Asunnon myyntiä varten voi etsiä netistä valmiin kauppakirjapohjan, mutta se kannattaa tarkistuttaa pankissa tai lakimiehellä.

Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.
Ostajan kannattaa tutkia asunnon paperit tarkkaan.

1. Hanki asiakirjat

Isännöitsijältä saat asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää yhtiövastikkeen suuruus ja se, onko asunnolla yhtiövelkaa.

Yhtiöjärjestykseen on kirjattu asuntoon oikeuttavien osakkeiden numerot.

Lisäksi tarvitaan taloyhtiön tilinpäätös, talousarvio, asunnon pohjapiirros ja energiatodistus.

Kunnossapitosuunnitelmassa kerrotaan taloyhtiön kunnosta ja korjaustarpeista.

2. Määrittele hinta

Kaupat syntyvät todennäköisesti helpommin, jos hintapyyntö on oikea.

Alueen hintatasoa voi seurata netin ja lehtien myynti-ilmoituksista. Toteutuneista kaupoista saa tietoa Asuntojen hintatiedot -sivulta.

Kiinteistövälittäjät tekevät yleensä hinta-arvion ilmaiseksi, mutta he haluavat tietysti päästä itse myymään asunnon.

3. Tee myynti-ilmoitus

Asuntoja voi myydä verkossa esimerkiksi Oikotie ja Etuovi -sivustoilla rajattoman ajan.

Kerro ilmoituksessa kattavasti asunnosta ja lähialueesta, mutta älä jaarittele.

Perusteelliset tiedot taloyhtiöstä antavat asiantuntevan kuvan. Jos et ole tottunut kuvaaja, harkitse valokuvauksen tilaamista ammattilaiselta.

4. Järjestä näyttö

Ilmoita näytön ajankohta hyvissä ajoin myynti-ilmoituksen yhteydessä.

Siivoa koti perusteellisesti, raivaa ylimääräiset tavarat pois ja tuuleta hyvin.

Varmista, että osaat vastata ostajien kysymyksiin ja kerro kotisi puutteista avoimesti.

Voit myös laatia myyntiesitteen esimerkiksi nettipalveluita apuna käyttäen. Muista lisätä yhteystiedot.

5. Arvioi tarjousta

Pyydä tarjous kirjallisena. Tarjoukseen kirjataan muun muassa kauppahinta, käsirahan määrä, kaupanteon ajankohta sekä takaraja, jolloin asunto vapautuu ja omistusoikeus siirtyy.

Yleensä käsiraha on osa lopullista kauppahintaa. Sitä ei palauteta, jos ostaja vetäytyy tarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Kaupat voi varmistaa myös vakiokorvauksella. Ostaja tai myyjä maksaa korvauksen, jos vetäytyy kaupasta ehtojen hyväksymisen jälkeen.

Hyväksytty tarjous sitoo yhtä lailla myyjää ja ostajaa.

6. Tee tai teetä kauppakirja

Voit etsiä kauppakirjalle valmiin pohjan netistä, mutta tarkistuta asiakirja pankissa tai lakimiehellä.

Luonnehdi asunnon kuntoa ja kerro myös virheistä.

Kirjaa yksiselitteisesti, milloin ja miten kauppahinta maksetaan myyjälle ja milloin omistusoikeus ja asunnon hallinta siirtyvät ostajalle.

Mainitse, että ostaja maksaa varainsiirtoveron.

7. Rahat käteen

Varmista, että kaikki asunnon omistajat tulevat allekirjoittamaan kauppakirjan ja että kaikki heistä ovat päätösvaltaisia.

Luovuta ostajalle asunnon osakkeet. Ostaja maksaa kauppahinnan.

Voit asua asunnossa vielä kaupan jälkeen, jos hallintaoikeuden luovuttamisesta on sovittu erikseen. Jos hallintaoikeus siirtyy vasta myöhemmin, kirjaa kauppakirjaan, kuka vastaa ylläpitokustannuksista.

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran 8.11.2015.

Videolla Petri ja Susanna Hyypiä kertovat, millaista on myydä asunto itse. Pariskunta myi kolmion Helsingin Laajasalosta syksyllä 2015.

Ohjat ovat omissa käsissä, kun asunnon myy itse.

Kun olet ostamassa asuntoa, tutustu siihen kunnolla

Tee tarjous vasta, kun tiedät mitä olet ostamassa, millä ehdoilla ja mihin sinulla on varaa.

Neuvottele aina ensin pankin kanssa. Selvitä myös asumiskulut. Niitä ei näe yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Kirjallinen tarjous on aina sitova. Suullinenkin voi olla, jos sille on todistaja. Katso mihin sitoudut, kun teet tarjouksen välittäjän lomakkeelle tai internetissä. Joudut ehkä maksamaan korvauksen, jos perut tarjouksen.

Tutki paperit. Pyydä esite ja kopiot muista asuntoon liittyvistä asiakirjoista ja säilytä ne. Ota selvää, millainen on taloyhtiö ja asukkaan kunnossapitovastuu.

Tutustu asuntoon kunnolla. Pyydä tarvittaessa yksityisnäyttö. Ota mukaan joku, jolla on kokemusta asunnoista tai asuntokaupasta. Kalusteita ei saa siirtää, mutta pintaviat pitäisi huomata jo esittelyssä.

Kysy. Välittäjän on kerrottava ostajalle kaikista kauppaan liittyvistä asioista. Kysy, mitä lunastuslauseke, vuokratontti tai muut vaikeat termit tarkoittavat. Tarkista, mitä isoja remontteja on tehty ja mitä on odotettavissa. Jututa myös naapureita.

Tarjouksen voi perua vain niistä syistä, jotka tarjoukseen kirjataan. Esimerkiksi perun tarjouksen, jos pankki ei myönnä lainaa, en saa omaa asuntoani myytyä tai jos myyjä ei hyväksy tarjoamani hintaa määräajassa.

Jos ehtona on kosteusmittaus, selvitä myös seuraukset. Jos remontoitavaa löytyy, haluatko perua tarjouksen?

Kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus. Jos asunnosta on annettu väärää tietoa tai siitä löytyy vika, josta ei ole kerrottu ostajalle, siitä on kerrottava myyjälle.

Asuntokaupan tärkeät termit

Kauppakirja. Ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka viimeistelee kaupan.

Kosteusmittaus. Kosteusmittaus kertoo asunnon mahdollisista kosteusvaurioista. Kosteus voidaan mitata sisäilmasta, pinnoilta, tuuletustiloista tai rakenteista.

Kuntotarkastuksia tehdään pääasiassa omakotitaloissa. Kuntotarkastus on pintatarkastus, joka kertoo asunnon yleiskunnosta ja riskeistä, ei rakenteissa olevista ongelmista. Kuntotutkimus tai -kartoitus on tarkempi tutkimus rajatusta ongelmasta.

Käsiraha. Käsiraha sitoo kaikkia. Jos ostaja maksaa asunnosta käsirahan tarjouksensa vakuudeksi, välittäjä ei saa ottaa tarjouksia muilta.

Jos ostaja peruu kaupan sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, hän menettää koko käsirahan. Jos taas myyjä peruu kaupan, hänen pitää palauttaa käsiraha ja maksaa saman verran korvausta.

Käsiraha on enintään neljä prosenttia asunnon myyntihinnasta. Käsirahan voi korvata sopimussakko, joka on maksettava, jos myyjä tai ostaja peruu asuntokaupan.

Luovutusvoittovero. Luovutusvoittoveroa maksetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta. Myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa, jos hän on omistanut asunnon ja asunut siinä keskeytyksettä vähintään kaksi vuotta.

Myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta (mh) on myyjälle maksettava raha.

Velaton hinta (vh) sisältää myyjälle maksettavan rahan ja asunnon osuuden taloyhtiön veloista.

Taloyhtiön velkaa lyhennetään yhtiövastikkeessa tai sen voi maksaa kerralla pois.

Kumpikaan hinta ei sisällä varainsiirtoveroa. Asunto-osakkeissa vero on kaksi prosenttia velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Ostotarjous tai tarjous. Ostajan tekemä tarjous asunnosta. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, se sitoo myös häntä.

Taloyhtiö. Taloyhtiön virallinen nimi on asunto-osakeyhtiö. Siinä on useita osakkaita. Asunto-osakekaupassa myydään asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita.

Vakuutukset. Kotivakuutus ei sisälly vastikkeeseen. Tarkista, millaisia vahinkoja taloyhtiön vakuutus ei kata.

Välityspalkkio. Välittäjän palkkion maksaa se, joka on tehnyt sopimuksen välittäjän kanssa. Palkkio maksetaan, kun kauppakirja on tehty. Palkkiota ei saa takaisin, jos kauppa perutaan.

Välittäjä voi vaatia myyjältä jälkipalkkion, jos asunto myydään välityssopimuksen jälkeen ja välittäjä on vaikuttanut olennaisesti kauppaan. Hän on esimerkiksi neuvotellut ostajan kanssa tarjouksesta välitysaikana.

Palkkiota ei voi vaatia, jos sitä ei ole mainittu välityssopimuksessa. Jälkipalkkioaika loppuu kuusi kuukautta sopimuksen jälkeen. Jälkipalkkiota ei tarvitse maksaa, jos uusi välittäjä myy asunnon. Välittäjien pitää sopia asia keskenään.

Välityssopimus. Välittäjän kanssa tehty sopimus. Virallinen nimi on toimeksiantosopimus.

Yhtiövastike. Taloyhtiössä maksetaan yhtiövastiketta. Summa ei ehkä selviä yhdeltä riviltä asuntoesitteestä.

Hoitovastikeella maksetaan taloyhtiön hoitokulut, rahoitusvastikkeella taloyhtiön laina. Jotkut taloyhtiöt perivät myös korjausvastiketta, jolla varaudutaan isoihin remontteihin.

Lisäkuluja voi tulla esimerkiksi vesimaksusta, autopaikasta, hissistä, saunavuorosta, pesutuvasta ja laajakaistasta. Tarkista myös, kuuluvatko asunnon sähkö ja lämmitys vastikkeeseen.

Lähteet: Hyvän välitystavan ohje, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto, Kuluttajaneuvonta, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Isännöintiliitto, ensiasunnon ostaneet Sanna Reichmuth ja Henna Väätäinen.
 

Asunnon myynti kannattaa ajoittaa tarkasti ja huolella valmistautuen. Oikotien vuosien 2016–2017 tilastojen valossa alkukevät on paras aika laittaa asunto myyntiin, koska myyntiajat ovat silloin lyhyimmät. Mikäli asunnon myynti on siis ajankohtaista, aloita valmistautuminen jo nyt ja kotisi voi olla myyty ennen kesälomia.

 

Maalis-huhtikuussa myynti-ilmoitus erottuu edukseen

 

Oikotielle tulee myyntiin keskimäärin hieman yli 8500 asuntoa kuukaudessa ja niiden keskimääräinen myyntiaika on noin sata päivää. Asunnon myynnissä saattaa siis kestää helposti yli kolmekin kuukautta, mutta oikealla ajoituksella asunnon voi saada myytyä huomattavasti nopeammin. Vuonna 2016 suurin osa Oikotien myynti-ilmoituksista esimerkiksi julkaistiin toukokuussa. Lyhyin myyntiaika oli kuitenkin asunnoilla, jotka oli laitettu myyntiin maaliskuun puolivälin ja huhtikuun lopun välisenä aikana. Nämä alkukeväästä myyntiin ilmoitetut asunnot löysivät uuden omistajan keskimäärin 90 päivässä. Vastaavasti pisimmät myyntiajat olivat asunnoilla, jotka oli ilmoitettu myyntiin elokuun lopun ja syyskuun puolivälin aikana.

 

 

Tilastoja selittänee muun muassa se, että asunnon ostajan on keväällä mukavampaa vaihtaa asuntoa kuin syksyllä ja talvella – muuttaminen helpottuu säiden lämmettyä ja esimerkiksi koulujen lukukaudet lähestyvät loppuaan. Kun kauppakirjan allekirjoittaa keväällä, voi muuton ajoittaa perheen kesälomalle. Myös myyjälle kevät on mainio asunnon myynnin ajankohta, koska lisääntynyt valon määrä helpottaa myynti-ilmoituksen kuvien ottamista ja asuntojen pihat näyttävät heräilevässä kukkaloistossaan huomattavasti edustavammilta kuin talvella lumen peitossa. Loppuen lopuksi kodin hankinta on usein enemmän tunne- kuin järkiperäinen päätös. Aurinkoisena kevätpäivänä tunnelma asuntonäytössä on usein korkeammalla kuin räntäsateisena talvipäivänä.

 

Sijainti ja asuntotyyppi vaikuttavat myyntinopeuteen


Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä huomioida, että ilmoituksen julkaisuajankohdan lisäksi myyntiaikaan vaikuttavat myös asunnon sijainti ja asuntotyyppi. Oikotien vuoden 2017 tilastojen mukaan asunnot vaihtavat pääkaupunkiseudulla omistajaa nopeammin kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Kaikkien asuntotyyppien keskimääräisesti lyhyin myyntiaika on Helsingissä ja pisin Porissa. Rivitaloasunnot ja omakotitalot menevät nopeimmin kaupaksi Vantaalla ja hitaimmin Porissa. Vastaavasti kerrostaloasunnot liikkuvat nopeimmin Helsingissä ja niiden pisin myyntiaika on Porissa.  

 

Asuntojen myyntiajat talotyypeittäin ja kaupungeittain vuonna 2017:
 

 

Oman kaupungin ja talotyypin keskimääräinen myyntinopeus kannattaa huomioida esimerkiksi omistusasuntoa vaihtaessa. Vanhan kodin voi tällöin myydä kahden asunnon loukun välttääkseen joko etukäteen tai kun uusi asunto on löytynyt. Mikäli sinulla on jo uusi koti kiikarissa, voit jättää siitä ehdollisen tarjouksen. Tällöin asuntokauppa realisoituu vain, jos vanha kotisi myydään sovitussa ajassa. Jotta uusi koti ei mene sivu suun, kirjaa kauppakirjan ehtoihin selkeästi realistinen arvio vanhan kodin myyntinopeudelle.

Mitä aiemmin keväällä aloitat asuntosi myynnin, sitä suuremmalla todennäköisyydellä löydät kodillesi uuden omistajan jo ennen kesälomia!

 

Näin pääset alkuun asunnon myynnissä:

  1. Lue läpi Oikotien asunnon myyntiopas.
  2. Kartoita asuntomarkkinoiden tilannetta selaamalla asuinalueesi myynti-ilmoituksia.
  3. Pyydä kiinteistövälittäjä arviokäynnille.

 

Välityspalkkio on luonnollisesti asunnonostajalle tärkeä tekijä kiinteistönvälittäjää valitessa. Välittäjää ei kuitenkaan kannata valita pelkästään palkkion edullisuuden vuoksi. Sen sijaan kannattaa keskittyä etsimään hyvä välittäjä, joka pyrkii saamaan asunnostasi parhaan mahdollisen myyntihinnan. Mutta mistä hyvän välittäjän tunnistaa? Lue vinkit ja löydä oikea välittäjä asunnollesi!

 

Hyvällä välittäjällä on kattavasti tietoa asuntomarkkinoiden nykytilanteesta sekä laaja tietämys asuinalueestasi. Hän osaa perustella antamansa hinta-arvion sekä esitellä markkinointitoimenpiteet, joita asunnon myynnissä tullaan käyttämään. Yleensä välittäjän oma palkkio on tietty prosenttiosuus asunnon myyntihinnasta ja palkkion suuruus vaihtelee yhdestä neljään prosenttiin. Kalliiltakin kuulostava välittäjä voi osoittautua parhaaksi vaihtoehdoksi hyvien neuvottelutaitojensa, laajan ostajaverkostonsa sekä monipuolisten markkinointisuunnitelmiensa ansiosta.

 

Koulutus antaa kuvaa ammattitaidosta

 

Kiinteistönvälittäjiä vertaillessa myös koulutustaustaan kannattaa kiinnittää huomiota. Alalla toimivien välittäjien koulutustausta on kirjava – kuka tahansa voi myydä asuntoja myyntineuvottelijana, mutta laillistetuksi kiinteistönvälittäjäksi pääsee vain tutkinnon suoritettuaan. Vaikkei koulutus vielä takaakaan myyntitaitoja, on tutkinnon omaavalla välittäjällä hallussaan ainakin asunnon myynnin perusasiat, alan toimintatavat sekä lainsäädäntö. 

 

Yleisimmät alan tutkinnot ovat:

  • LKV – Laillistettu kiinteistönvälittäjä
    Henkilö on suorittanut Keskuskauppakamarin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. Tutkinto on edellytys välitysliikkeen tai välitysliikkeen toimipaikan johtajalle. Nimikkeen käyttöä valvovat Aluehallintovirastot. 

  • YKV – Ylempi kiinteistönvälittäjän tutkinto
    Syventää kokeneiden välittäjien osaamista ja antaa valmiuksia toimia alalla johtotehtävissä.

  • KED – Kiinteistöedustajan tutkinto
    Antaa suorittajalleen perusvalmiudet toimia kiinteistöedustajana kiinteistönvälitysliikkeessä ja alalla yleensä. 

  • KiAT – Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto
    Niin sanottu näyttötutkinto, jossa tutkinnon suorittajan osaaminen todetaan näyttötilaisuuksissa työpaikalla välitysliikkeessä. Tutkinnon suorittamiseen vaaditut taidot ja osaaminen hankitaan työssä oppimalla ja tutkintoon valmistavassa koulutuksessa. Tutkinto valmistaa myös LKV-tutkintoa varten.


Kilpailuta, kysy ja kutsu kylään

 

Välittäjän etsintä kannattaa aloittaa kilpailuttamisesta. Täytä Oikotien palveluun myytävän asunnon perustiedot ja saat automaattisesti tarjouksia naapurustosi pätevimmiltä välittäjiltä. Ennen lopullista valintaa välittäjiä kannattaa kutsua käymään asunnossasi. Vierailu ei vielä sido sinua mihinkään, vaan saat realistisia arvioita asunnon kunnosta ja mahdollisesta myyntihinnasta sekä ennakkotiedot välityspalkkion suuruudesta. Pystyt näin helpommin vertailemaan eri välittäjiä keskenään ja saat mahdollisesti paremman käsityksen siitä, kuka sopisi myymään asuntoasi. 

Mikäli välittäjän valinta tuntuu hankalalta, anna henkilön luonteen ja persoonan sinetöidä valintasi. On tärkeää, että tulet hyvin toimeen välittäjäsi kanssa ja teillä on yhteisymmärrys myytävästä asunnosta. Hyvä välittäjä on aidosti kiinnostunut tilanteestasi, kuuntelee ja kyselee, eikä vain pidä ulkoa harjoiteltua markkinointipuhetta.

 

Kysy välittäjältä ainakin nämä:

  1. Millainen koulutus välittäjällä on? Kuinka kauan hän on työskennellyt alalla?
  2. Millaisen myyntihinnan välittäjä arvioi asunnollesi? Mihin arvio perustuu?
  3. Tunteeko välittäjä asuinalueesi? Onko hän myynyt sieltä aiemmin asuntoja?
  4. Miten välittäjä aikoo markkinoida asuntoa? Aikooko hän ilmoittaa siitä esimerkiksi sanomalehdissä, välitysliikkeen verkkosivuilla tai muissa kanavissa? 
  5. Millainen ostajaverkosto välittäjällä on valmiina? Onko hänellä jo tiedossaan potentiaalisia ostajaehdokkaita?
  6. Onko välittäjä aktiivinen ja motivoitunut myymään asuntosi? Aikooko hän järjestää useita asuntonäyttöjä?

Päädytpä lopulta myymään asuntosi itse tai välittäjän avustuksella, katso parhaat vinkit asunnon myyntioppaastamme.