Tämä on yksikertainen tiivistelmä, joka ei kuvaa kaikkia tapauksia kiinteistön myymisessä. Tässä on tarkoitus kuvata sinulle normaalin omakotitalokiinteistön myymistä itse yksiosaisilla kaupoilla. Kiinteistöä eli tonttia talolla tai ilman ei yleensä suositella itse myymään ilman kokenutta kiinteistönvälittäjää. Tämä johtuu siitä, että kaupan on noudatettava tarkasti lainsäädäntöä, ns. Maakaaren säännöksiä. Eteen voi tulla erikoisuuksia ja yksityiskohtia. Jos ryhdyt itse myymään, huomioi ainakin seuraavaa:

VALMISTAUTUMINEN

Asiakirjojen kokoaminen

Valmistaudu huolella myyntiin. Haluat varmasti antaa ostajille luotettavan kuvan.

Laadi jonkinlainen esittely, jossa kerrot kiinteistöstä kaiken minkä tiedät. Katso netistä kiinteistöjen myynti-ilmoituksia. Kunnalta saat tietopalvelutulosteen, jossa kerrotaan mm. tontilla sijaitsevan rakennuksen tai rakennuksien tarkoitus, määrät ja pinta- ja kerrosalat. Ole tarkkana mikä on asuintilaa ja mikä muuta tilaa. Pyydä Maanmittauslaitokselta kiinteistön lainhuutotodistus, joka todistaa omistusoikeutesi myytävään kiinteistöön, rasitustodistus, jossa kerrotaan mahdolliset kiinnitykset, erityiset oikeudet, ulosmittaukset ja muut käyttö- tai vallintarajoitukset sekä kiinteistörekisteriote, jossa näkyy kiinteistömuodostamista koskevat tiedot, kiinteistöön liittyvät oikeudet ja rasitteet, kiinteistötunnus ja sen pinta-ala. Jos kiinteistössä on osaomistajien tekemä hallinnanjakosopimus tai kiinteistöön kirjattu vuokrasopimus, tarvitset myös näistä asiakirjat.

Kunnan kaava-merkinnöistä saat alueen kaavamääräykset (asema- tai yleiskaava), jotka poikkeavat alueittain ja ovat tärkeitä tietää. Kaavamerkinnöistä ilmenee myös alueen tehokkuusluku, joka kertoo sinulle yhdessä rakennetun alan ja tontin alan kanssa mahdollisen jäljellä olevan rakennusoikeuden. Rakennusoikeus saattaa olla kiinteistösi arvoa kohottava seikka. Kunnan karttapalvelusta (pääkaupunkiseudulla hyvät) tai Maanmittauslaitokselta saat monenmoiset kartat, joita myynnissä tarvitset: tontti-, kaupunki-, johto-, asemakaavakartat yms. Tarvitset energiatodistuksen kiinteistöstä, joka on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Asuinrakennuksen pohjakuvan tulisi olla selkeä (kaikista kerroksista) ja ainakin suuntaa antava. Onko kiinteistöllä kiinnityksiä? Ovatko nämä panttikirjat kotona vai pankissa?

Mieti myös mitä kaikkea mahdollista irtaimistoa kauppaan mahdollisesti kuuluu

Kuntotarkastus kosteusmittauksineen on ehkä syytä tehdä juuri ennen myyntiä jonkin asiallisen tahon avulla. Tällaista raporttia ostajaehdokkaat yleensä ensimmäiseksi kysyvät. Muista koota kaikki tekemäsi muutostyöt mahdollisimman tarkasti paperille. Kaikki virheet on myös kerrottava tarkasti ostajaehdokkaalle. Nämä ovat virheitä mitä ostaja ei voi havaita, mutta jotka sinä tiedät. Esimerkkinä vaikkapa asia, joka ilmenee vain tiettynä vuodenaikana.

Hinnoittelu

Kiinteistön hinnan arviointi on vaikeaa. Tässä kohtaa kokenut välittäjä olisi paikallaan. Myyntihintoja vastaavista on vaikea saada ja oikeastaan jokainen kiinteistö on aivan oman yksilönsä. Tässä voit turvautua muihin ilmoituksiin ja muistaa, että myynti-ilmoituksissa hinnat ovat hintapyyntöjä. Harvoin kiinteistön kohdalla myyjä saa sitä mitä pyytää. On tärkeää olla realisti, ettei myynti pitkity.

Stailaus

Siivoa ensin. Pese tarvittaessa myös ikkunat. Poista mahdollisimman paljon turhaa tavaraa. Esimerkiksi koriste-esineet, henkilökohtaiset valokuvat, tiskiharjat, pesuaineet, jääkaappimagneetit, kengät eteisestä yms. Muista, että eteinen on paikka, jossa koko esittelyn tunnelma määräytyy. Laita tuoreita kukkia eteiseen tai muualle, jos voit. Vie liikoja huonekaluja pois. Väljyys ja selkeys ovat valtteja myös valokuvissa. Epäsiisti ja liian täyteen ahdettu koti vaikuttaa arvoaan vähäisemmältä. Omakotitalossa pihankin pitää olla siisti ja istutukset kauniita. Talvella on hyvä luoda lumet siististi ja hiekoittaa kulkuväylät. Muista valaistus pihallakin.

Kuvat

Siivouksen jälkeen voitkin ottaa valokuvat. Varo suoraa auringonpaistetta. Vältä salamavalon käyttöä. Älä kuvaa valtavan suurella laajakulmaisella objektiivilla. Kuvaa rinnankorkeudelta ja katso, ettei suuria huonekaluja ole edessä tai pääosassa kuvassa.  Ota kuvat järkevässä järjestyksessä eteisestä lähtien. Mieti onko talossa joitain tärkeitä yksityiskohtia sisällä tai ulkona, joita haluat ehkä korostaa yleiskuvien lisäksi. Älä unohda talon julkisivukuvaa tai kuvaa, jossa piha näkyisi hyvin.

Netti-ilmoitus

Tässä kohtaa voit tutkia muita ilmoituksia nettisivuilla. Mitä asioita on syytä kertoa? Laita pohjakuvan kanssa noin 10-15 kuvaa julkisivu- ja pihakuvien kanssa. Entä pitäisikö talvella olla joku kesäkuva pihasta? Katso Oikotien sivuilta ohjeet.

KIINTEISTÖN ESITTELY JA NEUVOTTELU

Esittely

Toivottavasti esittelyyn sattuu hyvä ilma. Taloa ja pihaa kun pitää ulkonakin tutkiskella. Vaikka kuntotarkastus onkin tehty, saattaa ostaja haluta katsoa salaojakaivot, katot, alapohjat ja kaikenlaista muuta mikä häntä kiinnostaa. Pidä kaikki edellä mainitut paperit ja kuntotarkastus esillä. Ainakin kuntotarkastusraporttia on syytä olla kopioituna joitakin kappaleita, jotta ostajaehdokas saa rauhassa tutustua siihen kotonaan.

Neuvottelu

Ostajan kanssa tehdään esisopimus kirjallisesti, missä kaikki asiat tulevasta kaupasta sovitaan. Tässä voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta. (Esisopimuksesta: Maakaaren 1. osa, 2. luku, 7§). Sovi  esisopimuksessa heti mahdollisimman tarkasti ostajan kanssa ainakin seuraavat seikat, (tässä yksinkertaisimmillaan): kauppahinta ja/tai muu vastike, mahdollinen käsiraha, maksuaikataulu, kaupantekoaika ja -paikka, kiinteistön hallinta- eli vapautumishetki, (se on hetki, josta lähtien ostaja saa avaimet ja josta lähtien hän vastaa kaikista kiinteistöön kohdistuvista maksuista ja vakuutuksista ). Omistusoikeushan voi olla aikaisemmin kuin hallintaoikeus. Esisopimuksessa olisi hyvä olla myös mahdolliset korvaukset ja toimintatavat esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että ostaja vetäytyy tai maksu viivästyy jne. (Maakaari 1. osa, 2. luku, 2 ja 5 §.) Huomaat, että monia asioita tulee miettiä.

KAUPPAKIRJA JA KAUPAT

Kauppakirjaan tulee kaikki esisopimuksessa mainitut asiat. Tämäkin tulee tehdä määrämuotoisena siten kuin laissa sanotaan; Maakaaren mukaan. Kauppakirjassa tulee olla vähintään luovutustarkoitus, yksilöity kohde eli luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja, kauppahinta. (Lakitekstissä puhutaan luovutuksesta.) Lisäksi on syytä laittaa kaikki kaupan ehdot, korvaukset, mahdollinen käsiraha, kiinteistön mahdolliset rasitukset ja kiinteistöön kuuluvien sopimusten siirtymiset. Asiakirjat, joihin ostaja on tutustunut voi myös kirjoittaa kauppakirjaan. Siihen voi myös laittaa tietoja kiinteistön kunnosta, kuntotarkastusraportin liitteeksi, seikat, joista ostaja on tietoinen tai mihin hän on tutustunut yms. Kauppakirjaan tulee kirjoittaa myös mistä lähtien ostaja on vastuussa kiinteistöveron maksusta ja milloin vaaranvastuu siirtyy. Jos kauppaan liittyy suuri tai arvokas irtaimisto, voi ostajan kanssa miettiä kannattaako se jättää kaupan ulkopuolelle ja myydä erikseen. Jos se liitetään kauppahintaan, ostaja maksaa senkin osalta varainsiirtoveron. Netissä kannattaa tutustua eri kauppakirjamalleihin. Muista, että jos kiinteistöllä on velkakiinnityksiä, tulee sinun luovuttaa kaupantekohetkellä nuo panttikirjat ostajalle vapaina kaupanteossa. Ne tulee luonnollisesti luetella numeroituna kauppakirjassa.

Kaupanvahvistaja

Kiinteistökaupoille tarvitaan julkinen kaupanvahvistaja. Hänet saa kunnalta, kaupungilta ja maistraatista. Pankissa voi olla oma kaupanvahvistaja. Maanmittauslaitoksen sivuilta löydät tästäkin hyvät neuvot. Tilaa kaupanvahvistaja ajoissa ja sovi maksusta ostajan kanssa. Nykyään voi tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä verkkopalvelussa kiinteistökaupan, jolloin kaupanvahvistajaa ei tarvita. Selvitä tässäkin tapauksessa kaupanteosta koituvat maksut ja sovi ostajan kanssa, jos haluatte jakaa ne.

Koska kiinteistökaupan tulee olla määrämuotoinen ja se on ylipäätään vakava asia on siksi syytä harkita vakavasti kokeneen  laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) käyttöä kiinteistön myynnissä.

 

Lähteet: Maanmittauslaitos.fi, Finlex.fi

Asunnon myynti kannattaa ajoittaa tarkasti ja huolella valmistautuen. Oikotien vuosien 2016–2017 tilastojen valossa alkukevät on paras aika laittaa asunto myyntiin, koska myyntiajat ovat silloin lyhyimmät. Mikäli asunnon myynti on siis ajankohtaista, aloita valmistautuminen jo nyt ja kotisi voi olla myyty ennen kesälomia.

 

Maalis-huhtikuussa myynti-ilmoitus erottuu edukseen

 

Oikotielle tulee myyntiin keskimäärin hieman yli 8500 asuntoa kuukaudessa ja niiden keskimääräinen myyntiaika on noin sata päivää. Asunnon myynnissä saattaa siis kestää helposti yli kolmekin kuukautta, mutta oikealla ajoituksella asunnon voi saada myytyä huomattavasti nopeammin. Vuonna 2016 suurin osa Oikotien myynti-ilmoituksista esimerkiksi julkaistiin toukokuussa. Lyhyin myyntiaika oli kuitenkin asunnoilla, jotka oli laitettu myyntiin maaliskuun puolivälin ja huhtikuun lopun välisenä aikana. Nämä alkukeväästä myyntiin ilmoitetut asunnot löysivät uuden omistajan keskimäärin 90 päivässä. Vastaavasti pisimmät myyntiajat olivat asunnoilla, jotka oli ilmoitettu myyntiin elokuun lopun ja syyskuun puolivälin aikana.

 

 

Tilastoja selittänee muun muassa se, että asunnon ostajan on keväällä mukavampaa vaihtaa asuntoa kuin syksyllä ja talvella – muuttaminen helpottuu säiden lämmettyä ja esimerkiksi koulujen lukukaudet lähestyvät loppuaan. Kun kauppakirjan allekirjoittaa keväällä, voi muuton ajoittaa perheen kesälomalle. Myös myyjälle kevät on mainio asunnon myynnin ajankohta, koska lisääntynyt valon määrä helpottaa myynti-ilmoituksen kuvien ottamista ja asuntojen pihat näyttävät heräilevässä kukkaloistossaan huomattavasti edustavammilta kuin talvella lumen peitossa. Loppuen lopuksi kodin hankinta on usein enemmän tunne- kuin järkiperäinen päätös. Aurinkoisena kevätpäivänä tunnelma asuntonäytössä on usein korkeammalla kuin räntäsateisena talvipäivänä.

 

Sijainti ja asuntotyyppi vaikuttavat myyntinopeuteen


Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä huomioida, että ilmoituksen julkaisuajankohdan lisäksi myyntiaikaan vaikuttavat myös asunnon sijainti ja asuntotyyppi. Oikotien vuoden 2017 tilastojen mukaan asunnot vaihtavat pääkaupunkiseudulla omistajaa nopeammin kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Kaikkien asuntotyyppien keskimääräisesti lyhyin myyntiaika on Helsingissä ja pisin Porissa. Rivitaloasunnot ja omakotitalot menevät nopeimmin kaupaksi Vantaalla ja hitaimmin Porissa. Vastaavasti kerrostaloasunnot liikkuvat nopeimmin Helsingissä ja niiden pisin myyntiaika on Porissa.  

 

Asuntojen myyntiajat talotyypeittäin ja kaupungeittain vuonna 2017:
 

 

Oman kaupungin ja talotyypin keskimääräinen myyntinopeus kannattaa huomioida esimerkiksi omistusasuntoa vaihtaessa. Vanhan kodin voi tällöin myydä kahden asunnon loukun välttääkseen joko etukäteen tai kun uusi asunto on löytynyt. Mikäli sinulla on jo uusi koti kiikarissa, voit jättää siitä ehdollisen tarjouksen. Tällöin asuntokauppa realisoituu vain, jos vanha kotisi myydään sovitussa ajassa. Jotta uusi koti ei mene sivu suun, kirjaa kauppakirjan ehtoihin selkeästi realistinen arvio vanhan kodin myyntinopeudelle.

Mitä aiemmin keväällä aloitat asuntosi myynnin, sitä suuremmalla todennäköisyydellä löydät kodillesi uuden omistajan jo ennen kesälomia!

 

Näin pääset alkuun asunnon myynnissä:

  1. Lue läpi Oikotien asunnon myyntiopas.
  2. Kartoita asuntomarkkinoiden tilannetta selaamalla asuinalueesi myynti-ilmoituksia.
  3. Pyydä kiinteistövälittäjä arviokäynnille.

 

Välityspalkkio on luonnollisesti asunnonostajalle tärkeä tekijä kiinteistönvälittäjää valitessa. Välittäjää ei kuitenkaan kannata valita pelkästään palkkion edullisuuden vuoksi. Sen sijaan kannattaa keskittyä etsimään hyvä välittäjä, joka pyrkii saamaan asunnostasi parhaan mahdollisen myyntihinnan. Mutta mistä hyvän välittäjän tunnistaa? Lue vinkit ja löydä oikea välittäjä asunnollesi!

 

Hyvällä välittäjällä on kattavasti tietoa asuntomarkkinoiden nykytilanteesta sekä laaja tietämys asuinalueestasi. Hän osaa perustella antamansa hinta-arvion sekä esitellä markkinointitoimenpiteet, joita asunnon myynnissä tullaan käyttämään. Yleensä välittäjän oma palkkio on tietty prosenttiosuus asunnon myyntihinnasta ja palkkion suuruus vaihtelee yhdestä neljään prosenttiin. Kalliiltakin kuulostava välittäjä voi osoittautua parhaaksi vaihtoehdoksi hyvien neuvottelutaitojensa, laajan ostajaverkostonsa sekä monipuolisten markkinointisuunnitelmiensa ansiosta.

 

Koulutus antaa kuvaa ammattitaidosta

 

Kiinteistönvälittäjiä vertaillessa myös koulutustaustaan kannattaa kiinnittää huomiota. Alalla toimivien välittäjien koulutustausta on kirjava – kuka tahansa voi myydä asuntoja myyntineuvottelijana, mutta laillistetuksi kiinteistönvälittäjäksi pääsee vain tutkinnon suoritettuaan. Vaikkei koulutus vielä takaakaan myyntitaitoja, on tutkinnon omaavalla välittäjällä hallussaan ainakin asunnon myynnin perusasiat, alan toimintatavat sekä lainsäädäntö. 

 

Yleisimmät alan tutkinnot ovat:

  • LKV – Laillistettu kiinteistönvälittäjä
    Henkilö on suorittanut Keskuskauppakamarin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. Tutkinto on edellytys välitysliikkeen tai välitysliikkeen toimipaikan johtajalle. Nimikkeen käyttöä valvovat Aluehallintovirastot. 

  • YKV – Ylempi kiinteistönvälittäjän tutkinto
    Syventää kokeneiden välittäjien osaamista ja antaa valmiuksia toimia alalla johtotehtävissä.

  • KED – Kiinteistöedustajan tutkinto
    Antaa suorittajalleen perusvalmiudet toimia kiinteistöedustajana kiinteistönvälitysliikkeessä ja alalla yleensä. 

  • KiAT – Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto
    Niin sanottu näyttötutkinto, jossa tutkinnon suorittajan osaaminen todetaan näyttötilaisuuksissa työpaikalla välitysliikkeessä. Tutkinnon suorittamiseen vaaditut taidot ja osaaminen hankitaan työssä oppimalla ja tutkintoon valmistavassa koulutuksessa. Tutkinto valmistaa myös LKV-tutkintoa varten.


Kilpailuta, kysy ja kutsu kylään

 

Välittäjän etsintä kannattaa aloittaa kilpailuttamisesta. Täytä Oikotien palveluun myytävän asunnon perustiedot ja saat automaattisesti tarjouksia naapurustosi pätevimmiltä välittäjiltä. Ennen lopullista valintaa välittäjiä kannattaa kutsua käymään asunnossasi. Vierailu ei vielä sido sinua mihinkään, vaan saat realistisia arvioita asunnon kunnosta ja mahdollisesta myyntihinnasta sekä ennakkotiedot välityspalkkion suuruudesta. Pystyt näin helpommin vertailemaan eri välittäjiä keskenään ja saat mahdollisesti paremman käsityksen siitä, kuka sopisi myymään asuntoasi. 

Mikäli välittäjän valinta tuntuu hankalalta, anna henkilön luonteen ja persoonan sinetöidä valintasi. On tärkeää, että tulet hyvin toimeen välittäjäsi kanssa ja teillä on yhteisymmärrys myytävästä asunnosta. Hyvä välittäjä on aidosti kiinnostunut tilanteestasi, kuuntelee ja kyselee, eikä vain pidä ulkoa harjoiteltua markkinointipuhetta.

 

Kysy välittäjältä ainakin nämä:

  1. Millainen koulutus välittäjällä on? Kuinka kauan hän on työskennellyt alalla?
  2. Millaisen myyntihinnan välittäjä arvioi asunnollesi? Mihin arvio perustuu?
  3. Tunteeko välittäjä asuinalueesi? Onko hän myynyt sieltä aiemmin asuntoja?
  4. Miten välittäjä aikoo markkinoida asuntoa? Aikooko hän ilmoittaa siitä esimerkiksi sanomalehdissä, välitysliikkeen verkkosivuilla tai muissa kanavissa? 
  5. Millainen ostajaverkosto välittäjällä on valmiina? Onko hänellä jo tiedossaan potentiaalisia ostajaehdokkaita?
  6. Onko välittäjä aktiivinen ja motivoitunut myymään asuntosi? Aikooko hän järjestää useita asuntonäyttöjä?

Päädytpä lopulta myymään asuntosi itse tai välittäjän avustuksella, katso parhaat vinkit asunnon myyntioppaastamme.