HS: Onko taloyhtiön ja osakkaan vastuunjaosta poikkeuksia?

Taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevien osien ei tarvitse olla alkuperäisiä eikä yhtiön asennuttamia, jotta yhtiö olisi niistä vastuussa.


Sähköasentaja Kimmo Pulliainen viimeistelee lämpöpatterin asennusta Vantaalla. Taustalla Teemu Uponen. 

 

Taloyhtiön vastuunjakotaulukon mukaan yhtiön vastuulle kuuluvat valokatkaisijat, tietoliikenne-, antenni- ja sähköpistorasiat, käsienpesuhana ja sekoittaja, suihkun vesihana ja sekoittaja sekä wc-istuin.

Onko vastuunjaosta poikkeuksia? Pitääkö edellä mainittujen olla taloyhtiön asennuttamia tai alkuperäisiä? Maksaako yhtiö korjauksen, jos sähköasentajan asentama pistorasia rikkoutuu? Kuka tilaa sähköasentajan?

Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan. Vastuunjaosta voi kuitenkin olla poikkeuksia yhtiöjärjestyksessä, jolloin yhtiöjärjestys menee laintulkinnan edelle.

Isännöintiliiton lakiasiantuntijan Jaana Sallménin mukaan yhtiön kunnossapitovastuulla olevien osien ei tarvitse olla alkuperäisiä eikä yhtiön asennuttamia, jotta yhtiö olisi niistä vastuussa.

Hän sanoo, että osien täytyy kuitenkin olla yhtiön perustason mukaisia eli hinnaltaan ja teknisiltä ominaisuuksiltaan vastaavia.

Yhtiön kunnossapitovastuun ulkopuolelle jäävät siis vaikkapa osakkaan asennuttama designvalokatkaisija tai sähköisiä osia sisältävä hana, elleivät ne kuulu yhtiön perustasoon.

Jos tällainen rikkoutuu, osakas joutuu maksamaan korjauksen tai uusimisen itse.

”Juristina näen käsitteen ’perustasoinen hana’ kuitenkin aika laveasti. Joskus sen selvittäminen, onko hana perustasoinen vai ei, vie aikaa ja maksaa rahaa sen verran paljon, että on kustannustehokkaampaa vaihtaa yhtiön piikkiin se vähän erilaisemmankin hanan rikkoutunut osa”, Sallmén sanoo.

Korjaajasta päättää se, jolla on kunnossapitovastuu.

 

MITEN TALOYHTIÖIDEN YHTEISTÄ TOIMINTAA TULISI HALLINNOIDA?

Seitsemän samassa korttelissa olevaa taloyhtiötä on solminut yhteisjärjestelysopimuksen. Syynä on se, että yhtiöillä on yhteisessä käytössä tiloja, kuten autotalli ja kerhohuoneita.

Yhteistyölle on perustettu seitsenhenkinen hoitokunta, mutta laki ei tunne hoitokuntaa päättävänä toimielimenä. Olisiko parempi perustaa osakaskunta ja laatia sen toiminnalle säännöt? Lisäksi hallitus on päättänyt, että se valitsee hoitokunnan jäseneksi hallituksen ulkopuolisen osakkaan. Onko se oikein?

Kun kaupunkia rakennetaan tiiviisti, voi olla järkevää tehdä useamman taloyhtiön käyttöön yhteiset tilat, kuten pihat, kerhohuoneet ja autopaikat, sanoo kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies Marina Furuhjelm.

Hänen mukaansa yhtiöiden välille solmittavien yhteisjärjestelysopimusten ideana on helpottaa yhteisten tilojen käyttöä ja kunnossapitoa. Yhteisjärjestelysopimuksia ei ohjaa laki.

Tilojen hallinnointia varten yhtiöt yleensä muodostavat toimielimen. Furuhjelmin mukaan on suositeltavaa, että kukin yhtiö valitsee edustajansa ja päättää tämän toimintavallan rajat yhtiökokouksessa, jolloin kaikki osakkaat pääsevät vaikuttamaan asiaan.

Hallitus voi valita edustajan keskuudestaan, jos yhtiöjärjestyksessä on niin määrätty. Jäsen voi olla myös hallituksen ulkopuolinen henkilö.

”Sillä ei ole mitään merkitystä, onko toimielimen nimi hoitokunta vai osakaskunta. Toimielimen tehtäviä tai sääntöjä ei myöskään rekisteröidä. Sen tehtävät on määritelty yhteisjärjestelysopimuksessa.”

 

PITÄÄKÖ AUTOTALLIN HINTA OLLA SAMA KAIKILLE?
Taloyhtiömme katutasossa on autotalleja, joita osakkaat voivat käyttää 80 eurolla kuukaudessa. Putkiremontissa osasta autotalleja otettiin useita neliöitä talotekniikan tarpeisiin. Nyt osalla osakkaista on käytössään jopa viisi neliötä suurempi autotalli kuin toisilla, mutta kaikki maksavat talleista yhtä paljon. Onko tämä laillista? Pitäisikö hallituksen puuttua asiaan?

Jos autotallit ovat taloyhtiön hallinnassa ja osakkaat voivat vuokrata niitä, käyttömaksun suuruudesta päättää hallitus, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

Käyttömaksulla yhtiö tavallisesti kattaa autotalleista ja niiden käytöstä syntyneet kustannukset.

Pynnösen mukaan hallitus voi kuitenkin vahvistaa käyttömaksut suhteellisen vapaasti, eikä maksujen tarvitse olla täysin sidottu esimerkiksi autotallien kokoon.

Jos taas autotallit ovat osakashallinnassa, maksuvelvollisuus määräytyy vastikeperusteen eli yleensä neliöiden mukaan, Pynnönen sanoo.

Hänen mukaansa yhtiö voi tehdä autotalleissa tarkistusmittauksen ja muuttaa yhtiöjärjestystä, jos osa autotalleista on pienentynyt remontissa huomattavasti ja vastikeperuste on siten muuttunut kohtuuttomaksi.