Tarkista titteli, tekijän työkokemus ja ammattirekisteritiedot ennen kuin tilaat kuntotarkastuksen. Jos myyjä ei suostu kuntotutkimukseen, asuntoa ei kannata ostaa.

Kosteusmittaukset tehdään ensin pintakosteusmittarilla ja tarpeen vaatiessa avataan rakenteita. Myös viemäreiden tiiviys tarkistetaan. Kuva Mika Ranta / HS. 

KÄYNTIKORTISSA komeilee hieno asiantuntijatitteli, mutta työkaluna on pelkkä pintakosteusmittari, jollaisen saa rautakaupasta muutamalla kympillä.

Härskeimmät ”asiantuntijat” tekevät kotien kuntotarkastuksia ilman riittävää osaamista, ja jälki on sen mukaista. Ongelma on, että kuntotarkastajaksi voi ryhtyä kuka tahansa.

Ammattitaidottomalta kuntotarkastajalta saattaa jäädä esimerkiksi piilevä homevaurio selvittämättä. Se johtaa pahimmillaan kalliisiin korjauksiin, pitkiin oikeudenkäynteihin ja terveyden menetykseen. Toisinaan korjauksia tehdään turhaan.

Maaliskuun lopussa HS kertoi näyttelijä Sanna Stellanista, jonka omakotitalo paljastui homepommiksi.

Viisihenkinen perhe hankki talon nelisen vuotta sitten ja teetti kaksi kuntotarkastusta. Hometaloksi rakennus paljastustui vasta vuosi sitten kattoremontin yhteydessä. Talo jouduttiin remontissa käytännössä rakentamaan uudelleen. Lisäkuluja perheelle tuli 200 000 euroa, muttta laaja kotivakuutus ei korvannut niistä senttiäkään.

HS KOKOSI ohjeet, joiden avulla voi arvioida, onko kuntotarkastaja amatööri vai ammattilainen.

1. Tarkista titteli

Laki ei määrää, mitä kuntotarkastajan täytyy osata, mutta muutamia titteleitä saavat käyttää vain tietyn pätevyyden hankkineet ammattilaiset.

Rakennusterveysasiantuntijana (RTA) voi työskennellä, kun on suorittanut RTA-opinnot ja lopputyön. Sitä ennen pitää olla tutkinto esimerkiksi talonrakennus- tai lvi-alalta ja kolmen vuoden työkokemus. Monet ovat rakennusmestareita.

Sisäilma-asiantuntijan (SISA) pätevyyden saa erityisellä koulutuksella, korkeakoulututkinnolla luonnontieteiden, ympäristötieteiden ja ympäristöterveyden alalta ja vähintään kolmen vuoden työkokemuksella rakennusten kuntoon ja terveyshaittoihin liittyvissä tutkimustehtävissä.

Rakennusterveys- ja sisäilma-asiantuntijat voivat hakea maksullista VTT:n henkilösertifikaattia, joka on voimassa vuoden kerrallaan. Sertifikaatin voimassaolo edellyttää asiantuntijalta raportointia työkohteista ja täydennyskoulutuksesta.

Asuntokaupan kuntotarkastajalla (AKK) ja rakennuksen kuntoarvioijalla (PKA) tulee olla esimerkiksi rakennus-, lvi- tai kiinteistöalan tutkinto ja viiden vuoden työkokemus. Lisäksi on läpäistävä alan pätevyysrekisteriä ylläpitävän Fisen koe.

Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös Keskuskauppakamarin hyväksymät tavarantarkastajat (HTT). Titteliä käyttävien asiantuntijoiden pitää käydä HTT-koe, suorittaa talonrakennusalan tutkinto ja hankkia kymmenen vuoden työkokemus.

Jos kuntotarkastajana käyttää näitä asiantuntijoita, kannattaa ammattitiedot tarkistaa niitä ylläpitävistä rekistereistä.



Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö Esko Lindblad mittaa pesuhuoneen lattian kosteutta 80-luvulla rakennetussa omakotitalossa Espoossa. Kuva Kimmo Räisänen.

2. Selvitä referenssejä

Koulutuksen, työkokemuksen ja mahdollisten henkilösertifikaattien lisäksi kannattaa kysellä kuntotarkastajan aiempia asiakkaita.

Tutkinto ei kuitenkaan takaa ammattitaitoa. Kuntotarkastajissa on myös kokeneita ammattilaisia, jotka ovat hankkineet asiantuntemuksensa pitkällä työkokemuksella, sanoo VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija Hannele Rämö Asumisterveysliitosta.

Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö ja Fisen kuntotarkastajalautakunnan puheenjohtaja Esko Lindblad suosittelee valitsemaan kuntotarkastajan, jolla on kokemusta kuntotarkastettavan talon kaltaisista kohteista.

”Jos myynnissä oleva talo on vanha, on tärkeää, että kuntotarkastaja tuntee juuri vanhoja taloja.”

Rämön mukaan omakotitalojen kuntotarkastajalle on hyödyksi muun muassa kokemus pientalojen rakentamisesta ja taloissa käytettyjen rakennusmateriaalien tuntemus.

Valesokkeli on yksi pientalojen riskirakenteista, näyttää Esko Lindblad. Kuva Kimmo Räisänen. 

3. Älä ota halvinta

Kuntotarkastuksen maksaa joistakin sadoista muutamiin tuhansiin euroihin. Rahamäärä voi tuntua suurelta, mutta kuntotarkastuksessa ei kannata pihistellä.

Nuukuus saattaa kostautua myöhemmin suurina oikeudenkäyntikuluina, kun asuntokaupan osapuolet riitelevät tuomioistuimessa rakennuksen piilevistä virheistä.

Lindbladin mukaan hälytyskellojen pitäisi soida, jos myyjä ei suostu kuntotarkastukseen eikä -tutkimukseen. Silloin asuntoa ei kannata ostaa. Jos taas kuntotarkastus on erikoisen halpa, kuntotarkastaja ei todennäköisesti ole pätevä.

Yleensä kuntotarkastuksen maksaa kiinteistön omistaja, siis myyjä. Joskus myyjä ja ostaja jakavat kuntotarkastuksen kustannukset puoliksi. Harvinaisempaa on, että ostaja maksaa kuntotarkastuksen.

”Jos ostajaehdokas teettää tarkastuksen eikä osta taloa, tarkastusraportti jää hänelle hyödyttömäksi kustannukseksi”, sanoo asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Tiina Koskinen-Tammi.

Lindblad muistuttaa, että tällaisessa tilanteessa kuntotarkastusraportista ei hyödy varsinkaan myyjä, koska raportti on maksajan omaisuutta.

”Ostaja ainakin saa tiedon, jota on hakemassa.”

Esko Lindblad testaa merkkisavun avulla poistoilmaventtiilin toimintaa. Kuva Kimmo Räisänen.

4. Tunnista amatööri

Huono kuntotarkastaja arvioi asunnon pikaisesti. Kunnollinen kuntotarkastus voi kestää jopa kokonaisen työpäivän, Lindblad selvittää.

Perusteelliseen kuntotutkimukseen kuuluu näytteiden ottaminen rakenteista. Näytteet pitää ottaa puhtailla välineillä ja toimittaa tutkittavaksi Eviran hyväksymään laboratorioon.

Näytteet otetaan kohdasta, joka on vaurioitunut eniten tai jossa vaurioiden todennäköisyys on suurin. Lisäksi tulee ottaa vertailunäytteitä kohdista, joissa vaurioita ei mitä todennäköisimmin ole.

Rämön mukaan kuntotarkastuksista uupuvat monesti havainnot hajuista.

”Rakennuskannassa on paljon erilaisia haitta-aineita. Jos kuntotarkastaja haistaa rakennusta tutkiessa jonkin poikkeavan hajun, se tulee merkitä kuntotarkastusraporttiin.”

Siksi kotona ei kannata keittää kahvia eikä leipoa pullaa ennen kuntotarkastusta. Niiden tuoksu peittää hajut.

Hyvä kuntotarkastaja on puolueeton eikä mielistele tilaajaa. Hän kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.

Välittäjän suosittelema tarkastaja on riski, koska välittäjän intresseissä on myydä kohde nopeasti. Silloin ei pakolla ole aikaa ottaa näytteitä rakenteista eikä odotella niiden laboratoriotuloksia.

70-luvulla rakennetussa talossa on paljon ongelmakohtia. Kuva Kimmo Räisänen.

5. Kysy ”tyhmiä”

Kuntotarkastajalletulee kertoa kaikki taloon ja sen kuntoon liittyvät tiedot totuudenmukaisesti. Sekä myyjän että ostajan on hyvä olla mukana kuntotarkastuksessa.

Ennen kuntotarkastusta kannattaa tutustua huolella Rakennustiedon julkaisemaan suoritusohjeeseen ja tilaajan ohjeeseen asuntokaupan yhteydessä tehtävästä kuntotarkastuksesta. Niistä selviää, mitä kaikkea kuntotarkastuksessa tulee tehdä.

Kun kuntotarkastus on tehty, kuntotarkastaja käy läpi tarkastuksen tulokset. Jos jotain ei ymmärrä, tarkastajaa pitää pyytää selittämään asia uudelleen selkokielellä.

Sisäilmakeskuksen valvontapäällikkö Esko Lindblad tarkistaa, johdetaanko sadevedet oikein pois rakennuksen perustusten läheltä. Kuva Kimmo Räisänen.

Mikä on kuntotarkastus ja mikä kuntotutkimus?

Kuntotarkastus on hyvä tehdä aina kiinteistökaupassa ja kuntotutkimus tarvittaessa, jos tarkastuksessa ilmenee jotain epäilyttävää.

Kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti, eikä siinä rikota rakenteita. Tavoitteena on selvittää puolueettomasti myyjälle ja ostajalle rakennuksen kunto, korjaustarpeet, riskit ja mahdolliset korjaustoimenpiteet.

Kuntotarkastuksessa rakenteesta otetaan näytteitä, jotka tutkitaan laboratoriossa. Tarkoituksena on tutkia mahdollisen vaurion laajuus ja aiheuttaja ja antaa tarvittavat ehdotukset jatkotoimenpiteistä.

Molemmista tulee saada kattava kirjallinen ja ymmärrettävällä kielellä kirjoitettu raportti.

Näin reklamoit huonosta kuntotarkastajasta

Vaikka kuntotarkastajan taustat selvittäisi kuinka huolellisesti, aina on riski, että tarkastaja työskentelee hutiloiden ja tekee virheitä.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tilaajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai palkkion palautusta, jos kuntotarkastajan työ ei vastaa sitä, mitä on sovittu.

Asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja Tiina Koskinen-Tammi muistuttaa, että huono kuntotarkastus voi aiheuttaa satoja kertoja isommat vahingot kuin palkkio on ollut. Silloin palkkion palautus ei paljon auta.

”Kuntotarkastusyritys on vastuussa virheellisen palveluksensa aiheuttamasta vahingosta. Kuntotarkastussopimuksen ehto, jossa tarkastajan vahingonkorvausvastuu on rajattu vain palkkion määrään eli virhe oikeuttaisi vain palkkion palautukseen, ei ole sitova.”

Reklamaatio kunto­tarkastus­yritykseen pitää tehdä kohtuullisessa ajassa eli joidenkin viikkojen kuluessa siitä, kun virhe on havaittu.

Jos virhe selviää vasta kaupanteon jälkeen ja ostaja katsoo, että se olisi pitänyt havaita jo kuntotarkastuksessa, ostajan tulee reklamoida sekä myyjää että kuntotarkastusyritystä, Koskinen-Tammi sanoo.

Apua reklamaation laatimiseen saa kuluttajaoikeusneuvojilta. Ellei riita ratkea, voi valituksen tehdä kuluttajariitalautakuntaan ja viime kädessä asian viedä tuomioistuimeen.

Kuntotarkastuksen ei kuitenkaan vastaa rakennuksen piilevistä virheistä, jotka eivät ole tulleet ilmi kuntotarkastuksessa. Niistä vastaa myyjä.

Vaikka myyntikohteen markkinoinnissa korostettaisiin, että asunnossa on tehty kuntotarkastus, talo ei välttämättä ole virheetön, Kilpailu- ja kuluttajavirasto muistuttaa.

Kuntotarkastaja mittaa tarvittaessa kosteuden myös seinän sisältä. Kuva Mika Ranta / HS. 

Fakta: Löydä asiantuntija

Pätevöityneitä kuntotarkastajia voi etsiä esimerkiksi näistä rekistereistä:

  • Fise.fi 
  • Kauppakamari.fi/tavarantarkastus 
  • Kuntoarviot.net 
  • Vtt-todistus.fi 
  • Apua saa myös Hengitysliiton sisäilma- ja korjausilmaneuvonnasta, p. 020 757 5181. 

Tutustu myös Asunnon osto-oppaaseen.

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.