marginaalit ovat nousseet vuosituhannen alusta, jolloin kilpailu asuntolaina-asiakkaista pudotti lainamarginaalit jopa 0,25 prosenttiin. Ennätysalhaiset ohjauskorot ovat kuitenkin pitäneet huolen siitä, että asuntolainojen kokonaiskorot ovat yhä matalina.

 

     Säästäminen on fiksua matalien korkojen aikana.

 

Pankit edellyttävät usein asuntolainan yhteydessä muuta säännöllistä säästämistä. Taustalla on ajatus siitä, ettei oma asunto enää välttämättä ole vanhuuden turva.

”Asunto on tärkeä, mutta erityisesti näiden korkojen aikana pitää pystyä säästämään puskuria. Jos siihen ei kykene, hanke on liian iso”, sanoo Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen.

Danske Bankin liiketoimintajohtaja Asko Mikkonen muistuttaa, että säästäminen on fiksua matalien korkojen aikana. Rahastosijoittajaksi voi alkaa vaikkapa 30 tai 50 eurolla kuussa.

Pankit suosittelevat varautumaan koron nousuun. Suureen osaan uusista asuntolainoista ostetaan nykyään joku korkosuoja.

Pankit katsovat nykyään entistä tarkemmin sitä, missä ostettava asunto sijaitsee. ”Uuden kodin rahoitus voi olla joillakin paikkakunnilla vaikeaa”, sanoo toimitusjohtaja Ari Pauna Hypo-pankista.

Asunnon sijainnilla on yhä enemmän väliä myös kasvukeskuksissa. Paunan mukaan tärkeintä ovat hyvät julkiset liikenneyhteydet. Asunnot, joihin pääsee vain omalla autolla, ovat syrjässä.

Teksti: HS Taru Taipale
Kuvat: Kimmo Räisänen

Lisää vinkkejä asunnon ostoon löydät Asunnon osto-oppaastamme.