Omakotitalon osto-opas löydä unelmiesi tupa helposti

Omakotitalon osto on usein kiinteistökauppaa, joka eroaa selkeästi asunto-osakkeiden kaupasta. Kiinteistö on tyypillisesti tontti tai tila, jolle on rakennettu asuinrakennus. Kiinteistökaupassa sovelletaan Suomen lain maakaarta, minkä vuoksi ostajan täytyy olla hyvin perillä siitä, miten ostoprosessi etenee. Lukemalla omakotitalon osto-oppaan varmistat, että osaat huomioida kaikki unelmiesi kodin hankintaan vaikuttavat seikat.

Tulosta sivu

Uusi vai vanha omakotitalo?

Kun omakotitalon ostoa suunnitellaan, päässä pyörii miljoona kysymystä. Kannattaako ostaa kiiltäväpintainen uudiskohde, vanhempi historiaa huokuva rintamamiestalo vai olisiko omakotitalon rakentaminen sittenkin järkevintä? Vanhalla tai itserakennetulla omakotitalolla ei välttämättä ole suurtakaan eroa hinnassa, vaan vaakakupissa saattaa lopulta painaa enemmän makuasiat ja elämäntilanne. Päädytpä minkälaiseen ratkaisuun tahansa, käytä suunnitteluun aikaa ja punnitse erilaisia vaihtoehtoja huolellisesti.

Vanhan omakotitalon osto

Vanhaa taloa hankittaessa aikasi ei kulu rakentamiseen ja perheesi voimavarat ja hermot säästyvät pitkältä remontilta. Mikäli ostettava talo on kymmeniä vuosia vanha, kannattaa kuitenkin varautua jatkuviin ylläpito- ja kunnostustoimenpiteisiin. Mieti siis, minkä kuntoista taloa lähdet etsimään ja kuinka paljon aikaa, vaivaa ja rahaa olet taloon valmis sijoittamaan. Elinikäinen puuhailuprojekti ilahduttaa usein elämäntapanikkaroijaa. Omien remppataitojen puuttuessa ammattilaisen apuun joutuu usein turvautumaan ja se tuo auttamatta lisäkustannuksia asumiseen.

Onpa haaveenasi sitten vastaremontoitu lukaali tai purkukuntoinen remppahelmi, kannattaa ostettavaan kohteeseen aina teettää kuntotarkastus. Vaikka myyjä on lain puitteissa velvoitettu kertomaan totuudenmukaisesti kiinteistön kunnosta, ei hänelläkään ole välttämättä kaikkia puutteita tiedossaan. Kuntotarkastus voi olla tärkeässä roolissa myös asuntolainaa haettaessa. Pankki voi määritellä kiinteistön kaupan ehdoksi sen, ettei kuntoarviossa saa ilmetä mitään poikkeavaa tai muuten lainalupaus raukeaa.


Omakotitalon rakentaminen ja talopaketit

Omakotitalon rakentaminen tai rakennuttaminen voi olla paras vaihtoehto, mikäli se sopii elämäntilanteeseesi ja sopiva tontti löytyy. Rakennusvaiheessa budjettia joutuu usein venyttämään, mutta toisaalta valmistuessaan uudessa omakotitalossa voi olla huokeat asumiskustannukset energiatehokkaiden ratkaisujen ansiosta. Itse rakennusprojektin voi hoitaa omin voimin niin sanotusta ”pitkästä tavarasta” eli rakentaa kaiken itse alusta loppuun saakka tai ostaa vaikkapa ”avaimet käteen” -palveluna talopakettiyritykseltä.

Omakotitalon rakentamisen ensimmäinen askel on projektin rahoituksen hankinta. Rakennuslaina on kuin normaali asuntolaina, mutta se nostetaan yleensä osissa asunnon rakentamisen edetessä. Lainan vakuutena käytetään rakennettavaa asuntoa sekä tarvittaessa lisävakuuksia. Vakuusarvon määrittely tapahtuu valmiusasteen mukaan, jonka vahvistaa joko vastaava mestari tai työnjohtaja rakennuspaikalla. Lainan saadaksesi sinulta vaaditaan taloussuunnitelma sekä realistinen kustannuslaskelma. Pankki tekee omat taloudelliset arvionsa myös asunnon jälleenmyyntiarvon näkökulmasta.

Takaisin ylös

Tarpeiden ja toiveiden kartoittaminen

Tarpeiden ja toiveiden kartoittaminen

Omakotitaloa, kuten muunkinlaista asuntoa ostettaessa tarpeiden ja toiveiden täytyy olla linjassa käytettävissä olevan budjetin kanssa. Aloita listaamalla toiveitasi talon sijainnin, pihan sekä pohjaratkaisun suhteen. Katso tämän jälkeen Oikotien asunnon osto-oppaasta vinkit budjetin laskemiseen sekä asuntolainan hakemiseen. Kun sinulla on lainalupaus takataskussasi, unelmien kodin etsintä ja suunnittelu helpottuvat huomattavasti.


Sijainti

Sijainti vaikuttaa oleellisesti asunnon hintaan. Syrjäisemmän asuinalueen omakotitalot ja tontit ovat edullisempia kuin kaupunkien kasvukeskuksien. Mieti kuitenkin, millaisia lähialueen palveluita arvostat ja ovatko hyvät joukkoliikenneyhteydet tärkeitä sinulle. Vieraalle alueelle muuttoa miettiessä kannattaa tutustua myös alueen rakentamis- ja liikennesuunnitelmiin. Alueen asemakaavasta voit tarkistaa, mitä alueelle on tapahtumassa seuraavien vuosien aikana. Uudet palvelut voivat helpottaa elämää, kun taas liian lähelle rakennettava moottoritie saattaa häiritä yöunia.


Piha ja puutarha

Omakotitalon etsijälle oma piha on usein tärkeä kriteeri. Toivotko puutarhalta helppohoitoisuutta vai nautitko nurmikonleikkuusta ja kukkapenkkien kanssa puuhailusta? Mikäli päädyt ostamaan vanhan talon keskeneräisellä pihalla tai rakentamaan uuden talon paikkaan, jossa puutarha vaatii ammattilaisen toteuttamaa pihasuunnitelmaa, varaa projektiin aikaa ja rahaa. Pihasuunnittelijalta saat joko ”avaimet käteen” -palvelun tai yleissuunnitelman, toteutussuunnitelman ja neuvontakäyntejä. Kustannuksiin vaikuttaa esimerkiksi asunnon tontti: tasamaatontti on edullisempi suunnitella ja rakentaa kuin rinnetontti.


Pohjaratkaisu

Hyvä pohjaratkaisu tekee asumisesta mukavampaa sekä auttaa asunnon myynnissä myöhemmin. Hahmottele tarpeidesi mukaista pohjaratkaisua miettimällä, miten erilaiset tilat voisivat sijoittua toisiinsa nähden ja millaisia huoneiden tulisi olla kooltaan. Haluatko esimerkiksi avoimen ruokailu- ja oleskelutilan vai pitäisikö keittiön olla erillinen oma huoneensa? Mitä muita huonekaluja sängyn lisäksi haluat makuuhuoneisiin? Omaa taloa rakentaessa toiveet saa usein täysin toteutettua, mutta vanhemman talon kohdalla jostain joutuu yleensä tinkimään – mieti siis, mikä sinulle on tärkeää ja mistä voit tarvittaessa joustaa.

Takaisin ylös

Talojen vertailu ja oikean valinta

Talojen vertailu ja oikean valinta

Mikäli kiikarissa on vanhempi omakotitalo, on tarpeiden ja toiveiden kartoituksen jälkeen aika alkaa etsiä unelmien kotia. Myytäviin taloihin tutustuminen alkaa myynti-ilmoitusten selailusta, minkä jälkeen kannattaa sopia yksityisnäyttöjä kiinnostaviin kohteisiin. Tutustu huolella omakotitalon asiakirjoihin ja huoltohistoriaan ja teetä kohteeseen kuntotarkastus.


Myytäviin kohteisiin tutustuminen

Myytävien omakotitalojen tutkiskelu on helppoa Oikotiellä – tuhansien kohteiden joukosta löydät sopivia vaivatta monipuolisen haun avulla. Sijainnin valitseminen rajaa vaihtoehtoja jo huomattavasti, minkä jälkeen pääset vertailemaan talojen ominaisuuksia.

Kiinnitä näihin huomiota omakotitalon myynti-ilmoituksessa:

Tontin omistusoikeus
Oma vai esimerkiksi kunnan tai kaupungin vuokratontti? Vuokratontti tuo asumiseen lisäkuluja ja vuokra voi tontin vuokra-ajan päätyttyä nousta. Mikäli harkitset vuokratonttia, selvitä vuokraoikeustodistuksen avulla vuokrasopimuksen pituus ja lunastusmahdollisuus.
Talon pohjapiirros
Omakotitaloa etsiessä kannattaa valita pohjaratkaisultaan itselleen parhaiten sopiva vaihtoehto. Remontoimalla taloa voi toki muokata, mutta remontista tulee nopeasti suuri lisäkulu asunnon hintaan.
Rakennusvuosi
Eri vuosikymmenillä rakennetuista taloista voi löytyä rakennusaikakaudelle tyypillisiä vaurioita, jotka voivat yllättää kokemattoman asunnon etsijän. Esimerkiksi 1960-luvun taloissa törmätään usein valesokkelien vaurioittamiin puurakenteisiin, kun taas 1970-luvun pientaloissa tasakatot ovat voineet huoltamattomina aiheuttaa kosteusvaurioita. Muista kuntotarkastus!
Lämmitysmuoto
Öljy, suorasähkö, kaukolämpö, maalämpö, poistoilmalämpöpumppu vai jokin muu? Eri lämmitysmuotojen hyviä ja huonoja puolia kannattaa vertailla ja päättää sen jälkeen itselleen sopivin vaihtoehto. Joskus lämmitysjärjestelmää on myös mahdollista vaihtaa taloudellisemmaksi ja tätä kannattaakin selvitellä.
Kunto
Jos ilmoituksessa rakennuksen kunnon kohdalla on merkintä ”hyvä”, pitäisi talon olla ikäänsä nähden hyväkuntoinen. ”Tyydyttävä”- ja ”Välttävä”-merkinnät viittaavat usein talon ikääntymiseen ja huolto- ja korjaustarpeisiin. ”Huono”-merkinnän saaneelta talolta ei luonnollisesti pidä odottaa liikoja.

Asumiskustannusten laskeminen

Omakotitalossa asuessasi vastaat itse kaikista asumiskustannuksista, koska yleensä erillistä taloyhtiötä tai sen mukana tulevaa huoltoyhtiötä ei ole. Et siis maksa vastiketta, vaan sinun tulee varautua huolto- ja remontointikustannuksiin. Talokohtaisia asumiskustannuksia laskiessa kannattaa arvioida sekä kuukausittaisia että vuosittaisia kustannuksia. Yllättäviin kustannuksiin varautuminen voi olla vaikeaa, joten vararahaston kerryttäminen voi olla hyvä vaihtoehto – onpa ostettava talo kuinka hyväkuntoinen tahansa.

Omakotitalon kuukausittaisia kuluja ovat esimerkiksi vesi- ja jätemaksut sekä lämmitys ja käyttösähkö. Vesikustannukset sisältävät sekä puhtaan että jäteveden kustannukset. Jätehuollolla taas tarkoitetaan roska-astian tai astioiden tyhjennystä, mikä voi sopimuksesta riippuen tapahtua tiheämmin tai harvemmin. Useimmissa tapauksissa kiinteistönomistajana on velvollinen maksamaan myös tienhoitomaksua, jolla katetaan tien ylläpitokustannuksia.

Lisäksi vuosittain tulee maksaa kiinteistön sijaintikunnalle kiinteistöveroa, joka on maan ja rakennusten arvoon perustuva vero. Kiinteistöveroprosentin päättää kunta, joka määrää vähintään kaksi eri kiinteistöveroprosenttia: yleisen kiinteistöveroprosentin ja vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten kiinteistöveroprosentin. Vakituisen asuinrakennuksen maapohjan osalta vero määrätään yleisen veroprosentin mukaan.


Asiakirjojen tarkasteleminen

Omakotitalon ostajan tärkein tehtävä on tutustua kiinteistön asiakirjoihin, joiden hankinnasta vastaa yleisimmin asunnon myyjä ja kiinteistönvälittäjä. Asiakirjoja voi myös tilata itse muun muassa Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta, kunhan tietää asunnon kiinteistötunnuksen. Mikäli asiakirjojen rakennustekninen kieli ei avaudu, kannattaa tulkinnassa käyttää ammattilaista apuna.

Erityisen tärkeitä asiakirjoja ovat:

Lainhuuto- ja rasitustodistus
Kiinteistön omistusoikeus vahvistetaan aina lainhuudolla eli lainhuutotodistuksesta selviää rekisteriyksikköön viimeksi myönnetty lainhuuto (kiinteistön omistajatiedot). Rasitustodistus taas kertoo, millaisia mahdollisia rasitteita, kuten kiinnityksiä (panttikirjat) tai erityisoikeuksia kiinteistöön kohdistuu.
Kiinteistörekisteriote ja karttaote
Kiinteistörekisteriote ja sen karttaote kertovat kiinteistön perustiedot, kuten kiinteistötunnuksen, pinta-alan, sijainnin ja alueen rajat. Tarkkaile otteista esimerkiksi kiinteistön osuuksia yhteisiin maihin (esimerkiksi yhteisiin vesialueisiin tai maa-alueisiin) sekä rasitteita, kuten naapurin oikeutta käyttää kiinteistön maalla olevaa tietä.
Rakennuslupa-asiakirjat
Rakennuslupa-asiakirjoista selviää, ovatko rakennusten ja niihin tehtyjen muutosten luvat kunnossa, ja vastaavatko ne niitä käyttötarkoituksia, jotka lupa-asiakirjoissa on määritelty. Tarkista etenkin se, onko kohteessa vielä rakennusoikeutta jäljellä, mikäli haaveilet talon laajentamisesta.
Kaavaote ja kaavamääräykset
Kaavoitus säätelee alueiden rakentamista ja maankäyttöä. Selvitä kaavaotteesta, millainen kaavoitustilanne kiinteistöä ympäröivillä alueilla on, ja mihin sijoittuvat esimerkiksi asuinalueet, viheralueet ja liikenneyhteydet.
Energiatodistus
Jos talo on otettu käyttöön vuoden 1980 jälkeen, on siitä todennäköisesti saatavilla energiatodistus. Tarkkaile todistuksesta rakennuksen energiatehokkuutta ja toteutunutta energiankulutusta.

Kunnon selvittäminen ja kuntotarkastus

Ostettavan kiinteistön kunto kannattaa aina arvioittaa rakennusalan ammattilaisella ennen asuntokauppaan ja sen ehtoihin sitoutumista. Vaikkei tavanomainen kuntotarkastus tuo välttämättä kaikkia piileviä vaurioita esiin, tarjoaa se silti hyvää tietoa talon kunnosta, riskirakenteista sekä tulevista remonttitarpeista. Kuntotarkastukseen tulee aina sisältyä kirjallinen raportti, jonka tutustumiseen on hyvä käyttää kunnolla aikaa. Parhaassa mahdollisessa tilanteessa ostaja ja myyjä pääsevät kummatkin osallistumaan kuntotarkastukseen, jolloin tarkastuksen yksityiskohdista pääsee kyselemään suoraan tarkastajalta.

Mikäli esisopimus tehdään jo ennen kuntotarkastusta, kannattaa siihen kirjata ehto sopimuksen raukeamisesta tai muista menettelytavoista, jos kuntotarkastuksessa paljastuu merkittäviä vaurioita. Välillä kuntotarkastus taas on teetetty asuntoon jo ennen sen myyntiin laittamista. Tällöin kuntotarkastajaan kannattaa olla yhteydessä ja kysellä lisätietoja mieltä askarruttavista asioista ennen esisopimuksen tai kauppakirjan laatimista. Kuntotarkastusraportin lisäksi kiinteistönvälittäjältä ja myyjältä kannattaa aina kysellä talon korjaus- ja huoltohistoriasta. Joskus talon huoltokirja löytyy kirjallisena esim. ruutuvihkosta.

Takaisin ylös

Kiinteistön kauppa

Kiinteistön kauppa

Kun sopiva kiinteistö löytyy ja myyjän kanssa päästään yhteisymmärrykseen asunnon hinnasta, ota yhteyttä pankkiisi ja sovi aika kaupantekotilaisuudelle. Kiinteistön kauppa viimeistellään virallisten kaupanvahvistajien läsnä ollessa kauppakirjalla. Kaupan jälkeen pitää vielä maksaa varainsiirtovero sekä hoitaa lainhuudatus.


Esisopimus

Esisopimus tarkoittaa kiinteistökaupassa myyjälle tehtävää alustavaa ostotarjousta, joka laaditaan kirjallisena maakaaren määrämuotoja noudattaen. Sopimus vahvistetaan sekä kaupan osapuolten että julkisen kaupanvahvistajan allekirjoituksilla. Esisopimuksessa on muun muassa mainittava päivä, jolloin kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittavaksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Mikäli voimassaolopäivää ei erikseen määritellä, on esisopimus voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Esisopimusmenettely ei ole pakollinen, eikä se ole esimerkiksi samoin tavoin sitova kuin asunto-osakkeiden kaupan ostotarjous. Esisopimuksen perumisesta ei joudu maksamaan vakiosopimussakkoa tai koko käsirahaa, vaan toiselle osapuolelle korvataan ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on maksettu, siitä palautetaan se osa, joka ylittää nämä kustannukset.


Kauppakirja ja kaupanvahvistaja

Esisopimuksen sijaan kiinteistönkaupassa laaditaan usein suoraan kirjallinen kauppakirja. Maakaaren mukaan kauppakirjassa pitää näkyä ainakin kiinteistön luovutustarkoitus ja yksilöintitiedot, myyjän ja ostajan tiedot sekä kauppahinta ja muu vastike. Lisäksi kauppakirjaan kannattaa kirjata paljon muutakin, kuten tiedot omistus- ja hallintaoikeuksien, vaaranvastuun sekä sähkö- ja LVI-liittymäsopimusten siirtymisestä.

Mikäli kaupassa on käytetty kiinteistönvälittäjää, laatii hän asianmukaisen kauppakirjan, joka vahvistetaan kaupantekotilaisuudessa kaupan kaikkien osapuolten sekä virallisen kaupanvahvistajan allekirjoituksilla. Jos taas myyjä myy taloa itse ja olet epävarma siitä, tuleeko kauppakirja laadituksi oikein, voi myyjälle ehdottaa palvelun ostamista luotettavalta ammattilaiselta, kuten välitys- tai asianajotoimistolta tai pankilta. Kauppakirjan voi laatia myyjän kanssa myös Kiinteistövaihdannan palvelussa.


Lainhuuto ja varainsiirtovero

Kiinteistönostajan on maksettava varainsiirtovero sekä haettava lainhuutoa kuuden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Varainsiirtovero on kiinteistön osalta 4 % ja se maksetaan ennen lainhuutohakemusta. Mikäli olet ostanut omakotitalon ensiasunnoksi tai saanut sen perintönä, ei varainsiirtoveroa tarvitse maksaa. Varainsiirtoveron maksun jälkeen lainhuutoa haetaan siltä maanmittauslaitokselta, jonka toimialueella huudatettava kiinteistö sijaitsee. Lainhuudatuksella kiinteistön omistusoikeus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sekä samalla tarkastetaan myös luovutuksen pätevyys. Lainhuutohakemuksen voi tehdä itse tai sen voi antaa tehtäväksi kiinteistönvälittäjälle tai pankille. Hakemukseen liitetään alkuperäinen kauppakirja liitteineen.

Saitko tarpeeksi tietoa omakotitalon ostoon? Aloita unelmiesi kodin etsintä tutustumalla Oikotiellä myytäviin kohteisiin! Katso esimerkiksi myytävät omakotitalot Tampereelta, Turusta, Jyväskylästä tai pääkaupunkiseudulta.

Löydä inspiraatiota asumiseen