Yksityisiä asuntosijoittajia edustavan Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva antaa neuvoja ensiasunnon ostajalle.

Asunnon hinta

Katso sekä asunnon myyntihintaa että neliöhintaa ja vertaa niitä Asuntojen hintatiedot -palvelun tietoihin.

Muista, että neliöhintahaarukka voi olla suuri riippuen muun muassa taloyhtiön iästä ja remonteista. Jos asunnon neliöhinta on alakanttiin – tai yläkanttiin – sille on joku syy.

Lue myynti-ilmoituksia kriittisesti. Ilmoituksissa korostetaan usein asioita, jotka on makeita, mutta eivät vaikuta hintaan, kuten merkkijääkaappi. Vau-efekti saattaa saada sinut unohtamaan sen, onko asunnon hinta oikeasti kohdallaan.

Muista myös, että asunnon kunto on kuin pieru saharassa verrattuna taloyhtiön kuntoon. Ei sillä ole väliä, jos lattia on vähän naarmuilla. Sitä vastoin sillä on väliä, minkälaisia remontteja taloon on tulossa.

Kerrostaloja Helsingin Mannerheimintiellä
Kerrostaloja Helsingin Mannerheimintiellä

Remontit

Selvitä talon tulevat remontit. Muutaman kymmenen tuhannen euron remontti, kuten roskakatoksen maalaaminen, ei vaikuta asunnon myyntihintaan. Enemmän kiinnittäisin huomiota siihen, että tällaisia pieniä remontteja ylipäänsä tehdään. Se kertoo siitä, että taloa hoidetaan aktiivisesti.

Jos putkiremontti on tehty, selvitä tarkemmin, onko tehty vesi- ja viemäriremontti ja onko se tehty perinteisellä tavalla. Muista, että taloyhtiöissä on muitakin kalliita remontteja, esimerkiksi julkisivuremontti.

Asunnon sijainti

Missä asunto sijaitsee? Missä on lähin pysäkki? Onko autopaikkaa? Missä palvelut ovat?

Jos saat asunnon halvalla mutta syrjästä, harkitse ostoa huolella. Vaikka sijainti kävisi sinulle itsellesi, pitää miettiä myös asunnon arvonnousua.

Asuntosijoittaminenkin saa tyypillisesti alkunsa siitä, että ensimmäinen asunto jätetään vuokralle. Jos se sijaitsee jossain Pohjois-Helsingin metsässä, sitä voi olla myöhemmin vaikea vuokrata.

Asunnon koko

Koko on tärkeä, mutta vielä tärkeämpää on, toimiiko asunnon pohja.

Parveketta arvostetaan sekä omistus- että vuokra-asunnoissa, joten siitä kannattaa maksaa vähän enemmän.

Vastikkeet

Kerrostaloasuntojen keskimääräinen hoitovastike on 3–4 euroa. Yli 6 euron hoitovastikkeet herättävät kysymyksiä.

Helsingin kantakaupungissa on välillä myynnissä asuntoja, jotka on alunperin olleet liikehuoneistoja. Yhtiöjärjestys kannattaa aina tarkistaa, koska liikehuoneistojen hoitovastike on yleensä korkeampi kuin asuntojen.

Rahoitusvastikkeen syyt näkyvät isännöitsijäntodistuksessa ja taloyhtiön taseessa. Taloyhtiö voi kerätä rahaa sekä tehtyihin remontteihin tai tuleviin tai molempiin.

Käytännössä ensiasunnon ostajaa kiinnostaa eniten se, kuinka paljon vastikkeita yhteensä joutuu maksamaan.

Maksut

Todellinen vesimaksu on yhtiölle keskimäärin 30 euroa asukasta kohden. Jos vesilasku ei ole lähelläkään 30:tä euroa, se maksetaan hoitovastikkeessa ja silloin sitä maksetaan asunnon koon mukaan.

Lunastuspykälä

Helsingin vanhoissa taloissa on yhä lunastuspykäliä ja niitä myös käytetään – etenkin, jos olet saanut tingittyä asunnon hyvään hintaan.

Tontti

Sijaitseeko talo omalla vai vuokratontilla? Asian pitäisi vaikuttaa asunnon myyntihintaan, mutta usein sitä ei osata kysyä eikä hinnoitella.

Asunnon kunto

Jos olet ostamassa remontoitavaa asuntoa, pyydä netistä remonttitarjouksia niin näet, mitä remontointi maksaa ja miten se pitäisi ottaa huomioon asunnon myyntihinnassa.

Asuntosijoittaja

Pääkaupunkiseudulla on paljon asuntosijoittajia, jotka ovat kytänneet kohteita pitkään. Sijoittajat tuntevat talot etukäteen.

Siksi ensiasunnon ostajan olisi hyvä tietää alueet, joista on kiinnostunut, käydä katselemassa taloja valmiiksi ja perehtyä niiden korjaushistoriaan. Näin asioiden selvittäminen ei vie kauaa, kun oikea koti sattuu kohdalle.

 

Myytäviä asuntoja löydät Oikotie Asunnot -palvelusta

Talvella hiihtoa ja laskettelua, kesällä patikkaretkiä ja melomista. Lappi tarjoaa kaikille jotain ja monen suomalaisen haaveena onkin loma-asunto hiihtokeskusten läheltä. Kannattaako oman mökin ostaminen vai riittääkö vapaa-ajan asunnosta vain osuus?

Kiinteistönvälittäjä Markku Mäntylän mukaan Lapin loma-asuntojen kaupankäynti painottuu kesään ja alkusyksyyn. Kaupankäynti prosessina kuitenkin alkaa jo talven aikana ja etenkin keväällä, joilloin Lapin matkailu kukoistaa.

– Silloin ostaja-asiakkaat tarkastelevat markkinoita sekä selvittelevät palveluita ja yhteyksiä. Kun he palaavat täältä kotiin, ryhtyvät he omalta puoleltaan selvittelemään ja valmistelemaan vapaa-ajan asunnon ostoa. Jos ostoon tarvitaan rahoitusta, luotottajalla on erilaiset ohjeet näiden suhteen verrattuna vakituisiin asuntoihin, kertoo Kiinteistömaailma Levi Ylläksen Mäntylä.

Kesällä ostaja-asiakkaat tulevat takaisin ja käyvät katsomassa kohteita uudelleen. Silloin he voivat käydä katsomassa myös sellaisia kohteita, joihin hiihtosesongin aikana ei ole ollut mahdollista päästä tutustumaan.

– Vuokrakohteiden myynnissä, varsinkin sesongin aikana, on usein ongelmana se, että ne ovat asiakkaiden käytössä, jolloin välittäjä ei voi niitä esitellä. Kauppaa tehdään kyllä talvellakin, mutta määrällisesti kesä- ja syyskauden aikana eniten, Mäntylä sanoo.

Loma-asunto voi olla hyvä sijoitus.

– Tällä hetkellä pääkohderyhmä ovat yritykset ja sijoittajat. Ja tietysti se ryhmä suomalaisia, joilla ei juurikaan enää ole velkaa. Markkinoilta on oikeastaan pois suurella velkavivulla ostajat. Rahoittajat eivät nimittäin luota siihen, että vuokrauksella voisi maksaa pois vapaa-ajan asuntolainaa.

Riittääkö mökistä vain osuus?

Moni saattaa miettiä sitä, kannattaako loma-asuntoa ostaa omakseen. Jos oma vapaa-ajan asunto epäilyttää, on aikaosuusomistuksella myös puolensa.

– Silloin pääset omistamaan usein erittäin laadukasta ja hyvin varusteltua loma-asuntoa suhteellisen pienin kustannuksin. Ja kaikki asiat on jo ratkaistu puolestasi, kuten siivous, polttopuut, hallinta ja lumityöt. Asuntosi on muiden omistajien käytössä, jotka kaikki todennäköisesti pitävät siitä yhtä hyvää huolta kuin sinä itse. Useimmiten käyttöoikeus on kahdeksan viikkoa vuodessa, joka riittää useimmille. Kiertävät viikot aiheuttavat kuitenkin sen, ettet aina pääse haluamaasi aikaan huvilallesi. Esimerkiksi Leville se on kuitenkin myös hyvä asia. Samalla huvilalla on kuusi omistajaa, joten yhden perheen sijaan saamme kuusi perhettä matkailemaan täällä, Mäntylä sanoo.

Puolensa on kuitenkin myös oman loma-asunnon hankkimisella.

– Tällöin pääset nauttimaan arvon kehittymisestä yksin. Sisustuksen saat valita juuri itsellesi sopivaksi ja voit käyttää mökkiä juuri silloin kuin haluat. Jos vuokraat asuntoa, saat vuokratuoton kokonaan itsellesi.

Yritys voi ostaa loma-asunnon joko omaan eli omistajien ja henkilökunnan käyttöön, asiakassuhteiden hoitoon tai puhtaasti sijoituskäyttöön, jos yritys tekee kiinteistöbisnestä. Kuinka hyvä sijoituskohde Lapin loma-asunto sitten on?

Myyntivarastot ovat aika suuret ja vaikka kauppa käykin ihan mukavasti, varastojen pieneneminen tapahtuu hitaasti, koska uutta myytävää tulee lähes saman verran lisää kuin menee kaupaksi. Nyt on selvästi paras aika ostaa, koska myynti virkistyy päivä päivältä. Hinnat ryhtyvät nousemaan siinä vaiheessa, kun muissakin matkailukeskuksissa Levin lisäksi kaupankäynti piristyy ja myyntivarastot kutistuvat. Lisäksi hintojen nousu vaatii sen, että luotonantajat löysäävät rahahanojaan.

Ehkä kuitenkin ihan oma mökki?

Jos pohdit mahdollisen loma-asunnon ostoa, kannattaa ensin kartoittaa oma ja koko perheen tarve.

– Maksuvaran kartoittaa luotottaja, jos ostoon tarvitsee lainaa. Sijainti on erittäin tärkeä seikka. Hyvällä paikalla loma-asunnon saa hyvin vuokrattua ja sillä makselee käyttökulut ja oman käytön, mutta se varmistaa parhaiten myös sijoituksen arvonnousun. Kuntokartoitus on hyvä tehdä – se palvelee aivan yhtä paljon, jos ei vielä enemmän, myyjää. Monelle ihmiselle matka Lappiin arjen keskeltä on hyvin tärkeä hetki ja se tehdään useita kertoja vuodessa. Parhaan nautinnon siitä saa tietysti omassa loma-asunnossa. Vapaa-aikaa pidetään tärkeänä ja siitä ammennetaan voimia koti- ja työelämään, Mäntylä kehuu.

Joskus loma-asunto voidaan ostaa myös vakituiseksi asunnoksi.

– Levillä, missä rakennuskanta on keskimääräisesti nykyaikaista ja hyvin varusteltua, tämä on tarkoituksenmukaista. Levin alueen perusrakenne on suunniteltu ympärivuotiseen käyttöön. Kittilän kunnan rakennusvalvonta on edellyttänyt rakennushankkeilta korkeaa laatua, Mäntylä huomauttaa.

 

Myynnissä olevia Lapin kohteita löydät Oikotie Asunnot -palvelusta

 

Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat, sanoo Vuokraturvan Timo Metsola.

Fleminginkadulla Helsingin Kalliossa on yksiö, josta pyydetään vuokraa 820 euroa kuussa. Se kuulostaa kovalta, mutta nyt ollaankin alueella, jossa moni haluaa asua.

Samalla kadulla on toinen yksiö myynnissä. Siitä pyydetään 229 000 euroa. Sekin on paljon.

Ihmisen on asuttava jossain, helsinkiläisenkin. Mutta kumpi on taloudellisesti kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma?

Ainakin vuokrat nousevat koko ajan. Tilastokeskuksen mukaan vuokrat nousivat koko maassa huhti–kesäkuussa 2,7 prosenttia edellisvuodesta.

Helsingissä vuokra-asunto maksaa keskimäärin jo yli 16 euroa neliöltä ja kalleimmilla ­alueilla lähes 20 euroa. Käytännössä pikkuyksiöstäkin joutuu maksamaan vuokraa vähintään 600 euroa kuussa.

Samaan aikaan korot ovat nollassa, ja omaan asuntoon saa ennätyshalpaa rahoitusta.

Kumpi on kannattavampaa, asua vuokralla vai ostaa oma, Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola?

”Oma asunto on ollut 1990-luvun laman jälkeen hyvä sijoitus – mutta vain, jos asunto sijaitsee oikealla paikalla”, Metsola sanoo. Hän aloitti itsekin silloin asuntosijoittamisen.

Työkseen Metsola on arvioinut eri asumismuotoja jo parikymmentä vuotta. Hänen perustamansa yritykset toimivat sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinoilla.

Metsola alkaa laskea kuvitteellista esimerkkitapausta, jossa kolmekymppinen Eero asuu vuokralla Helsingin Kalliossa ja maksaa 700 euroa kuussa. Eero harkitsee vaihtavansa vuokrayksiönsä vastaavanlaiseen omistusasuntoon Kalliossa.

Yksinkertaistetussa laskelmassa verrataan vuokra-asumisen ja omistusasumisen kustannuksia yhden vuoden ajalta. Esimerkissä käytetään tasalyhennystä, koska se helpottaa hahmottamaan sitä, mitä omistusasujalle itselleen jää säästöön.

Miten Eeron käy?

Katso alla olevasta grafiikasta, mitä olisivat todelliset asumiskulut, jos omistusyksiön hinta pysyy ennallaan, nousee tai laskeen. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Laskelmat: Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola, grafiikka Meidi Poikonen
Laskelmat: Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola, grafiikka Meidi Poikonen

Jos Eero vaihtaisi omistus­asuntoon, asumiskulut kasvaisivat 700:sta 1 088 euroon kuussa.

Jos kuitenkin vain pankille maksettavat korot lasketaan kuluiksi ja lyhennyksiin käytettävä 500 euroa omaisuuden kartuttamiseksi, Eeron kulut omistusasunnossa ovat kuukaudessa 588 euroa. Se on selvästi vähemmän kuin 700 euron kuukausivuokra.

”Omistusasumisessa palaa vähemmän rahaa savuna ilmaan”, Metsola sanoo.

Entä jos Eerolle tärkeintä on kuukausittain asumiseen kuluva rahamäärä eikä hän halua, että se juuri kasvaa?

Siinä tapauksessa Eeron pitää lähteä pois Kalliosta.

Jos Eero ostaa 110 000 euroa maksavan asunnon lähiöstä, hänen asumismenonsa ovat laskelman mukaan 838 euroa kuussa, josta lainanlyhennykseen menee 367 euroa. Asuminen lähiössä omassa kodissa olisi Eerolle 229 euroa kuussa halvempaa kuin vuokrakoti Kalliossa.

Sitä vastoin tilanne muuttuu täysin, jos asuntojen hinnat laskevat.

Omistusasuminen on kannattavampaa vain niin kauan kuin asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat.

”Jos hinnat laskevat vähänkin, vuokralla asumisesta tulee halvempaa”, Metsola sanoo. Jopa nykyisessä tilanteessa, jossa korot ovat ennätysmatalat.

Jos Eeron ostaman lähiöyksiön hinta laskee vuodessa 3 prosenttia, hänen asumismenonsa pysyvät edelleen 838 eurossa kuukaudessa, mutta omaisuutta karttuu vain 92 euroa kuukaudessa.

Jos asunnon arvo säilyy ennallaan, Eerolle kertyy omaisuutta 367 euroa kuussa.

Kaikki eivät voi valita vuokra- tai omistusasumisen väliltä.

Asuntojen rahoitukseen erikoistuneen Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna on huolissaan siitä, että yhä harvemmalla pääkaupunkiseudulle työn perässä muuttavalla on ylipäänsä mahdollisuus ostaa oma asunto. Näiden ihmisten on pakko asua vuokralla silloinkin, kun se ei ole taloudellisesti järkevää.

Pauna sanoo, että tilanne pahenee, kun Basel IV -sääntely tulee voimaan. Rahoitusmarkkinoiden uudet säännöt helpottavat Paunan mukaan omistus­asujien rahoitusehtoja, mutta kiristävät samalla asuntosijoittajien eli vuokranantajien ehtoja.

”Pahimmillaan vuokralainen maksaa tulevaisuudessa nykyistäkin kovempia vuokranantajien rahoitusmenoja vuokrassaan. Ja mitä heikompi vuokranantaja, sitä kovemmat korkomenot.”

Pauna suosittelee vuokralaisia valitsemaan vuokranantajan, joka on vakavarainen ja pystyy kantamaan taloudellista riskiä.

Voisivatko asuntojen hinnat sitten kääntyä laskuun myös pääkaupunkiseudulla?

Hintojen lasku on jo todellisuutta monin paikoin Suomea.

Oma asunto on ollut hyvä sijoitus pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa, joissa uusien asuntojen rakentaminen ei ole pysynyt kysynnän vauhdissa.

Helsingissä asuntojen hinnat nousivat heinäkuussa 2,4 prosenttia vuodentakaisesta, kun taas Itä-Suomessa ne laskivat vuodessa 3,7 prosenttia.

Timo Metsola muistuttaa, että asuntomarkkinoilla hinnat nousevat ja laskevat. Hän ei kuitenkaan usko, että asunnot halpenevat kasvukeskuksissa.

Katso, miten kerrostaloasuntojen hinnat ovat kehittyneet pääkaupunkiseudulla 25 vuodessa. Juttu jatkuu grafiikan alapuolella.

Hinnat voivat laskea myös Helsingin seudulla

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola ei usko, että asuntojen hinnat laskevat pysyvästi kasvukeskuksissa.

Hän näkee kuitenkin kaksi tekijää, jotka voivat tulevaisuudessa laskea asuntojen hintoja merkittävästikin – myös pääkaupunkiseudulla.

Toinen on teknologinen murros, esimerkiksi rakennus­moduulien tulostaminen, joka tekee uusien asuntojen rakentamisesta merkittävästi nykyistä halvempaa. Vastaava kehitys tapahtui aikoinaan, kun betonirakentaminen tuli Suomeen.

Timo Metsola
Timo Metsola

Toinen on teknologinen kehitys, joka muuttaa käsitystämme fyysisestä etäisyydestä.

”Nyt rakennetaan pistemäisesti, korkealle ja lähelle Helsingin keskustaa. Mutta voi olla, että 25 vuoden päästä vaikkapa Riihimäen keskustasta pääsee nykyistä paljon no­peammin Helsingin keskustaan”, Metsola sanoo.

”Juuri nyt me olemme valmiit maksamaan siitä, että asumme lähellä palveluita, mutta teknologia voi muuttaa tämän.”

Metsola muistuttaa, että robottiautotkin kuulostivat vielä jokin aika sitten science fictionilta, mutta ovat nyt todellisuutta.

Tällaiset isot teknologiset murrokset eivät kuitenkaan tapahdu yhdessä yössä.

”Eivät tapahdukaan. Mutta jos ne tapahtuvat kymmenessä vuodessa, on se asuntomarkkinoiden näkökulmasta kuin yhdessä yössä”, Metsola vastaa.


Antti Asteljoki
Antti Asteljoki

Vuokrakoti vai sittenkin omistusasunto?

Antti Asteljoki, liiketoimintajohtaja, Sato:

”Eri asumismuotoja arvioidaan suppeasti. Yleensä tuijotetaan vain asunnon ostohintaa ja sitä, kuinka paljon vuokralla lyhentäisi lainaa.

Pitäisi miettiä myös omistus­asuntoon sidotun pääoman kustannusta ja sitä mitä muuta sillä rahalla voisi tehdä.

Vuokralaiset arvostavat turvallisuutta ja luotettavuutta. Vuokralla asuminen on myös huoletonta: ei tarvitse kantaa huolta taloyhtiön korjauksista eikä asunnon jälleenmyynnistä.

Moni omistusasuja harkitseekin siirtyvänsä asumaan vuokralle.

Varsinkin nuorten ikäluokkien käyttäytyminen on muuttumassa. He hakevat asumisessa ennen kaikkea joustavuutta.

Vuokra-asunnot ovat tärkeitä myös kansantalouden ja työvoiman liikkuvuuden kannalta.

Siksi olen huolissani siitä, miten asuntoja riittää kaikille, kun 30 vuoden päästä pääkaupunkiseudulla asuu nykyisen Helsingin verran lisää asukkaita.”

Ville Roihu
Ville Roihu

Ville Roihu, johtaja, Danske Bank:

”Kasvukeskuksissa on melkein aina järkevämpää ostaa oma asunto kuin asua vuokralla. Asumismenot eivät hirveästi nouse, jos vaihtaa vuokralta samanlaiseen asuntoon samalla alueella. Paitsi jos vuokra on tosi halpa tai omistusasunto on kalliilla alueella.

Helsingissä vuokrat eivät vaihtele eri puolilla kaupunkia niin paljon kuin omistusasuntojen hinnat. Helsingistä saa mennä radan vartta pitkälle, ennen kuin yksiöiden vuokrat halpenevat.

Jos oma taloudellinen tilanne on epävarma, kannattaa harkita vuokralla asumista. Samoin jos tietää asuvansa vain lyhyen aikaa, vuokra-asunto on ehkä parempi vaihtoehto.

Mutta jos oma taloudellinen tilanne on hyvä ja suunnitelmat elämässä selkeät, kannattaa ostaa oma asunto. Matala korkotaso on järkevä hyödyntää.

Entä pitäisikö päätös tehdä nopeasti? Vuokralainen toki maksaa joka kuukausi vuokraa, mutta asunnon osto on iso päätös.”

 

 

 

Kuluttajansuoja

Oletko tullut ajatelleeksi, että ostaessasi asunnon tai kiinteistön yksityiseltä myyjältä, et voi turvautua kuluttajaviranomaisen apuun, jos jotain ongelmia ilmenee. Kuluttaja-asiamies ei käsittele yksityisten henkilöiden välisiä kaupan ongelmatilanteita. Näin ollen myöskään Kuluttajariitalautakunta (KRIL) ei käsittele yksityishenkilöiden välisiä riitoja. Riita-asiassa, joka ei muutoin ratkea, joudutaan siis aina käräjäoikeuteen. Jos ostat välitysliikkeen välittämän asunnon, voit turvautua kuluttaja-asiamieheen ja maksuttomaan apuun. Tätä ei useinkaan muisteta tai tiedetä.

Kuluttajansuojalain ensimmäisen luvun 1 § sanoo: ”Tämä laki koskee kulutushyödykkeiden tarjontaa, myyntiä ja muuta markkinointia elinkeinonharjoittajilta kuluttajille. Lakia sovelletaan myös, kun elinkeinonharjoittaja välittää hyödykkeitä kuluttajille.”

Kiinteistönvälittäjän velvollisuuksia

Kiinteistönvälittäjän on huolehdittava molempien, sekä ostajan että myyjän edusta. Lisäksi hänen on noudatettava hyvää välitystapaa. Kiinteistönvälittäjälle on asetettu tiettyjä velvollisuuksia, kuten selonotto-, tiedonanto- sekä huolellisuusvelvollisuus. Ammatinharjoittamista koskevat monet lait. Tärkeimpinä asuntokauppalaki, maakaari, kuluttajansuojalaki, laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä, asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista jne. Monet muutkin lait ja asetukset määrittelevät tapauskohtaisesti välittäjän toimintaa. Tällaisia edellä mainittuja velvollisuuksia ei yksityisellä myyjällä ole.

Selonottovelvollisuus

Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä myytävästä kohteesta vähimmäistiedot. Voit yhtä hyvin ostajana vaatia ainakin näitä yksinmyyjältä tai sitten joudut itse selvittämään nämä: Asunto-osakkeesta isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, energiatodistus, tehdyt korjaukset ja korjaussuunnitelma, yhtiön tasekirja kokonaisuudessaan ja tiedot huoneistoon tehdyistä muutostöistä.  Kiinteistöstä haluat nähdä ainakin lainhuutotodistuksen, kiinteistörekisteriotteen, rasitustodistuksen, energiatodistuksen, asemakaavaotteen ja tonttikartan. Kiinteistönvälittäjällä vähintäänkin nämä asiakirjat tulee olla aina esittää.

Tiedonantovelvollisuus

Tämä tarkoittaa 1) kohteen asiakirjoja 2) myyjältä saatuja tietoja 3) välittäjän omia havaintoja. Toki rehellinen yksinmyyjä kertoo sinulle kaiken mitä hän tietää. Kiinteistönvälittäjän velvollisuuksiin kuuluu kuitenkin sellaisenkin tiedon antaminen ostajille, joka on mahdollisesti epäedullista myyjälle. Ylipäätään kaikki merkityksellinen tulee ostajalle kertoa. Kaikki mikä saattaa vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Jos kiinteistönvälittäjällä herää vain epäilys, että jokin ei tiedoissa täsmää tai jokin asia on puutteellinen, hänelle syntyy korostettu selonottovelvollisuus. Tällöin kiinteistönvälittäjän on oikaistava virheellinen tieto tai täydennettävä puutteellinen tieto.

Kiinteistönvälitystehtävän suorittaminen ulottuu sekä kaupantekoon että sen jälkeiseen aikaan.

Asiallisella välittäjällä on asialliset kauppakirjat jokaiseen erilaiseen kaupantekotapaukseen. Jos ostat asunnon tai kiinteistön yksinmyyjältä, tulee sinun muistaa huolehtia varainsiirtoveron maksu heti kaupanteon jälkeen (tai tietää milloin siitä saa vapautuksen). Ostajan rahoitusneuvoja voi luultavasti tässä asiassa auttaa. Varainsiirtovero on 2% asunto-osakkeesta ja 4% kiinteistöstä. Osakekirja tulee huolehtia siirtomerkintöineen. Kiinteistön kohdalla on muistettava tehdä lisäksi lainhuuto 6 kk:n sisällä kaupoista. Kaupan jälkeen voi tulla jotain kysymyksiä molemmilla osapuolilla mieleen ja tällöin kiinteistönvälittäjä voi suurella todennäköisyydellä auttaa.

Yhteenvetona voisi sanoa, että yksinmyyjä ei välttämättä tule ajatelleeksi kaikkea mitä välittäjän on ammattinsa vaatimusten takia välttämätöntä ajatella ja muistaa. Eikä ostaja osaa kaikkea ehkä kysellä tai selvittää. Välittäjän vastuu on suuri. Esimerkiksi huoneistossa tehdyistä muutostöistä saattaa välittäjä saada helpommin tarkemman selon kuin omistaja. Tällaisia ovat esimerkiksi seinien siirrot, lisätyt tai poistetut saunat ja märkätilaremontit jne. Taitava välittäjä osaa myös neuvoa erikoistapauksissa, vaikkapa verotus- ja perintöasioissa tai suositella useampaa asiallista kuntotarkastuksen tekijää. Yleensä kokenut välittäjä on siis paikallaan. Välittäjällä on paljonkin velvollisuuksia, yksinmyyjällä ei juuri mitään. Toisaalta esimerkiksi uudehkoa asunto-sakehuoneistoa, jos siinä ei mitään ihmeellistä ole, ei ole kovin turvatonta ostaa yksityiseltä myyjältäkään.

 

Lähteet: kuluttajariita.fi, kuluttajansuojalaki, Kiinteistönvälityslainsäädäntö, KVKL:n Hyvä välitystapa

Kaksi ehkä yleisintä kysymystä mitä yksityiset sijoittajat ovat minulta viime aikoina asuntosijoittamisesta kysyneet ovat: kannattaako sijoitusasunnon ostaminen tällä hetkellä ja minkälaista tuottoa sijoitusasunnoista saa?

Asuntosijoituksen tuotto jakaantuu käytännössä kahteen osaan: sijoituksesta saatavaan nettovuokratuottoon, sekä asunnon arvonnousuun tai arvonlaskuun. Keskityn tässä kirjoituksessa vuokratuottoon, sillä asunnon tuleva arvonnousu on mielestäni ”ylimääräinen hyvä” minkä asuntosijoittaja mahdollisesti saa, mutta minkä varaan yksityisen asuntosijoittajan ei mielestäni kannata omaa asuntosijoitustaan rakentaa. Vuokratuotto on asuntosijoittajalle erityisen tärkeä etenkin silloin, jos sijoittaja hyödyntää sijoituksessaan velkavipua. Velkavivulla asuntosijoittajan on mahdollista nostaa omalle pääomalle saatavaa tuottoaan merkittävästi, mutta tällöin myös sijoitukseen liittyvä riski luonnollisesti kasvaa.

Minkälaista vuokratuottoa asuntosijoituksista tällä hetkellä sitten saa ja mikä on hyvä vuokratuotto? Määrittelen vuokratuoton tässä Suomen Vuokranantajat ry:n käyttämällä kaavalla ilman remonttivelka-oletusta eli seuraavasti: (kuukausivuokra-vastike) x 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Tilastokeskuksen tilastoista on mahdollista laskea ulos tällä kaavalla määritelty tämänhetkinen asuntosijoitusten keskimääräinen vuokratuotto hyödyntämällä keskimääräisiä asuntojen neliöhintoja, keskimääräisiä neliövuokria sekä keskimääräisiä tilastoituja hoitovastikkeita. Keskityn tässä tarkastelussa pelkästään vapaarahoitteisiin asunto-osakeyhtiömuotoisiin vanhoihin kerrostaloyksiöihin ja kaksioihin, sillä nämä ovat tyypillisiä yksityisten asuntosijoittajan vaihtoehtoja asuntosijoitukseksi. Viimeisempien Q3’16 tilastojen perusteella Suomessa kerrostaloyksiöiden keskimääräinen vuokratuotto on tällä hetkellä 4,5 % ja kaksioiden 4,3 %. Pääkaupunkiseudulla vastaavat vuokratuotot ovat 3,9 % ja 3,7 %.

Lähde: Tilastokeskus
Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on pysynyt vakaana viimeiset 6 vuotta

Vanhojen kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden vuokratuotto on pysynyt koko Suomea koskevissa tilastoissa yllättävän vakaana viimeisen 6 vuoden aikana. Yksiöiden vuokratuotto on vaihdellut 4,3-4,5 %:n välillä ja kaksioiden 4,0-4,3 %:n välillä. Tämä johtuu arviomme mukaan siitä, että kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden hoitokulut, vuokrat ja nimelliset neliöhinnat ovat kaikki nousseet viimeisen 6 vuoden aikana lähes samassa suhteessa. Vuokratuoton näkökulmasta asuntosijoittaminen on siis tällä hetkellä yhtä kannattavaa, kuin 6 vuotta sitten.

Lähde: Tilastokeskus
Lähde: Tilastokeskus

Vuokratuotto-% on hyödyllinen vertailutyökalu

Vuokratuotto on käyttökelpoinen työkalu sijoittajalle erityisesti eri asuntosijoitusvaihtoehtojen vertailua varten sekä yksittäisen asuntosijoituksen järkevyyttä arvioitaessa. Lisäksi sijoittaja voi hyödyntää vuokratuottoa esimerkiksi arvioidessaan sitä, mitä tarjouskaupassa myytävänä olevasta asunnosta kannattaa enintään maksaa. Mikäli myytävänä olevan yksiön odotettu kuukausivuokra on esimerkiksi 700 euroa, hoitovastike on 100 euroa kuukaudessa, asunnossa ei ole remonttivelkaa ja oma vuokratuottotavoite on tämänhetkinen markkinakeskiarvo 4,5 %, niin asunnosta voi tarjota enintään (700 - 100) x 12 / (4,5 %) = 160 000 euroa varainsiirtoverot huomioiden.

Vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden tunnusluku

Sijoittajien on hyvä muistaa, että vuokratuotto-% on vain yksi kannattavuuden mittari ja se ei usein kerro asuntosijoituksen toteutunutta vuotuista kokonaistuottoa. Vuokratuotto kuvaa tuottoa vain sen hetkisillä oletetuilla vuokratasoilla ja hoitovastiketasoilla, mitkä saattavat muuttua ajan myötä. Lisäksi tässä tarkastelussa asuntoon liittyvä remonttivelka jätettiin kokonaan huomioimatta, mikä ei ole realistista. Sijoittajan tulisi vuokratuottoa laskettaessa ottaa huomioon asunnon remonttitarpeet, erityisesti mahdolliset koko taloyhtiötä koskevat peruskorjaustarpeet ja lisätä näiden odotettu kustannus laskentakaavassa asunnon velattomaan kauppahintaan. Edelleen tunnusluku olettaa, että asunto saadaan pidettyä vuokralla 12 kuukautta vuodessa, mikä ei välttämättä ole realistista. Vuokratuotto ei myöskään ota huomioon mahdollisia asuntosijoitukseen liittyviä rahoituskuluja, tuottoon liittyviä pääomatuloveroja tai asunnon mahdollista arvonnousua tai -laskua. Suoraa asuntosijoitusta arvioitaessa suosittelen sijoittajia laskemaan vuokratuoton lisäksi erityisesti kokonaistuoton omalle pääomalle ja sijoituksen kassavirran sekä miettimään hyvin tarkkaan mistä kaupungista ja millä sijainnilla sijoitusasuntonsa ostaa.

 

Lähde: https://www.inderes.fi/minkalaista-vuokratuottoa-asunnoista-saa-talla-he...

Inderes edistää suomalaisen pääomamarkkinan toimintaa toimimalla informaatiolinkkinä yritysten ja sijoittajien välillä sekä löytämällä sijoittajille parhaat sijoituskohteet. Olemme yksi Helsingin suurimpia osakeanalyytikkotiimejä 12 asiantuntijan voimin. Lue lisää osoitteesta: Inderes.fi