Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.

Fleminginkadulla Helsingin Kalliossa on yksiö, josta pyydetään vuokraa 820 euroa kuussa. Se kuulostaa kovalta, mutta nyt ollaankin alueella, jossa moni haluaa asua.

Samalla kadulla on toinen yksiö myynnissä. Siitä pyydetään 229 000 euroa. Sekin on paljon.

Ihmisen on asuttava jossain, helsinkiläisenkin. Mutta kumpi on taloudellisesti kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma?

Ainakin vuokrat nousevat koko ajan. Tilastokeskuksen mukaan vuokrat nousivat koko maassa huhti–kesäkuussa 2,7 prosenttia edellisvuodesta.

Helsingissä vuokra-asunto maksaa keskimäärin jo yli 16 euroa neliöltä ja kalleimmilla ­alueilla lähes 20 euroa. Käytännössä pikkuyksiöstäkin joutuu maksamaan vuokraa vähintään 600 euroa kuussa.

Samaan aikaan korot ovat nollassa, ja omaan asuntoon saa ennätyshalpaa rahoitusta.

Kumpi on kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma, Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola?

”Oma asunto on ollut 1990-luvun laman jälkeen hyvä sijoitus – mutta vain, jos asunto sijaitsee oikealla paikalla”, Metsola sanoo. Hän aloitti itsekin silloin asuntosijoittamisen.

Työkseen Metsola on arvioinut eri asumismuotoja jo parikymmentä vuotta. Hänen perustamansa yritykset toimivat sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinoilla.

Metsola alkaa laskea kuvitteellista esimerkkitapausta, jossa kolmekymppinen Eero asuu vuokralla Helsingin Kalliossa ja maksaa 700 euroa kuussa. Eero harkitsee vaihtavansa vuokrayksiönsä vastaavanlaiseen omistusasuntoon Kalliossa.

Yksinkertaistetussa laskelmassa verrataan vuokra-asumisen ja omistusasumisen kustannuksia yhden vuoden ajalta. Esimerkissä käytetään tasalyhennystä, koska se helpottaa hahmottamaan sitä, mitä omistusasujalle itselleen jää säästöön.

Miten Eeron käy?

Katso alla olevasta grafiikasta, mitä olisivat todelliset asumiskulut, jos omistusyksiön hinta pysyy ennallaan, nousee tai laskeen. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Jos Eero vaihtaisi omistus­asuntoon, asumiskulut kasvaisivat 700:sta 1 088 euroon kuussa.

Jos kuitenkin vain pankille maksettavat korot lasketaan kuluiksi ja lyhennyksiin käytettävä 500 euroa omaisuuden kartuttamiseksi, Eeron kulut omistusasunnossa ovat kuukaudessa 588 euroa. Se on selvästi vähemmän kuin 700 euron kuukausivuokra.

”Omistusasumisessa palaa vähemmän rahaa savuna ilmaan”, Metsola sanoo.

Entä jos Eerolle tärkeintä on kuukausittain asumiseen kuluva rahamäärä eikä hän halua, että se juuri kasvaa?

Siinä tapauksessa Eeron pitää lähteä pois Kalliosta.

Jos Eero ostaa 110 000 euroa maksavan asunnon lähiöstä, hänen asumismenonsa ovat laskelman mukaan 838 euroa kuussa, josta lainanlyhennykseen menee 367 euroa. Asuminen lähiössä omassa kodissa olisi Eerolle 229 euroa kuussa halvempaa kuin vuokrakoti Kalliossa.

Sitä vastoin tilanne muuttuu täysin, jos asuntojen hinnat laskevat.

Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat.

”Jos hinnat laskevat vähänkin, vuokralla asumisesta tulee halvempaa”, Metsola sanoo. Jopa nykyisessä tilanteessa, jossa korot ovat ennätysmatalat.

Jos Eeron ostaman lähiöyksiön hinta laskee vuodessa 3 prosenttia, hänen asumismenonsa pysyvät edelleen 838 eurossa kuukaudessa, mutta omaisuutta karttuu vain 92 euroa kuukaudessa.

Jos asunnon arvo säilyy ennallaan, Eerolle kertyy omaisuutta 367 euroa kuussa.

Kaikki eivät voi valita vuokra- tai omistusasumisen väliltä.

Asuntojen rahoitukseen erikoistuneen Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna on huolissaan siitä, että yhä harvemmalla pääkaupunkiseudulle työn perässä muuttavalla on ylipäänsä mahdollisuus ostaa oma asunto. Näiden ihmisten on pakko asua vuokralla silloinkin, kun se ei ole taloudellisesti järkevää.

Pauna sanoo, että tilanne pahenee, kun Basel IV -sääntely tulee voimaan. Rahoitusmarkkinoiden uudet säännöt helpottavat Paunan mukaan omistus­asujien rahoitusehtoja, mutta kiristävät samalla asuntosijoittajien eli vuokranantajien ehtoja.

”Pahimmillaan vuokralainen maksaa tulevaisuudessa nykyistäkin kovempia vuokranantajien rahoitusmenoja vuokrassaan. Ja mitä heikompi vuokranantaja, sitä kovemmat korkomenot.”

Pauna suosittelee vuokralaisia valitsemaan vuokranantajan, joka on vakavarainen ja pystyy kantamaan taloudellista riskiä.

Voisivatko asuntojen hinnat sitten kääntyä laskuun myös pääkaupunkiseudulla?

Hintojen lasku on jo todellisuutta monin paikoin Suomea.

Oma asunto on ollut hyvä sijoitus pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa, joissa uusien asuntojen rakentaminen ei ole pysynyt kysynnän vauhdissa.

Helsingissä asuntojen hinnat nousivat heinäkuussa 2,4 prosenttia vuodentakaisesta, kun taas Itä-Suomessa ne laskivat vuodessa 3,7 prosenttia.

Timo Metsola muistuttaa, että asuntomarkkinoilla hinnat nousevat ja laskevat. Hän ei kuitenkaan usko, että asunnot halpenevat kasvukeskuksissa.

Katso, miten kerrostaloasuntojen hinnat ovat kehittyneet pääkaupunkiseudulla 25 vuodessa. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Hinnat voivat laskea myös Helsingin seudulla

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola ei usko, että asuntojen hinnat laskevat pysyvästi kasvukeskuksissa.

Hän näkee kuitenkin kaksi tekijää, jotka voivat tulevaisuudessa laskea asuntojen hintoja merkittävästikin – myös pääkaupunkiseudulla.

Toinen on teknologinen murros, esimerkiksi rakennus­moduulien tulostaminen, joka tekee uusien asuntojen rakentamisesta merkittävästi nykyistä halvempaa. Vastaava kehitys tapahtui aikoinaan, kun betonirakentaminen tuli Suomeen.

Toinen on teknologinen kehitys, joka muuttaa käsitystämme fyysisestä etäisyydestä.

”Nyt rakennetaan pistemäisesti, korkealle ja lähelle Helsingin keskustaa. Mutta voi olla, että 25 vuoden päästä vaikkapa Riihimäen keskustasta pääsee nykyistä paljon no­peammin Helsingin keskustaan”, Metsola sanoo.

”Juuri nyt me olemme valmiit maksamaan siitä, että asumme lähellä palveluita, mutta teknologia voi muuttaa tämän.”

Metsola muistuttaa, että robottiautotkin kuulostivat vielä jokin aika sitten science fictionilta, mutta ovat nyt todellisuutta.

Tällaiset isot teknologiset murrokset eivät kuitenkaan tapahdu yhdessä yössä.

”Eivät tapahdukaan. Mutta jos ne tapahtuvat kymmenessä vuodessa, on se asuntomarkkinoiden näkökulmasta kuin yhdessä yössä”, Metsola vastaa.


Vuokrakoti vai sittenkin omistusasunto?

Antti Asteljoki, liiketoimintajohtaja, Sato:

”Eri asumismuotoja arvioidaan suppeasti. Yleensä tuijotetaan vain asunnon ostohintaa ja sitä, kuinka paljon vuokralla lyhentäisi lainaa.

Pitäisi miettiä myös omistus­asuntoon sidotun pääoman kustannusta ja sitä mitä muuta sillä rahalla voisi tehdä.

Vuokralaiset arvostavat turvallisuutta ja luotettavuutta. Vuokralla asuminen on myös huoletonta: ei tarvitse kantaa huolta taloyhtiön korjauksista eikä asunnon jälleenmyynnistä.

Moni omistusasuja harkitseekin siirtyvänsä asumaan vuokralle.

Varsinkin nuorten ikäluokkien käyttäytyminen on muuttumassa. He hakevat asumisessa ennen kaikkea joustavuutta.

Vuokra-asunnot ovat tärkeitä myös kansantalouden ja työvoiman liikkuvuuden kannalta.

Siksi olen huolissani siitä, miten asuntoja riittää kaikille, kun 30 vuoden päästä pääkaupunkiseudulla asuu nykyisen Helsingin verran lisää asukkaita.”

Ville Roihu, johtaja, Danske Bank:

”Kasvukeskuksissa on melkein aina järkevämpää ostaa oma asunto kuin asua vuokralla. Asumismenot eivät hirveästi nouse, jos vaihtaa vuokralta samanlaiseen asuntoon samalla alueella. Paitsi jos vuokra on tosi halpa tai omistusasunto on kalliilla alueella.

Helsingissä vuokrat eivät vaihtele eri puolilla kaupunkia niin paljon kuin omistusasuntojen hinnat. Helsingistä saa mennä radan vartta pitkälle, ennen kuin yksiöiden vuokrat halpenevat.

Jos oma taloudellinen tilanne on epävarma, kannattaa harkita vuokralla asumista. Samoin jos tietää asuvansa vain lyhyen aikaa, vuokra-asunto on ehkä parempi vaihtoehto.

Mutta jos oma taloudellinen tilanne on hyvä ja suunnitelmat elämässä selkeät, kannattaa ostaa oma asunto. Matala korkotaso on järkevä hyödyntää.

Entä pitäisikö päätös tehdä nopeasti? Vuokralainen toki maksaa joka kuukausi vuokraa, mutta asunnon osto on iso päätös.”

 

Tutustu myös Asunnon osto-oppaaseen

.

 

Asunnon ostaminen on elämän suurin sijoitus, jota ei kannata tehdä pelkällä tunteella tai liian heppoisin perustein. Saatat nimittäin joutua tinkimään jostain muusta, mikäli jätät asuntolainan kilpailuttamatta tai maksat asunnosta ylihinnan. Asunnon ja taloyhtiön tutkimatta jättäminen taas voi tuottaa ongelmia tulevaisuudessa. Lue neljä yleisintä virhettä, jotka asunnonostaja tekee, ja vältä ne vinkeillämme.

1. Asuntolaina jää kilpailuttamatta
 

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa sen sijaan, että lainan hakisi pankista, jossa on tottunut asioimaan. Eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa ja esimerkiksi asuntolainan korosta voi olla mahdollista tinkiä kymmenyksiä pois, mikä tuo lainan koosta ja pituudesta riippuen jopa tuhansien eurojen säästön laina-aikana. 

Pelkkään koron marginaaliin ei kuitenkaan kannata keskittyä, sillä halvimman marginaalin tarjoavassa pankissa saatetaan edellyttää myös muiden pankkituotteiden, kuten lainaturvan tai korkosuojan ostoa. Tarkastele siis lainan kokonaiskustannuksia ja huomioi kaikki reunaehdot lainatarjousta valitessasi. 


2. Asunto ostetaan ylihintaan
 

Asuntokaupoilla tunteen ei kannata antaa liikaa vaikuttaa ostopäätökseen, ettei asunnosta tule maksaneeksi ylihintaa esimerkiksi asunnon kuntoon, kokoon tai sijaintiin nähden. Ostotarjousta miettiessä asunnon pyyntihintaa kannata verrata alueen tai kaupunginosan vastaavankokoisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin

Suosituista asunnoista pääkaupunkiseudulla voi joutua tarjoamaan yli pyyntihinnan, mutta useimmiten hinnassa on tinkimisvaraa 5-10 prosenttia. Olennaisinta on tutustua alueen ja vastaavien asuntojen hintatasoon riittävän syvällisesti.


3. Asunnon kunto jää tutkimatta
 

Ostettava asunto pitää aina tutkia huolellisesti, sillä jälkikäteen et voi vaatia korvausta vioista, jotka olisit voinut omin silmin huomata esittelyssä. Mattojen alle ja kaappien sisään kurkkimisen lisäksi kannattaa perehtyä rakennuksen kuntotarkastusraportteihin. 

Selvitä, onko kuntoarvio pintapuolinen vai onko asunnon rakenteetkin tutkittu. Mikäli kuntoarviota ei ole, kannattaa sen teettämisestä sopia yhdessä myyjän kanssa. Huomaa varsinkin vanhempien talojen kohdalla, että osan kosteusvaurioista voi löytää vain rakenteita avaamalla. 


4. Taloyhtiön tulevia remontteja ei arvioida
 

Jos olet ostamassa asunto-osaketta esimerkiksi kerros- tai rivitalosta, tutustu huolellisesti taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, joka kertoo seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet. Arvioi, onko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina esimerkiksi kallis putki- tai julkisivuremontti ja kysele tarvittaessa lisätietoja isännöitsijältä. Pahimmassa tapauksessa huomioimatta jäänyt korjausvelka voi tuoda niin suuria lisäkustannuksia, että asunnon joutuu myymään pois.

Nämä neljä asiaa huomioimalla pääset jo melko pitkälle asuntokaupoilla. Tarkemmat ohjeet ja paljon lisää vinkkejä löydät Asunnonostajan oppaastamme.
 

Ostotarjouksen tekeminen on asuntokaupan jännittävin vaihe – uuden kodin osto on vain muutaman askeleen päässä. Jotta kaupat syntyvät, pitää omat näkemykset asunnon hinnasta ja kaupan ehdoista saada kohtaamaan myyjän ajatusten kanssa. Lue kätevät vinkit ja onnistu viemään tarjousprosessi sujuvasti maaliin saakka!


1. Tee taustatutkimusta ennen tarjousta
 

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa tutustua huolellisesti niin asunnon asiakirjoihin kuin asuinalueen hintatasoonkin. Selvitä ainakin asunnon kunto, hoitovastikkeen suuruus sekä taloyhtiön tulevat remontit. Jos tiedossa on esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti, voi edullinen asunto muuttua lisäkustannusten myötä paljon kalliimmaksi. Lisäksi on hyvä tutkia, millaisilla hinnoilla vastaavankokoisia asuntoja on aiemmin myyty samalta alueelta, jotta vältät maksamasta ylihintaa. 


2. Käytä aikaa tarjoamasi hinnan määrittelyyn
 

Asunnosta tarjottavan hinnan määrittelyyn ei ole yhtä oikeaa tapaa. Jos pyydettävä hinta on kohtuullinen ja asunnolla on paljon kysyntää, myyjä ei välttämättä suostu tinkimään pyyntihinnastaan. Välillä esimerkiksi pienet asunnot pääkaupunkiseudulla voivat olla niin suosittuja, että ostotarjousta joutuu korottamaan yli pyyntihinnan. 

Mikäli asuntokaupassa on välittäjä mukana, kannattaa kysellä, kuinka moni muu asunnosta on ollut kiinnostunut. Jos asunnolla ei ole vaikkapa sijaintinsa vuoksi paljoa kysyntää, voi ostotarjouksen tehdä aluksi 5–10 prosenttia alle pyyntihinnan.

Huomioi, että myyntihinta on kauppahinta, jonka maksat myyjälle. Velaton hinta taas on kauppahinta, johon on lisätty myytävien osakkeiden osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Mikäli taloyhtiöllä on velkaa, voit yleensä valita, lyhennätkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena vai maksatko oman osuutesi yhtiön lainasta kerralla pois.


3. Kirjaa ehdot selkeästi näkyviin
 

Ostotarjous on aina sitova ja sen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Mikäli kaupan toteutuminen on syystä tai toisesta kuitenkin epävarmaa, voit kirjata tarjoukseen purkavan ehdon. Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  • Sinulla ei ole vielä lainalupausta, etkä ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävin ehdoin.
  • Haluat teettää asuntoon esimerkiksi kosteuskartoituksen, jonka tulokset voivat vaikuttaa kauppaan.
  • Et ole vielä myynyt entistä asuntoasi ja kaupan toteutuminen riippuu siitä, saatko asunnon myytyä sovittuun päivään mennessä.


4. Toimita tarjous kirjallisena
 

Ostotarjous kannattaa laatia kirjallisena, sillä suullinen sopimus on aina epävarma. Tarjouksen voi toimittaa vapaamuotoisena esimerkiksi sähköpostitse ja siitä tulee käydä ilmi seuraavat seikat: kaupan kohde, kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, myyjän ja ostajan henkilötiedot sekä muut mahdolliset ehdot. 

Oleellinen tieto on myös tarjouksen voimassaoloaika, jonka puitteissa myyjän tulee joko hyväksyä tai hylätä tarjous. Tyypillisesti ostotarjous on voimassa vain muutaman päivän ajan. 


5. Ole nopea!
 

Asuntokaupoilla nopeus on usein valttia. Jos asuntonäytössä kolahtaa, älä jää miettimään ostotarjouksen tekemistä liian pitkäksi aikaa, ettei suosikkikohteesi lipeä käsistäsi. Nopeimmillaan kaupat lyödään lukkoon jopa vuorokauden sisällä.

Asunnon osto-oppaasta saat tarkempaa tietoa muun muassa asuntoesittelyyn valmistautumisesta, asunnon asiakirjoihin tutustumisesta ja kaupan solmimisesta pankissa.