Näin luet taloyhtiön tilinpäätöstä – HS neuvoo, miten raha-asioista saa tolkkua

Kartatko yhtiökokousta, koska asiat ovat niin vaikeita? HS neuvoo, miten raha-asioista saa tolkkua. Lue tilinpäätös ja toimintakertomus huolellisesti läpi ennen kokousta.

Taloyhtiön tilinpäätös kannattaa tutkia tarkkaan ennen yhtiökokousta. (Kuva Jukka Gröndahl / HS)

 

TÄSSÄ oppaassa kerrotaan, miten taloyhtiön tilinpäätöstä luetaan. Neuvoja antavat Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen sekä Ovenia Isännöinnin yksikön päällikkö Anssi Aittasalmi.

 

Mikä on asunto-osakeyhtiön tilinpäätös ja mitä siinä kerrotaan?

TILINPÄÄTÖS kertoo taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Ensinnäkin se kertoo siitä, mikä taloyhtiön taloudellinen tilanne on sinä päivänä, kun tilinpäätös valmistuu sekä siitä, miten yhtiön talous on kehittynyt edellisen vuoden aikana.

Osakkaan kannalta tärkein tieto on se, miten taloyhtiö on käyttänyt osakkailta kerättyjä vastikkeita.

Roskat täytyy tyhjentää. (Kuva Tapio Vanhatalo)

 

”Taloyhtiön tulot ovat yleensä yksinkertaiset. Ne kertyvät vastikkeista sekä mahdollisista käyttömaksuista ja vuokrista. Sitä vastoin se, mihin rahat menevät, on osakkaan kannalta paljon kiinnostavampaa”, Anssi Aittasalmi sanoo.

Osakkaan pitäisi tarkistaa tilinpäätöksestä, onko kerättyjä rahoja käytetty tarkoituksenmukaisesti ja niin kuin on sovittu.

 

Miksi osakkaan pitäisi olla kiinnostunut talo¬yhtiön tilinpäätöksestä?

TILINPÄÄTÖKSESTÄ kannattaa olla kiinnostunut, koska taloyhtiön rahat ovat käytännössä osakkaiden rahoja. Kyse on siis siitä, että osakas huolehtii omasta taloudestaan.

Kuka vastaa tilinpäätöksestä?

TALOYHTIÖN hallitus on vastuussa yhtiön taloudenpidosta, mutta käytännössä isännöitsijä tekee tilinpäätöksen. Yhtiökokouksessa isännöitsijä usein myös esittelee sen, joskus hallituksen puheenjohtaja.

Voiko yhtiökokouksessa kysyä tilinpäätöksestä?

YHTIÖKOKOUKSESSA voi ja pitääkin kysyä tilinpäätöksestä. Anssi Aittasalmi kannustaa rohkeasti esittämään kysymyksiä ja muistuttaa, että joku muukin saattaa miettiä samaa.

”Asioista voi kysyä myös ennen yhtiökokousta. On jopa taloyhtiöitä, jotka järjestävät erillisen infotilaisuuden ennen yhtiökokousta, jotta itse yhtiökokouksessa kaikki menee jouhevasti”, Aittasalmi kertoo.

 

 

Ankara talvi voi nostaa lämmityskustannuksia tai aiheuttaa lumenpudotuskuluja. (Kuva Antti Hämäläinen)

 

Miten taloyhtiön kustannukset ovat kehittyneet?

TALOYHTIÖIDEN kustannukset nousivat viime vuonna maltillisesti.

Koska lämmitys vaikuttaa hoitovastikkeisiin eniten, sillä on paljon merkitystä, minkälainen talvi on ollut.

Kiinteistöliitto arvioi, että valtakunnallisesti taloyhtiöiden kustannukset nousevat tänä vuonna 1–4 prosenttia, mutta kuntakohtaiset erot ovat suuret.

Joissakin kunnissa kallistuu lämmitys, jossain toisaalla nostetaan kiinteistöveroa, jonka alarajaa valtio nosti tälle vuodelle.

 

Kannattaako yhtiökokoukseen osallistua?

YHTIÖKOKOUKSEEN kannattaa ehdottomasti osallistua.

Jos et saa kaikkiin kysymyksiisi vastausta siellä, pyydä isännöitsijää toimittamaan vastaus myöhemmin. 

Yhtiökokous valitsee myös taloyhtiön hallituksen, mikä on merkittävä asia.

”Ja ilman muuta siellä voi asettua itsekin ehdolle. Motivoituneet ihmiset ovat taloyhtiön etu”, Anssi Aittasalmi sanoo.

 

Tilinpäätös

TALOYHTIÖN tilinpäätös sisältää käytännössä toimintakertomuksen, tuloslaskelman, taseen sekä liitetiedot.

Toimintakertomus
TALOYHTIÖN toimintakertomuksessa on yhtiön perustiedot, kuten hallituksen kokoonpano ja osakesiirrot. Lisäksi siinä kerrotaan edellisen tilikauden tapahtumista ja arvioidaan tulevaa kehitystä. 

Korjaukset vaikuttavat yhtiövastikkeeseen. (Kuva Hannes Heikura / HS)

”Toimintakertomus on tärkeä tiedon lähde. Siinä avataan sanallisesti tilinpäätöksen numeroita, joita voi olla vaikea lukea”, Juho Järvinen sanoo.

Toimintakertomuksesta käy ilmi muun muassa, miten vastikkeita on kerätty ja käytetty sekä sen, onko niitä kerätty riittävästi tai liian vähän. Lisäksi siitä selviää taloyhtiön ottamat lainat ja muut sitoumukset.

Toimintakertomuksessa kerrotaan, mitä korjauksia talossa on tehty ja miten paljon niihin on käytetty rahaa sekä muut tärkeä tapahtumat, esimerkiksi tulossa olevat korjaushankkeet.

TÄRKEÄ OSA toimintakertomusta on talousvertailu, jossa on tiedot edellisessä yhtiökokouksessa hyväksytyn talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista. Varsinkin energian ja vedenkulutuksen seuraaminen on tärkeää. Jos niissä on tapahtunut nousua edellisvuodesta, sille on yleensä olemassa syy.

Taloyhtiöissä voi tulla myös yllättäviä korjaustarpeita, jotka on hoidettava siitä riippumatta, ovatko ne budjetoituja tai eivät.

Anssi Aittasalmi muistuttaa, että pitää kiinnittää huomiota, jos budjetti on alittunut.

”Se voi kertoa siitä, että hallitus on jättänyt jotain tekemättä”, hän sanoo.

”Jos käy ilmi, että lämmityksessä on saatu säästettyä, se on tietysti hyvä juttu. Mutta ei ole hyvä asia, jos budjetti alittuu paljon.”

 

Tuloslaskelma
TULOSLASKELMA
näyttää taloyhtiön tuloksen eli sen, onko tullut voitto vai tappiota. Juho Järvinen muistuttaa, että laskelma tehdään lähinnä verottajalle.

”Pelkästään tuloslaskelmaa katsomalla ei voi tietää, miten taloa on hoidettu. Taloyhtiön tavoitteena kun ei ole tehdä voittoa”, Järvinen sanoo.

Tuloslaskelmasta löytyvät hoitokulut eriteltynä sekä vertailu edelliseen tilikauteen. Jos toteutuneet kulut eroavat budjetoidusta, siitä pitää olla lisää tietoa toimintakertomuksessa.

Rappukäytävän siivouksesta tulee kuluja. (Kuva Mika Ranta / HS)

 

Tällaisia vastikkeita osakkaalle voi tulla maksettavaksi

1. Hoitovastike
Maksu, joka kattaa taloyhtiön ylläpidon ja hoidon.

2. Korjausvastike
Taloyhtiö voi kerätä etukäteen rahaa isoon remonttiin.

3. Rahoitusvastike
Asunnon osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Ei peritä, jos taloyhtiö on velaton tai jos asunnon osakkeenomistaja maksaa oman osuutensa esimerkiksi isoa korjausta varten otetusta lainasta kerralla pois.

4. Erillisvastikkeet
Esimerkiksi vesimaksu, laajakaista ja hissistä perittävä vastike.

5. Käyttökorvaukset
Esimerkiksi autopaikka, saunavuoro ja pesutupa.

 

 

Mikä on sopiva hoitovastike?

VASTIKKEEN suuruuteen vaikuttavat muun muassa talon ikä, sijainti ja talotekniikka.

Oman talon vastiketta ei kannata verrata naapuritalon vastikkeeseen. Joissakin taloissa vastikkeeseen sisältyvät vesimaksut ja jossain niillä saatetaan kattaa korjauksiakin, vaikka ei pitäisi.

Hyvin halpa vastike herättää epäilyjä siitä, että taloa ylläpidetään huonosti – tai sitten talossa siirretään velanottoa ja korjauksia.

Olennaista on aina tutkia, mitä vastikkeella saa. Siksi taloyhtiössä pitää ensin katsoa kaikki menot ja sitten kerätä tulot – eikä toisinpäin.

Taloyhtiön tilinpäätös näyttää kerätyt vastikkeet ja niiden käytön.

Miten kannattaisi varautua yllättäviin menoihin?
TALOYHTIÖT keräävät vastiketta tasaisesti joka kuukausi.

Taloyhtiöllä olisi hyvä olla säästöinä kahden tai kolmen kuukauden vastikeylijäämä yllättävien menojen varalta. Yhtiö ei maksa tasisin väliajoin kaikkia laskuja, kuten kiinteistöveroa tai lainanlyhennyksiä. Esimerkiksi lämmityskulut tulevat maksettavaksi talvella – samoin kuin ylimääräiset lumenpudotukset katolta ja lumen poisvienti.

Jos vastike on liian pieni, rahat eivät riitä.

Jos puskuria ei ole eikä laskuja pysytä maksamaan ajallaan, taloyhtiölle tulee viivästyskorkoa ja muita kuluja.

Taloyhtiöissä on useimmiten lupa kerätä yhden tai kahden kuukauden ylimääräinen vastike. Kirjaus ei kuitenkaan ole sitä varten, että ylimääräinen vastike kerättäisiin joka vuosi automaattisesti. Se on budjetin ulkopuolisia menoja varten.

Rahaa ei pidä myöskään kerätä varmuuden vuoksi liikaa. Kun osakas myy asuntonsa, hänen maksamansa vastikkeet jäävät talo¬yhtiöön.

Hoito- ja rahoitusvastikkeet on syytä pitää erillään, koska kaikki osakkaat maksavat hoitovastiketta mutta eivät rahoitusvastiketta. Siksi rahoitusvastikkeiden alijäämää ei saa paikata hoitovastikkeella – eikä päinvastoin.

 

Asiantuntijana Ovenia Isännöinnin yksikön päällikkö Anssi Aittasalmi
 

Fakta
Tilinpäätös on pakollinen

Kaikki taloyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia ja niiden pitää laatia tilinpäätös.

Asunto-osakeyhtiölaki määrää lisäksi tekemään toimintakertomuksen.

Tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa ja yhtiökokous järjestettävä kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun tilikausi on päättynyt.