Asunnon myynti ja siinä onnistuminen voivat joskus olla monen tekijän summa. Asunnon myynnissä on kaksi keskeistä muuttujaa, jotka vaikuttavat siihen, miten asunnon myynnissä käy.

Asunnon myyntihinta

Asuntokaupassa luonnollisesti hinta merkitsee paljon. Kysynnän ja tarjonnan laki määrää, ja kaupat toteutuvat, kun ostajan ja myyjän näkemykset hinnasta kohtaavat. Asunnon myyntihintaan vaikuttaa moni asia, joista keskeisiä ovat muun muassa asunnon sijainti, koko, kunto ja mahdolliset tulevat remontit.

Alueen markkinatilanne. Asuntokaupassa puhutaan usein markkinahinnasta. Asuinalueen tämän hetkinen markkinatilanne ja alueen toteutuneet myyntihinnat luovat pohjan asunnon myyntihinnan arvioinnille.

Asunnon oikean myyntihinnan määrittäminen ei kuitenkaan ole näin yksinkertaista. Ensinnäkin toteutuneiden asuntokauppojen tilastoinnin haasteena on reaaliaikaisuuden puute – luvut laahaavat useamman kuukauden jäljessä.

Toisekseen toteutuneiden asuntokauppojen tilastoinnissa esitettävät asuntotiedot ovat hyvin suppeat. Asunnot ovat aina yksilöitä, joten johtopäätösten tekeminen voi olla vaikeaa.

Kolmanneksi monilla alueilla toteutuneiden kauppojen määrä voi olla vuositasollakin hyvin pieni, jolloin alueen oikeasta hintatasosta voi olla vaikeaa saada vedenpitävää arviota.

Datan käyttö asunnon hinnoittelussa

Yhdistelemällä eri tietolähteistä saatavaa tietoa voidaan asunnosta tehdä entistä tarkempi ja automatisoidumpi hinnan arviointi. Esimerkiksi Kodit.io käyttää hinta-arviolaskennan taustalla lukuisia tietolähteitä sekä tuhansia eri datapisteitä. Mitä laajempaa asuntomarkkinadataa on käytettävissä, sitä ajantasaisemman hinnan asunnolle pystyy määrittämään.

Asunnon myyntiaika

Asunnon myynti- tai markkinointiajalla tarkoitetaan sitä, kuinka paljon aikaa kuluu asunnon myynnin aloittamisesta asunnon ostotarjouksen hyväksymiseen. Myyntiaika ilmoitetaan useimmiten päivissä.

Asunnon myyntiaika on kriittinen tekijä kahdesta syystä:

  1. Mitä pidempään asunto on myynnissä, sitä todennäköisemmin sen markkinahinta laskee. Asunnon myyntiin liittyy myös psykologiaa – kun potentiaaliset ostajat etsivät asuntoa alueeltasi, pohtivat he syitä, miksi asuntosi ei ole aiemmin mennyt kaupaksi.
  2. Aika on rahaa. Asunnon keskimääräinen markkinointiaika pääkaupunkiseudulla vuonna 2017 oli yli 60 päivää. Useimmiten tämä tarkoittaa sitä, että uuden kodin löytäminen lykkääntyy ja joudut käyttämään paljon omaa vapaa-aikaasi nykyisen asuntosi myyntiprosessiin.


Asunnon hintapyyntö vs toteutunut myyntihinta ajan kuluessa, Myyrmäki
 
Asunnon hintapyyntö vs toteutunut myyntihinta ajan kuluessa, Oulunkylä
 
Asunnon hintapyyntö vs toteutunut myyntihinta ajan kuluessa, Tuomarila

Asunnon myynti ja oma ajankäyttö

Jos myyt asuntoa itse, joudut käyttämään asunnon myyntiin paljon vapaa-aikaasi – ja asunnon myyntiajan pidentyessä vielä entistä enemmän. Oletko huomioinut asunnon myyntiin käyttämäsi ajan laskelmissa? Syytä olisi. Jos lasket yhteen asunnon myynnin valmisteluun, asuntonäyttöjen järjestämiseen ja yhteydenpitoon kuluneen ajan, puhutaan kymmenistä tunneista, jotka ovat suoraan pois vapaa-ajastasi.

Tasapaino on kaiken a ja o

Asunnon myyntihinta ja myyntiaika vaikuttavat toisiinsa. Jos asunnon myyntihinta asetetaan heti alussa oikealle tasolle, menee asunto kaupaksi yleensä myös nopeammin. Jos hinnoittelet asuntosi yläkanttiin ”toivotaan, toivotaan” -asenteella, päädyt todennäköisesti myymään asuntosi pitkän odottelun jälkeen toivottua alemmalla hinnalla ja häviät rahaa.

Oikea hinta ja lyhyt myyntiaika samassa paketissa

Konseptimme perustuu siihen, että tarjoamme asunnon myyjälle markkinahinnan hänen asunnostaan ja teemme kaupat nopeasti. Tällä tavalla myyjän ei tarvitse viettää unettomia öitä pohtiessaan, tuleeko seuraavaan asuntonäyttöön kävijöitä tai kuinka pitkään asunnon pitää olla myynnissä ennen kuin se menee kaupaksi. 

Myymällä asuntosi Kodit.io:lle voit keskittyä uuden kodin etsimiseen ja hankkimiseen. Pyydä tarjous asunnostasi meiltä – voit halutessasi pidentää tarjouksen voimassaoloaikaa kahdeksaan viikkoon. 

Ota ensimmäinen askel kohti uutta kotiasi ja tee maksuton hinta-arvio asunnostasi

Asunnon myynti kannattaa ajoittaa tarkasti ja huolella valmistautuen. Oikotien vuosien 2016–2017 tilastojen valossa alkukevät on paras aika laittaa asunto myyntiin, koska myyntiajat ovat silloin lyhyimmät. Mikäli asunnon myynti on siis ajankohtaista, aloita valmistautuminen jo nyt ja kotisi voi olla myyty ennen kesälomia.

 

Maalis-huhtikuussa myynti-ilmoitus erottuu edukseen

 

Oikotielle tulee myyntiin keskimäärin hieman yli 8500 asuntoa kuukaudessa ja niiden keskimääräinen myyntiaika on noin sata päivää. Asunnon myynnissä saattaa siis kestää helposti yli kolmekin kuukautta, mutta oikealla ajoituksella asunnon voi saada myytyä huomattavasti nopeammin. Vuonna 2016 suurin osa Oikotien myynti-ilmoituksista esimerkiksi julkaistiin toukokuussa. Lyhyin myyntiaika oli kuitenkin asunnoilla, jotka oli laitettu myyntiin maaliskuun puolivälin ja huhtikuun lopun välisenä aikana. Nämä alkukeväästä myyntiin ilmoitetut asunnot löysivät uuden omistajan keskimäärin 90 päivässä. Vastaavasti pisimmät myyntiajat olivat asunnoilla, jotka oli ilmoitettu myyntiin elokuun lopun ja syyskuun puolivälin aikana.

 

 

Tilastoja selittänee muun muassa se, että asunnon ostajan on keväällä mukavampaa vaihtaa asuntoa kuin syksyllä ja talvella – muuttaminen helpottuu säiden lämmettyä ja esimerkiksi koulujen lukukaudet lähestyvät loppuaan. Kun kauppakirjan allekirjoittaa keväällä, voi muuton ajoittaa perheen kesälomalle. Myös myyjälle kevät on mainio asunnon myynnin ajankohta, koska lisääntynyt valon määrä helpottaa myynti-ilmoituksen kuvien ottamista ja asuntojen pihat näyttävät heräilevässä kukkaloistossaan huomattavasti edustavammilta kuin talvella lumen peitossa. Loppuen lopuksi kodin hankinta on usein enemmän tunne- kuin järkiperäinen päätös. Aurinkoisena kevätpäivänä tunnelma asuntonäytössä on usein korkeammalla kuin räntäsateisena talvipäivänä.

 

Sijainti ja asuntotyyppi vaikuttavat myyntinopeuteen


Asunnon myyntiä suunniteltaessa on hyvä huomioida, että ilmoituksen julkaisuajankohdan lisäksi myyntiaikaan vaikuttavat myös asunnon sijainti ja asuntotyyppi. Oikotien vuoden 2017 tilastojen mukaan asunnot vaihtavat pääkaupunkiseudulla omistajaa nopeammin kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Kaikkien asuntotyyppien keskimääräisesti lyhyin myyntiaika on Helsingissä ja pisin Porissa. Rivitaloasunnot ja omakotitalot menevät nopeimmin kaupaksi Vantaalla ja hitaimmin Porissa. Vastaavasti kerrostaloasunnot liikkuvat nopeimmin Helsingissä ja niiden pisin myyntiaika on Porissa.  

 

Asuntojen myyntiajat talotyypeittäin ja kaupungeittain vuonna 2017:
 

 

Oman kaupungin ja talotyypin keskimääräinen myyntinopeus kannattaa huomioida esimerkiksi omistusasuntoa vaihtaessa. Vanhan kodin voi tällöin myydä kahden asunnon loukun välttääkseen joko etukäteen tai kun uusi asunto on löytynyt. Mikäli sinulla on jo uusi koti kiikarissa, voit jättää siitä ehdollisen tarjouksen. Tällöin asuntokauppa realisoituu vain, jos vanha kotisi myydään sovitussa ajassa. Jotta uusi koti ei mene sivu suun, kirjaa kauppakirjan ehtoihin selkeästi realistinen arvio vanhan kodin myyntinopeudelle.

Mitä aiemmin keväällä aloitat asuntosi myynnin, sitä suuremmalla todennäköisyydellä löydät kodillesi uuden omistajan jo ennen kesälomia!

 

Näin pääset alkuun asunnon myynnissä:

  1. Lue läpi Oikotien asunnon myyntiopas.
  2. Kartoita asuntomarkkinoiden tilannetta selaamalla asuinalueesi myynti-ilmoituksia.
  3. Pyydä kiinteistövälittäjä arviokäynnille.

 

Välityspalkkio on luonnollisesti asunnonostajalle tärkeä tekijä kiinteistönvälittäjää valitessa. Välittäjää ei kuitenkaan kannata valita pelkästään palkkion edullisuuden vuoksi. Sen sijaan kannattaa keskittyä etsimään hyvä välittäjä, joka pyrkii saamaan asunnostasi parhaan mahdollisen myyntihinnan. Mutta mistä hyvän välittäjän tunnistaa? Lue vinkit ja löydä oikea välittäjä asunnollesi!

 

Hyvällä välittäjällä on kattavasti tietoa asuntomarkkinoiden nykytilanteesta sekä laaja tietämys asuinalueestasi. Hän osaa perustella antamansa hinta-arvion sekä esitellä markkinointitoimenpiteet, joita asunnon myynnissä tullaan käyttämään. Yleensä välittäjän oma palkkio on tietty prosenttiosuus asunnon myyntihinnasta ja palkkion suuruus vaihtelee yhdestä neljään prosenttiin. Kalliiltakin kuulostava välittäjä voi osoittautua parhaaksi vaihtoehdoksi hyvien neuvottelutaitojensa, laajan ostajaverkostonsa sekä monipuolisten markkinointisuunnitelmiensa ansiosta.

 

Koulutus antaa kuvaa ammattitaidosta

 

Kiinteistönvälittäjiä vertaillessa myös koulutustaustaan kannattaa kiinnittää huomiota. Alalla toimivien välittäjien koulutustausta on kirjava – kuka tahansa voi myydä asuntoja myyntineuvottelijana, mutta laillistetuksi kiinteistönvälittäjäksi pääsee vain tutkinnon suoritettuaan. Vaikkei koulutus vielä takaakaan myyntitaitoja, on tutkinnon omaavalla välittäjällä hallussaan ainakin asunnon myynnin perusasiat, alan toimintatavat sekä lainsäädäntö. 

 

Yleisimmät alan tutkinnot ovat:

  • LKV – Laillistettu kiinteistönvälittäjä
    Henkilö on suorittanut Keskuskauppakamarin laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. Tutkinto on edellytys välitysliikkeen tai välitysliikkeen toimipaikan johtajalle. Nimikkeen käyttöä valvovat Aluehallintovirastot. 

  • YKV – Ylempi kiinteistönvälittäjän tutkinto
    Syventää kokeneiden välittäjien osaamista ja antaa valmiuksia toimia alalla johtotehtävissä.

  • KED – Kiinteistöedustajan tutkinto
    Antaa suorittajalleen perusvalmiudet toimia kiinteistöedustajana kiinteistönvälitysliikkeessä ja alalla yleensä. 

  • KiAT – Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto
    Niin sanottu näyttötutkinto, jossa tutkinnon suorittajan osaaminen todetaan näyttötilaisuuksissa työpaikalla välitysliikkeessä. Tutkinnon suorittamiseen vaaditut taidot ja osaaminen hankitaan työssä oppimalla ja tutkintoon valmistavassa koulutuksessa. Tutkinto valmistaa myös LKV-tutkintoa varten.


Kilpailuta, kysy ja kutsu kylään

 

Välittäjän etsintä kannattaa aloittaa kilpailuttamisesta. Täytä Oikotien palveluun myytävän asunnon perustiedot ja saat automaattisesti tarjouksia naapurustosi pätevimmiltä välittäjiltä. Ennen lopullista valintaa välittäjiä kannattaa kutsua käymään asunnossasi. Vierailu ei vielä sido sinua mihinkään, vaan saat realistisia arvioita asunnon kunnosta ja mahdollisesta myyntihinnasta sekä ennakkotiedot välityspalkkion suuruudesta. Pystyt näin helpommin vertailemaan eri välittäjiä keskenään ja saat mahdollisesti paremman käsityksen siitä, kuka sopisi myymään asuntoasi. 

Mikäli välittäjän valinta tuntuu hankalalta, anna henkilön luonteen ja persoonan sinetöidä valintasi. On tärkeää, että tulet hyvin toimeen välittäjäsi kanssa ja teillä on yhteisymmärrys myytävästä asunnosta. Hyvä välittäjä on aidosti kiinnostunut tilanteestasi, kuuntelee ja kyselee, eikä vain pidä ulkoa harjoiteltua markkinointipuhetta.

 

Kysy välittäjältä ainakin nämä:

  1. Millainen koulutus välittäjällä on? Kuinka kauan hän on työskennellyt alalla?
  2. Millaisen myyntihinnan välittäjä arvioi asunnollesi? Mihin arvio perustuu?
  3. Tunteeko välittäjä asuinalueesi? Onko hän myynyt sieltä aiemmin asuntoja?
  4. Miten välittäjä aikoo markkinoida asuntoa? Aikooko hän ilmoittaa siitä esimerkiksi sanomalehdissä, välitysliikkeen verkkosivuilla tai muissa kanavissa? 
  5. Millainen ostajaverkosto välittäjällä on valmiina? Onko hänellä jo tiedossaan potentiaalisia ostajaehdokkaita?
  6. Onko välittäjä aktiivinen ja motivoitunut myymään asuntosi? Aikooko hän järjestää useita asuntonäyttöjä?

Päädytpä lopulta myymään asuntosi itse tai välittäjän avustuksella, katso parhaat vinkit asunnon myyntioppaastamme.