Maria ja Jaakko Nuottokari eivät löytäneet perheelle sopivaa kerrostalokotia, ja siksi heistä tuli ryhmärakennuttajia

Vielä juhannuksena tontilla kasvoi puita. Nyt Etelä-Haagan Isonnevantielle on kohonnut kolmikerroksisen pienkerrostalon runko. Työmiehet valuttavat betonia seinärakenteisiin. Pihassa seisovat Maria, 34, ja Jaakko Nuottokari 35, lapsineen. He ovat yksi kuudesta taloon muuttavasta lapsiperheestä.

Nuottokarit etsivät pitkään Etelä-Haagasta isompaa kerrostaloasuntoa, mutta sellaista ei löytynyt. Perheasunnoista on suuri pula.

Nuottokarit eivät halunneet maksaa vanhojen talojen putkiremonteista tai muusta kunnostamisesta. He halusivat myös asunnon, jossa on isot pesutilat. Siksi he päättivät itse rakennuttaa itselleen kerros­taloasunnon. Ryhmärakennuttamalla toteutettava talo valmistuu ensi toukokuussa.

Yhä useampi suomalainen ryhmärakennuttaa. Asuntorakentamisen termi tarkoittaa, että ryhmä ihmisiä perustaa oman asunto-osakeyhtiön ja rakennuttaa itse itselleen talon, ilman gryn­deriä.

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan saada asunnon keskeiseltä paikalta omakustannehintaan. Ryhmärakennuttaja säästää myös siinä, että varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Moniin vetoaa myös rakennustavan yhteisöllisyys.

Ryhmärakennuttaminen on silti vielä melko harvinainen tapa hankkia oma koti. Se vaatii paljon enemmän aikaa, vaivaa ja joustavampaa budjettia kuin tavallinen asuntokauppa tai talon rakentaminen itse.

Se on riskialttiimpaa kuin tavallinen asuntokauppa, sillä siinä ei ole perinteisessä mielessä myyjää ja ostajaa.

Kun ostaa uuden asunnon vapailta markkinoilta ja asunnosta paljastuu jokin vika, voi ostaja vedota myyjän vastuuseen ja takuuseen. Ryhmärakennuttaja ei voi esittää muille tällaisia vaatimuksia. Hän on yhdessä ryhmänsä kanssa vastuussa kaikesta taloon liittyvästä.

Nuottokarien ja heidän naapuriensa taloprojekti on edennyt ilman isoja ongelmia, vaikka ulkopuolista rakennuttajakonsulttia ei ole. Konsultin käyttö on suositeltavaa muttei pakollista.

”Emme kokeneet tarvitsevamme konsulttia mihinkään. Hankkeen aloitti kokenut rakennusarkkitehti. Hän keksi tontin ja avasi keskustelun kaupungin kanssa. Minä taas vedän työssäni paljon projekteja”, kertoo Jaakko Nuottokari.

Hän on taloyhtiön eli Asunto Oy Isonnevantien Kotikutosen puheenjohtaja. Talon tulevissa asukkaissa on myös talousammattilaisia.

Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.

Sitä edelsi kuitenkin vuosien hiljainen työ. Hankkeen suunnittelu alkoi jo ennen kuin tonttia edes oli kaavoitettu asumiseen.

Poikkeuksellisen talosta tekee ryhmärakennuttamisen lisäksi myös se, että se on rakennettu kaupungilta vuokratulle hintasäädellylle hitas-tontille. Kaupunki edellyttikin, että rakennuttajat palkkaavat ulkopuolisen valvojan. Muuten tonttia ei olisi herunut.

”Vaikein vaihe oli noin vuosi sitten, kun meillä oli jo tontti, mutta emme meinanneet löytää talolle rakentajaa emmekä saaneet pankista lainaa”, Nuottokari kertoo.

Isot rakennusliikkeet eivät olleet kiinnostuneita. Pankit taas pelkäsivät rakennustavan riskejä, Nuottokari sanoo.

Kerrostalossa asukkaat maksavat myös yhteisistä tiloista. Niitä ei voi jättää kesken, jos yhden asukkaan rahat loppuvat.

Lopulta rahoitus järjestyi rakennusyrityksen kautta niin, että asukkaat maksavat kymmenen prosenttia asunnon hinnasta heti, loput sitten, kun talo on valmis. Pankki myöntää lainan, ja vakuutena on valmis talo.

”Osa naapureista myi vanhan asuntonsa ennen rakennusvaiheen alkua, me laitoimme vanhan asuntomme juuri myyntiin”, Nuottokari sanoo.

Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.
Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.

Ryhmärakennuttaa voi kolmella tavalla.

Ennen kuin lähtee mukaan mihinkään hankkeeseen pitää selvittää, kuka projektin on aloittanut ja kuka sitä johtaa.

Tämä on tärkeää, koska se vaikuttaa suoraan rakennuttajan, siis yksittäisen asukkaan tai perheen, vaikutusmahdollisuuksiin ja siihen, millaista valmiissa talossa lopulta on asua.

Ystäväjoukon projekti

Rakennuttamisprojektin voi aloittaa vaikka ystäväjoukko. Esimerkiksi kuusi vanhaa kaverusta hankkii yhdessä tontin.

He palkkaavat projektille johtajan eli konsultin. Konsultti kilpailuttaa arkkitehdin ja muut suunnittelijat, kuten sähköt ja lvi-suunnittelun, neuvottelee ja tekee asianmukaiset sopimukset.

Hän hankkii urakkatarjoukset, työmaavalvonnan ja järjestää luvat, valvoo aikataulua ja hoitaa yhteydet rakennuttajien ja urakoitsijoiden välillä. Konsultti valvoo asiakkaiden etua.

Konsulttiyrityksen hanke

Rakennuttamishankkeita perustavat yksityisten lisäksi myös konsulttiyritykset.

Ryhmärakennuttajakonsultti hankkii tontin, suunnittelijat ja tekee alustavat suunnitelmat. Niiden perusteella projektia markkinoidaan potentiaalisille ryhmärakennuttajille eli tuleville asukkaille.

Konsultti siis etsii asukkaat tulevaan taloon. Asukkaat voivat useimmiten vaikuttaa esimerkiksi asunnon pohjaan.

Rakennusliike aloittaa

Myös rakennusliike voi aloittaa ryhmärakennuttamisen.

Silloin rakennuttajakonsultti on samaan aikaan myös urakoitsija, jolloin hän ei välttämättä esimerkiksi kilpailuta pääurakkaa asukkaiden eduksi samaan tapaan kuin silloin, kun rakennuttamista hoitaa vaikkapa ystäväjoukon palkkaama konsultti.

Etelä-Haagaan nousevan talon ovat suunnitelleet Nuottokarit naapureineen valokatkaisijoiden paikoista alkaen. Sinne tulee lapsiperheiden arkea helpottavia asioita. Katutasoon tulee yhteinen kuraeteinen sekä kuivauskaapit, ja sieltä pääsee hissillä suoraan omaan kotiin.

Nuottokarien lapset Miio, 1, Nooa, 4 ja Ainu, 5, saavat kerralla 12 uutta leikkikaveria muiden perheiden lapsista.

Erityisen halpa talosta ei tule. Neliöhinta on 4 700 euroa, mikä vastaa lähes täysin uusien osakeasuntojen keskimääräistä neliöhintaa pääkaupunkiseudulla. Taloon tulee neljän ja viiden huoneen asuntoja, joiden koko on 92–102 neliötä.

Hankkeella on urakkahinta ja Nuottokareilla henkilökohtainen yläraja, jonka yli ei oman kodin materiaalivalinnoissa mennä.

Kolmen pienen lapsen perhe elää kiireisiä ruuhkavuosia, mutta tarve isommalle asunnolle on nyt. Siksi projektiin kannatti lähteä.

”Ryhmärakennuttaminen vaatii luovaa hulluutta ja epävarmuuden sietokykyä. Osa kavereistamme on pitänyt meitä vähän hulluina, osa itsekin innostunut”, Maria Nuottokari sanoo.

Kaikkien asukkaiden pitää haluta, että talo valmistuu.

”Pikkuasioihin ei saa takertua, ja kompromisseihin pitää olla valmis. Sisäiset ristiriidat olisivat tuhoisia talolle.”

Kun Nuottokarit lähtivät mukaan projektiin, ei esimerkiksi vielä ollut tiedossa, milloin talo valmistuisi.

”Pitää olla kykyä ottaa riskejä. Tässä otetaan vähän riskiä ja saadaankin vähän enemmän”, Jaakko Nuottokari sanoo.

Nuottokarit tutustuivat jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa muihin asukkaisiin.

”Kokoustamme talon isien kanssa joka sunnuntai kello kuusi. Meillä on Facebook- ja Whatsapp-ryhmät, ja lapset ovat käyneet jo leikkitreffeillä. On vaikea kuvitella, että naapureiden kanssa syntyisi enää riitoja.” Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

1. Selvitä taustat huolellisesti

Ennen kuin lähtee mukaan hankkeeseen on syytä tarkistaa, että sitä vetävät ammattitaitoiset ihmiset, oli projektin aloittaja sitten ystäväjoukko, konsulttiyritys tai rakennusliike. Pitää selvittää kustannusarviot ja rakentamisen aikataulu.

Kannattaa varmistaa, että sopimukset ovat hyvät ja riittävän yksityiskohtaiset myös tilanteisiin, joissa jotain menee pieleen.

Jos rakennetaan kerrostaloa, saattaa budjetti olla jopa kymmeniä miljoonia euroja. Rakennuttajat vastaavat siitä yhdessä. Siksi myös asukkaiden keskinäisten sopimusten pitää olla selvät.

Jokaisen rakennuttajan rahatilanne pitää varmistaa, ettei yhden perhekunnan budjetin pettäminen kaadu muiden niskaan. 

2. Varaudu ottamaan ja kestämään riskejä

Kannattaa miettiä, kuinka paljon riskejä on valmis ottamaan ja miten paljon vastuuta kantamaan. Asunnon lopullinen hinta paljastuu täysin vasta kun ihan viimeiset naulat lyödään seinään. Budjetin epävarmuutta pitää sietää, sekä henkisesti että lompakossa.

Ongelmia voivat aiheuttaa epäpätevät konsultit tai urakoitsijat. Rakentamisen pitkittyessä hinnat voivat nousta ja kustannusarvio muuttua olennaisesti. Jos ihmiset eivät osaa kokoustaa ja neuvotella, voi koko projekti ajautua umpikujaan. 

3. Palkkaa pätevä konsultti

Ryhmärakennuttamisessa talon tulevien asukkaiden eli rakennuttajien asioita koordinoi ryhmärakennuttajakonsultti. Konsultin palkkaaminen ei ole lain mukaan pakollista, mutta käytännössä se on kuitenkin aina välttämätöntä.

Ryhmärakennuttaminen on paljon monimutkaisempi tapa rakentaa kuin se, kun yksi ihminen rakennuttaa tai rakentaa taloa itselleen. Hanke voi olla liian työläs vedettäväksi läpi muiden töiden ohella.

4. Pohdi, sopiiko tapa luonteellesi ja elämäntilanteeseesi

Ryhmärakennuttaminen ei ole helppoa ja nopeaa. Se sopii valppaille kansalaisille jotka jaksavat perehtyä. Kokouksista ja yhteistyöstä täytyy pitää. Jos elää elämänsä ruuhkavuosia, kannattaa miettiä tarkkaan sitoutuuko työlääseen projektiin.

5. Miten projektin voi rahoittaa?

Ryhmärakennuttamisen hankkeisiin on vaikea saada rahoitusta pankeista. Ilmiö on uusi, eikä rakennuttamishankkeen takana ole yritystä, jolla olisi vakuudet isolle lainalle. Siksi osakkaiden pitää varautua maksamaan rakennusaikaisia kuluja omasta pussistaan.

Monissa hankkeissa ihmiset ovat joutuneet rahoittamaan rakennuskuluja säästöillä tai muilla sijoituksilla. Pankit eivät tavallisesti ole hyväksyneet tulevan talon asunto-osakkeita lainan vakuudeksi. Yhtiölainoja ryhmärakennuttamishankkeille on myönnetty vain vähän.

6. Miksi kannattaa ryhmärakennuttaa?

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan säästää, kun välikädet eli urakoitsijan ja rakennuttajan osuus budjetista jää pois. Ryhmärakennuttamisella voi päästä asumaan omistusasuntoon keskeiselle paikalle edullisemmin kuin ostamalla asunnon vapailta markkinoilta.

Asunnon ryhmittelyyn voi vaikuttaa paljon enemmän kuin tavallisissa uusien asuntojen kaupoissa, jolloin ostaja ei tavallisesti koskaan pääse samaan pöytään arkkitehdin kanssa.

Asukkaat voivat yhdessä päättää, miten he haluavat asua, ja suunnitella talon sen mukaan. Yhteisöllisyys ei kuitenkaan tule automaattisesti. Jos asukkaat taloon hankkii konsultti, ei porukka välttämättä ryhmäydy.

Lähde: Ryhmärakennuttajat ry:n puheenjohtaja ja Ryhmärakennuttajan opas -kirjan kirjoittaja, konsultti ja Malta-talon asukasyhdistyksen puheenjohtaja Salla Korpela

Etelä-Haagan Isonnevantielle rakennetaan ryhmärakennuttamisella kerrostaloa kuudelle perheelle.
Etelä-Haagan Isonnevantielle rakennetaan ryhmärakennuttamisella kerrostaloa kuudelle perheelle.

Uusi laki voi vaikeuttaa konsultin löytämistä

Laki ryhmärakennuttamisesta astui voimaan syyskuussa 2015. Se jakaa mielipiteitä.

Lainsäädäntö lisäsi hankkeissa käytettävän ryhmärakennuttajakonsultin vastuuta. Sitä konsultilla on ryhmärakennuttamisessa enemmän kuin tavallisissa rakennushankkeissa. Ryhmärakennuttajakonsultin on todistettava pätevyytensä, ja hänellä pitää olla vastuuvakuutus.

Konsultin vastuun kasvaminen on johtanut siihen, että etenkin rivitalojen ja muiden pienten ryhmärakennuttamis­projektien toteuttaminen on vaikeutunut. Rakennuttajakonsulttia voi olla vaikea löytää. Konsultin mukanaolo voi olla edellytys esimerkiksi tontin saamiselle.

Konsulttiyritys Conectin toimitusjohtaja Jukka Lauri pitää lakia täysin epäonnistuneena. ”Konsultin vastuut ovat kasvaneet kestämättömiksi. Olemme toteuttaneet vuosien saatossa lukuisia ryhmärakennuttamiskohteita, mutta emme tee niitä enää”, kertoo Lauri.

”Konsultin vakuutus, jos sellaista edes olisi saatavilla, on kallis ja itse palkkio työstä jää pieneksi.”

Pankkien asukkailta vaatima omarahoitusosuus voi Laurin mukaan olla jopa 40 prosenttia. Se johtaa helposti siihen, että ryhmärakennuttamisesta tulee vain varakkaiden asunnon ostajien keino hankkia asunto.

Lain tarkoitus oli parantaa ryhmärakennuttajien oikeudellista asemaa sekä muun muassa helpottaa rahoituksen löytämistä. Uusi laki koskee hankkeita, joissa asuntoja valmistuu enemmän kuin kolme. Laki määritti, mistä asioista ja miten ryhmärakennuttamishankeen alkaessa pitää sopia.

Se rajoittaa muun muassa sitä, kuinka paljon rakennuttamisessa mukana olevilta ihmisiltä voi kerätä rahaa ennen varsinaista rakentamista. Laki määrää rakennuttajia tekemään tarkat sopimukset myös ongelmatilanteita varten. Laissa säädetään myös, miten ryhmärakennushankkeita pitää markkinoida.

Vakuutusyhtiöille rakennustapa on uusi, eikä heillä välttämättä edes ole sopivaa vakuutusta tarjolla. Isompia rakennusliikkeitä, joille vastuukysymys ei ole ongelma, eivät pienet hankkeet välttämättä kiinnosta.

Myös urakoitsijoiden vastuut ovat tavallista pidemmät, mikä voi vähentää niiden kiinnostusta. Joissain tapauksissa uusi laki on helpottanut rahoituksen saamista.

”Ilman lakia yhtiölainan saaminen tuskin olisi vielä onnistunut”, sanoo Juha Sarakorpi Saracosta. Saraco on ryhmärakennuttamishankkeita vetävä konsultti­yritys. Se toimii parhaillaan rakennuttajakonsulttina hankkeissa Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa.

”Laki nostaa konsulttien kynnystä lähteä liian kevyin eväin hankkeita käynnistämään. Laki on selvästi lisännyt myös kaupungeilta saatavia tonttivarauksia”, Sarakorpi sanoo. Hän edusti Ryhmärakennuttajat ry:tä lakia valmistelleessa työryhmässä.

Maria Nuottokari ja lapset Miio, 1, Ainu, 5 (vas.) ja Nooa, 4 katselevat perheen tulevaa kotia Etelä-Haagan Isonnevantiellä. Ryhmärakennuttamisella tehty talo valmistuu keväällä.
Maria Nuottokari ja lapset Miio, 1, Ainu, 5 (vas.) ja Nooa, 4 katselevat perheen tulevaa kotia Etelä-Haagan Isonnevantiellä. Ryhmärakennuttamisella tehty talo valmistuu keväällä.

Helsinki tukee ryhmärakennuttamista

Helsingin kaupunki on viime vuosina pyrkinyt edistämään ryhmärakennuttamista. Vuosina 2013–2015 kaupunki varasi 36 tonttia erityisesti ryhmärakennuttamiseen.

Kaupunki järjesti viime vuonna erillisen tonttihaun ryhmärakennuttamiseen varatuista tonteista.

Tontteja oli tarjolla 16 hankkeelle. Tontti (tai tonttiryhmät) varattiin lopulta 12 eri ryhmärakennuttamishankkeelle. Niistä viisi oli kerrostalohankkeita. Rakentaminen on aloitettu neljässä kohteessa.

Ryhmärakennuttamisen tapoja on voitu soveltaa myös muilla kuin erityisesti siihen varatuilla tonteilla.

Lähde: Helsingin kaupungin kiinteistövirasto

Harkitsetko remontoitavan omakotitalon ostoa tai onko oman kotisi kunnostus ajankohtaista? Eri vuosikymmenten omakotitaloista voi löytyä rakennusaikakaudelle tyypillisiä vaurioita ja puutteita, jotka kannattaa tarkastaa ennen vasaraan tarttumista. Lue vinkit ja vieraile myös Vantaan Omakoti-messuilla.


Talojen rakennustavat ovat vaihdelleet vuosikymmenten saatossa paljonkin. Moni aikanaan hyvänä pidetty menetelmä on nykypäivänä osoittautunut jopa haitalliseksi. Kuntokartoitus kannattaakin teettää paitsi omakotitaloa ostaessa myös oman kodin huoltotoimia suunnitellessa. Tarkastuksessa voidaan havaita vikoja, joista aiheutuneita vahinkoja vakuutus ei välttämättä korvaa.
 

Tunne eri vuosikymmenten ongelmallisimmat rakennustavat
 

1940- ja 1950-luvuilla pientalojen kellarit olivat yleensä kylmää varastotilaa, jota on myöhemmin peruskorjattu asuinkäyttöön, useimmiten pesutiloiksi. Jos saneerauksen yhteydessä ei ole huolehdittu riittävästä ilmanvaihdosta, on lisääntynyt veden käyttö saattanut aiheuttaa kosteusvaurioita.

1960-luvun taloissa yleisiä ovat valesokkelit, jotka näyttävät ulkoapäin normaaleilta. Sisäpuolella sokkelin puurunko alkaa kuitenkin heti maanpinnasta tai jopa maan alta. Maassa oleva kosteus on voinut vähitellen vaurioittaa puurakenteita ja aiheuttaa siten mikrobivaurioita ja terveyshaittoja.

1970-luvulla pientaloihin rakennettiin tasakattoja eli loivasti sisäänpäin kallistettuja kattoja. Huoltamattomina nämä voivat aiheuttaa kosteusvaurioita. Mikäli katon puurakenteissa on käytetty aikansa kestävimpiä kattohuopamateriaaleja tai se on uusittu riittävän ajoissa, ongelmat on voitu välttää.

1980-luvulla omakotitalojen kylpyhuoneet rakennettiin pääsääntöisesti kipsilevypintaisina, ja usein ilman kunnollisia vesieristeitä. Tämä on voinut aiheuttaa kosteusvaurioita erityisesti suihkuseiniin, mikäli vettä on päässyt rakenteisiin.

Vasta uusien vesieristysmääräysten voimaantulo vuonna 1999 alkoi korjata märkätiloihin kohdistuvia rakennusvirheitä, joten 1990-luvulla rakennetuista taloista voi niin ikään löytyä kylpyhuoneiden kosteusvaurioita.
 

Tule Omakoti-messuille kuulemaan lisää remonttivinkkejä
 

Vuosittain järjestettävät Omakoti-messut tarjoavat rakentamista ja remontointia suunnitteleville kattavan tietopaketin alan uusista tuotteista ja palveluista. Tapahtuman teemana on rakentamisen, remontoinnin ja asumisen rinnalla muun muassa energiatalous, sisäilma, kodinkoneet, sisustaminen, pihasuunnittelu, kuntotarkastukset, rahoitus, vakuutukset, tonttien sekä kiinteistöjen myynti.

Tänä vuonna messut järjestetään 27.–29.10.2017 Vantaan Myyrmäki-hallissa. Yli 200 näytteilleasettajan joukosta löydät myös Oikotien – pisteellämme voit osallistua sisustusaiheiseen kilpailuun. Lisäksi tarjoamme messukävijöille mukavan yllätysedun. Tervetuloa!
 

Selkeälinjainen Kotikontti-talo oli yksi henkilökohtainen suosikkini tämän kesän asuntomessuilla Mikkelissä. Kotikontti edustaa Mammuttikodin yksinkertaisista elementeistä koostuvaa taloryhmää, jonka arkkitehti on Susanna Kiiskinen.

Talo on suunniteltu pariskunnalle, joka lasten muutettua omilleen rakensi omien toiveidensa mukaisen kodin. Rakennuksen selkeä tumma julkiasu sulautuu hyvin luontoon. Kuva Antero Tenhunen/Asuntomessut. 

 

Yksikerroksisessa talossa on neljä huonetta ja puumateriaali toistuu julkisivun lisäksi vaaleammissa sävyissä myös sisätiloissa. Keittiö, ruokailu- ja olohuone muodostavat yhden avoimen tilan, joka avautuu atrium-tyyppiselle sisäpihalle. Kuva Mammuttikoti. 

 

Sisäänkäynnistä suoraan vasemmalle jää päämakuuhuone, josta on suora yhteys märkätiloihin ja kuistille. Sängynpääty uppoutuu kivasti syvennykseen. Kuva Mammuttikoti. 

 

Sängyn päädyn takaa löytyy kätevä ja avara pesutila. Kuva Mammuttikoti. 

 

Oleskelutilan takka avautuu kolmeen suuntaan ja erottaa olohuoneen ruokailutilasta. Kuva Mammuttikoti. 

 

Nostalgisen lämpimän 70-luvun ilmeen luovat puupanelointi sekä kiinteät kattovalaisimet. Kuva Mammuttikoti. 

 

Keittiösaarekkeen liesituuletin sointuu kivasti yhteen kattovalaisimien kanssa. Keittiövalmistaja on Puustelli. Kuva Mammuttikoti. 

 

Säilytyskaappien keskelle sijoittuu hauska syvennys, joka toimii sekä hyllytilana että istumapaikkana. Kuva Mammuttikoti. 

 

Atriumpiha on metsämaastoa, jota ei tarvitse erityisesti huoltaa. Porrasmaiset kävelytiet toimivat myös mukavina oleskelupaikkoina. Kuva Agneta Land-Koskinen. 

 

Erillinen saunarakennus toimii myös vierashuoneena. Riipputuolit luovat tilaan rennon ja leppoisan tunnelman. Kuva Mammuttikoti. 

 

Löylyhuoneesta avautuu näkymä metsämaastoon. Kuva Mammuttikoti.