Edellisessä kirjoituksessa kirjoitin asuntosijoitusten tämänhetkisistä vuokratuotoista.

Tässä kirjoituksessa avaan tarkemmin, miksi asuntosijoittaminen on mielestäni Suomessa edelleen kannattavaa ja miksi olen myös itse sijoittanut suoraan asuntoihin, vaikka ammatiltani olenkin keskittynyt osakemarkkinoihin. Suomessa asuntosijoittajan etuja ovat mielestäni erityisesti toimiva ja historiallisesti vakaa vuokramarkkina, kilpailukykyinen tuotto, houkuttelevat vieraan pääoman ehdot sekä asuntoihin liittyvä merkittävä veroetu. Hyvistä puolista huolimatta painotan sijoittajia huomioimaan myös asuntomarkkinoiden riskit sekä tiedostamaan korkojen nousun mahdollisuus.

Asunnoista saa edelleen kilpailukykyistä tuottoa

Sijoitusasuntoa ostava käyttää tyypillisesti velkavipua hyväkseen, minkä ansiosta omalle pääomalle saatava tuotto nousee usein huomattavasti korkeammaksi kuin vuokratuotto. Esimerkiksi viime kirjoituksessa laskettu 4,5 %:n tämänhetkinen asunto-osakemuotoisten kerrostaloyksiöiden nettovuokratuotto nousee 70 %:n oletetulla velkavivulla 15 %:n oman pääoman tuotoksi (4,5 % / 0,30 = 15 %) ennen vuokrauksen kuluja, rahoituskuluja ja veroja. Mikäli tuottoon lisää oletuksen esimerkiksi 4 %:n asuntojen arvonnoususta, nousisi omalle pääomalle saatava tuotto yli 28 prosenttiin ennen rahoituskuluja ja veroja. Kuten aikaisemmin kirjoitin, yksityisen sijoittajan ei mielestäni kannata nykyisessä epävarmassa markkinatilanteessa laskea omaa asuntosijoitustaan asuntojen arvonnousun varaan, vaan pitää arvonnousua ”ylimääräisenä hyvänä”. Ilman arvonnousu-oletusta valveutuneen asuntosijoittajan on kuitenkin mahdollista päästä nykyisessä markkinatilanteessa edelleen yli 10 %:n oman pääoman kassavirtatuottoon ennen veroja pelkillä vuokratuotoilla.

Vuokramarkkina on historiallisesti ollut vakaa

Yksi tärkein etu Suomessa asuntosijoittajalle on hyvin toimiva ja vakaa vuokramarkkina. Suomessa asuntojen vuokramarkkina on kehittynyt historiallisesti poikkeuksellisen hyvin. Tilastokeskuksen koko tilastohistoriasta löytyy vain yksi vuosi (vuosi 1971), jolloin asuntojen nimelliset vuokrat eivät ole nousseet. Keskimääräinen vuosinousu vuosina 1963-2016 on ollut huomattavan korkea 5,8 %. Vuokrat ovat nousseet voimakkaasti myös taloudellisesti heikkoina aikoina. Esimerkiksi 90-luvun laman aikoina vuosina 1990-1993 nimelliset vuokrat nousivat keskimäärin noin 10 % vuodessa, mikä johtui todennäköisesti siitä, että omistusasuntojen kysyntä laski, jolloin vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi. Viime vuosina vuokrat ovat nousseet inflaatiovauhtia ja yleistä ansiotasoa kovemmin ja on mielestäni todennäköistä, etteivät vuokrat tule lähivuosina nousemaan läheskään historiallista vauhtia. Nimellisten vuokrien lasku ei kuitenkaan mielestäni historiallisen kehityksen valossa ole ainakaan koko Suomen mittakaavassa todennäköistä.

Asuntolainojen ehdot ovat yksityishenkilöille houkuttelevia

Suomessa tyypilliset asuntolainojen ehdot ovat poikkeuksellisen hyviä yksityisille sijoittajille. Ensinnäkin, Suomen Pankin mukaan Suomen asuntolainakannan keskikorko on tällä hetkellä euromaiden matalin. Keskikorko oli viime lokakuussa 1,10 %, kun se esimerkiksi Espanjassa oli 1,32 % ja Liettuassa ja Virossa 1,69 %. Ero on merkittävä, vaikka se selittyy osittain sillä, että Suomessa asuntolainat on tyypillisesti sidottu vaihtuviin korkoihin. Suhteellisesti matalan marginaalin lisäksi asuntojen vakuusarvo on Suomessa myös tyypillisesti hyvä ja pankit myöntävät usein 70-80 % lainaa asunto-osakkeen käypää arvoa vastaan. Muita sijoituskohteita (esimerkiksi osakesijoituksia) varten nostettavat lainat eivät tyypillisesti ole näin hyvillä ehdoilla.

Merkittävä etu sijoittajalle on se, että pankit eivät Suomessa voi Finanssialan keskusliiton mukaan pääsääntöisesti vaatia lisävakuutta yksityishenkilöiden asuntolainoille, vaikka asunnon vakuusarvo laskisi (poikkeuksena on tilanne, jos vakuusarvon lasku johtuu velallisen omista toimenpiteistä). Esimerkiksi Yhdysvalloissa useat kotitaloudet joutuivat finanssikriisin aikaan myymään asuntonsa tappiolla, koska asuntojen arvot tippuivat ja pankit vaativat lisävakuuksia lainoille (ns. margin call). Kyseessä on merkittävä etu, mitä ei ole esimerkiksi kaikissa Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa.

Pankit eivät Suomessa myöskään käytännössä ole korottaneet vanhojen asuntojen marginaaleja laina-aikana. Suomessa on ollut viime vuosina asuntolainojen ehdoissa yleisesti käytössä kaksi pykälää, jotka mahdollistavat yksityishenkilöiden asuntolainojen marginaalin nostamisen pankin yksipuolisella päätöksellä. Jos velan kustannukset pankille kasvavat tai jos pankin maksuvalmius tai vakavaraisuus laskevat riittävän heikoksi, on pankilla oikeus periaatteessa korottaa vanhojen asuntolainojen marginaalia. Suomessa ei ole kuitenkaan Finanssialan keskusliiton mukaan koskaan sovellettu näitä pykäliä. Marginaalin pysyminen ennallaan on merkittävä etu, sillä esimerkiksi Suomessa tarjottavissa yrityslainoissa on tavallista, että pankki korottaa marginaalia yksipuolisella päätöksellä, jos yrityksen riskitaso nousee.

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun sijoittajalle

Suomessa verottaja tarjoaa poikkeuksellisen hyvän veroedun asuntosijoittajalle. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiölaina on tuloutettu taloyhtiön kirjanpitoon, pystyy sijoittaja vähentämään sekä lainan korot, että sen lyhennykset täysimääräisenä verotuksesta. Etu on merkittävä erityisesti uudisasunnoissa, joissa yhtiölainaa on usein jopa 70 % hankintahinnassa. Esimerkiksi 100 000 euron asunnossa sijoittajan saama verohyöty on tällöin 21 000 euroa (olettaen 30 %:n pääomatulovero ja 70 % yhtiölainaosuus) ja sijoittajan todellinen hankintakustannus tälle 100 000 euron asunnolle on tällöin vain 79 000 euroa.

Suorissa asuntosijoituksissa on myös huonoja puolia ja riskejä

Sijoittajan on tärkeä tiedostaa, että kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Asuntosijoittajan on syytä olla erityisen tarkka sijoituskohteen remonttien ja korjausvelan suhteen. Suomen kerrostaloista noin 40 % eli noin 550 000 asuntoa on rakennettu 60- ja 70-luvuilla. Useiden arvioiden mukaan monet näistä taloista suunniteltiin kestämään vain 30-40 vuotta ja ne vaativat tulevaisuudessa merkittäviä peruskorjauksia. Eri arvioiden mukaan Suomen rakennusten korjausvelka (tekemättä jääneet korjaukset) on jopa 25-50 miljardia euroa. Huonosti valittu sijoituskohde voikin pahimmillaan tuhota merkittävän osan sijoittajan sijoitustuotoista ja sijoituspääomasta peruskorjausremonttien takia.

Suora asuntosijoittaminen vaatii usein jonkin verran perehtymistä sekä omaa aikaa ja vaivaa. Sijoitusasunnon etsintä, pintaremontointi, asunnon vuokraus, vuokrasaatavien seuranta ja muu hallinnointi voivat olla vaivalloisia. Hallinnoinnin voi myös ulkoistaa, mutta tämä luonnollisesti laskee sijoituksen kokonaistuottoa.

Sijoittajan olisi myös syytä olla tarkkana asunnon sijainnin suhteen ja suosia pääsääntöisesti muuttovoittoisia paikkakuntia asuntosijoituksissaan. Suomi on jakautunut vahvasti kahtia väkiluvultaan kasvaviin kasvukeskuksiin ja väkiluvultaan supistuviin muuttotappioalueisiin. Muuttotappioalueella asuntojen hinnat saattavat laskea voimakkaasti, asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, taloyhtiön voi olla vaikea saada lainaa peruskorjauksiin ja asuntoa voi olla vaikea myöhemmin myydä pois.

Velkavivuilla tehtyihin asuntosijoituksiin liittyy luonnollisesti korkoriski. Nykyinen poikkeuksellisen alhainen korkoympäristö ei todennäköisesti ole pysyvä tila, vaan korot tulevat jossain vaiheessa normalisoitumaan. Suosittelen velkavipua käyttävää yksityistä asuntosijoittajaa tiedostamaan korkotason nousun mahdollisuus sekä varautumaan mahdolliseen korkojen nousuun oman riskinsietokykynsä ja -halunsa mukaisesti. Mahdollisia keinoja korkoriskin pienentämiseen ovat mm. sijoituksissa käytettävän velkavivun lasku, viitekorkojen sitominen kiinteisiin korkoihin ja erilaiset pankkien tarjoamat korkosuojaustuotteet.

Pörssistä löytyy myös vaihtoehtoja suorille asuntosijoituksille

Sijoittajille on olemassa vaihtoehtoja, mikäli hän ei halua itse sijoittaa suoraan asuntoihin, mutta haluaa sijoittaa asuntomarkkinoihin. Näitä ovat esimerkiksi pankkien ns. avoimet asuntorahastot, erilaiset pörssilistatut ETF:t sekä pörssilistatut asuntosijoitusyhtiöt ja -rahastot. Hyvänä puolena näissä sijoituksissa on suoraa asuntosijoitusta usein parempi likviditeetti, parempi hajautus sekä vähäisempi vaiva sijoituksen hoitamiseen. Huonona puolena ovat taas näiden sijoitusvaihtoehtojen usein korkea kulurakenne. Helsingin pörssistä asuntosijoittajan vaihtoehtoina ovat REIT-muotoinen pörssilistattu Orava Asuntorahasto sekä asuntoihin keskittynyt kiinteistösijoitusyhtiö Investors House. Inderes seuraa molempia näitä yhtiöitä ja tarjoaa niistä sijoitustutkimusta. Lisätietoja sekä analyysejä näistä, sekä 86 muusta Helsingin pörssin yhtiöstä on saatavilla Inderesin nettisivuilla www.inderes.fi

Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia. Kirjoittaja omistaa artikkelissa mainituista yhtiöistä Investors Housea. Mahdolliset kannanotot, arviot ja ennusteet ovat esittäjiensä näkemyksiä. Inderes tai sen työntekijät eivät vastaa esitettyjen tietojen sisällöstä tai paikkansapitävyydestä. Inderes tai sen työntekijät eivät myöskään vastaa tämän kirjoituksen perusteella tehtyjen päätösten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (välittömät ja välilliset vahingot), joita tietojen käytöstä voi aiheutua. Kirjoitus on tarkoitettu informatiiviseen käyttöön, joten sitä ei tule käsittää tarjoukseksi tai kehotukseksi ostaa, myydä tai merkitä sijoitustuotteita. Lukijan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.

 

Lähde: https://www.inderes.fi/miksi-yksityishenkilon-kannattaa-sijoittaa-asuntoihin-suomessa

Inderes edistää suomalaisen pääomamarkkinan toimintaa toimimalla informaatiolinkkinä yritysten ja sijoittajien välillä sekä löytämällä sijoittajille parhaat sijoituskohteet. Olemme yksi Helsingin suurimpia osakeanalyytikkotiimejä 12 asiantuntijan voimin. Lue lisää osoitteesta: Inderes.fi

Tutustu myös Asunnon osto-oppaaseen.

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.